耐震基準を満たしていない賃貸物件はどうなる？大家の責任と耐震対策を解説

日本は地震が多発する国です。

自然災害は不可抗力ですが、建築物が倒壊したり、損壊したりして被害が出ると、所有するオーナーや大家の責任が問われることもあります。

賃貸住宅のオーナーや大家であれば、入居者の安全や資産である建物を守るためにあらかじめ備えておきたいのが耐震化です。

この記事では、地震が起こる前に知っておきたい大家の責任と耐震対策など、以下のポイントについて解説していきます。

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1. 耐震基準とは？

耐震基準とは、住宅や建築物などが満たしていなければならない耐震性能を定めた最低限度の基準です。地震が起こった際の倒壊や全壊、半壊などを防ぐために、この耐震基準を満たしていなければなりません。

耐震基準は「建築基準法」や「建築基準法施工令」などによって定められ、被害の大きい地震が起こるたび、時代ごとに改正され、厳格化されてきました。旧耐震基準、新耐震基準、現行の耐震基準と、それぞれの基準で違いがあります。

賃貸住宅のオーナー・大家であれば、自分の所有する賃貸住宅がいつ建てられたものか、耐震基準を満たしているかを把握しておくことが重要です。

なお、以下の記事ではアパート建築に関連する法律・手続きについて、詳しくご紹介しているので併せてご参照ください。

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1-1.旧耐震基準と新耐震基準の違い

「建築基準法」の前身は、1919年制定の「市街地建築物法」です。その後、1923年に起こった関東大震災を受けて、すぐに改正が行われました。
市街地建築物法に代わって制定されたのが、戦後1950年制定の「建築基準法」です。
ここで初めて建築物への耐震設計が義務付けられ、旧耐震基準が設けられました。その後も大地震が起こるたびに、耐震基準は改正されてきました。

「建築基準法」耐震基準の変遷

名称	制定年月	耐震性	制定の経緯
旧耐震基準	1950年11月制定	中規模地震（震度5程度）でほとんど損傷しない	1919年の市街地建築物法に代わり制定
新耐震基準	1981年6月改正	大規模地震（震度6強～7程度）で倒壊・崩壊の恐れがない	1978年宮城県沖地震を受けて改正
現在の耐震基準 （現行耐震基準/新・新耐震基準）	2000年6月改正	大規模地震（震度6強～7程度）で倒壊・崩壊の恐れがない 「限界耐力計算」の義務付け	1995年阪神・淡路大震災を受けて改正 旧耐震基準で建てられた木造戸建て住宅に対応

1978年の宮城県沖地震を受けて1981年に改正されたのが、大地震でも倒壊しな新耐震基準です。

さらに1995年の阪神・淡路大震災を受けて、2000年6月にも現行の耐震基準（現行耐震基準、新・新耐震基準）に改正されています。

1-2. 現行の耐震基準

2000年6月に改正された現行の耐震基準では、地耐力に応じた基礎構造が規定され、地盤調査が義務付けられました。木造建築物は柱などの接合部を金具で固定し、耐力壁の配置バランスに配慮する耐震補強の規定が加えられました。

木造建築物は柱などの接合部を金具で固定し、耐力壁の配置バランスに配慮する耐震補強の規定が加えられました。

また2004年の新潟中越地震を受けて2005年にも改正があり、さらに2006年の耐震偽装事件に対応して2007年に建築確認申請が厳格化されています。

1-3. 耐震グレーゾーン住宅とは

建築物は、１９８１年改正の新耐震基準で建てられていれば良いと思われがちです。
しかし、新耐震基準ではあるものの、2000年に改正された現行の耐震基準を満たしていない木造住宅は倒壊リスクが高い「グレーゾーン住宅」と呼ばれて問題になっています。

新耐震基準でも現行耐震基準を満たしていない「グレーゾーン住宅」

1950年制定	1981年改正	2000年改正
旧耐震基準	新耐震基準
	グレーゾーン住宅 1981年6月1日〜2000年5月31日に建築確認	2000年6月以降の現行耐震基準

参考：（一社）東京都建築士事務所協会「新耐震グレーゾーン木造住宅耐震化促進についての提案」2022年11月（PDFファイルがダウンロードされます）

2016年の熊本地震や2024年の能登半島地震では、旧耐震基準はもとより、この「グレーゾーン住宅」でも被害が多かったという報告がされていて、早急な耐震化の必要性が指摘されています。

参考：国立研究開発法人建築研究所「平成28年（2016年）熊本地震建築物被害調査報告（速報）」より「5.2 益城町中心部における悉皆調査」（PDF）

このように、新耐震基準で建てられた建築物であっても２０００年5月以前に建てられた木造建築物については、現行の耐震基準をクリアできているかという確認や耐震補強工事の必要性があります。

1-4. 耐震基準の確認方法

オーナー・大家の方でも、所有している賃貸住宅が耐震基準を満たしているかわからないことがあるかもしれません。そうした場合の確認方法をご紹介します。

まず、耐震基準をおおまかに把握するには、建築物の築年数で判断する方法があります。

新耐震基準の適用は1981年6月1日以降なので、建てられた日がそれ以前か以後かで新耐震基準がどうかを判断できます。

ただし、1981年6月1日前後の近い時期に建てられている場合には、注意が必要です。この場合、厳密には竣工日や築年月日など建物が完成した日ではなく、「建築確認日」で確認する必要があります。建築確認日とは、役所に提出した建築確認申請が受理されて、建築確認済証が発行された日のことです。

建築確認申請は、本来は建築主（施主）が行いますが、設計会社が申請を代行するのが一般的です。受理されると「確認通知書（副）」が発行され、通常は施工業者からが施主に渡されているはずなので確認してみましょう。

もし、「確認通知書（副）」が確認できない場合は、建築確認申請をした役所に記録が残っている場合もあります。問い合わせてみて、「確認台帳記載事項証明」を発行してもらえば、「確認通知書（副）」の代用となります。

2. 耐震基準を満たしていない賃貸の大家の責任は？

賃貸住宅のオーナーや大家として一番気になるのは、地震が起こった際の責任ではないでしょうか？

もし、耐震基準を満たしていない賃貸住宅が被災し、入居者や近隣住民に被害が出ると、賃貸物件のオーナーが損害賠償責任を負わなければならないケースもあります。

参考：国土交通省「建築物の耐震改修の促進に関する法律等」耐震改修促進法の概要

ここでは、耐震化できていない賃貸住宅のオーナー・大家が負うべき義務や責任について、確認していきましょう。

2-1. 耐震診断の義務

耐震診断とは、旧耐震基準で建てられた建築物が、現行の新耐震基準に照らして同等の耐震性があるか確認する診断です。
1981年の新耐震基準への改正に伴う「耐震改修促進法」の改正により、それより前の旧耐震基準に基づいて建てられた建築物については、耐震診断が義務付けられています。
賃貸住宅でも、以下の条件に該当すれば、耐震診断の義務があります。

また、新耐震基準で建てられた建築物であっても、老朽化が激しく耐震性に懸念がある場合は耐震診断を実施することをおすすめします。

耐震診断については、次項「耐震診断を実施する」で詳しくご紹介しています。
なお、耐震性も含んだ建築物に関連する法律・手続きについては、以下の記事でも詳しく紹介しているので併せてご参照ください。

2-2. 修繕の義務

修繕の義務とは、日ごろから必要な修繕を行ったり、地震などで被災して建築物の一部が損壊した場合に修繕したりする義務です。

民法第696条には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」とあります。

賃貸人（オーナーや大家）は、入居者（賃借人）が賃貸物（賃貸物件）を使用するに際して、常に修繕の義務を負っています。この修繕の義務を怠って、入居者が被災したり家財道具が損壊したりした場合、大家の責任が問われることがあります。

なお、以下の記事ではアパート建築に関連する法律・手続きについて、詳しくご紹介しているので併せてご参照ください。

2-3. 損害賠償責任

地震は自然災害で、不可抗力です。

しかし、耐震基準を満たしていない賃貸住宅に瑕疵（欠陥）があって倒壊し、入居者や近隣住民が負傷したり亡くなったりした場合、所有者（オーナーや大家）が賠償責任を負わなければならないケースがあります。

民法717条には「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」が定められています。

参考：e-GOV「民法」　第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

ここでいう「工作物」は賃貸住宅、「占有者」は入居者（賃借人）、「所有者」はオーナーや大家に当たります。耐震基準を満たしていない物件で、入居者が安全性に注意していたものの損害が発生したなら、オーナーや大家はその損害を賠償しなければなりません。

例えば、入居者が使用する賃貸物件（部屋）だけでなく、敷地を囲っているブロック塀が老朽化していて、地震で倒壊し死傷者が出た場合でも、オーナーや大家は損害賠償しなければなりません。

また、建物の倒壊や損壊、津波での床上浸水、電気・ガス・水道などライフラインの不具合などで、賃貸住宅を使用できなってしまった場合、家賃の減額請求などに応じなければなりません。
なお、アパート建築に関連する法律・手続きについて、以下の記事で詳しく紹介しています。

2-4. 賃貸借契約の消滅

賃貸住宅は、入居者に賃貸物件を提供する契約です。

しかし、建築物自体が原型を留めないほど全壊・倒壊してしまった場合、賃貸借契約そのものが消滅します。その場合、オーナー・大家は修繕の義務を免れます。

また、損壊した建築物の修繕が可能でも、その経済的な負担が不当で建て替えた方が安いような場合は、修繕の義務がないと認められることもあります。

こうした場合、賃貸住宅の損壊程度が借地借家法の「正当事由」に当たるなら、オーナー・大家の側から入居者に賃貸借契約の解除を申し入れられるケースもあります。

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3. 耐震基準を満たしていない賃貸物件での入居者のリスクは？

耐震基準を満たしていない賃貸住宅では、オーナーや大家の義務や責任も重大ですが、入居者にもリスクはあります。この項では、入居者のリスクについて解説します。

3-1. 過失責任

基本的に、地震によって賃貸物件が損傷した場合には、オーナー・大家に修繕の義務があります。ただし、これはあくまで自然災害で不可抗力な場合に限ります。
もし、入居者の不注意や過失によって建物や設備などが損傷した場合は、入居者の責任となる可能性があります。

例えば、「禁止されている場所で暖房器具を使っていて、地震で倒れて室内が燃えてしまった」とか、「ベランダに倒れやすい鉢植えを置いていたため、窓ガラスが破損した」といった場合は、入居者の過失責任が問われます。

また、民法第615条には「賃借人の通知義務」が規定されています。地震で建物に損壊・損傷があった場合、入居者は貸主であるオーナー・大家に連絡する義務があります。地震による損壊・損傷なのか、入居者の過失なのか、速やかに確認するようにしてください。ちなみに通知義務に違反した入居者は、修繕費を負担することになる可能性もあります。

3-2. 家財の損害や治療費の負担

入居者が注意を怠って過失があった場合は、入居者の責任が問われます。家財道具に損害が出たり、自身がケガを負ったりした場合も入居者の自己負担です。
ただし、入居者が耐震性や不具合を注意し、オーナーや大家が対応せずに修繕義務を怠っていた場合、家財道具の修繕費やケガの治療費を負担しなければならないケースもあります。

なお、賃貸借契約の火災保険に「地震保険」が含まれていた場合は、入居者の家財道具は損害補償の対象となります。

3-3. 立ち退きの可能性

地震により賃貸住宅が倒壊・全壊したり、一部の損壊でも住むことができない状態になったりすると、賃貸借契約は消滅します。解体するにしても建て直すにしても、賃貸借契約がなくなると、入居者は立ち退きを迫られることになります。

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4. 耐震基準を満たしていない賃貸物件の耐震対策

所有している賃貸住宅が、耐震基準を満たしていないのではないか？と思われる場合、どう耐震対策をすれば良いでしょうか。

こうした場合の耐震対策としては、以下のポイントがあります。

• 耐震診断を実施する
• 耐震補強する
• 建て替える
• 地震保険に加入する
• 公的支援制度を活用する

順番にご紹介します。

　

4-1. 耐震診断を実施する

前項の「耐震診断の義務」でも解説しましたが、所有している賃貸住宅の耐震基準を満たしていない、あるいは老朽化して耐震性能に不安がある場合は、耐震診断を実施することをしますししますししますおすすめします。

4-1-1. 耐震診断の流れ

耐震診断を実施する場合は、耐震診断会社に依頼します。大まかに「参考資料を準備する」「耐震診断会社を選ぶ」「耐震診断を実施する」の3つの流れがあります。

まず、耐震診断に必要となる参考資料「設計図書」「検査済み証」の2つを準備します。

設計図書は、一般図、構造図、構造計算書、仕様書など、着工前に建築会社や設計事務所が作成して自治体に提出した複数種の書類です。

検査済み証は、設計図書を受理した自治体が発行した書類で、設計図書の作成日や申請日、許可された日付を確認できます。

手元に見当たらない場合は、所管の自治体や建築した建築会社に問い合わせてみてください。

参考資料の準備ができたら、耐震診断を依頼する会社を選びます。選ぶ際には以下の3つのポイントがあります。

一般財団法人日本建築防災協会の耐震支援ポータルサイトには、「耐震診断、耐震改修実施事務所·事業者」の紹介があるので、参考にしてください。

参考：（一財）日本建築防災協会 耐震支援ポータルサイト「耐震診断、耐震改修実施事務所·事業者」

耐震診断会社が見つかったら、耐震診断を実施します。耐震診断には大きく3つの段階ありますがあります。

• 自治体に事業者登録している会社
• 耐震診断、耐震改修技術者としての資格を持っている会社
• 耐震診断の実績が豊富な会社

準備していた設計図書を耐震診断会社に提出し、予備調査で耐震性のレベルを判断してもらいます。次に建築物を直接詳しく現地調査し、その調査結果に従い耐震性に必要な数値計算をして総合評価が診断されます。必要に応じて耐震化工事が提案されることもあります。

4-1-2. 耐震診断の費用

耐震診断を実施するには、安くても数十万円以上の費用がかかります。
耐震診断の費用の相場は、建物物の構造によって異なります。

建物の条件（例）	費用相場
木造で延べ床面積が120平米の在来軸組工法の建物	約20万〜50万円
鉄骨造で延べ床面積が1000〜3000平米の建物	1平米あたり約1000〜3000円
鉄筋コンクリート造で延べ床面積が1000〜3000平米の建物	1平米あたり約1000〜2500円

なお、耐震診断は自治体などの補助金を活用することもできます。

次項「公的支援制度を活用する」で詳しく解説しているので、ご参考ください。

4-2. 耐震補強する

耐震診断で耐震化が必要と提案された場合、耐震補強工事を検討しましょう。

ただし、一般的な耐震補強工事は費用に約150万円程度かかります。安くない予算がかかり、賃貸経営の利回りが低下します。資産状況や今後の経営計画、収支のバランスを見て耐震補強工事を実施すべきか検討することが大切です。

4-2-1. 耐震補強工事の種類

耐震補強工事の実施を検討する際には、どのような補強工事の種類があるのかも確認しておきましょう。

主な耐震補強工事には、以下の4種類があります。

• 外部からの補強
• 内部からの補強
• 屋根の軽量化
• 基礎の補強

外部からの補強は、主に外壁を撤去して耐震性の強い新しい耐力壁へ改修して補強します。また、必要に応じて筋交いや耐震金物などを設置し、耐震補強する方法もあります。

外壁を撤去できない場合は、内部（室内）から補強工事します。地震では建物の柱や梁といった結合部に力が集中します。

この建物内部の結合部分を補強するため、筋交いやボルトなどの耐震金物を適切な部分に配置し、耐震化します。

地震では屋根が重いほど大きく揺れ、倒壊すリスクがあります。
屋根を軽量化することで揺れが軽減し、重心も下がって耐震化できます。屋根の材質をスレートやガルバリウム鋼板に葺き替えることで、全体を軽くできます。

基礎の耐震補強としては、軽微なものとしてはひび割れの補修などになります。ただし、地盤沈下によって基礎が埋まっている場合などは、大がかりな耐震補強工事が必要となります。

建物全体をジャッキで持ち上げて新たな基礎と土台を造ったり、隣地との空間がない場合は既存の基礎の側面を鉄筋コンクリートで固め補強したりする方法もあります。

4-2-2. 耐震補強工事の費用相場

耐震補強工事の費用相場は、100万円〜150万円が一般的です。ただし、耐震診断の結果によっては、もっと負担が大きくなる場合もあります。

耐震診断も含めて耐震補強工事を検討する際には、国や自治体による支援制度もあります。次項「公的支援制度を活用する」でも解説しているので、事前に確認するようにしてください。

4-3. 建て替える

耐震補強工事では、当面の地震リスクに備えることはできます。しかし、耐震性を根本的に解決できるわけではありません。長いスパンで考えると、耐震補強工事よりも思い切って建て替えた方がリーズナブルである場合もあります。

賃貸経営では、建て替えによって耐震性を高めれば、現在より家賃設定を高くでき、収益が安定するかもしれません。

ただし、入居者がある場合は立ち退きの手続きや費用もかかるため、アパートの収益計画とともによく検討してみましょう。

なお、以下の記事ではアパートを建て替える場合の費用について、詳しくご紹介しています。

4-4. 地震保険に加入する

貸住宅を経営しているオーナーや大家であれば、地震保険に加入しておくことをお勧めします。火災保険に加入していることが条件ですが、火災保険では補償されない「地震・火山噴火・津波」によって建物が損壊した際に補償してくれます。

地震保険は「地震保険法」に基づき、政府と保険会社が共同で運用して、補償内容や保険料は一定です。補償額は火災保険の保険金額の30〜50％に決められおり、「基礎・柱・外壁・屋根」など建物の主要構造部に被害があった場合、5,000万円を上限に補償してくれます。また、地震によって家賃収入が無くなった場合も、ローンの返済に充てることが可能です。

参考： 財務省「地震保険制度の概要」

火災保険に加入していて、地震保険には加入していないようなら、加入を検討してみると良いでしょう。
なお、以下の記事では火災保険について、詳しくご紹介しています。

4-5. 公的支援制度を活用する

耐震基準を満たしていない賃貸住宅の耐震化を対策する場合は、「自治体の補助金など公的支援制度を活用すれば、より安く実施できます。

耐震診断や耐震補強工事など、耐震対策に合った制度を探しましょう。
補助金の額は、自治体や建物物の規模により異なります。しかし、申請が承認されれば、数万円から数百万円の補助が受けられます。

以下の記事では、耐震化を含むアパートのリフォームに使える補助金について、詳しくご紹介しています。

5. 耐震基準をクリアして安心な賃貸経営を

所有する賃貸住宅が、耐震基準を満たしていないのではないかと心配な場合は、アパートメーカーや建築会社などに耐震化工事を相談することもできます。
「HOME4U 土地活用」では、土地の情報を入力することで、全国の優良企業から耐震性を満たした賃貸物件の建築プランを複数社へ一括で請求できます。ぜひご利用ください。

順を追って、見ていきましょう。
なお、以下の記事ではアパート建築に関連する法律・手続きについて、詳しくご紹介しているので併せてご参照ください。