更地の固定資産税を安くする方法 駐車場にすると固定資産税が高くなる理由も解説

不動産の所有者にとって固定資産税は身近な税金ですが、その計算方法は意外と誤解されがちです

「住宅を壊して更地にすると固定資産税が6倍になる」という噂がありますが、実際には6倍にはなりません。

住宅を壊しても3～4倍程度にしか上がらないため、更地の固定資産税の仕組みを正しく知っておくと取り壊しも安心してできるようになります。

また、更地の固定資産税は、住宅を建てることによって安くすることもできます。
特に大きな土地を持っている人は、アパートや賃貸マンション等の共同住宅を建てると様々なメリットがあるため、最近では相続した土地で賃貸経営を始める人が散見されます。

この記事では、「更地の固定資産税」について正しく解説していきます。

更地の固定資産税の計算方法、住宅用地の特例、更地の固定資産税を安くする方法など、しっかりお伝えしていきますので、ぜひ最後までおつきあいただき、噂に惑わされることがないよう、理解を深める一助としてください。

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1.更地の固定資産税の計算方法

固定資産税は、毎年1月1日における不動産の所有者に対して課税される市区町村税(東京23区は都税)です。

都市計画区域内の市街化区域における不動産の所有者には、都市計画税という税金も課税されます。

固定資産税と都市計画税の計算方法は以下の通りです。

※都市計画税の税率は市区町村によって異なる場合があります。

課税標準額とは、税率を直接乗じて税金が計算できる額のことです。
建物の課税標準額は「建物の固定資産税評価額」となります。

一方で、宅地(宅地の更地も含む)の課税標準額は「土地の固定資産税評価額に一定率を乗じたもの」となる点がポイントです。

土地の固定資産税評価額は、時価とある程度連動しており、時価が高くなると固定資産税評価額も高くなります。

ただし、固定資産税評価額が急激に上がってしまった場合に備え、宅地の課税標準額では固定資産税も急激に上がらないように負担調整と呼ばれる措置がなされます。

負担調整では、負担水準を計算することで課税標準額が決まるのがルールです。
負担水準の求め方は以下のようになります。

負担水準と負担調整措置の関係は以下の通りです。

通常、前年度課税標準額と当該年度の新評価額にほとんど変化がないため、負担水準は「70％超」となることが一般的となっています。

そのため、宅地(宅地の更地も含む)の課税標準額は、固定資産税評価額に70％を乗じたものになることがほとんどです。

つまり、更地の課税標準額は、多くのケースで固定資産税評価額の7割の額ということになります。

2.固定資産税が安くなる住宅用地の特例とは

更地の上に住宅を建てると、住宅用地の特例が適用され、「土地」の固定資産税が安くなります。
建物の固定資産税が安くなると勘違いする人も多いのですが、安くなるのは建物ではなく「土地」です。

一定の要件を満たす住宅の土地では、課税標準額は以下のように計算されます。

※東京23区の小規模住宅用地における都市計画税では、さらに2分の1が乗じられます。

固定資産税および都市計画税の課税標準額は、以下のように計算されます。

課税標準額は更地のときに「固定資産税評価額×70％」と比べて低くなることから、住宅を建てると土地の固定資産税は安くなります。

住宅用地の特例を適用するには、住宅が以下の要件を満たすことが必要です。

【住宅用地の特例の適用要件】

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3.「更地にすると固定資産税が6倍に高くなる」のは本当？

更地にすると固定資産税が6倍になるかについて以下の2点を解説します。

1. 広さが200平米以下の場合
2. 広さが200平米を超える場合

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.広さが200平米以下の場合

最初に、以下のケースで住宅を取り壊す前と後の固定資産税をシミュレーションしてみます。

(前提条件)

固定資産税は以下のようになります。

固定資産税は70,000円から294,000円となったため、取り壊し後の固定資産税は4.2倍になったことになります。

3-2.広さが200平米を超える場合

次に、以下のケースで住宅を取り壊す前と後の固定資産税をシミュレーションしてみます。

(前提条件)

前節との違いは、200平米を超えており、一部に一般住宅用地が適用されているという点です。
固定資産税は以下のようになります。

固定資産税は112,000円から352,800円となったため、取り壊し後の固定資産税は3.15倍になったことになります。

以上のように、住宅を壊しても土地の固定資産税は6倍にはならず、土地の面積にもよりますが3～4倍程度で留まりました。
結論としては、住宅を壊しても土地の固定資産税は6倍にはならないということです。

小規模宅地の特例は固定資産税評価額が200㎡以下の部分（または全部）について1/6になる軽減処置です。これに税率をかけますので、単純に固定資産税が1/6になるというものではありません。ただし、特定空き家（放置された空き家）に指定されると、この軽減処置は適用されなくなります。

吉崎

4.駐車場にすると固定資産税が高くなるケース

駐車場の固定資産税は更地と同じ考え方ですので、原則として更地を駐車場にしたからといって固定資産税が上がることはありません。

ただし、更地の状況によっては、更地から駐車場にすることで固定資産税が高くなるケースもあります。

駐車場にすることで固定資産税が上がるケースは、敷地内に無道路地の筆を含んでいる場合です。
無道路地とは道路に接面していない土地のことを指し、筆とは土地の単位のことを指します。

見た目上は一つの土地であっても、公図を取得すると土地が複数の筆かに分かれているケースがあります。

複数の筆の中に無道路地の土地があると、その土地の固定資産税評価額の単価は安くなっています。

理由としては、道路に接道していない土地では原則として建物を建てることができないからです。

無道路地には建物を建てることができないことから、土地の価値は低いと考えられており、土地の固定資産税評価額の単価も安くなっています。

そのため、無道路地を含む土地は、全ての筆が接道している土地よりも固定資産税も安くなっています。

しかしながら、更地全体を駐車場にすると、無道路地を含めて一体利用している状況に変わるという点がポイントです。

無道路地も接道している土地と同じ利用(一体利用)がされているのであれば、接道している土地と比べて固定資産税評価額を安くする理由がなくなります。

そのため、無道路地の土地の固定資産税評価額も接道している土地の固定資産税評価額と同単価となり、無道路地の土地の固定資産税も上がってしまうのです。

駐車場にしても、土地が1筆だけの場合は、更地のときと固定資産税は変わりません。
一方で、無道路地の筆を含んでいるような更地は、一体利用することで無道路地の土地の固定資産税評価額が上がってしまうため、駐車場にすると更地のときよりも固定資産税が上がるという仕組みになります。

一時的な土地活用のとして、交通量の多い道路や電車から見えるような立地では、看板用地があります。また、都市部ではマンション販売用のモデルルームのニーズもあります。これは普段駐車場にしている土地（一部または全部）期間限定でモデルルーム用地と貸す例も見られます。また、近隣で大型工事などがある場合には資材置き場、工事車両駐車場として期間を決めて貸すこともできます。このほかにも、様々な一時的に土地を貸す方法があります。

吉崎

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5.更地の固定資産税を安くする方法

更地の固定資産税を安くする方法について以下の2点を解説します。

1. 取り壊しは1月1日以降に行い竣工は1月1日に間に合わせる
2. 共同住宅を建てる

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.取り壊しは1月1日以降に行い竣工は1月1日に間に合わせる

土地の固定資産税は1月1日時点の状態で決まるため、住宅の取り壊しや新築は1月1日を意識すると固定資産税を安くできます。

具体的には、取り壊しは1月1日以降に行い竣工は1月1日に間に合わせることがポイントです。

例えば、下図の2つのケースを考えます。
上段は更地の固定資産税が高くなるケースで、下段は更地の固定資産税が安くなるケースです。

住宅を取り壊す場合、上段のように1月1日よりも前に取り壊すと、次の年の1月1日時点は更地の状態となり、住宅用地の特例が適用されなくなります。

一方で、下段のように1月1日を過ぎてから取り壊すと、その1年間は住宅用地の特例が適用されたままとなり土地の固定資産税は安いままです。

また、新築する場合も、上段のように1月1日を過ぎてから竣工すると、その年は住宅が建っているにもかかわらず、住宅用地の特例が適用されずに土地の固定資産税が高くなります。

下段のように1月1日までに建物を竣工させれば、次の年は住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税は安くなるという仕組みです。

上段のケースでは2年目と3年目は土地の固定資産税が高くなってしまいますが、下段のようなケースでは1年目から3年目までずっと土地の固定資産税は安くなったままとなります。

一般的な住宅の場合、取り壊しにかかる期間は1.0～1.5ケ月です。
また、建物の新築は、ハウスメーカーに依頼すれば2階建ての戸建てやアパートの場合、建築期間は3ヶ月程度となります。

そのため、戸建てを取り壊して、戸建てアパートを新築するようなケースでは、1年間の間に2つを行うことは十分に可能です。

建物を建て替える場合は、取り壊す前に新築計画を固め、同じハウスメーカーに解体工事と新築工事を一気に依頼するのがスムーズとなります。

5-2.共同住宅を建てる

更地の固定資産税は、住宅を建てると安くなります。
特に広い土地は戸建てではなく、アパートや賃貸マンション等の共同住宅を建てることがポイントです。

住宅用地の特例のうち、小規模住宅用地は住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分まで適用されます。

つまり、2戸なら400平米、3戸なら600平米までの広さの土地に小規模住宅用地が適用されるということです。

例えば、300平米の土地に一戸建てと戸数が10戸のアパート(共同住宅)を建てるケースを考えます。

300平米の土地に一戸建てを建てた場合、200平米以内の土地までが小規模住宅用地で、200平米を超える部分が一般住宅用地となります。

一般住宅用地の課税標準額は固定資産税評価額の3分の1となってしまうため、小規模住宅用地が適用される部分よりも土地の固定資産税は高いです。

一方で、戸数が10戸のアパートは、2,000平米(＝10戸×200平米)までの土地に小規模住宅用地が適用されることになります。

今回の例では、土地の面積は300平米であるため、300平米全体に小規模住宅用地が適用されるということです。

つまり、全体の土地の課税標準額が固定資産税評価額の6分の1となることから、共同住宅の方が固定資産税は安くなります。

広い土地では、共同住宅を建てると多くのケースで敷地全体に小規模住宅用地が適用されることが一般的です。

戸数が増えることの効果は大きいため、200平米を超える敷地の土地活用では、戸建て賃貸ではなく共同住宅を建てることをおススメします。
広い土地で固定資産税に負担を感じている方は、是非とも利用して頂ければ幸いです。

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まとめ

いかがでしたか。
「更地の固定資産税」について解説してきました。

更地の固定資産税は、課税標準額に税率を乗じて求めます。
土地の上に住宅が建つと、住宅用地の特例により土地の固定資産税が安くなります。
住宅を壊して更地にしても、土地の固定資産税は6倍にはならず、3～4倍程度になることが一般的です。
また、更地の固定資産税を安くする方法としては、「取り壊しは1月1日以降に行い竣工は1月1日に間に合わせる」、「共同住宅を建てる」等がありました。

ぜひ本記事で得た情報を活かし、噂に惑わされないよう理解を深めてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット