アパートの建て替えにかかる費用はいくら？収支計画とプランニングのすべて

アパート経営をしているオーナーの前に必ず立ちはだかるのが、老朽化したアパートの建て替え問題です。
いくら定期的にメンテナンスや修繕を行っていても、経年劣化でアパートは老朽化していきます。

アパートの寿命は構造などにも左右されますが、現在の技術で建てられたものであれば50年以上は持つと言われています。

ただし、今までほとんどあるいはまったくメンテナンスをしてこなかった物件や、旧耐震基準（1981年6月1日以降は新耐震基準）のころに建てられたものなど、すでにある程度の築年数になっているアパートの場合、その多くは25～30年を過ぎたあたりで、建て替えのプランニングに着手する必要が出てくることでしょう。

建替えの検討理由は、老朽化だけではありません。建物自体にはまだそれほど大きな問題はなくても、家賃が周辺の相場よりも低い設定でないと入居者がみつからなくなってきたり、空室が目立つようになってきたら、間取りや設備も含め入居者のニーズや時代にマッチしているかどうか判断し、必要に応じて建て替えも検討するとよいでしょう。

プランニングで最も重要なのは、収支計画を立てることです。それらを基準にして建て替え費用が決まり、新しいアパートのイメージもできあがります。

いずれやってくるアパートの老朽化問題をスムーズに解決するには、建て替える時の収支計画とプランニングについて事前に知っておく必要があります。

まだ老朽化まで時間があるという方、すでに建て替えの問題が目前に迫っている方、また収益性向上のために建て替えを検討されている方など、すべてのオーナーに役立つ内容である、アパートの建て替えについて説明していきます。

1. アパート建て替えにかかる費用

老朽化したアパートを建て替える時、オーナーが最も気にされるのが建て替えにかかる費用でしょう。

費用は建て替えるアパートの広さや部屋数によって変わってきますが、必ず発生する費用には、古い建物の解体・取り壊し費用や、立ち退きなどの諸費用があります。

1章では、一般的に建て替えには何に対してどのくらいの費用が必要なのか、下記の費用の内訳を、事例を交えながら説明していきます。

1-1. 解体費用

老朽化したアパートを建て替える時には、まず古い建物を取り壊す必要があります。

解体は建物の構造、物件の所在するエリアによっても費用が異なります。解体費用の中には、取り壊しによって発生する廃棄物の処理や土地の整備費なども含まれます。

解体の費用は、アパートの大きさや周辺環境によっても変わってきます。ここでは、一般的なアパートの解体費用の坪単価を構造別4種類に分けて考えてみます。
建物全体の総面積である延床面積で計算する坪単価（上屋のみ）の目安をお伝えします。

(1) 木造アパートの解体費用

延床面積坪単価：4～5万円

(2) 軽量鉄骨アパートの解体費用

延床面積坪単価：6～7万円

(3) 鉄筋コンクリートアパートの解体費用

延床面積坪単価：7～8万円

(4) プレハブ造アパートの解体費用

延床面積坪単価：3.5～4.5万円

上記の坪単価は、あくまでも目安として捉えておいてください。
物件所在地によっては相場が安いもしくは高くなっている場合もありますし、建物の条件の違い、つまり作業の効率性や建物の規模（大きさ・階数など）によっても大きく異なることもあります。

例えば、とあるエリアでは、下記のような解体工事費坪単価が算出されています。

構造は違っても、解体の作業は同じです。しかし、鉄骨アパートや鉄筋コンクリートアパートでは、重機の大きさが違ったり、廃材の処分などの手間が発生し、解体作業が長引くことがあります。

解体を含め建て替えに対して補助金制度を設けている自治体もあるので、該当するかどうか要件を調べておくことが大切です。

解体費用については、こちらの記事もご参照ください。

1-2. 建設費用（建築費用）

次に、オーナーが最も関心を寄せる、アパートの建設費用についてみていきます。

国土交通省の「建築着工統計（平成30年）」によると、下記のような数字が出てきます。

例えば、2階建木造アパートで戸数が10室(全て1DKで30平米)とした場合、アパートの総面積（延床面積）は300平米(約90坪)となります。

木造アパートの坪当たり単価を約55万円とした場合、単純計算で4,950万円が建設費用となります。
同じ条件の鉄骨アパートなら坪単価が約81万円として、7,290万円。鉄筋コンクリートなら坪単価71万円として、6,390万円かかることになります。

以上は、単純計算したおおよその金額です。また、アパート建設には、この他に必要となる費用があります。

建築費について、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。

1-3. 建設費以外の設備費用

1-2. でご紹介した建設費用には、電気、ガス、上下水道、換気、暖房、冷房などの諸設備も含まれています。
アパートで生活する時に必要となる設備は、全て含まれていると考えていただいて差し支えありません。

しかし、建設費に含まれない費用もあります。
それは外構工事費、登記費用、固定資産税、ローン保証料、火災保険料、設計料などです。

1-4. 入居者の立ち退き費用

老朽化したアパートでも入居者がいる場合、建て替えのために退居をお願いすることになります。
オーナーからの解約申し入れ(退去勧告)は、期間満了の6ヶ月以上前までにしなければなりません。

立ち退きで難しいのは、『正当な理由がなければ、入居者は解約に応じなくてもよい』という点です。

そこでスムーズな立ち退きのために、支払われるのが立ち退き料です。したがって、老朽化したアパートの建て替えには、立ち退き料も含めて考えることが重要となります。

立ち退き料の金額は決まっていませんが、一般的な相場はあります。それは家賃の6ヶ月分です。
トラブルが起こって立ち退きがスムーズに進まないと、それだけアパート建て替えが遅れてしまいます。

そうなると、入居者募集もできなくなり、その間家賃収入はなくなります。
立ち退き料だけでの交渉が困難な場合、引っ越し費用などを加えることもあります。

その際、入居者の事情を第一に優先する配慮を見せることが大事です。

1-5. 建て替えるための準備金

アパートの建て替えには数千万単位の費用が必要になるため、多くのオーナーは銀行などの金融機関から融資を受けることになります。
この時に注意してほしいのが、借入金額をなるべく抑えるという点です。

豪華なアパートに建て替えれば、それだけ入居者を集めることができます。ただし建設にかかるコストが膨大になり、毎月のローンの支払いが負担になります。

余裕のないローン返済では、一室でも退居者が出て家賃収入が減った時に行き詰まる恐れが出てきます。
借入金額を抑えるためには、しっかりと自己資金を準備しておく必要があります。

(1) 自己資金の準備

銀行などの金融機関には、アパート経営者のためのローンがあります。そのローンを利用する場合、建設費の10～30%の自己資金があれば、融資がおりやすくなります。

先の例でいえば、90坪の木造アパートの建設費用は4,950万円なので、準備する自己資金は約500万円、鉄骨アパートなら730万円、鉄筋コンクリートアパートなら、640万円の用意が必要ということになります。

もちろんこれ以上の自己資金を用意できれば、それだけ借入金を抑えることができるので、アパート経営が楽になります。

アパートローンについては、こちらの記事もご参照ください。

(2) 国の融資を受ける

準備金については、政府系金融機関である日本政策金融公庫から借りるという方法も、選択肢の一つにあげられます。

主に、中小企業を支援するのが目的の日本政策金融公庫は、低金利で長期の固定金利が特徴です。
民間の金融機関より金利が低いので、返済に有利となります。

借入条件は、不動産賃貸事業であること、担保物件があること、公共料金や税金の未払いがないことなどです。担保物件の評価目安は3割ぐらいです。

借入可能期間は、最大で15年(男性の場合)から20年(女性の場合)、79歳までに完済しなければならないので、年齢から逆算して借入期間を決めることになります。

2. 収支計画の立て方

アパートを建て替える前には、必ず収支計画を立てましょう。収支計画とは、賃貸経営にともなう収入と支出を想定し、長期的な資金運用のシミュレーションをすることです。

収支計画書には、アパート経営で入ってくるお金と、出ていくお金を記載します。
アパート経営は、長期間の事業運用になります。収支計画書で、将来にわたってお金の流れを把握し、アパート経営がうまくいくかどうかを判断することができます。

収支計画書では、アパート経営の収益性を表す「利回り」をみることができます。
「利回り」とは、投資した金額に対する年間の収益率のことです。

例えばアパートの建て替えに1,000万円投資して、年間100万円の収益があった場合、利回りは10パーセントということになります。
ちなみに毎年10パーセントの利回りが達成できれば、初期投資額は10年で回収できることになります。

一般的なアパート経営における平均的な利回りは、都市部で5%から9%、郊外で8%から12%といわれています。
このような利回りのアパートは、「収益物件」と呼ばれています。

アパートを建て替える時には、この利回りを達成できる「収益物件」を目指したプランニングが大切です。

3. 収益の高いアパート経営をするためのポイント

収支計画に基づいて、プランニングする時のポイントについて説明します。想定利回りが下回った場合に、どのような対策が有効なのか、具体的に考えていきます。

利回りが良い「収益物件」というのは、空室がなく常に満室状態にあるアパートです。
また、空室になってもすぐに入居者が確保できるアパートです。
そのような、高い利回りを実現するためのポイントを解説します。

3-1. 収益物件の条件とそれに合わせた対応

収益物件の条件を考える場合、入居者の立場になってみることが大切です。

サラリーマンなら会社への通勤が便利な場所を選びますし、大学生なら大学への通学に便利な場所を選ぶはずです。
専業主婦の立場になれば、近くに商店街があるアパートを選びたくなると考えられます。

入居者が第一に優先するのが立地です。立地や周辺環境に合わせた建て替えを行うことで、収益物件の条件を満たし、入居者の増加に繋がります。

(1) 生活環境

生活環境のよい部屋とは、日当たりや風通しのよい部屋のことです。また、遮音性が高いことや、使いやすい間取りなども生活環境がよい部屋になります。

立地や周辺環境はどうにもならない場合もありますが、生活環境はアパート建て替えの設計プランで良くすることが可能です。
収益物件としては不利な立地や周辺環境の場合、生活環境を良くすることで入居者を確保することができるのです。

(2) セキュリティ設備

昨今、悪質な犯罪が多くなる中、安心感をもたらしてくれるのがセキュリティです。
立地が良くても治安が悪いケースもあります。単身でも家族暮らしでも、セキュリティ設備は無くてはならないものといえます。

設備には防犯カメラ、オートロック、管理人常駐、警備会社を活用するなど、様々な選択肢があります。物件に合わせて一番良いものを選択するようにしましょう。

セキュリティを整えることで、検索サイトでもヒットしやすくなり、安心感のある物件を探している人の目にも留まりやすくなります。

(3) 時代に合った設備や仕様

現在の新築物件のほとんどは「バス・トイレ別」ですので、建て替えるときは必須事項ともいえます。

また、今や日常生活で必要不可欠たるインターネットへの対応も重要です。最近ではケーブルテレビとセットになっていることもあり、ネット回線を導入することで、パソコン、テレビの利用に幅が出ます。

こういった設備は、単身でも家族暮らしでも共通して人気のある事項なので、新たな入居者を呼び込む大きな要素となります。

3-2. 改めて、リサーチを念入りに行う

建て替えたアパートを収益物件にするためには、事前のリサーチが重要になります。
建てた時から25年以上経過しているような老朽化したアパートでは、周辺環境も変わっています。

入居者のニーズに合った間取りや設備・仕様を選択するためにも、取らぬ狸の皮算用ではなく、リサーチをきちんと行ってください。

リサーチする時のポイントとして、「需要」「人口」「環境」「再開発」の4つについて説明します。

(1) 賃貸需要があるか

賃貸需要というのはアパートを建て替えた時に、入居する人の需要がどのくらいあるかです。

アパートを建てた25年前には賃貸需要が多かったのに、現在は需要が減っている場合があります。
例えば大きな工場が移転してしまったとか、大学がなくなってしまったなどの影響で賃貸需要が激減することがあります。

リサーチにおいて賃貸需要の把握は、プランニングに大きな影響を与えます。

(2) 人口が増えているか

賃貸需要とも関係しますが、25年前より人口が減少しているエリアは多くなっています。

日本全体が少子化傾向にあるため、人口が減っているエリアで建て替えをする場合は、少しでも入居者を確保するために部屋のグレードを上げたり、エントランスをおしゃれにしたりするなどのプランニングが必要になってきます。

(3) 環境が整っているか

ここでいう環境とは企業や大学など、人口が集まる要素のことです。

特に大学などの研究機関が近くにあると、学生の入居者を見込めます。また大企業があると、その子会社や関連会社が増えるので、そこで働く従業員を入居者として見込めるのです。

(4) 再開発計画があるか

今は企業や大学がなくても、将来的に再開発計画があると人口増加の可能性があります。

例えばショッピングセンターや総合スーパー等の複合施設ができると、地域全体に活気が戻って賃貸需要が伸びることがあります。

3-3. 信頼できる建設会社を探す

ここまで説明したように、老朽化したアパート建て替えを成功させるためには、十分なリサーチと現実的な収支計画にもとづく長期のシミュレーションが重要です。

建て替えるアパートを収益物件にして利回りを良くするために、将来予想される住環境の変化や、景気動向なども想定したプランニングをする必要があります。

しかし、このようなプランニングはオーナー個人でやるには負担が大きく、正確なシミュレーションをするのは無理があります。
そこで、実績豊富なハウスメーカーや建築会社とパートナーを組んで進めて行くことをおすすめします。

また、作成した収支計画書やプランニングは、市場動向に合わせてそのつど修正する必要が出てきます。
そのような場合も、信頼できるハウスメーカーや建築会社とパートナーを組むことによって、定期的に見直すことが可能となります。

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各社の費用や収支計画を比べることで、建て替えに最適な企業を見つけることができるでしょう。既存の建物の解体についてもあわせて相談されることをおすすめいたします。

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まとめ

アパート経営には、老朽化と建て替えの問題は付きものです。

建てたばかりのアパートはピカピカで前途洋々ですが、いつかは建て替える時がやってきます。

本記事で説明したように、建て替えの収支計画とプランニングについて事前に頭に入れておくことで、建て替えを最もよいタイミングとベストな形で実行することができるでしょう。

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