アパート経営で破産する5大パターンと対処法＆想定事例集

1.アパート経営で破産する5大パターンと対処法

1-1.【パターン①】アパート経営を行う立地が悪く、入居者が集まらずに資金繰りが行き詰まる

賃貸需要のない立地でアパート経営を始めてしまうと、当然ながら入居者が集まりづらく、破産に近づいてしまいます。
また、当初は立地が良い場所と思っていても、数年後に周辺環境が大きく変わり、需要が激減することもあります。

＜対処法＞

事前に建設候補地の賃貸需要について、調査を綿密に行う事が重要です。
また、地域の開発計画について、市役所や県庁のホームページを見て把握する事で、先々の需要予測をすればより一層安心です。

1-2.【パターン②】コストカットしすぎて建物・設備の質が低くて入居者が集まらずに、資金繰りが行き詰まる

コストカットを優先しすぎていると、「建物・設備の質」が低くて入居者のニーズに合わなくなり、入居者が集まらなかったり、すぐに退去してしまったりします。
特に「建物」でニーズの齟齬を発生させてしまうと、建て直し以外に回復する手段がないという破滅的な事態になりかねません。

＜対処法＞

コストをかけて最高級のアパートを建築しても、家賃が高くなると入居者がなかなか集まりません。
大切なのは、入居者ニーズに合ったアパート経営を行うことです。

そのためには事前に建設候補地周辺の競合アパートを調査し、入居者の「建物・設備」に対するニーズを把握しておくことが重要です。

1-3.【パターン③】ギリギリでローンを組んでしまい、空き室が少し出ただけで資金繰りが行き詰まる

自己資金が少ない人が「フルローン」等を利用してキャッシュフローギリギリの状態でアパート経営を始めた場合、空き室が少し出ただけでローン返済に行き詰まってしまう事が良くあります。
災害・地震等で一回でも大きな破損があった場合も同様です。
また、余裕資金がないのでメンテナンスや管理に費用を使えない結果、早い段階で物件価値を大きく毀損してしまって空き室が増え、経営に行き詰まるケースもままあります。

特にこれと「家賃保証型の借上げ契約」を組み合わせて起こる失敗パターンが多くあります。
家賃保証前提でギリギリのローンを組んだものの、保証された金額が下がっていってしまい返済に行き詰まるというケースです。

＜対処法＞

自己資金を一定準備してからアパート経営に取り組むのがおすすめです。
大体３割程度の自己資金を準備してから始めれば、安定的に経営ができると言われています。

1-4.【パターン④】建物の老朽化に対応する資金が確保できず、経営に行き詰まる

アパート経営をすると、必ず建物の老朽化と資産価値の低下に直面します。

老朽化などを防ぐためには定期的なメンテナンスが必要となりますが、費用が足りないためメンテナンスを実施していないアパートもあります。
メンテナンスが実施できないアパートでは、建物の老朽化により入居者が集まりにくくなって収入も少なくなるため、より一層メンテナンス費用の捻出が難しくなるという負のスパイラルに陥るケースもまれではありません。

また、修繕費用の積み立てをしていなかった結果、ちょっとした災害の破損による出費に対応できずにその時点で資金繰りが詰んでしまう場合もあります。

＜対処法＞

メンテナンスをしっかりする前提で資金計画を作り、経営開始後の出費も想定した無理のない金額になるように初期費用・ローン借入金額を決めましょう。
また、修繕積立金をしっかり積んでおくようにしましょう。

1-5.【パターン⑤】日々の管理業務を怠り、住人の満足度低下やトラブル多発で退去者が続出する

日々の管理業務はアパートの印象を左右します。
「問い合わせに対応してもらえない」「共用部分が汚れている」など、入居者が多くの不満を感じる原因になるのが、「管理業務の怠り」です。

入居者の不満が続くと退去につながり、且つ「口コミ」で拡散してしまって評判が落ちてしまうと新しい入居者も集まりません。

＜対処法＞

アパートオーナーの約80%が、日々の管理業務を管理会社に委託しています。
自分で手間をかけてやる自信がない場合は、少しコストをかけてでも委託する方が良いでしょう。

また、既に使っている管理業者の質に問題がある様ならば変更するのも選択肢で、管理業者の変更はよくある事です。

2.パターン別！破産の想定事例と対処法

2-1.立地条件の悪い場所を選んだ想定事例｜立地問題

立地条件の悪い場所を選ぶと、当然ながら入居者が集まりにくくなります。

空き室が殆どない前提で資金計画を立てて経営をスタートしているのが通常なので、空き室が出たらすぐに資金繰りに行き詰まり、経営の継続が不可能になります。

従って事前の調査で回避する事が何よりも重要ですし、回避できなかった場合も比較的大掛かりな対応が必要になります。

2-2.コストカットしすぎてて家賃が下落した事例｜入居者ニーズ問題

アパートに関する建築費用をカットし、やみくもに建物のグレードを下げた場合、他のアパートとの競争に負けてしまい入居率が下がる事がままあります。

「建築」に関わる事に関しては、事後の対処が非常に困難です。

事前に綿密な市場調査を実施することで、ニーズに合った、競争力のある間取りや設備・建物のグレードなどがわかりますので、はじめからそれに基づいて適切な建物を建てるのがほぼ唯一の対処法です。

アパート建設実績の豊富なアパートメーカーならば、建設前にそういった調査をしてから建築プランを提案してくれます。

そういった業者に建設を依頼するのも対処法です。

2-3.ギリギリでアパートローンを組んだ事例｜自己資金不足問題

キャッシュフローギリギリの返済計画でアパートローンを組んだ場合、破産の原因になります。

適切なローンの組み方を考えるためには、家賃を全て返済に充てるようなキャッシュフローに余裕のない返済計画を避け、「メンテナンス」や「管理費」といった維持のためにかかるコストも家賃収入で賄えるようにしておく必要があります。

加えて、大体３割程度の自己資金が確保できるまではアパート経営を開始しない、なるべく有利なローン（利率が低い等）を組める様に工夫する等も併せて行うとよいでしょう。

2-4.建物の老朽化に対応する資金が確保できず、経営に行き詰まる事例｜老朽化問題

資金が足りないあまり、メンテナンスを怠るアパートも少なくありません。
メンテナンスが実施されていないアパートは老朽化が進み、入居者が定着しづらくなります。
定期的なメンテナンスを実施するためには相応の費用がかかりますが、後からの大規模修繕などと比較すると、割安になる場合もあります。

老朽化問題を避けるためには、アパート経営前の準備が大切です。

老朽化問題を解決する大規模修繕はおよそ10年に1度必要になります。決して安価に行える修繕ではないため、あらかじめ資金を確保するスケジュールを立てておきましょう。

アパートの修繕費用については、以下の記事もご参考ください。

2-5.日々の管理業務を怠り、失敗した事例｜管理不足問題

管理を怠ると空室率が高くなるほか、家賃価格の下落につながります。

管理がずさんだと、長く住みたいとは思ってもらえません。
共用部が汚れていたり、入居者の質が悪かったりすると、新しい入居者も入りにくいでしょう。

入居者の不満を解消するためには、迅速な対応と丁寧な管理を行ってくれる管理会社を選ぶことが大切です。

またアパート経営では、入居者からのクレームや入居者同士のトラブルが絶えません。
トラブルにしっかりと対応してくれる管理会社は、アパート経営では力強い味方となります。管理会社を見極め、アパート経営で起こりうる管理不足問題を解消しましょう。

3.アパート経営で破産しないためには比較検討が大切