貸家の相続税評価額はなぜ下がる？計算方法と節税効果を解説

相続対策には、アパートや一棟マンションのような貸家を持つことが効果的です。
貸家は、自用の建物よりも相続税評価額が低く、なおかつ、家賃収入も生み出してくれます。
節税ができ、収入もアップできる貸家は相続対策の優等生です。

一方で、貸家を建てるとどの程度、相続税評価額が下がるのか、イメージできる方は多くありません。

貸家の相続税評価額は時価よりもかなり低いため、仕組みを理解すれば「やって良かった！」、または「やるべきだ！」という気持ちになります。

そこでこの記事では「貸家の相続税評価」について解説します。
この記事を読むことで、貸家の相続税評価額が下がる理由や算式、賃貸割合の考え方、マンションの場合の計算方法等が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.貸家があると相続税評価額が下がる理由

最初に貸家があると相続税評価額が下がる理由について解説します。

相続財産は、本来は時価で評価が行われます。
不動産であっても、原則的には時価が相続税評価額であるべきと考えられています。

現金なら、1,000万円を持っていれば、その1,000万円が時価であることは明確です。
そのため、現金に関しては、保有している金額が時価と考えて問題がないため、現金は額面額がそのまま相続税評価額となるのです。

一方で、不動産の場合は、時価の把握が難しいという特徴があります。
1,000万円だと思っている不動産を持っているのに、実際に売ってみると1,200万円で売れたり、800万円でしか売れなかったりといったことがあり得ます。

不動産の時価は、実際に売ってみない限り本当の値段が分かりません。
相続税評価額が時価だとすると、不動産は相続の度に全部売らないと時価把握ができないことになります。

そこで、不動産は相続時にわざわざ売却せずに済むように、例外的に資産額を算出するルールを定めています。

不動産は現金とは異なり、ルールに基づいて計算した金額を相続税評価額としても良いということになっているのです。

相続税評価額の計算ルールは、あくまでも簡易的に資産額を計算するために定めたものです。
その計算ルールは、売買市場における価格の成り立ちとは異なります。

例えば、貸家のような収益物件は、売買市場においては賃料や利回りによって価格が決まります。

売買市場における収益物件の価格は収益価格と呼ばれており、以下のような割り算で時価が求められます。

【売買市場における貸家の時価】

それに対して、貸家の相続税評価額の計算方法は、「貸家の建物価格」と「貸家建付地(貸家の土地のこと)」の足し算になります。

時価は「割り算」で計算されますが、相続税評価額は「足し算」で計算されますので、大きな違いです。

貸家は、時価は「どれだけ稼ぐか」という収益性が重要ですが、相続税評価額では「どれだけ自由に使えるか」という権利の制約が重要となっています。

貸家は他人に貸している不動産であるため、所有者が自宅のように自由に使うことができない不動産です。
自宅のような自分で使っている物件を「自用の物件」と呼びます。

賃貸借契約では、借主の権利が守られているため、契約も容易に解除できないのが通常です。
借主を退去させるには、立ち退き料を支払う必要もあり、所有者(貸主)は自由に使うための大きな制約があるといえます。

貸家は権利の制約が大きいという理由から、相続税評価額では自用の物件よりも価値が劣るという「考え方」が採用されています。
よって、貸家の相続税評価額は、自用の物件よりも低いのです。

尚、貸家は収益性とは無関係に評価額が低くなっていることから、時価よりも相続税評価額がかなり低くなっています。

時価と相続税評価額のギャップが大きいことは、相続税対策としてはメリットです。
実際には1億円もするような財産でも、4,000万円程度の財産として相続税を計算してもらっていることになり、課税される相続税は少なくなっているのです。

2.建物の相続税評価額の算式

貸家の建物の相続税評価額の算式は以下の通りです。

【貸家の建物の相続税評価額】

建物の相続税評価額は建物の固定資産税評価額となるのが基本です。
建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50～60％程度で評価されます。
自用の物件なら、建物の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額ということです。

貸家は権利の制約があるため、借家権割合によって減額されます。
借家権割合とは、「30％」と決まっています。

つまり、貸家の建物は権利の制約があるため、自用の建物よりも30％も評価が低いということです。

賃貸割合は、入居率のことですが、以下の式で計算される割合となります。

以上をふまえ、例えば建物評価額が3,500万円の場合を上記の計算式にあてはめると、

となり、建物の固定資産税評価額は5,000万円となります。

3.土地の相続税評価額の算式

貸家が建っている土地は、貸家建付地と呼ばれます。
貸家建付地の相続税評価額の算式は以下の通りです。

【貸家建付地の相続税評価額】

自用地としての価額とは、相続税路線価(以下、「路線価」と略)を元に算出された価額です。
「借家権割合(30％)」と「賃貸割合」については建物の評価額と同じ数値を用います。

借地権割合は30％～90％の範囲でエリアによって指定された数値です。
借地権割合は、A～Gの記号で数値が分かるようになっており、対象地の路線価に記載されています。

出典：国税庁・路線価図の説明

例えば、対象地の路線価が「160D」と記載されていれば、路線価が「160千円／平米」で、借地権割合が「D」ということです。

「D」の借地権割合は60％になります。

A～Gの記号に対応した借地権割合は以下の通りです。

ここで、路線価は近隣の地価公示価格の80％を目安に設定されています。
地価公示とは、国が示す毎年1月1日時点の土地価格のことです。

地価公示価格は一応、時価水準といわれていますが、実際の時価は地価公示価格の1.1～1.3倍程度します。

地価公示価格と時価とのギャップは都市部の方が激しく、都市部では時価が地価公示の1.5～2.0倍するようなケースもあります。

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4.土地活用したときの減額シミュレーション

この章では、土地活用したときの相続税評価額の減額効果についてシミュレーションを行います。

(条件)

建物の請負工事金額：1億円
土地の時価：1億3,000万円

建物の固定資産税評価額：5,000万円
土地の路線価：8,000万円

借入金：7,000万円

借地権割合：70％
賃貸割合：100％

建物の請負工事金額は1億円、土地の時価は1億3,000万円ですので、時価は2億3,000万円という物件になります。
土地は元々保有しており、建物を建築するにあたり、7,000万円の借入金を行いました。
借家権割合が30％の場合、相続税評価額は以下のようになります。

(シミュレーション)

最初に建物の相続税評価額を求めます。

建物評価額　＝　建物の固定資産税評価額　×　(1　－　借家権割合　×　賃貸割合)
　　　　　　＝　5,000万円　×　(1　－　30％　×　100％)
　　　　　　＝　3,500万円

次に土地の評価額を求めます。

貸家建付地評価額　＝　自用地としての価額　×　(1　－　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合)
　　　　　　　　　＝　8,000万円　×　(1　－　70％　×　30％　×　100％)
　　　　　　　　　＝　8,000万円　×　(1　－　21％)
　　　　　　　　　＝　6,320万円

建物と土地の相続税評価額の合計額は以下の通りです。

建物と土地の相続税評価額　＝　建物評価額　＋　貸家建付地評価額
　　　　　　　　　　　　　＝　3,500万円　＋　6,320万円
　　　　　　　　　　　　　＝　9,820万円

時価が2億3,000万円の物件が9,820万円(▲約57％)の資産として評価されることになります。

さらに相続税評価額は借入金が残っていると、その残額が控除されます。
借入金はマイナスの現金ですので、相続時の残額がそのまま相続税評価額です。
例えば、新築時のおける相続税評価額は以下のようになります。

相続税評価額　＝　建物と土地の相続税評価額　－　借入金
　　　　　　　＝　9,820万円　－　7,000万円
　　　　　　　＝　2,820万円

 

元々、土地活用しなければ更地の8,000万円が相続税評価額です。
それが土地活用することで、新築時点では相続税評価額が2,820万円(▲約65％)まで減額されました。

しかも、土地活用をすると家賃収入を生むことができます。
更地のままであれば固定資産税等の維持費がかかるため収益はマイナスですが、土地活用すれば収益はプラスに転じることになり、大きな違いです。

よって、貸家を建てる土地活用は、相続税を節税でき、かつ、収益を生むため理にかなっているといえます。

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5.賃貸割合(空室率)の考え方

この章では賃貸割合(空室率)の考え方について解説します。

5-1.空室部分の取り扱い

貸家の相続税評価では、建物も土地も「賃貸割合」を乗じます。
賃貸割合は、例えばアパートの賃貸面積の合計が200平米で、20平米の空室が生じていた場合は90％です。
この90％という数字は、建物にも土地にもそれぞれ同じ数値を用います。

賃貸割合は、相続時の状態で判断されるのが原則です。
賃貸割合は大きいほど、相続税評価額の減額効果が高くなります。
よって、相続時に満室であることが最も節税効果の高い貸家ということです。

では、相続時にたまたま一瞬だけ空室が発生してしまっていたらどうなるのでしょうか。
国税庁は、以下のような「一時的な空室」と認められる状態であれば、賃貸しているものとして認めています。

国税庁HPより抜粋「No.4614貸家建付地の評価」

1. 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
2. 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
3. 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
4. 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

空室の状況は、上記の状態から1日でもずれていたら即NGというものではありません。
一時的な空室なのか微妙なときは税務署に相談すると、賃貸状態として認めてもらえることもあります。

5-2.サブリースの場合

アパートなどの貸家を「家賃保証型サブリース」で賃貸している場合、賃貸割合は空室の状況に関わらず100％とみなされます。

家賃保証型サブリースとは、空室が発生しても賃料が変動しないタイプの管理方式です。
空室があるか否かに関わらず、満室想定賃料の80％程度がアパートオーナーに振り込まれます。

家賃保証型サブリースは、転貸方式の管理となるため、管理会社が一棟全体を借上げた後、各入居者とは管理会社が転貸する方式です。

よって、アパートオーナーは管理会社に一棟丸ごと貸している状態であり、権利の制約が発生するため、賃貸割合は100％ということになります。

ただし、サブリース会社が所有者の同族法人である場合等、特定の関係があるケースでは、賃貸割合は実体に基づき判断されます。

6.マンション貸家の相続税評価

区分所有のマンションの場合、敷地権も相続税評価の対象となります。

建物は専有部分の固定資産税評価額を用いて、通常の貸家と同じ相続税評価額の求め方を適用します。
専有部分の固定資産税評価額は固定資産税納税通知書に記載されている評価額です。

建物評価額　＝　専有部分の固定資産税評価額　×　(1　－　借家権割合　×　賃貸割合)

敷地権については、最初にマンション全体の敷地の評価額を算出し、その後、敷地権割合を乗じて敷地権の評価額を求めます。

敷地権の評価額を求めたら、その後は通常の貸家と同じ貸家建付地の求め方を適用します。

マンション敷地の評価額　＝　マンション敷地全体の評価額　×　敷地権割合

貸家建付地評価額　＝　マンション敷地の評価額　×　(1　－　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合)

マンション敷地全体の評価額については、自分で求めると金額に大きなブレが生じる可能性がありますので、税理士に相談して算出してもらうことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「貸家の相続税評価」について解説してきました。

貸家の相続税評価は、権利の制約があることにより自用の物件よりも低く評価されるので、節税にはとても効果的です。
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