【基本を解説】アパートの建て替え費用シミュレーションと費用項目一覧、収支計画の立て方

アパートの建て替えにかかる費用は、大きく分けて「解体費用・退去費用・新築費用」の３つに分けられ、以下の計算式で割り出すことが出来ます。

建て替える時には、収支計画を立てることが大切です。収支計画書に記載する内容は、以下の通りです。

将来に渡ってお金の流れを把握することで、経営の成功率を高めましょう。
またアパートを建て替えるべきかどうかの目安については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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1. アパート建て替えにかかる３つの費用の相場

1-1.解体費用

一般的なアパートの一坪当たりの解体費用を、構造別の4種類に分けて考えてみます。目安は以下の通りです。

解体費用は建物の構造や、物件の所在するエリア、規模や、周辺環境によっても異なります。加えて、取り壊しによって発生する廃棄物の処理や土地の整備費なども入ってきます。
例えば、あるエリアでは、下記のような解体工事費坪単価が算出されています。

鉄骨アパートや鉄筋コンクリートアパートでは、重機の大きさが違ったり、廃材の処分などの手間が発生し、解体作業が長引くことがあるので、その分解体費用が高くなります。また、階数が一階分増えるだけで、解体費用は二倍になります。

解体を含め建て替えに対して補助金制度を設けている自治体もあるので、該当するかどうか要件を調べておくと良いでしょう。

解体費用については、こちらの記事もご参照ください。

1-2.新築費用

更地となった土地に、新たなアパートを建てるための費用を指します。国土交通省の「建築着工統計（平成30年）」によると、目安となる費用の相場は以下の通りです。

例えば、2階建木造アパートで戸数が10室(全て1DKで30平米)とした場合、アパートの総面積（各階の床面積の合計）は300平米(約90坪)です。
木造アパートの坪当たり単価を約55万円とした場合、単純計算で4,950万円が建設費用となります。
同じ条件の鉄骨アパートなら坪単価が約81万円として、7,290万円。鉄筋コンクリートなら坪単価71万円として、6,390万円かかることになります。
以上はおおよその金額ですが、実際には解体費用と同じく、構造やエリアによって値段が異なります。また、この他にも、

といった費用がかかってきます。

建築費について、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。

1-3.退去費用

入居者がいる場合、建て替えのために退居をお願いすることになります。オーナーからの解約申し入れ(退去勧告)は、期間満了の6ヶ月以上前までにしなければなりません。
借地借家法により、入居者には、『正当な理由がなければ、入居者は解約に応じなくてもよい』という権利が定められています。そこでスムーズな立ち退きのために、オーナーは立ち退き料を支払うこととなります。したがって、老朽化したアパートの建て替えには立ち退き料も含めて考えることが重要です。
立ち退き料の一般的な相場は家賃の6ヶ月分となっています。それだけでの交渉が困難な場合、引っ越し費用などを加えることもあります。
入居者の事情を充分に考慮し、対処して下さい。

退去費用について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

2.建てかえるための準備金

アパートの建て替えには数千万単位の費用が必要になるため、多くのオーナーは銀行などの金融機関から融資を受けます。例として、二つの場合を挙げました。

アパートローンを借りる

銀行などの金融機関には、アパート経営者のためのローンがあります。そのローンを利用する場合、建設費の10～30%の自己資金があれば、融資がおりやすくなります。

先の例でいえば、90坪の木造アパートの建設費用は4,950万円なので、準備する自己資金は約500万円、鉄骨アパートなら730万円、鉄筋コンクリートアパートなら、640万円の用意が必要ということになります。

アパートローンについては、こちらの記事もご参照ください。

【基本を解説】アパートローンの基礎知識。審査の基準も解説

国の融資を受ける

準備金については、政府系金融機関である日本政策金融公庫から借りるという方法も、選択肢の一つにあげられます。
主に、中小企業を支援するのが目的の日本政策金融公庫は、低金利で長期の固定金利が特徴です。
民間の金融機関より金利が低いので、返済に有利となります。

借入条件としては、不動産賃貸事業であること、担保物件があること、公共料金や税金の未払いがないことなどが挙げられ、担保物件の評価目安は3割ぐらいです。
借入可能期間は、最大で15年(男性の場合)から20年(女性の場合)、79歳までに完済しなければならないので、年齢から逆算して借入期間を決めることになります。

どちらの場合にしても、融資を受ける際に注意して頂きたいのは、借入金額をなるべく抑えるということです。余裕のないローン返済では、一室でも退居者が出て家賃収入が減った時に行き詰まる恐れが出てきます。
そのため、しっかりと自己資金を準備しておくことが大切です。

3.建替費用シミュレーション

ここまでにお伝えした情報から、建て替えにかかる全体的な費用を大まかにシミュレーションしてみましょう。以下の計算式によって算出する事が出来ます。

立ち退き料に関しては、場合によって金額が大きく異なりますが、ここでは相場にならって、賃料の6か月分とします。

延べ床面積約50坪、家賃7万円の、2階建て木造アパートを例として計算してみましょう。立ち退き料は、2戸の住人に対して払うことを仮定します。
解体費用の坪単価4万円、建設費用の坪単価55万円とすると、結果は以下の通りです。

同じ条件で、鉄骨アパートと、鉄筋コンクリート造アパートの建て替え費用を計算してみます。
鉄骨アパートの解体費用が坪単価6万円、建築費用が坪単価81万円とすると、以下の通りです。

鉄筋コンクリートで解体費用が坪単価7万円、建築費用が坪単価71万円とすると、以下の通りです。

場合によって価格の変動はありますが、大体の額をイメージして頂けたでしょうか。

4.アパートを建て替える時期の目安は？

アパートを建て替える時期を考える時、目安になる要素をおおまかに５つ、ご紹介します。

建て替えの目安やメリット・デメリットについて、詳細は以下の記事をご覧ください。

5. 収支計画の立て方

収支計画とは、賃貸経営にともなう収入と支出を想定し、長期的な資金運用のシミュレーションをすることです。アパートを建て替える前には、必ずこの収支計画を立てましょう。

の3点を記載します。内訳は以下の通りです。

アパート経営は、長期間の事業運用になります。
収支計画書で、将来にわたってお金の流れを把握し、アパート経営がうまくいくかどうかを判断することができます。

収支計画を立てるに当たって、大切になるポイントは以下の通りです。

・家賃の変動

家賃は厳しめに設定し、周りの物件の相場なども頻繁に見直しておきましょう。また、建設から10年、20年が経ち、アパートが古くなれば、元々の家賃から値下げをすることも考えなくてはいけません。

・空室の発生

空室の発生は、1年目から考えに入れておきましょう。空室率は、経年と共に増加していくことを見込み、こちらも厳しめに見積もっておくことをおすすめします。

・修繕費の発生

毎年の細かな修繕費に加え、アパートは建設から15年ほどで、大規模な修繕を必要とする箇所が出てきます。
また、臨時に修繕が必要になることも考えられますので、他のアパートの経営状況などを参考に、どのくらいの頻度でそれらが発生しているのかをある程度予測しておくのも良いかも知れません。

・ローン返済

ローンの返済は、無理のない程度に設定をしましょう。今後の経営に響いてくる可能性があります。

また、収支計画書では、アパート経営の収益性を表す「利回り」をみることができます。
「利回り」とは、投資した金額に対する年間の収益率のことです。

例えばアパートの建て替えに1,000万円投資して、年間100万円の収益があった場合、利回りは10パーセントということになります。
毎年10パーセントの利回りが達成できれば、初期投資額は10年で回収できることになります。
一般的なアパート経営における平均的な利回りは、都市部で5%から9%、郊外で8%から12%といわれています。
このような利回りのアパートは、「収益物件」と呼ばれています。
アパートを建て替える時には、この利回りを達成できる「収益物件」を目指したプランニングが大切です。

利益率の高いアパートを経営するコツは、次の記事を参考にしてみてください。

【詳しく解説】アパート経営で高利回り・高利率を実現する５つのコツ

6.建て替え時の注意点

アパートを建て替える際は、次の点に注意してください。

アパートの建て替えには、リフォームより多くの費用がかかります。さらに、新規入居者の募集を止めなければならず、今入居している方にも退去してもらわなくてはならないため、建て替えの間は家賃収入がなくなります。
リフォームやリノベーション、家賃の見直しといった対処法とも比較した上で、費用対効果が見込めるときは、建て替えを検討してください。

決定した際には、入居者の事情を第一に考え、契約解除の交渉を行いましょう。

7.建て替え費用を抑えるコツ

建て替えに必要な解体費用、建築費用、退去費用の3つを抑えるコツを、それぞれお伝えします。

7-1.解体費用を抑えるには

以下3点に気をつけて下さい。

・ハウスメーカー経由で解体工事会社の相見積を取る

解体工事の跡に新築で土地活用をする予定があるのであれば、解体工事会社を探すより前に、新築工事を請け負うハウスメーカーを選んでおくことをおすすめします。

ハウスメーカーの管理費用の分だけ高くはなるものの、解体と新築をまとめて一社に依頼すれば、工事の移行をスムーズにすることができますし、ハウスメーカーは多くの解体工事会社とコネクションがあります。
解体工事費用が最も安くなるのは、重機を自社で保有しており、自分たちで直接解体作業をする会社ですが、一般の方がそういった会社を自力で探すのは容易ではありません。

解体費用を抑えるには、解体の前に新築工事の計画を決定し、ハウスメーカーに依頼して、2～3社の相見積を取るようにすることが、有効な策です。

・近隣への配慮を十分に行う

解体工事を行う際は、近隣への配慮を十分に行うことがポイントとなります。
解体工事は新築工事よりも騒音や振動が激しいため、近隣トラブルが起きやすくなります。その時の対応で不手際があると、近隣住民に不満が溜まり、新築工事でクレームが増えることもしばしばです。それがもとで、後々に余計な工事費がかかって来る場合もあります。
対策として、解体着工前には、近隣に対してしっかりと挨拶を行うことを大切にして下さい。

向こう三軒両隣に工事長(現場担当者)と一緒に挨拶に回るようにし、工程表と工事長の連絡先を記載した紙を配布します。何かトラブルが発生したときは、近隣の方がすぐに工事長に連絡できる体制にしておくと、解体工事中の不満を抑えることができるためです。
新築の予定が決まっている場合は、それも併せて説明すると良いでしょう。
近隣対応は新築よりも解体時が肝心ですので、必ず解体前に行うようにしてください。

・固定資産税の課税のタイミングを考慮する

固定資産税は1月1日時点の状態で1年間の課税価格が決まります。
1月1日時点に建物があればその年は建物の固定資産税が課税され、1月1日時点に建物がなければその年は建物の固定資産税が課税されません。
一方で、アパートが建っていることで土地には住宅用地の軽減措置が適用されています。
そのため、土地の固定資産税は安くなっているのですが、1月1日時点に建物が取り壊されると、住宅用地の軽減措置がなくなることから、土地の固定資産税は上がります。

アパートの土地は、アパートが取り壊されることで土地の固定資産税が4.2倍程度に上がることが多いです。

そのため、以下の関係を比較して解体のタイミングを決めると固定資産税を節税することができます。

1月1日までに壊す：「現在の土地と建物の固定資産税」＞「現在の土地の4.2倍の固定資産税」

1月1日以降に壊す：「現在の土地と建物の固定資産税」＜「現在の土地の4.2倍の固定資産税」

ただし、取壊しのタイミングは、固定資産税を考慮するよりも、建物の竣工時期を加味して決める方が重要です。
竣工時期が3月だと、引っ越しシーズンに重なり、入居のスタートダッシュが良くなるためです。
3月竣工が目指せるスケジュールであれば、間に合うタイミングで取り壊すことをおススメします。

7-2.建築費用を抑えるには

以下3点に気をつけて下さい。

・複数のプランを比較する

建築費用を抑えるには、複数のハウスメーカーのプランを比較検討することが基本です。
複数のハウスメーカーを比較することで、ハウスメーカー同士に緊張感も生まれ、より良い条件のプランを入手することができます。
また、アパート建築の際は、大手ハウスメーカーを選んで依頼するのがベターです。自社で工場を保有しており、多くの部材を工場で生産する工業化工法が可能で、その工法を採用することによって建築費を安く抑え、品質を高くし、工期も早めてくれます。

・建築費よりも利回りを重視する

今のアパートがファミリー向けなら、小さな間取りに建て替えることで収益性を上げることが出来ます。
同じ面積でも戸数が増えるため、キッチンやバス、トイレなどの住設機器も増えることにより広い間取りよりも建築費単価が上がります。
一方で賃料単価も高く設定することができるので、建築費の総額は高くなるものの、賃料単価アップの効果の方が上回り、利回りが高くなります。
国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計(全国推計)2018(平成30)年推計」によると、今後の国内の世帯数の将来予測は以下のようになっています。

ファミリー世帯は2020年にピークを迎えて、今後は減少の一途を辿りますが、単身世帯は2030年までは増加傾向にあります。よって、今後の世帯数動向を加味すると、3LDKよりも2DKや1LDK、1Kのような小さな間取りのアパートに建て替えた方がより高い収益性を望めます。

おすすめは40平米の2DKです。1戸を40平米以上にすることで、建物の不動産取得税が安くなりますし、郊外なら単身者需要も拾えます。

・余った土地は売却または活用する

例えば、土地の容積率(延床面積が敷地面積に対して取る割合のこと)が余っている場合、同じ規模のアパートを建て替えるのにもっと小さな土地でも充分に対応できることがあります。
このようなケースでは、余った分の土地を売却するか、活用するならば現状と同規模のアパートを建て替えることにこだわらず、敷地内の建物の配棟から見直すことが重要です。

アパート1戸に対して1台の駐車場があるにもかかわらず、駐車場の借手がほとんどいないような場合、建て替えても駐車場が無駄になることが予想されるため、思い切って駐車場は削り、売却するのも一つの手です。

地型が悪く活用しにくい土地は、「アパート＋戸建賃貸」で配棟し直すことで、敷地がさらに有効に使えるようになる例も多く報告されています。

なお、売却する際は、敷地を分筆することが必要です。分筆とは土地を切ることを言い、敷地の境界が全て確定していることが必要条件となります。

7-3.退去費用を抑えるには

建て替えによる入居者退去時のトラブル回避テクニックは、以下の記事で詳しく解説しています。

8.建て替え費用の不安も相談できる建築会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・初めての人をサポートした実績がある

「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たって、ご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・解体工事、新築工事を一手に請け負った実績があるv解体の後に、新築工事の予定がある場合には、解体工事会社とコネクションのあるハウスメーカーにまとめて依頼することで、工事の移行をスムーズにすることができますし、工事費も安く済みます。

・経験豊富な会社である

様々な条件下でのアパート建設を経験して来た会社を選ぶことで、ご自身の選択肢を豊富に持てますし、工事の際に発生したトラブルなどについて聞いておけば、事前に問題を防ぐことが出来ます。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生していきます。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶと良いでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

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