【詳しく解説】アパート建て替え時の立退きトラブル事例と回避テクニック

立ち退きは、立ち退きを求める正当事由がなければ要請することが出来ません。
交渉時は、以下の点を頭に入れておくと、スムーズに進めることが出来ます。

立ち退き料の内訳や計算方法については下記のページで詳しく解説しています。

なるべく安く済ませるためのポイントは、以下10項目です。

交渉は問題に発展する場合も多いので、プロに依頼することがおすすめです。その場合は弁護士に依頼すると、立ち退きに関する全ての業務を引き受けてくれます。

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1. 立ち退き交渉が必要なわけ

スムーズな建て替えのためには、アパート経営者と賃借人との間で立ち退きに関して交渉することが必要となります。その理由に関わって来るのが、以下の要素です。

1-1.賃貸借契約の内容

賃貸物件を貸し借りするために必要な賃貸借契約書は、借地借家法という法律に基づいて作られており、賃借人に有利な内容となっています。

借主にとってその建物は生活の拠点であり、いきなり退去させられれば、大きな被害を被ることになるからです。

そのため、賃借人を退去させるときには、退去させるための正当事由が必要になります。
しかし、実際には正当事由に該当する理由は多くなく、その場合、貸主が退去を命じても、原則賃借人は従う義務はありません。

それでも賃貸人の都合で立ち退きに応じてもらわなければならない時に、必要となるのが立ち退き交渉であり、不十分な正当事由に対する補填として支払う費用が立ち退き料です。

2. 立ち退きトラブル事例と回避テクニック

立ち退き交渉は、難航すると最終的には裁判で争われることになります。けれども、その裁判もまた借地借家法にのっとって行われるので、賃貸人の立場は弱くなり、結局正当事由とは認められない場合が非常に多いです。

ここでは実際に取り上げられたいくつかの事例を紹介し、課題と、裁判に持ち込まずに済む回避テクニックをお教えします。

2-1.耐震性の問題

・事例

建物の老朽化による耐震性の悪化のために、賃借人に退去を求めた事例です。
耐震性の悪化による退去要請は、基本的に正当事由として見なされにくい傾向にあります。
専門家に耐震検査を依頼して、「大地震による倒壊の恐れあり」という結果が出たとしても、その発生の確率を考えた時に、賃借人の不都合をおしてまで早急に立ち退かせる必要のある事項にはなりにくいからです。

・回避テクニック

このような場合、補修工事をするならば、どのくらい費用がかかるかどうかの見積もりをとってみると良いでしょう。補修工事で済みそうならば、立ち退きを求めて建て替える必要はありませんし、結局建て替えた方が費用が余程安く済む場合には、正当事由として認められる可能性があります。
ただし、その場合でも、立ち退き料は必要となる場合がほとんどです。

2-2.賃借人の建物の必要性が高かった場合

・事例

賃貸物件の建て替えにおいて、借主自身が病気を患っていたり、一緒に住んでいる家族の人数が多かった場合です。このようなケースでは、健康な人や、一人暮らしの人よりも、引っ越しは容易でないことが想像できます。

・回避テクニック

対策として、引っ越し先を近くに選定したり、住み慣れた土地を離れなければ行けない時にかかる精神的負荷を考えて退去費用を上乗せしてあげるなどの配慮をし、借主のストレスを軽減するような方法を考えましょう。
それでも難航する場合には、建物の耐久性を考慮するなど、他の視点から考えてみると、突破口が見つかるかもしれません。

2-3.賃貸人に収益性向上の希望があった場合

・事例

建て替えることによって、現段階よりも収益性をアップさせられる希望があり、そのために立ち退きをお願いし、賃借人を納得させなければならないケースです。

・回避テクニック

このような場合は、建て替えることによって、実際どのくらい利益が出るのか、今現在どのくらい経営が逼迫しているのかといったことを、包み隠さずきちんと賃借人に説明をすると良いでしょう。それでも納得してもらえない場合には、立ち退き料を上げて応諾してもらうなどの手段を取ります。

2-4.頑固に立ち退きに応じてくれない人がいる場合

・事例

交渉を重ねても立ち退きに応じてくれない人がいるという事例です。

・回避テクニック

この場合、更に粘り強い交渉が必要となります。例えばどのような事情があって応じないのかを、当人に詳しく聞き、立ち退き料の条件を変更するといった手段を取ることで、応じてもらえる可能性があります。
それでも応諾が取れなければ、弁護士をたてるという手があります。

2-5.住人に迷惑行為があった場合

・事例

過去に、その住人に何らかの不品行があり、そのため立ち退き料を払うべきかどうか悩んでいるというような事例です。

・回避テクニック

その場合、住人が迷惑行為をしたという確かな証拠を集めましょう。まずは賃借契約書の項目に違反していないかを確かめ、その他、近隣住民から苦情が出ているならばそれを紙面に起こしたり、騒音の問題があれば、録音を取るなどしておきます。
証拠を掲げた上で本人と話し合いをし、それでも応諾してもらえないようであれば、立ち退き料を支払うことで迅速に解決できる場合があります。あまりにも話し合いが停滞する場合、弁護士を立てるのも一つの手です。

2-6.建物の使用頻度が変わる場合

・事例

長期出張などの理由から遠地で生活していたものの、期間が終わったので賃貸で生活していた建物に戻って生活したいという事例です。

・回避テクニック

この場合は、オーナー都合での立ち退きとなりますので、話し合いと立ち退き料の支払いは必須のものとなります。
どういう必要があって立ち退いて欲しいのかを丁寧に説明し、借主の事情を考慮したうえで、立ち退き料を調整するなどして、お互い歩み寄った話し合いが必要でしょう。
ただし、借主の方が建物をほとんど使っていなかったりした場合、立ち退き料の高額化は免れる可能性があります。

3. 立ち退き交渉をスムーズにするコツ

立ち退きをスムーズに進めるため、ポイントとなることは以下の３つです。

3-1. 立ち退き交渉の段取りを理解しておく

賃借人と立ち退き交渉をするときの流れは３段階に分かれています。

3-1-1．私書の作成

「立ち退き理由」「立ち退き時期」「立ち退き料」などを明記した覚書などの私書を作成し、賃借人に対して送付します。
送付方法に関しては郵送、またはメールという手段も取られますが、一方的な印象が強く、反発を持たれる恐れがあります。そのため、直接持って行くのがベストです。その時点で賃借人が内容に納得すれば、スムーズに立ち退きが完了できます。

3-1-2.立ち退き交渉

私書で納得を得られない場合には、一般的に、立ち退き料や、その時期についての交渉をすることになります。
賃借人は立ち退きによって住む場所を追われます。事情を充分にくみ取り、賃借人の要望に最大限応えることが有効です。

3-1-3.引っ越し先の選定

こちらは必ずしも必須の段取りではありませんが、立ち退き交渉が難航した場合などに、近隣にある家賃が元より安い物件を紹介したりすることで、応諾してもらえる場合もあります。

上記が立ち退きに関する一連の段取りですが、解決しない場合には裁判に持ち込まれることになります。その場合は、弁護士に相談するという流れが一般的です。

3-2. 立ち退き料の内訳を知る

立ち退き料の大部分は、住居用の賃貸物件の場合、主に借主の移転費用の補填です。貸主の都合で借主を退去させるには、最低限以下の費用が必要になるとされています。

金額の相場はおおよそ家賃6～10か月程度とも言われていますが、明確な基準はありません。
以下の記事で、詳しい計算方法を紹介していますので、是非ご参照ください。

3-3. 引越し先のあっせん

引っ越し先を探す必要のある場合には、必ずオーナー側が選定しましょう。
賃借人が高齢化していて、自分で物件を選ぶことが困難な場合があります。また違ったケースで、賃借人に選定を任せたら、いつまで経っても引っ越し先を探してこない、などという例もあるので、そのようなリスクを避けるためにもなります。

基本的には賃借人の意見を聞きつつ物件を探し、とにかくスムーズに遅滞なく引越し先を案内することです。また、仲介手数料・礼金・敷金などの初期費用はなるべく抑えてください。例えば、賃貸管理と仲介を同じ会社に依頼することで、出費の一部が省かれる場合があります。
引っ越しに関する費用は、立ち退き料の更に上にかかって来るものとなりますので、最低限の支出となるように工夫しましょう。
引越し会社の手配などの手続きや賃貸借契約の立ち合いなども、オーナー自ら行ってください。「引越し会社を手配していなかった」「契約に行かなかった」などのトラブルを防ぐために有効です。

4. 立ち退き料を安くする10個のポイント

立ち退き料を安くするために、気をつけるべきポイントは以下の10個です。

4-1.入居者数が少なくなってから着手する

建て替えると決めたら新規募集を止め、自然退去によって空室が7～8割程度となったところで行うと、交渉の手間も立ち退き料も少なくすることができます。

4-2.定期借家契約への切り替えを打診する

定期借家契約は更新がなく、期間満了時に確定的に賃貸借契約が終了する契約です。
普通借家を定期借家に切り替えれば、契約期間満了時に借主が必ず出ていかなければならないので、立ち退き料は発生しないことになります。

アパートの場合、2000年3月1日以降に締結された賃貸借契約であれば、借主と貸主の合意のもと、普通借家契約から定期借家契約に切り替えることが可能です。
逆に、2000年3月1日より前に締結された賃貸借契約は定期借家契約には切り替えることができないとされています。
ただし、定期借家契約への切り替えは、体の良い立ち退きに過ぎないため、借主へ相応のメリットを与えることが必要となります。多くの場合、家賃を50％～80％程度に下げて応諾してもらうことになります。

賃料減額幅には定まったルールはありませんが、定期借家契約の期間を短くするほど賃料を大きく下げるのが一般的です。退去時の原状回復は全て免除し、なおかつ、敷金も全額返すといったオプションもつけると、話が通りやすくなります。

4-3.代替物件を提供する

代替物件を提供することも立ち退き料を安くする方法です。
例えば、近くにもう1棟のアパートを持っている場合、そのアパートに優先的に入居させることで立ち退き料を大幅に削減することができます。

4-4.用法違反等の解除事由がないかを確認する

解除事由が発生していれば、契約解除をすることができますので、立ち退き料が不要となります。例えば、禁煙物件なのに喫煙していたり、住宅以外不可としているのに店舗として利用していたりといった事実がある場合には用法違反です。
ただし、その場合は、貸主との間で信頼関係が修復不可能なほど破壊されている状態でなければ、解除事由に認められないというのが一般的です。
また、ペット不可の物件で熱帯魚を飼っているケースなど、厳密にいえば違反ではあるものの建物を汚損するものでもなく、近隣へも迷惑をかけないような場合には、契約解除は認められません。
用法違反で契約解除をする場合は、事前に弁護士に契約解除できそうかどうかを確認した上で打診するようにしてください。

4-5.最初から誠意をもって交渉する

立ち退き交渉で失敗するケースは、書面やメール、電話などの一方的な通知で終わらせようとしていることがほとんどです。書面やメールは相手に言い分を与える余地をなくすため、憤りを感じさせてしまうことがよくあります。
交渉を上手く成功させるためには、借主に直接会いに行き、面と向かって立ち退きをお願いすることがコツです。
その際、立ち退き料については引っ越し代程度なら考えていることをハッキリ伝えるようにしてください。1円も払わないような姿勢で臨むと、相手の態度も硬直しますので、こちらも誠意ある対応を見せて話を軟着陸させていくようにします。

なお、立ち退きに関しては、弁護士以外の第三者に依頼することはできませんので、注意して下さい。

4-6.原状回復を免除する

借主には、退去時に原状回復義務が課せられていますが、建て替えを予定している建物であれば、してもらわなくても構わないので、原状回復を免除すると借主の負担を軽くすることができます。

4-7.敷金を先に返済する

敷金は、本来は家賃不払や原状回復費用に充当するために借主から預かっているものですが、建て替えをするのであれば、充当の必要はなくなります。

4-8.退去までの賃料を免除する

定期借家への切り替えではなく、無償の使用貸借に切り替えるという方法です。
その場合には、一旦現在の普通借家契約を合意解除し、新たに使用貸借契約を締結することがポイントとなります。

4-9.再入居を確約する

新しく建て替えた物件に、元の住人を優先的に入居させることで、住み慣れた土地を離れなければならない借主の精神的な負担を減らしてあげる事が出来ます。

4-10.裁判は避ける

立ち退きは、裁判までもつれてしまうと貸主の立場が非常に弱くなってしまいます。
司法の判断は、あくまでも借地借家法の法律に基づいて行われます。借主の権利を強力に守るための法律ですので、借主の言い分が認められやすくなります。
また、立ち退き料は、借主が主張する金額に寄せられてしまうため、元の設定よりも高くなってしまう場合もあります。
よって、裁判にはせず、あくまでも任意の話し合いで解決することが安く抑える方法です。

5. 立ち退き交渉の相談先

建て替えに関しての立ち退きでは、たとえ正当事由があっても、賃借人がスムーズに退去しない場合は交渉が必要になります。
非常に手間がかかり、問題の発生率も高いので、私書で立ち退きを通知し、交渉を受けた時点で、実行は専門家に任せることをおすすめします。

5-1. 弁護士

立ち退き交渉は、弁護士法第72条により禁止される法律事件に該当するため、第三者が報酬を受け取って立ち退き交渉をすることは非弁行為に値します。
そのため、立ち退き交渉を直接行えるのは、弁護士か貸主本人だけです。
弁護士に立ち退きを依頼すれば、立ち退きに関する全ての業務を行ってくれます。

ただし、費用は高額になります。弁護士事務所によりますが、着手金と報酬がそれぞれ数十万円ずつなどとなり、合計100万円を超えてしまうことも少なくありません。

5-2. コンサルティング会社など

不動産関係や建築関係の会社に、立ち退き相談を依頼することが出来ます。
交渉は弁護士か貸主本人しかできないので、依頼した場合はコンサルティング会社がアドバイザーとなり、立ち退き交渉の進め方や交渉の仕方などを貸主本人が主導で行うことになります。
物件・貸主ごとに立ち退き戦略を立案し、賃借人の転居先を探すなども行ってくれます。

費用については、会社によって異なりますが、一例としては、成功報酬として1案件10万円ほどです。

5-3. 依頼する前に準備しておくべきこと

立ち退き交渉を依頼する前に、準備しておくべきことは以下の3点です。

1.立ち退き交渉の目的を明確化する

建て替え交渉をするにあたっては、「なぜ建て替えるか？」ということが非常に重要です。
賃借人と交渉するときにも、建て替え理由に納得できるかどうかによって、やりとりの難易度が変化します。

2.立ち退き料の予算を決める

立ち退き料は状況により変化します。予算決めをするときは、正当事由の正当性に重きをおいて考えてみて下さい。
耐震の問題などによって、立ち退きが正当事由と判明すれば、支払うべき立ち退き料は高くならずに済む場合もありますし、賃借人も納得がいきやすいでしょう。
一方正当事由に欠けている場合は、高額になる可能性があります。完全に賃貸人の都合で発生する立ち退きであれば、なおのことです。

3.交渉の記録を残する

私書を送る時点から、コンサルティング会社や弁護士に相談することも出来ますが、もしも、送った後の賃借人の反応によって依頼するか決めたい場合には、交渉の記録は必ず残しておいてください。

送付する場合は、できれば内容証明郵便が良いですが、少なくとも配達証明付きの郵便にはしておきましょう。賃借人と話しあったのであれば、その議事録を作成し、保管しておいてください。相談する際に必要な資料になります。

6.立ち退きの対応の仕方まで相談できる建築会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・経験豊富な会社である

様々な条件下でのアパート建設を経験して来た会社を選ぶことで、ご自身の選択肢を豊富に持つことが出来ますし、発生したトラブルについても聞いておけば同じ事が起こらないように対策するのに役立ちます。

・立ち退き料に関する相談を受けたことがある

建築会社の中には、立ち退きに関するアドバイスを行っている企業も存在します。
建築時からそのような会社を選んでおけば、いざ交渉時に問題が生じても、安心して相談を依頼することが出来ます。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生していきます。
気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶと良いでしょう。

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