【事例を解説】アパート経営の失敗例と具体的な回避策

アパート経営には多くのメリットがあります。安定した収入、節税対策、「団体信用生命保険」が生命保険の代わりになるなど、どれも魅力的ですが、リターンにリスクはつきものです。

リスクヘッジをしないアパート経営は結果的に失敗に陥ります。以下に失敗に陥るパターンをまとめました。

• 立地による失敗
• 建物設計プランの失敗
• 管理に関する失敗
• 資金計画に関する失敗
• メンテナンスに関する失敗

この5つの失敗パターンを回避すれば、アパート経営を成功に導くことができます。

そこでこの記事では、それぞれの失敗を回避する方法を具体的に解説します。

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1.【失敗パターン1】土地がアパート経営に向いていない

そもそもアパート需要が少ない、需要はあってもすでにアパートの数が多すぎる場合には、アパート経営はほぼ確実に失敗すると言ってよいでしょう。
ところが、本当はアパート需要が少ない立地なのに、甘い言葉で勧誘してアパートを建てさせるような、悪質な企業も世の中には存在します。

他にも、1つの大学の学生だけをターゲットにしたアパートの場合、仮に大学の移転があれば、需要が激減するケースもあります。
また、隣地に高層の建物が建って日当たりが悪化する、嫌悪施設ができるといった、周辺エリアの変化によって入居者が減少してしまう場合もあります。

1-1.【対策】土地の需要を綿密に調査する

なにより大切なのは、アパート経営に適した土地かどうかを見極めることです。
本当に賃貸ニーズは十分にあるのか、飽和状態ではないか、綿密に市場を事前調査する必要があります。

入居率には周辺の環境も大きく影響します。周辺環境で特に重視されるのは、最寄り駅までの距離・近隣の生活利便施設・公共施設などです。ショッピングモールや大学など人が集まる環境であればアパート需要も見込めます。
ただし、大学や工場などの単一の需要に頼るよりも、駅に近い立地の方が長期的に見て安心です。周辺環境の変化に影響を受けにくくなります。

アパートを建てる前に、土地の災害リスクを調査することも必要です。
市区町村が作成しているハザードマップで調べ、地盤調査をしっかり行った上で建築計画を進めるとよいでしょう。

しかし、アパートに適した立地なのかを自分だけで判断するのは難しく、土地活用会社や不動産会社に相談して判断していくのが現実的です。
このとき、１社だけに頼るのではなく、複数の建築会社の意見を聞いてから建てるのがリスクヘッジになります。

2.【失敗パターン2】コストカットを優先しすぎて競争力のないアパートに

建築費を抑えることを優先しすぎてしまうと、入居者の求めるニーズを満たせず、入居者が集まりません。競争力のないアパートを建ててしまうと空室が増え、家賃の下落幅が大きくなってしまいます。

とはいえ、むやみに多くの設備を付けて、建物グレードを高くするのも考えものです。
高級すぎる物件を建ててしまって、地域の需要と合わなかったために入居者が集まらず、高めのコストを回収できないという失敗例もあります。

2-1.【対策】緻密な設計プランを立てる

集客力のあるアパートを建築するためには、まず徹底した市場調査が必要です。市場調査の結果を踏まえて、ベストな間取り・設備・デザイン性・建物グレードなどを検討します。

「ベストな設計プラン」を見つけるためには、アパート経営の実績が多く、高いノウハウを持った建築会社に設計してもらうのがおススメです。
十分な実績とノウハウを持った企業でないと、入居者ニーズに合った市場競争力のある物件を設計することはできません。

アパートの間取りなど建築プランは「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で手に入れられます。

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3.【失敗パターン3】管理が行き届かず退去が続出する

管理が行き届いていないため稼働率が上がらないという失敗例もあります。

「問い合わせに迅速に対応してもらえない」「共有部分の清掃が行き届いていない」などの不満を持たれると、入居者が定着しない原因になります。
騒音などのマナーが悪い入居者が入ってしまったときや、家賃滞納があった場合の対応も、早めにうまく対応しないと問題が長引きます。
マナー違反の入居者のせいで、他の優良な入居者ばかりが退去してしまって、質の悪い入居者だけが残ってしまうという悪循環になることもあります。

3-1.【対策】管理会社を見極める

長期的に安定したアパート経営をするためには、良質な管理会社を選ぶことが必須です。
こまめな清掃や迅速なクレーム対応など、しっかりサポートしてくれる管理会社かどうかを見極める必要があります。

マナー違反の入居者をできるだけ避けるため、しっかりとした入居審査を行うことも大切です。
予め入居条件を付けたり、年収や保証人を厳格に審査してくれる管理会社を選んでください。

また、空室にならないようにするための入居者募集のノウハウを持っていることも重要です。
その管理会社が管理している他の物件の稼働率はしっかり確認してください。退去がわかったら迅速な募集活動を行い、必要に応じてキャンペーンや家賃の見直しを提案してくれたりする管理会社なら、安心して任せられます。

なお、オーナー自らが管理業務を行う「自主管理」を選ぶ方法もあります。アパート経営のノウハウを学べる、問い合わせに常に対応できる時間的な余裕があれば問題ありませんが、基本的にはプロの管理会社にお任せするのがおススメです。

「アパート経営をするな」と言われる原因となるリスクとその対策をこちらでも詳しく紹介しています。

4.【失敗パターン4】ローンの組み方に失敗して、リスクに対処できない

アパート経営を始めるときは、アパートローンを利用するのが一般的です。借入金は物件入手費用の7割ほどとし、残りを自己資金で用意するのがよいとされています。

しかし、返済計画をしっかり立てずに、レバレッジ効果を見込んで自己資金に比べても明らかに大きすぎる額を借り入れたり、借入金を少なくしたくて自己資金を限界まで投じたりすることがあります。
そうなると、入居者が集まらずに収入を得られず家賃から返済できない場合、自己資金で対応が難しくなります。ローンの支払いや管理費等のランニングコストの支払いは避けられないので、予備費がないと資金繰りが厳しくなってしまうのです。

4-1.【対策】余裕を持った資金計画を立てる

対策としては、余裕を持った資金計画を立て、予備費を確保しておくことが大切です。

長期の収支計画を立てるときには、ローン返済、管理費、10～15年後の大規模修繕費、固定資産税、火災保険等のランニングコスト、リフォーム費用などに一定の空室率をしっかり見込んでおきます。

自己資金は多いほうがキャッシュフローに余裕ができ、金利が上昇した際などにも対応できます。
とはいえ、自己資金の一部は予備費として手元にもある程度残しておく必要があるので、バランスを見極める必要があります。

また、ローンはできるだけ有利な条件で借りられる銀行を選ぶことも大切です。建築会社と提携している金融機関なら、「提携ローン」で金利優遇を受けられるケースもあります。

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アパートローンの基礎知識についてはこちらをご確認ください。

5.【失敗パターン5】メンテナンスを怠って建物が老朽化し、家賃が下落する

建物をこまめにメンテナンスしなかったために、劣化や老朽化の進行が早まり、入居者が集まりにくくなって結果的に家賃下落を招いてしまったという失敗例があります。
アパートは経年リスクによる損失が多く発生する傾向です。老朽化が進むと空室率が上がりキャッシュフローが悪化、修繕のめどが立たないという事態に発展することもあるでしょう。

また、大きな問題が起きてから修繕すると、かえって修繕費用が割高になってしまうことがあります。

また、アパートは10～15年ごとに大規模修繕を行うことが一般的です。いずれくる大規模修繕に向けて資金繰りをしておかず、いざ大規模修繕に対応できないという失敗もあります。

5-1.【対策】メンテナンスと修繕計画をしっかり立てる

対策として、定期的な点検と早めのメンテナンスを心掛けることが大切です。
建物管理の専門企業による定期的な点検を行えば、補修が必要な部分を早期に発見して、修繕の実施を提案してもらえます。

また、長期の修繕計画を立てておくことが必要です。
専有部分のエアコンや給湯器などの設備も、10年前後で交換が必要になります。修繕費用の発生に備えて、あらかじめ予算を組み、家賃の5％程度を計画的に積み立てることをおすすめします。

以下の記事では、失敗の原因がどのタイミングで発生するのかを詳しく解説しています。

6.失敗しないアパート経営の手順

アパート経営を失敗させないコツは、プロとともに計画を練って進めること、そのただ一つです。

どの段階でどのように相談すべきか、ここではアパートを新築する場合の経営の手順を確認します。

アパート経営の失敗は計画段階で未然に防げる例も多くあります。計画段階からどのような失敗があり得るのか、建築会社・ハウスメーカーと相談しながら失敗のもとを潰していくとよいでしょう。

7.アパート経営の成功のポイントは建築会社選びにあり！

アパート経営の失敗を避けるための確実な方法は、優良な建築会社の知恵を借りることです。実は、アパート経営の最大の難所は建築会社選びです。

アパート経営の豊富な実績とノウハウを持った建築会社に依頼すれば、次のようなサポートを受け、成功のポイントを確実にクリアできます。

• 建築会社が徹底した市場調査を行い、アパート市場を分析
• 市場分析を踏まえて、ニーズを満たす最適な設計プランを提示
• 優れた実績を持つ管理会社を紹介
• 余裕を持った資金計画を立て、必要に応じて金融機関を紹介
• 長期的な修繕費用の目安と修繕計画を提示

この章では信頼できる建築会社の探し方を紹介します。

7-1.【ステップ1】複数の建築会社にプラン請求する

建築会社にはそれぞれ特徴があり、採用する構造だけでも木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造など様々なので迷ってしまうかもしれません。

優良な建築会社を見つけるコツは、１社だけに相談するのではなく、複数の建築会社に相談してから比較することです。
なぜなら、１社だけから建築プランの提案を受けた場合、その提案が本当に優れているのか見極めるのが難しいからです。

アパート経営に精通した優良な建築会社を探したいとき、ぜひご利用いただきたいのが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求サービスです。

「HOME4U 土地活用」では、土地の所在地や広さなどの基本情報や希望条件を入力するだけで、あなたに合った複数の優良企業を瞬時に見つけることができます。
そして、建築プランの提案を複数社にまとめて依頼でき、依頼を受けた各社がそれぞれの強みを活かして、最適なプランを提示してくれます。

提案された設計プラン、建築費、管理サービス、資金計画、修繕計画の内容をしっかりチェックしてみると、それぞれの違いが見えてくるので、優れた企業を見極めやすくなります。

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7-2.【ステップ2】複数のプランを比較・検討する

プランは、設定している目的や目標に合致しているか、現実性が高いか、将来性があるか、などの視点から比較します。
同時に建築会社自身の姿勢も比較検討することも重要です。特に気をつけて比較したいポイントは、次のとおりです。

• アパートの建築実績が豊富か
• 施工した物件の入居率の実績
• 耐震性、遮音性などの建物性能
• 建築後のサポート内容と建物の保証期間
• オーナーの要望や意見をしっかり聞いてもらえるか
• 担当者が迅速に対応してくれて信頼できるか

複数の企業の提案内容をじっくり比較検討して、自分に合ったパートナーを見つけてください。

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理想のアパート建築を実現させるには、構造/工法/間取りなどの設計部分はもちろん、 建築費や収支計画をまとめた建築プランを複数の企業に依頼し、各社の提案を比較して、 長期安定アパート経営につながる「収益最大化」プランを見つけることが大切です！

ただ、アパート建築の依頼先は「ハウスメーカー」や「建築会社」「専門会社」など様々です。 「どこに依頼すればいいか分からない」「何から始めたらいいか分からない」とお悩みでしたら、 複数の信頼できる企業へまとめて相談、プランが請求できる「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

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