サブリース契約で失敗する7大パターンとは？

1.サブリース契約で失敗する7大パターンと対処法

1-1.【パターン①】賃料が減額されたことによりローン返済の計画が崩れた

家賃の減額はトラブルが起こりやすい事例です。
多くのサブリース会社では数年に1度、建物の劣化などを理由として、家賃保証の見直しを提案してきます。賃料減額は違法ではないため基本的には有効となります。

減額される額によってはアパートの経営で利益を出すどころか、ローン返済計画に支障が出てしまう可能性もあります。

参考：消費者庁　サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!

1-2.【パターン②】家賃保証はアパート経営開始時から適用されると思っていたら免責期間があり、その間は収入がなかった

サブリース契約では、退去者が出た後に入居者決定のために数ヶ月ほどの時間を要する場合があるため、家賃を保証しない免責期間が設けられています。

免責期間はサブリース会社によって異なりますが、多くの場合は1〜3ヶ月に設定されています。
これはアパート経営を始めたばかりの時も適用となるため、入居者が一人も決まらない期間は家賃収入がありません。

1-3.【パターン③】家賃の減額を理由に解約を求めたが解約金が発生すると言われた

サブリース会社は借地借家法で借主としての権利が守られているため、サブリース契約をオーナー側から解約する事は簡単ではありません。
その場合は正当な理由と解約違約金の支払いが必要となります。

解約違約金の相場は家賃の5〜6ヶ月とされており、約40〜80万円が必要となります。

正当な理由として、「物件を売却したい」「物件が老朽化し危険なので取り壊したい」などがあり、「家賃の減額が不満」の場合は認められません。

1-4.【パターン④】断っても何度も勧誘のメールや電話があり迷惑した

サブリース会社では過度な勧誘を行っているところもあります。
そういった会社では、サブリース契約のメリットが誇張されているため、ついつい契約をしてしまう方がいます。

しかし「契約期間の間は家賃を同額で保証する」といった勧誘内容が守られることはほとんどありません。

アパート経営を検討している場合は、過度な勧誘に騙されないようサブリースに関する知識を蓄えておきましょう。
またオーナーに不利となる家賃減額や、会社側からの中途解除などについては必ず説明を求めましょう。

1-5.【パターン⑤】契約期間中にも関わらずサブリース会社から契約を解除された

サブリース会社は借主の立場にあるため、契約期間内の中途解約であったとしても、法律違反にはなりません。
そのため、サブリース会社によっては、物件の立地条件が悪くなったり会社側が倒産の危機にあったりすると、契約解除の検討をはじめる可能性があります。

このパターンは過去に社会問題化し、「サブリース新法」施工のきっかけとなったと言われています。

1-6.【パターン⑥】高額な大規模修繕費用の請求があったが資金を準備できなかった

アパート経営を10〜20年と長く続けている場合、外壁や屋根などの劣化が進んでいるため、大規模修繕工事が必要になります。またその費用はオーナーに負担義務があります。

ただし施工業者の選定や修繕の範囲などを決定するのはサブリース会社のため、相場より高い修繕費用を請求されるトラブルが発生しています。

アパート修繕費の目安については、以下の記事もご参考ください。

1-7.【パターン⑦】サブリース会社から家賃が入金されなくなった

立ち上げたばかりのサブリース会社は、経営基盤がしっかりしていないため、経営が悪化しやすい傾向があります。
そのため倒産のリスクが高まると、家賃保証ができなくなるといったトラブルが発生するのです。

サブリース会社の経営悪化により家賃の未払いが続くとローンが返済できなくなります。
最悪の場合、自己資金でローンの返済をしなくてはならない恐れがあります。

アパート経営を成功させるには、まず、なるべく数多くのプランを請求して比較するのが良いでしょう。プラン請求には「HOME4U 土地活用」をご活用ください。