アパート経営の失敗例は全5パターン！具体的な回避策を伝授

アパート経営には多くのメリットがあります。
安定した収入、節税対策、「団体信用生命保険」が生命保険の代わりになるなど、どれも魅力的です。
でも、リターンにはリスクがつきものです。
リスクを回避するには、あらかじめリスクの内容を把握し、アパートを建てる前に対策を知っておくことが大切です。

アパート経営には、全部で5つの「失敗パターン」があります。

立地による失敗
建物設計プランの失敗
管理に関する失敗
資金計画に関する失敗
メンテナンスに関する失敗

この5つの失敗パターンを回避すれば、アパート経営を成功に導くことができます。

そこでこの記事では、それぞれの失敗を回避する方法を具体的に解説していきます。
ぜひ参考にして、堅実なアパート経営を行う一助としてください。

「土地活用を検討しているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。

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Contents

1.アパート経営のリスク
2.アパート経営の失敗「5パターン」と対策
3.アパート経営の失敗から学ぶ「成功のポイント」
まとめ

1.アパート経営のリスク

まずは、アパート経営にはどういったリスクがあるのか把握しておくことが大切です。
アパート経営のリスクには、「空室と家賃下落」「入居者トラブル」「修繕費の発生」「自然災害」の4つがあります。
リスクの回避方法については、次の章でじっくり解説しています。

1-1.空室と家賃下落

アパート経営で最も避けたいのが「空室リスク」です。
空室が発生してしまうと家賃収入が減るので、空室はできるだけ早く埋めて、空室の期間を短くしなければなりません。

また、新築アパートの家賃水準は高めで、築年数の経過に伴って家賃水準が下がるのが普通です。
ある程度の家賃下落は許容範囲ですが、競争力のないアパートや老朽化が目立ちやすいアパートを建ててしまうと、家賃の下落幅が大きくなってしまいます。

空室損失や大幅な家賃下落を回避するためには、不動産会社にサブリースして家賃保証をしてもらう方法もありますが、これも万全ではありません。
サブリースとは、不動産会社等がオーナーからアパート一棟を借り上げてくれるシステムで、稼働率に左右されずに不動産会社から一定の家賃収入を得ることができます。
ただし、賃貸状況が悪化してくると、サブリース賃料が値下げされるケースがあるので注意が必要です。

1-2.入居者トラブル

アパート経営では、家賃滞納、騒音やゴミ出しルール無視などのマナー違反を行う入居者のリスクがあります。
最悪の場合、マナー違反を行う入居者の影響で、他の入居者が退去してしまう可能性もあります。
入居者の審査を行ったとしても、こういったトラブルを起こす入居者を100％回避するのはなかなか困難です。

1-3.修繕費の発生

アパート経営では、大きなものから小さなものまで修繕費が発生します。
修繕が必要になる時期や金額は正確に予測しにくいですが、中古物件より新築アパートのほうが修繕費が安いのは確かです。

建物が老朽化していく中で計画的な修繕は欠かせませんが、急な修繕が発生してしまうこともあります。
建物の外壁、屋根、廊下といった全体的な修繕だけではなく、専有部分の給湯器やエアコンなどの設備が故障した場合にもオーナーの費用負担となります。
しっかりメンテナンスを行い、魅力的なアパートの価値を維持することが大切です。

1-4.自然災害

地震による建物の倒壊や火災、土砂崩れ、津波などの自然災害が起きると大きな損失を被ります。
大雨による浸水被害や、台風による建物被害もあります。
被害を最小限にするため、地震などの災害に強い建物を建てるとともに、火災保険・地震保険・住宅総合保険などに加入することも大切です。

2.アパート経営の失敗「5パターン」と対策

アパート経営の失敗は、次の5つのパターンに集約されます。

立地による失敗
建物設計プランの失敗
管理に関する失敗
資金計画に関する失敗
メンテナンスに関する失敗

この5パターンをしっかり攻略すれば、アパート経営の成功が確実なものになります。
それぞれ対策と合わせて解説していきます。

2-1.【失敗パターン1】立地による失敗

そもそもアパート需要が少なかったり、需要はあるけれどすでにアパートの数が多すぎる場合には、アパート経営はほぼ確実に失敗してしまいます。
ところが、本当はアパート需要が少ない立地なのに、甘い言葉で勧誘してアパートを建てさせるような、悪質な企業も世の中には存在します。
このような企業は、「一括借り上げで家賃保証するので安心です」と言いますが、経営がうまくいかなければサブリース家賃を値下げしたり、中途解約してしまいます。

他にも、1つの大学の学生だけをターゲットにしたアパートの場合、大学の移転で需要が激減するケースがあります。
また、隣地に高層の建物が建って日当たりが悪化したり、嫌悪施設が建つなど、周辺エリアの変化によって入居者が減少してしまう場合もあります。

【対策】立地の見極め

なにより大切なのは、アパート経営に適した土地かどうかを見極めることです。
本当に賃貸ニーズは十分にあるのか、綿密に市場を事前調査する必要があります。
需要があっても、すでにアパートが飽和状態という場合もあるので、ライバル物件の空室状況もしっかり調査することが大切です。

入居率には周辺の環境も大きく影響します。
入居人数の想定や入居者の世代設定にもよりますが、周辺環境で特に重視されるのは、最寄り駅までの距離・近隣の生活利便施設・公共施設などです。
ショッピングモールや大学など人が集まる環境があったり、これから建設予定があればアパート需要も見込めます。
ただし、大学や工場などの単一の需要に頼るよりも、駅に近い立地の方が長期的に見て安心です。
そして、アパートを建てた後に、周辺環境が変化する可能性があるかどうかにも気を配ることが大切です。

アパートを建てる前に、災害リスクを調査することも必要です。
市区町村が作成しているハザードマップで調べたり、地盤調査をしっかり行った上で建築計画を進めることが大切です。

このように、アパートに適した立地なのかを自分だけで判断するのは難しいので、不動産会社に相談して判断していくのが現実的です。
このとき、１社だけに頼るのではなく、複数の建築会社の意見を聞いてから建てるのがリスクヘッジになります。
アパートに特化した企業だけでなく、幅広い土地活用を提案できる企業にも聞いてみると、さらに安心です。

2-2.【失敗パターン2】建物設計プランの失敗

建築費を抑えることを優先しすぎてしまうと、入居者の求めるニーズを満たすことができず、入居者が集まりません。
競争力のないアパートを建ててしまうと空室が増え、家賃の下落幅が大きくなってしまいます。

とはいえ、むやみに多くの設備を付けて、建物グレードを高くするのも考え物です。
高級すぎる物件を建ててしまって、地域の需要と合わなかったために入居者が集まらず、高めのコストを回収できないという失敗例もあります。
高めの建築費を投じて高級志向の物件を建てれば、もちろん家賃は高めに設定できますが、地域の相場よりも高すぎれば入居者は集まりません。

【対策】設計プランの見極め

集客力のあるアパートを建築するためには、まず徹底した市場調査を行います。
その市場調査の結果を踏まえて、ベストな間取り・設備・デザイン性・建物グレードなどを検討していきます。
「ベストな設計プラン」を見つけるためには、アパート経営の実績が多く、高いノウハウを持った建築会社に設計してもらう必要があります。
十分な実績とノウハウを持った企業でないと、入居者ニーズに合った市場競争力のある物件を設計してもらうことはできません。

2-3.【失敗パターン3】管理に関する失敗

市場調査を踏まえた最適な物件を建てたのに、管理が行き届いていないため稼働率が上がらないという失敗例もあります。

「入居者からの問い合わせに迅速に対応してもらえない」「共有部分の清掃が行き届いていない」などの不満を持たれると、入居者が定着しない原因になります。
騒音などのマナーが悪い入居者が入ってしまったときや、家賃滞納があった場合の対応も、早めにうまく対応しないと問題が長引きます。
マナー違反の入居者のせいで、他の優良な入居者ばかりが退去してしまって、質の悪い入居者だけが残ってしまうという悪循環になることもあります。

【対策】管理会社の見極め

長期的に安定したアパート経営をするためには、良質な管理会社を選ぶことが必須です。
ハウスメーカーで建築した場合、系列会社等の管理会社をワンストップで提案されることが多いですが、全く別の管理会社に依頼することもできます。
こまめな清掃や迅速なクレーム対応など、しっかりサポートしてくれる管理会社かどうかを見極める必要があります。

マナー違反の入居者をできるだけ避けるため、しっかりとした入居審査を行うことも大切です。
予め入居条件を付けたり、年収や保証人を厳格に審査してくれる管理会社を選んでください。
ただし、入居審査を厳しくしすぎると、入居者が決まりにくくなるので、バランス感覚も必要とされます。

空室にならないようにするための入居者募集のノウハウを持っていることも重要です。
その管理会社が管理している他の物件の稼働率は必ず確認してください。
退去がわかったら迅速な募集活動を行い、必要に応じてキャンペーンや家賃の見直しを提案してくれたりする管理会社なら、安心して任せられます。

なお、オーナー自らが管理業務を行う「自主管理」を選ぶ方法もあります。
自主管理なら管理費用を節約できますが、本当に可能かどうか慎重に検討してください。
アパート経営のノウハウを学んだり、問い合わせに常に対応できる時間的な余裕があれば問題ありませんが、基本的にはプロの管理会社にお任せするのがおすすめです。
「サブリース」の場合は賃料見直し・契約解除の条項もよく確認してください。

2-4.【失敗パターン4】資金計画に関する失敗

新築工事中に追加工事が発生したり、竣工直後に予想外の修理が必要になる例もあります。
また、空室が発生したときにも、ローンの支払いや管理費等のランニングコストの支払いは避けられないので、予備費がないと資金繰りが厳しくなってしまいます。

【対策】無理のない資金計画

対策としては、余裕を持った資金計画を立て、予備費を確保しておくことが大切です。
自己資金割合が多ければ多いほど、また、借入金利が低ければ低いほど、キャッシュフローに余裕ができます。

長期の収支計画を立てるときには、ローン返済、管理費、10～15年後の大規模修繕費、固定資産税、火災保険等のランニングコスト、リフォーム費用などをしっかり見込んでおきます。
一定の空室率を見込んだ上で、無理なく返済できることが大切です。

自己資金は多いほうがキャッシュフローに余裕ができ、金利が上昇した際などにも対応できます。
とはいえ、自己資金の一部は予備費として手元にもある程度残しておく必要があるので、バランスを見極める必要があります。

また、ローンはできるだけ有利な条件で借りられる銀行を選ぶことも大切です。
建築会社と提携している金融機関なら、「提携ローン」で金利優遇を受けられるケースもあります。
昨今のアパートローンの審査は厳しくなっていますが、借りられるだけでありがたいと思わずに、少しでも低金利なものを選んでください。

2-5.【失敗パターン5】メンテナンスに関する失敗

建物をこまめにメンテナンスしなかったために、劣化や老朽化の進行が早まり、入居者が集まりにくくなって結果的に家賃下落を招いてしまったという失敗例があります。
また、大きな問題が起きてから修繕すると、かえって修繕費用が割高になってしまうことがあります。

【対策】計画的なメンテナンス

対策として、定期的な点検と早めのメンテナンスを心掛けることが大切です。
建物管理の専門企業による定期的な点検を行えば、補修が必要な部分を早期に発見して、修繕の実施を提案してもらえます。

新築アパートなら、10～15年ほどは大規模な修繕は必要ありませんが、長期の修繕計画を立てておくことが必要です。
専有部分のエアコンや給湯器などの設備も、10年前後で交換が必要になります。

修繕費用の発生に備えて、あらかじめ予算を組み、家賃の5％程度を計画的に積み立てることをおすすめします。

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3.アパート経営の失敗から学ぶ「成功のポイント」

アパート経営の5つの失敗パターンから学べるポイントは、前章でご紹介したように次のとおりでした。

立地の見極め
設計プランの見極め
管理会社の見極め
無理のない資金計画
計画的なメンテナンス

これらの「5つのポイント」をクリアしつつアパートを建てるには、具体的にどうしたらよいのでしょうか？

この章では「成功のポイント」をわかりやすく紹介しますので、ぜひ実践してください！

3-1.優良な建築会社さえ選べばクリアできる！

「5つのポイント」は、優良な建築会社選びに成功すれば、クリアすることができます。
失敗を避けるための確実な方法は、優良な建築会社の知恵を借りること。
「なんだそんなことか」と思うかもしれませんが、実は、アパート経営の最大の難所は建築会社選びです。

アパート経営の豊富な実績とノウハウを持った建築会社に依頼すれば、次のように成功のポイントを確実にクリアしていくことができます。

建築会社がまず徹底した市場調査を行い、建築希望エリアのアパート市場を分析します。
市場分析を踏まえて、入居者ニーズを満たした最適な設計プランを立ててもらえます。
優れた実績を持つ管理会社を紹介してもらえます。
余裕を持った資金計画を立て、必要に応じて金融機関を紹介してもらえます。
長期的な修繕費用の目安を示し、修繕計画を立ててもらえます。

もちろん、提案されたものとは別の管理会社を選んだり、自分で金融機関を探したりすることもできます。
その場合でも、提案内容と比較して判断できるので、大きな失敗を回避しやすくなります。

3-2.優良な建築会社を見つける方法

建築会社にはそれぞれに特徴があり、採用する構造だけでも木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造など様々なので迷ってしまうかもしれません。

優良な建築会社を見つけるコツは、１社だけに相談するのではなく、複数の建築会社に相談してから比較することです。
なぜなら、１社だけから建築プランの提案を受けた場合、その提案が本当に優れているのか見極めるのが難しいからです。

アパート経営に精通した優良な建築会社を探したいとき、ぜひご利用いただきたいのが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求サービスです。

「HOME4U 土地活用」では、土地の所在地や広さなどの基本情報や希望条件を入力するだけで、あなたに合った複数の優良企業を瞬時に見つけることができます。
そして、建築プランの提案を複数社にまとめて依頼でき、依頼を受けた各社がそれぞれの強みを活かして、最適なプランを提示してくれます。

提案された設計プラン、建築費、管理サービス、資金計画、修繕計画の内容をしっかりチェックしてみると、それぞれの違いが見えてくるので、優れた企業を見極めやすくなります。

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3-3.建築会社選びで失敗しないためのポイント

特に気をつけて比較したいポイントは、次のとおりです。

アパートの建築実績が豊富か
施工した物件の入居率の実績
耐震性、遮音性などの建物性能
建築後のサポート内容と建物の保証期間
オーナーの要望や意見をしっかり聞いてもらえるか
担当者が迅速に対応してくれて信頼できるか

複数の企業の提案内容をじっくり比較検討して、自分に合ったパートナーを見つけてください。

まとめ

それではおさらいです。
アパート経営には、「空室と家賃下落」「入居者トラブル」「修繕費の発生」「自然災害」という4つのリスクがあります。

アパート経営で失敗する5つのパターンは次のとおりでした。

立地による失敗
建物設計プランの失敗
管理に関する失敗
資金計画に関する失敗
メンテナンスに関する失敗

これらの失敗を回避するためには、優良な建築会社の知恵を借りるのが一番の近道です。
まずは、豊富な実績とノウハウを持った複数の建築会社に相談し、充分な市場分析を踏まえた設計プランの提案を受けること。
そして、管理会社、資金計画、長期修繕計画についても提案内容をしっかりチェックすることが大切です。
複数の建築会社の提案内容をじっくり比較検討し、アパート経営によくある失敗を賢く回避できるベストパートナーを見つけてくださいね。