公務員でアパート経営はできる！副業扱いにならない理由と注意点を解説

「将来の生活の安定のために資産形成をしたいけれど、公務員は副業が禁止だから……」とアパート経営を諦めていませんか？
実は、法律上の条件を守れば、公務員でもアパート経営をすることは可能です。この記事では、公務員の副業に関する法規や許可が不要となる具体的な条件、さらには公務員ならではのメリットと注意点、失敗しないための始め方までわかりやすく解説します。

1.副業ではないので公務員のアパート経営はOK！

「公務員は副業禁止だから、アパート経営はできないのでは？」と不安に思う方は少なくありません。しかし実際には、アパート経営は一定の規模を超えなければ、副業ではなく資産運用として行うことができます。

はじめに、公務員のアパート経営の基本について解説します。

1-1.アパート経営は副業ではなく資産運用扱いになる

アパート経営は、一般的には副業ではなく資産運用として扱われます。
一般企業の就業規則では副業として就労を伴う労働が制限されるケースがありますが、不動産賃貸収入は不労所得に分類され、本業とは独立した資産形成と見なされることが大半です。
ただし、事業規模が大きくなると状況が変わります。
具体的には、5棟10室基準（不動産所得が事業規模と認められるかの基準、超えると事業と見なされる）を超えるなど、一定の規模を超える場合は事業と判断され、副業と見なされる可能性が生じます。
特に公務員は、法律によって営利活動が制限されているため、規模によっては所属先の承認を得なければなりません。
アパート経営は資産形成の一環として認識されるものの、法律上の制約や所属先の就業規則を必ず確認するようにしましょう。

1-2.公務員の副業が禁止される理由

公務員の副業は、国家公務員法第103条・第104条、地方公務員法第38条によって制限されています。また、国家公務員法第99～101条と地方公務員法第33～35条に、以下の原則も示されています。

これらの根拠から、公務員が営利企業の役員や従業員となること、また自ら事業を営むことは原則として禁止とされています。ただし、不動産の賃貸など、資産運用と見なされる行為は一定条件下で認められます。

【国家公務員と地方公務員での違い】

※詳細は各自治体や省庁によって異なるため、実際の申請時は所属組織の規程を確認することが重要です。

2.許可申請が不要になる3つの条件

公務員の場合、下図の3つの条件をすべて満たせば、原則として申請不要でアパート経営を始めることができます。ただし、所属先ごとに運用ルールや解釈に違いがあるため、念のため人事課などに確認するのが安全です。

ここでは、許可申請が不要になる3つの条件についてそれぞれ解説しましょう。

2-1.建物規模：5棟10室未満

公務員は、国家公務員法や地方公務員法によって営利企業などへの従事が原則として禁止されています。ただし、不動産の賃貸は資産運用と見なされるケースがあり、その目安が5棟10室基準です。

具体的には、戸建て5棟以上またはアパート・マンション10室以上となると事業的規模と判断され、副業と見なされる可能性があります。

一方で、5棟10室未満であれば通常は副業には該当せず、所属先への申請や許可は不要とされています。5棟10室以上でも相続などで承継した場合は申請することで認められる可能性もあります。不動産投資の許可基準については、所属庁や自治体によっては独自の解釈や届出ルールが存在する場合があるため、トラブルを避けるためにも事前に人事課などに確認しておくことが望ましいでしょう。

2-2.年間家賃収入：500万円以下

公務員が不動産投資を行うにあたっては法律上の制限がありますが、年間の家賃収入が500万円以下であれば、多くの場合は所属先への申請は不要です。この基準は、不動産所得が事業と見なされるかどうかの目安の一つで、5棟10室基準と併せて用いられます。

国家公務員法や地方公務員法は、公務員が事業を営むことを原則として禁止としていますが、小規模な不動産賃貸は資産運用と解釈されます。一方で年間家賃収入が500万円を超える場合は事業的規模と判断され、許可が必要になる可能性が高いでしょう。

この目安はあくまで一般的なものであるため、事前に所属先に確認することをおすすめします。

年間家賃収入500万円という基準は、税務上の「事業的規模」を判断する際の目安にすぎません。実際の運用では所属庁や自治体ごとに解釈が異なるため、この数値だけで判断するのは危険です。基準内であっても申請や届出を求められる場合があるため、必ず事前に人事課へ相談し、誤解やトラブルを防ぐことが大切です。

不動産プランナー・岩井佑樹

2-3.管理業務：外部委託必須

物件の管理業務を外部委託することは、公務員が所属先への申請不要で不動産投資を行うための重要な条件の一つです。公務員は本業に支障が出ないよう、国家公務員法や地方公務員法によって副業が制限されています。

アパート経営が事業と見なされるのは、入居者対応や家賃の集金といった管理業務に時間と労力がかかる場合です。これらの業務を専門の管理会社にすべて委託すれば、公務員自身の労働を伴わない資産運用として扱われ、原則として許可が不要となります。公務員でアパート経営を始める場合、許可要件を満たしている方は自己管理ではなく、管理会社に委託することをおすすめします。

ただし、5棟10室基準や年間家賃収入が500万円以上となる場合は、管理業務を外部委託していても事業的規模と判断され、申請が必要になる可能性があるため注意が必要です。

3.公務員のアパート経営｜4つのメリット

ここからは公務員という立場がアパート経営で武器になるポジティブな側面を見ていきましょう。

3-1.メリット①融資審査に有利

公務員がアパート経営を始める大きなメリットの一つは、金融機関からの融資審査で有利になる点です。

公務員は身分や収入が安定しており、景気に左右されず解雇リスクも低いため、銀行から返済能力が高いと評価されやすい傾向が見られます。その結果、一般の会社員よりも低金利で融資を受けられたり、希望額の融資を確保できたりする可能性が高いでしょう。

さらに、長期的な安定収入を背景に、返済期間を長めに設定して無理のない返済計画を立てやすいのもメリットです。アパート経営では物件購入時に多額の資金が必要ですが、公務員なら融資条件の良さを活かし、効率的に投資計画を進められます。

公務員という安定した職業基盤は、資産形成を着実に進めるうえで大きな武器となります。

3-2.メリット②安定した家賃収入

安定した家賃収入を得られることも、公務員がアパート経営を行うメリットの一つです。
そもそも公務員は本業の収入が安定しているため、アパート経営で多少の変動があっても生活に大きな影響が出にくいという強みがあります。

これに加え、アパートに入居者がいれば毎月定期的な家賃収入が給与に上乗せされることになるため、生活の安定性が高まり、将来の資産形成に大きく貢献します。年金や退職金に依存しない老後資金を築くうえで、非常に有効な手段です。

また、家賃収入はローンの返済原資となるため、入居者の賃料で返済を賄えます。本業の安定性を背景に、計画的に資産を増やせる点が公務員にとってのアパート経営の大きな魅力といえるでしょう。

3-3.メリット③生命保険効果

アパート経営を始めるメリットには、生命保険効果も挙げられます。

多くの金融機関では、リスク回避のため、アパートローンを組む際に団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件の一つとしています。団信に加入していれば、万が一、ローン契約者が死亡または高度障害を負った場合、保険金でローンの残債がすべて完済されます。

これにより、不測の事態が発生した場合には借金のない収益物件が残るため、残された家族は家賃収入という安定した収益源を確保することが可能です。つまり、団信は実質的に生命保険と同じ役割を果たし、家族の生活を守る保障となります。
なお、金融機関によっては団信を任意とし、加入しない場合はその分金利を抑えられるケースもあります。ただし、万が一の際の家族の安心を重視するなら、団信を利用するのが一般的です。

公務員ならではの安定した給与や退職金制度に加え、アパート経営による団信の生命保険効果を活用することで、資産形成と家族への保障を同時に実現できる点が大きなメリットといえるでしょう。

3-4.メリット④税制優遇

公務員だけに限らず、税制上の優遇を受けられる点もアパート経営のメリットです。
不動産投資では、減価償却費やローン利息、管理費、修繕費などを経費として計上できるため、課税所得を圧縮でき、所得税や住民税の軽減につながります。

不動産所得が赤字になった場合には公務員としての給与所得との損益通算ができるため、全体の税負担を抑えることが可能です。また、相続時には、不動産の評価額は現金よりも低く算定されることが多いため、相続税対策としても有効といえます。

安定した給与収入がある公務員にとって、節税効果を活かしながら資産形成を進められる点は大きな魅力といえるでしょう。

減価償却や経費計上による節税効果は魅力ですが、節税だけを目的にした投資は危険です。収支計画を正しく立てたうえで、税制メリットを活かすのが理想です。公務員は給与所得との損益通算ができるため、税理士と相談しながら健全な経営を行いましょう。

不動産プランナー・岩井佑樹

4.押さえておきたい4つの注意点

公務員のアパート経営には多くのメリットがある一方で、事前に理解すべきリスクもあります。
ここでは、押さえておきたい4つの注意点について解説します。

4-1.注意点①：条件違反は懲戒処分の対象

公務員がアパート経営を行う際の最大の注意点は、懲戒処分の対象となる条件違反を避けることです。

公務員は法律によって営利活動が制限されており、アパート経営は「5棟10室基準」や「年間家賃収入500万円以下」といった条件を守った場合のみ、資産運用として認められます。
これらの基準を超えて所属先に許可なく賃貸経営を行う、あるいは自身で積極的に管理業務を行うと副業と見なされ法規違反となります。

違反が発覚した場合、減給や停職といった懲戒処分を受ける可能性があり、公務員としての信用を失うリスクを伴います。

したがって、アパート経営を始める前には必ず所属先などに相談し、定められたルールを厳守する必要があります。さらに、必要に応じて適切な手続きを踏むことで、リスクを回避しましょう。

4-2.注意点②：確定申告が必要

公務員がアパート経営を行う際の注意点としては、確定申告が必須となることも挙げられます。
アパート経営による家賃収入は、給与とは別の不動産所得として扱われます。
この不動産所得が年間20万円を超えると、原則として確定申告が必要です。

申告を怠ると、延滞税や加算税が課されるだけでなく、所属先に発覚した場合に信用を失うリスクを伴います。

確定申告の際に管理費や減価償却費などの経費を収入から差し引くことで節税効果も期待できますが、そのためには入出金の正確な記帳や領収書の保管が欠かせません。

公務員でありながら税務上の義務を怠ると、信用を損ない、大きな不利益につながります。アパート経営を行うにあたっては、税理士など税務の専門家のアドバイスを受けながら正しく確定申告することが大切です。

4-3.注意点③：転勤リスクへの対策

転勤リスクへの対策をしておくことも必要です。
特に国家公務員は定期的な人事異動や転勤があるため、生活拠点が所有物件から離れてしまう可能性があります。

そこで、物件購入時から管理会社に管理業務を外部委託することでリスクに備えておきましょう。

管理会社に任せれば、家賃集金や入居者募集、修繕対応などを一括代行してもらえるため、転勤後も安定した経営を継続できます。

アパート経営を資産運用として問題なく継続するためには、転勤リスクを想定し、物件の管理体制を事前に整えておくことが必須です。

転勤が多い公務員にとって、管理業務を外部に委託することは欠かせません。入居者対応や修繕管理を自ら行うのは現実的ではなく、労力が増えるだけで事業規模と見なされるリスクも高まります。管理会社に任せれば家賃回収から修繕手配まで一括で対応してもらえるため、異動後も安定した賃貸経営を続けられます。安心して資産形成を進めるためにも、早い段階で信頼できる管理会社と契約しておくことが大切です。

不動産プランナー・岩井佑樹

4-4.注意点④：一般的な経営リスク

公務員がアパート経営を行う際には、副業規制など法的な注意点に加え、一般的な経営リスクも当然ながら考慮する必要があります。
代表的なリスクは以下のとおりです。

これらのリスクはすべての不動産投資家が直面する経営上のリスクであるため、収入が安定している公務員でも油断は禁物です。

事前にリスクを想定し、適切な管理会社を選ぶ、災害に備えて火災保険に加入するなどの対策を講じることで、経営の安定性を高められます。

無料のプラン一括請求をしてみる

5.【不動産投資シミュレーション】公務員のアパート経営の成功・失敗の事例

公務員の安定性を活かしつつ、アパート経営に挑戦する人は増えています。
しかし成功と失敗は紙一重です。ここでは、公務員のアパート経営の事例についてシミュレーションします。

5-1.【成功例】40代公務員：専門家連携で安定経営

40代公務員のAさんは、将来のための資産形成と年金対策のため、アパート経営を開始しました。
公務員としての安定収入を活かし、金融機関から低金利・好条件での融資を獲得しています。

都心に近い郊外エリアで築浅の物件を選定・購入後、管理業務をすぐに専門の会社に委託しました。これにより、入居者募集や家賃集金、建物の維持管理をすべて任せることができており、本業への影響はありません。

転勤の多い公務員でも、プロの管理体制によって常に満室に近い状態を維持し、安定した家賃収入を確保することに成功。毎月の給与に加えて着実に収益を積み重ね、老後の生活に対する安心を手にしています。

この例での成功のポイントは専門家との連携であり、リスクを抑えた堅実な資産運用を実現しているといえるでしょう。

40代公務員Aさんの投資の結果まとめ

5-2.【失敗例】50代教員：過剰な融資で返済が困難になり本業に支障が発生

50代の教員Bさんは、公務員としての安定収入を背景に金融機関から過剰な融資を受け、アパート経営を始めました。

しかし、購入した物件は立地こそ悪くないものの、築年数が古いため空室がなかなか埋まらず、家賃収入は当初の計画を下回りました。

その結果、家賃収入だけではローン返済を賄えず、給与から補填する状況が続き、家計を圧迫する事態に陥ることに。経済的に追い込まれたBさんは精神的な負担が大きくなり、本業への集中を欠くことになりました。

打開策としてBさんは、管理会社と連携して入居促進のための施策（フリーレントなど）や家賃設定の見直しを行いました。金融機関にも交渉して返済条件を変更したため、返済期間はやや伸びましたが、無理なく支払える範囲で返済金額を設定し直したので、少しずつ家計が持ち直してきているところです。

Bさんは経営し始めた時点で資金計画が甘かったことを深く後悔しています。

50代公務員Bさんの投資の結果まとめ

失敗例の典型は「借りすぎ」と「計画の甘さ」です。金融機関が融資に積極的だからといって、無理な借入を行うと空室リスクや修繕費の影響を受けて本業に支障をきたします。返済条件の変更など立て直しは可能ですが、事前にシミュレーションを徹底することが最も重要です。

不動産プランナー・岩井佑樹

6.公務員のアパート経営｜始め方5ステップ

アパート経営は、安定した職業の強みを活かし、副収入を得たいと考える公務員に有効な投資方法です。ここでは、アパート経営を始めるための基本的な流れを紹介します。

7-1.①所属官庁・自治体への事前確認

アパート経営を始める前に、必ず所属する官庁や自治体の副業規定を確認することが重要です。公務員は法律上、原則として営利目的の副業が制限されていますが、賃貸経営に関しては、収入などが一定条件を満たす場合ならば資産運用の範囲内として認められるケースがあります。

事前に人事担当や総務部門に相談することで、後のトラブルを防ぎ、公務員としての信頼を守ることができます。

7-2.②専門会社への相談

公務員がアパート経営を始める際に欠かせない第一歩が、不動産投資の専門会社に相談することです。不動産投資のプロである専門会社は、公務員の副業規定や法律上の制約を踏まえたうえで、適切な物件選定や融資戦略、そして管理体制の構築をサポートしてくれます。

無理のない経営計画を立てることで、本業に支障をきたすことなく、安定した資産形成を目指すことが可能です。自分だけで進めず、プロの意見を聞くようにしましょう。

7-3.③建築プランの比較検討

アパート経営の成功には、建築プランの比較検討が欠かせません。建物の間取りや設備仕様、耐久性、施工費用、将来の修繕コストなどについて、複数のハウスメーカーや工務店から見積もりを取り、長期的な視点で比較する必要があります。

適切な建築プランは家賃設定や入居率に直結するため、立地やターゲット層に合ったプラン選びが重要です。安さだけで決めず、収益性と管理のしやすさを重視して選択すると、公務員にふさわしい堅実な資産形成を実現できるでしょう。

HOME4U（ホームフォーユー）土地活用では、あなたに合った最適なハウスメーカーをご紹介します。
いただいた個人情報は安全に取り扱い、ご紹介する企業からのしつこい電話営業や訪問などはございません。安心してご利用いただけます。

無料のプラン一括請求をしてみる

7-4.④資金計画の策定

公務員のアパート経営において、資金計画の策定は極めて重要です。
公務員は安定した身分と収入があるため金融機関から高評価を得やすく、低金利や好条件での融資を期待できます。

ただし、安易な借り入れは禁物です。
空室や修繕費、金利上昇リスクに備え、自己資金に余裕を持たせる計画を立てるようにしましょう。

キャッシュフローを定期的に確認し、手元に一定額の現金を残せるよう意識することが重要です。無理のない資金計画こそが、長期にわたる安定経営の基盤となります。

7-5.⑤契約・着工・運営開始

アパート経営開始前の最終段階が、契約から着工、建物完成までの流れを滞りなく進めることです。

まず、事前に立てた資金計画や建築プランに基づき、売買契約や建築請負契約を締結します。その後、着工し建物の完成を待ちますが、スムーズな運営開始のため、この期間中に信頼できる管理会社と委託契約を済ませておくようにしましょう。

建物が完成した後は管理会社が入居者募集を開始し、いよいよアパート運営が始まります。
公務員としての本業に支障が出ないよう管理会社と連携し、リスクの少ない運用を心がけてください。

7.まとめ

公務員のアパート経営は、法律や規定を正しく理解し、適切な手続きを踏めば十分に可能です。安定した収入や信用力を活かせるため、むしろ有利に進められる投資方法といえます。

ただし、成功するためには、独断で進めず専門家との連携が必須です。
不動産会社や管理会社、税理士などの信頼できるパートナーと協力し、無理のない資金計画や管理体制を整えることで、本業に影響を与えることなく堅実な資産形成を目指せます。公務員ならではの安定性を活かし、将来に向けて賢い投資を始めましょう。

公務員のアパート経営は、安定した収入や社会的信用を強みにできる一方で、法令や所属庁の解釈を誤ると懲戒処分や税務トラブルに直結します。「5棟10室」「年間家賃収入500万円」といった基準はあくまで目安であり、必ず事前に人事課へ相談することが不可欠です。そのうえで、専門家と連携し、無理のない資金計画と管理体制を整えれば、転勤や空室といったリスクにも対応でき、長期的に安定した資産形成につなげられます。

不動産プランナー・岩井佑樹

無料のプラン一括請求をしてみる

公務員のアパート経営についてよくある質問

最後に、公務員のアパート経営に関してよくある質問について回答します。

Q. 確定申告で職場に知られる可能性はありますか？

A. 公務員がアパート経営によって得た収入は、原則として確定申告が必要です。
申告時に「自分で納付（普通徴収）」を選択すれば、住民税が給与から天引きされず、勤務先に副収入が通知されるリスクを抑えられます。

Q. 相続でアパートを持った場合は許可が必要？

A. 相続でアパートを取得した場合でも、規模によっては所属先の許可が必要になることがあります。公務員が法律で制限されるのは、自ら営利事業を営むことです。相続の場合は、自ら事業を始めたわけではないため、原則として問題ありません。

ただし、相続したアパートが5棟10室基準を超える規模である場合や、管理業務に深く関与する必要がある場合は事業的規模と判断され、許可が必要となる可能性があります。トラブルを避けるため、事前に所属先に相談することが賢明です。

Q. 家族名義であれば公務員の規程は適用されませんか？

A. 家族名義でアパート経営を行う場合でも、実態によっては公務員の規定が適用される可能性があります。例えば、公務員本人が実質的な経営者として資金提供や管理業務に深く関与していると判断されれば、家族名義であっても副業と見なされる可能性があるでしょう。

この場合、職務専念義務違反と判断されるなどのリスクがあるため注意しましょう。形式的な名義ではなく実態が重要視されるため、事前に所属先に相談しておくと安心です。

Q. 公務員がアパート経営を適切な手続きではじめるには？

A. 公務員がアパート経営を適切に始めるには、まず所属先の規定確認が欠かせません。
法律上の副業規制を理解し、行おうとしている賃貸経営が資産運用として認められる範囲内かを確認しましょう。

専門家への相談も必須です。不動産会社や税理士と連携し、5棟10室基準などの事業規模と見なされるラインを超えないよう、無理のない事業計画を策定します。

経営開始後は管理業務を管理会社に委託し、本業に支障が出ない体制を整えることが重要です。適切な手続きを踏むことでリスクを回避し、堅実な資産形成を目指せます。

Q. 信頼できる相談先はどこですか？

A. 公務員のアパート経営に関して信頼できる相談先は、公務員向けの不動産投資に詳しい不動産会社です。公務員の副業規定や法律、各自治体のルールに精通しているため、規定違反のリスクを回避し、適切な物件選定や融資計画をサポートしてくれます。

さらに、資金計画や税務に関しては税理士、不動産運営の実務は実績豊富な管理会社が心強いパートナーとなります。複数の専門家の意見を聞き、リスクや法的な制限などを理解したうえで計画を進めましょう。専門家を選ぶ際は複数の会社を比較検討したうえで、パートナーを選ぶことが重要です。

無料のプラン一括請求をしてみる