相続税対策としての賃貸併用住宅で土地活用の利益を最大化させる方法

相続がはじまると、故人が所有していた自宅や賃貸物件などの資産はすべて、相続税の課税対象になります。相続税は、複数の制度を適用することにより、税額を大きく抑えることができます。

これから相続税対策として土地活用する方にとって、まだ起きていない相続の、しかも税金の話は、むずかしく感じることの方が多いと言えます。本記事では、土地活用をご検討中の方に向けて、賃貸併用住宅の相続税評価は、どのような評価になるのかを、パッとイメージでつかめるようにまとめています。

1.よくわかる！やさしい賃貸併用住宅の相続税評価額　基本編

本章では賃貸併用住宅の「相続税評価額を下げる」ことに関した考え方の基本を、やさしくまとめています。基本がわかると、土地活用プランを比較するときにも、どのプランが適しているのか理解しやすくなります。

実際に相続が起きると、個別の土地条件・経営状態・相続人の数・遺言書の有無などにより、想定とは違うことが起きる可能性もあります。相続税対策を考え始めたら、プラン比較を始めると同時に、税の専門家・法律の専門家に相談をしたうえで、慎重にすすめるようにしてください。

1-1.自宅部分と賃貸部分は分けて考える

賃貸併用住宅は、１つの敷地と建物の中に、自宅と賃貸物件が一緒に入っています。相続が起きたら、自宅部分と賃貸部分は、ふたつに分けて考えます。

自宅部分には配偶者やご家族が一緒に住んでいるケースが多いため、通常の自宅やご実家の相続などと同様に、家族構成によって自宅に適用できる制度が変わります。賃貸部分は、普通のアパートと同様に、賃貸物件として考えます。

賃貸部分に入居者がいる場合は、家賃は相続税の対象ではないため、相続手続き中でも賃貸経営はそのまま続行します。自宅に亡くなった方と一緒に生活をしていた方がいる場合は、一般的な自宅や実家と同じように、相続手続きが完了して所有者が決まるまでは、住み続けていて問題ありません。

1-2.土地と建物を分けて考える

相続税評価をする際、基本的に、土地と建物は別の制度が適用されます。賃貸併用住宅は、１つの土地をマイホームと賃貸物件が共存している状態ですので、自宅として使っている土地の割合、賃貸で使っている割合とを別々に計算してから、あとで合算します。

以下のような計算式を使って算出しますが、相続発生時には、依頼をすれば税理士が計算してくれます。

1-3.適用できる特例を理解する

相続が起きたときに使う、賃貸併用住宅に関係のある主な特例は、小規模宅地の特例・家なき子の特例・貸家建付地評価の3つです。内容を細かく覚える必要はありませんが、よく出てくる特例ですので、どのような制度なのかをおおまかに把握しておいてください。

1-4.小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は、一定条件をクリアすれば、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。小規模な宅地（土地）のための特例ですので、特例には広さの制限と減額割合があります。

以下の表のように、相続対象の土地の利用状況によって適用される内容が変わります。賃貸併用住宅は、自宅+賃貸物件ですので、AとDがそれぞれ適用 されます。

1-5.家なき子の特例

前出の小規模宅地の特例のうち、Aの自宅に関した特例は、亡くなった方と同居していることが条件です。しかし、子世代がある程度の年齢になると、親世代とは生活を分けていることも多く、せっかくの特例を適用できなくなることがあります。

家なき子の特例は、亡くなった方の自宅（賃貸併用住宅）に同居していなかった親族が相続する場合でも、「小規模宅地等の特例」の80％減額を使えるようにする特例です。条件はかなり厳しいですが、相続のことを親子で話し合っておけば、相続税対策として活用できます。

1-6.貸家建付地

貸家建付地とは、人が使う用に貸している、ご自分の土地のことです。賃貸併用住宅の賃貸部分の割合が相当します。相続税評価においては、人に貸している土地は自由に使えないという点を考慮し、評価額が減額されます。計算方法は以下の式を使います。

借地割合と借家割合は、ご所有の土地を国税庁ホームページ財産評価基準書 路線価図・評価倍率表で調べると出てきますので、その数値を当てはめます。借家権割合は、基本は全国一律30％です。

賃貸割合とは、賃貸部分の総延べ床面積に対して、賃貸中がどのくらいあるかです。たとえば、同じ間取りの賃貸物件が10戸あり、そのうち半分が空室であれば、賃貸割合は50％です。

シミュレーション計算の時は上記式を当てはめるので問題ありませんが、特例は要件を正確にクリアできていないと適用されません。実際の土地活用をするときには、かならず、相続税に詳しい税理士に相談と確認をしてください。その他、経営中に適用できる特例や制度などは関連記事も参考にしてください。

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2.すぐできる！やさしい賃貸併用住宅の相続税評価額　応用編　

本章では、計算例を使って賃貸併用住宅の相続税評価額がいくらになるのかを、シミュレーションしてみます。シンプルな値を使いますので、お手元に賃貸併用住宅プランがあれば、そのプランにある数字を当てはめれば、かんたんな相続税評価額の試算ができます。

2-1.土地と建物の評価額を計算する

まずは土地の評価額を調べます。建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。毎年6月頃に郵送されてくる、固定資産税納付書と同封された明細表に評価額が記載されています。

借地権割合と借家権割合は、国税庁ホームページ財産評価基準書 路線価図・評価倍率表で、活用予定地の住所を入れるとわかります。借地権割合は30～90％までとかなりの幅がありますので、かならず確認をしてください。

【参照：路線価図評価倍率表　東京都杉並区阿佐ヶ谷のサンプル】

賃貸併用住宅プランがあれば、不動産会社が借地権割合などを正確に調べたうえで計算されたものが提案されています。借家権割合は、基本は全国一律30％です。今回は以下のシンプルな条件をつかってシミュレーション計算をします。

2-2.特例や制度を当てはめる

前項で出した例をもとに、各特例にあてはめてみます。

それぞれの評価額に各制度を適用したときの価格は以下のとおりです。それぞれ、特例を使うことで相続税評価額を大きく減らすことに成功していることがわかります。

以下は、上記表にある課税対象額を算出した計算例です。

ア）自宅用の土地の計算方法

• 相続税評価で使う自宅用面積＝土地面積×（自宅部分の延床面積/総延べ床面積）

200平米×（100/200）＝100平米

• 評価額＝自宅用評価額×（A/土地の総面積）

1億円×（100平米/200平米）＝5,000万円

イ）賃貸用の土地の計算方法

• 相続税評価で使う賃貸用面積＝土地面積×（賃貸部分の床面積/総延べ床面積）

200平米×（100/200）＝100平米

• 評価額＝自宅用評価額×（A/土地の総面積）×（1－借地権割合×借家権割合）

5,000万円×（100/200）×0.82＝2,050万円

　　※貸家建付地の計算は、賃貸部分の入居率によって割合が変わります。相続開始時の経営状態にご注意ください。

ウ）賃貸併用住宅の土地　相続税額＝ア+イ

ア）5,000万円　+　イ）2,050万円＝7,050万円

建物部分の評価も、同じように、自宅と貸家部分を分けて考えます。

エ）自宅部分の建物の価格

• 自宅部分の家屋評価額×（自宅の延床面積/総延べ床面積）

1億円×（100平米÷200平米）＝5,000万円

オ）賃貸部分の建物評価額

• 自宅部分の家屋評価額×（賃貸部分の延床面積/総延べ床面積）×（1-借家権割合30％）

1億円×（100平米÷200平米）×（1-0.3）＝3,500万円

カ）賃貸併用住宅の建物　相続税額＝エ＋カ

　　エ）5,000万円　+　カ）3,500万円＝8,500万円

これらの計算をしたうえで、適用できる制度を当てはめていきます。まとめは表でご確認ください。実際の計算は、ご所有の土地条件に沿ったものになりますので、「だいたいこのくらいの割合が減額される」というイメージをつかんでください。

2-3.借入金残債を差し引きする

賃貸併用住宅を建てるためにアパートローンの融資を受けると、相続税の計算のときにマイナスの遺産として計算されます。賃貸併用住宅を相続税対策として建てるのであれば、アパートローンの残債がある方が、相続税の対策という意味ではオトクになります。

上記のように特例を適用し、さらにローンを差し引くと、相続税評価額はここまで抑えることができます。しかし、相続税の支払いが終わると、完済まで賃貸併用住宅の経営とローン返済が続きますので、経営計画を準備したうえでの借金になるように、家族とよく話し合っておく必要があります

2-4.その他の財産と合わせて試算する

ここまでは、賃貸併用住宅に関した相続税評価額です。これ以外の不動産や金融資産などをお持ちであれば、それらの相続資産のすべて含めた金額に対して相続税が課税されます。

現金や有価証券などの金融資産は、相続発生時の時価で評価されますので、相続税対策という意味においては、金融資産は不動産化しておいた方が、節税効果は高くなります。

2-5.プロに相談・確認をする

ここまでが簡易なシミュレーション計算です。実際の相続が起きると、法定相続人の数と構成によって引き継がれる財産が変わります。指定した家族に遺したいものがある場合は、遺言書や生前贈与などによって確実に引き継がれるように準備をしておく必要があります。

すべての相続税対策は、制度の適用も含めて、正確な数値をそろえたうえで、要件をクリアする必要があります。ある程度の算段がシミュレーション出来たら、かならず税金のことは税理士、法律のことは弁護士、そして賃貸併用住宅を含めた土地活用のことなら、ハウスメーカーや建築会社に相談をして、的確なアドバイスをもらうようにしてください。

3.賃貸併用住宅の相続税対策で注意しておく5つのこと

土地活用で賃貸併用住宅を建てる準備段階から、以下の５つに注意しておくと、節税対策としても効果が大きく、さらに、土地活用として利益の最大化が得られます。

3-1.マイホーム部分には家族の話し合いが必要

賃貸併用住宅は、入居者にとっては賃貸物件ですが、家族にとっては念願のマイホームです。しかし、賃貸併用住宅という建物である以上、賃貸経営がうまくいくことが大前提になります。

そのため、予算や土地条件の関係から、何かをあきらめなければならないこともあります。たとえば、

コストを抑えるために自宅のクロスやフローリングのグレードを下げる、経営重視のために自宅玄関は裏道に面している、リビングが家族の希望の方角にできないなど、家族にとって納得のいかないプランになる可能性があります。

賃貸物件としてうまくいくことは重要ですが、そこにマイホームとして長く住んでいく家族の満足度も同じくらい重要です。家族全員が納得いく家づくりになるように、早い段階からプランを比較して、話し合いをしてください。

3-2.かならず二次相続のことまで考えておく

相続税対策としての土地活用は、かならず２次相続のことまで想定しておいてください。二次相続とは、たとえば、父親が亡くなって母子が相続をするのが一次相続、 次に母親が亡くなり、子が母から相続するのが二次相続です。

原則として、特例には適用回数の制限がありませんので、たとえば、一次相続で親世代の配偶者が相続した賃貸併用住宅に、二次、三次相続で子世代・孫世代が同じように80％減額の適用をし続けることができます。

賃貸部分に関しては、二次以降においても、貸付事業用地として適用され続けます。注意が必要なのは、二次相続で賃貸経営を引き継ぐ方は、相続開始時の3年前までに事業を継承しておく必要がある点です。

相続開始時の特例は、要件をすべてクリアできてはじめて適用されますので、早めの準備が必要です。

賃貸併用住宅の土地活用をする際には、マイホーム作りと一緒に、遠い将来の相続税のこともしっかり話し合っておく必要があります。

3-3.賃貸ニーズのある土地で考える

賃貸併用住宅は建物全体のローン返済を、賃料収入から返す資金計画になっています。そのため、賃貸併用住宅の経営がうまくいくためには、なるべく経営リスクの少ない土地に建てる必要があります。

マイホームとして適している土地と、賃貸経営に適している土地には少し違いがありますので、ご所有の土地の特徴などを考慮して、賃貸経営に良い結果が期待できそうもない場合は、より良い条件のエリアへ土地を買い替えることも検討してください。

賃貸物件の中でも、住居ではなくテナント向きのエリア（繁華街・幹線道路沿いなど）に土地がある場合は、マイホームとして心地の良い暮らしができるのかも、家族と話し合ってみる必要があります。マイホームと賃貸が同居する賃貸併用住宅ならではのお悩みですが、解決策は必ずあります。

ご所有の土地を活用する場合には、家族との話し合いのベースになる、土地活用プランや賃貸併用住宅プランがあると、イメージがしやすくて便利です。

3-4.賃貸併用住宅以外の選択肢も検討する

ご所有の土地が、あまり賃貸経営に適していない、またはマイホームの場所として不向きな場合は、賃貸併用住宅以外の選択肢も検討してみてください。たとえば、マンション一棟を普通に建てて、その中の一部を自宅として使う賃貸併用住宅、アパート一棟の隣に一軒家を建てる、戸建賃貸を複数戸建ててその中の1つを自宅にするなど、土地条件・予算・エリア環境などによって、適したマイホームの在り方、うまくいく賃貸経営のやり方も変わります。

具体的なプランにして比べてみないとわからない部分でもありますので、「賃貸併用住宅」や「マイホーム」という枠組みにとらわれずに、広い目で土地活用方法を探してください。

少し手間はかかりますが、ご自分の土地の可能性を探るという意味でも、価値のある行動といえます。また、たくさんのプランを見ていくと、間取りプランを見る目が肥えていきますので、どの土地活用方法を選ぶにしても、最適なものを選びだしやすくなります。

3-5.賃貸併用住宅の設計実績が多い会社を探す

賃貸併用住宅を専門としている会社はほぼありませんので、建築実績の多い企業は、大手ハウスメーカーや建築会社に限定されてきます。大手企業の中には、賃貸併用住宅のパッケージ商品を用意しているところもあり、建材や工法なども確立しています。

また、自社の設計士や建築士が常駐し、チームを組んで無料プラン作成ができるのは、一流企業・大手企業ならではといえます。賃貸併用住宅は、土地に合わせた形で自宅と賃貸物件を１つの建物に収める設計であるため、ほぼ注文住宅と同じです。そのため、地元の精鋭企業や戸建実績の多い工務店に依頼したとしても、注文住宅に準じる価格設定になる傾向があるため、大手に比べての価格メリットが少な目です。

賃貸併用住宅を、土地活用と相続税対策も含めて検討している場合は、まずは数多くの会社にプランを請求して、たくさんのプランを比較するところから始めてください。賃貸併用住宅の取り扱いがある企業は関連記事も参考にしてください。

まとめ

賃貸併用住宅にお住まいの状態で相続が起きた際に、相続税評価額がどのように計算されるのかを、イメージとしてわかるようにやさしく説明しました。お手元に複数の賃貸併用住宅プランを用意したうえで、かんたんなシミュレーションをすれば、だいたいの相続税額がつかめます。

実際に相続が始まってから出来ることは限られていますので、検討段階で、税理士や弁護士に相談・確認することも忘れないようにしてください。まずはたくさんのプランを請求し、設計や間取りを比較するところからスタートしてください。