【詳しく解説】「アパート経営はするな」の7つ理由と対策

ネットや本などでアパート経営について調べていると、時折見かける「アパート経営はするな」「アパート経営は危険だ」などの言葉。
土地活用としてアパート経営も検討している方々にとっては、「アパート経営とはそんなにも失敗しやすい危険な不動産活用法なのだろうか」と不安になるのではないでしょうか。

そこで今回は、世間一般で言われている「アパート経営はするな」の根拠やその対策方法はあるのかをまとめました。

最後までお読みいただければ、アパート経営に関したリスクとその対処法が理解でき、活用予定の土地でアパート経営をすべきかどうかの判断がつきます。ぜひ、土地活用の選択にお役立てください。

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1.「アパート経営はするな」といわれる7つの理由と対策

本章では、ネットや本などで「アパート経営はするな」と言われている理由を、よくあるアパート経営のイメージごとに以下の７つにまとめました。
それぞれの背景と対策を紹介します。

「アパート経営はするな」といわれる7つのよくある理由

これらはアパート経営だけに限らず、不動産の経営全般に共通することですので、他の不動産経営を検討する場合にも参考になります。

なお、アパートの経営の基本について詳しく知りたい方は、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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1-1.莫大な借金を抱えることになる

アパート建築にはお金がかかるため、多くの方が金融機関から融資を受けます。
この金額がとても大きいため「莫大な借金を抱えることになる」というイメージがあるのが実情です。
しかし実際には、アパート経営で返済する借入金は売上金、つまり家賃を元手にするため、懐事情が苦しくなるということはあまりないと考えてよいでしょう。

また、アパート経営は「不動産事業」ですので、金融機関は、高い確率で回収の目途が立つ場合のみローンを許可しますので、大きなお金を借りるといっても、それはローン返済計画として健全であると承認された範囲内での話になります。
アパート経営では、建築費用の1～2割の自己資金を用意するのが一般的です。この比率を高くできれば借入金を減らせるため、アパート経営は失敗しにくくなります。

さらに、相続税対策としてアパート経営を検討している方の場合、ローン自体が相続税対策になります。これは借入金が相続財産から差し引かれて課税価額を減らせる仕組みを利用したものです。

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1-2.空室だらけになる可能性がある

2020年のオリンピック招致決定をきっかけに、日本全国でビルやマンションの建築ラッシュが始まったことによって「供給過多になるのではないか」という不安イメージが生まれ、それを理由に「アパート経営はやめろ」に結び付けた考え方です。

実際、立地が悪い・環境が悪いなど、アパートがあるエリアの条件が悪ければ、空室は多くなる可能性があります。また、アパートの老朽化に伴い、家賃を下げざるを得ないこともありますし、それでも空室が続く可能性もあります。
しかし、もともとアパート需要のある場所であれば、今後も、転勤や転校、家族構成の変化による住み替えや引っ越しなどによる需要はありますので、

• 適切なエリア
• 適切な条件の建物
• 適切な賃料

であれば、文字通りの「空室だらけのアパート」にはなりません。

1-3.家賃が下がって儲からなくなることもある

アパート経営をしていて家賃を下げざるを得ない時とは、経年劣化により建物が古くなった時です。

例えば、

• 自分の経営するアパートが見た目も設備も古い印象を与える
• 建築当初にはなかった高層マンションなどに囲まれて、かなり日照条件が悪くなってしまった

などの理由から入居申し込みが減ります。入居者が決まるまで少しずつ賃料を下げていく対応をせざるを得ないこともあるでしょう。
また、建物が古くなれば、修繕箇所が増えますので、修繕費用がかかり、アパート運営を始めた当初と比較すれば手取り分が減ります。

しかし、いつまでも新築の建物というのは、この世に存在しません。また、築年数が古くても満室経営のアパートもあります。
満室の背景には、家賃をなるべく下げないようにこまめな修繕をしながらなるべく良好な状態に維持していく努力があります。

これは、不動産経営をするすべての人の課題であり、だから「アパート経営はするな」という理由にはなりません。初期の頃から修繕計画を立てて空室リスクに備えた経営をしていくことが大切です。

1-4.売却したいときに、すぐに売れない可能性がある

運営しているアパートを売却しようとしても、すぐには売れないから、注意せよという意味です。
実際にその通りであり、同じ不動産である一軒家・区分マンション・更地と比較すると、アパート一棟を探している人の分母は小さくなります。

ただし、アパート一棟を買おうと探す方はアパートオーナーになる前提の方ですので、売却予定のアパートがあまりにも経営的に問題がある（空室・住民トラブルが多いなど）以外は、値下げをしていけば、最終的には売却可能です。
それでも買手がなかなか見つからない場合は、金額を大幅に下げて売り出すか、不動産会社による買い取りもできます。

また、アパート売却にはベストタイミングがあるといわれています。大規模修繕が発生する築10年ごろです。
修繕に費用をかければ、売り上げを上げて回収していかなければなりません。その前に売り抜けるという考え方です。
物件の法定耐用年数を過ぎるとローンの審査が通りにくくなることから、木造なら法定耐用年数を半分以上残したこのタイミングがベストという理由にもなっています。

売却は最終手段です。土地を売却する前にアパート経営以外の方法を検討することをおすすめします。「HOME4U 土地活用」からさまざまな可能性を見つけられます。
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1-5.入居者トラブルが多くて大変だ

アパートで入居者間のトラブルが起きると、オーナーは対処に追われるから大変だ、というイメージです。
しかし、入居者トラブルはアパート経営に限ったことではありません。アパート・マンション・ビルなどの、複数の家族や人間が生活や活動をする場であれば、常にトラブルが起きる要素があります。

ただし、トラブルを放置してしまうと、退去者が出て空室が増える可能性が高くなるため、アパート経営における入居者トラブルは、早期発見・早期解決をする必要があります。
また、管理会社と連携をとり、トラブル対応を迅速に進めるのも有効な対策です。入居者審査の基準などを見直すのもよいでしょう。

1-6.ローンの金利変動で毎月の返済が大変

現在のような低金利時代のローン金利は変動制のほうが低いため、多くのアパート経営者は変動金利タイプで融資を受けています。
もし将来金利が上昇した場合は、借入返済額そのものが増えてしまい、経営が大変であるという意味です。

例えば、5,000万円の借入で金利が1％上昇すると、以下のように、借入総額と、毎月の返済額が変わります。

ローン金利変動による、返済総額の違い

金利２％の場合	金利が１％上昇　3％になった場合
借入額　5,000万円 借入期間　20年 金利　2％ 借入総額　約6,070万円 毎月の返済額　252,939円	借入額　5,000万円 借入期間　20年 金利　3％ 借入総額　約6,655万円 毎月の返済額　277,298円

【参照：住宅保証機構株式会社「住宅ローンシミュレーション」】

借入金総額が増えると毎月返済する金額も増え、アパートの経営状態が良くない場合は、不足分はアパートオーナーの個人資産からの持ち出しになる可能性があります。
ただし、金融機関の金利がある日突然に上昇することはありません。銀行金利は投資市場全体の状況と世界情勢を鑑みたうえで決まります。
また、金融機関でも、返済額に対して適切な金利設定であるかを半年～1年ごとに見直しをするものです。

金利上昇など金融政策への変更が起きた場合、その影響はアパート経営者だけではなく、金融機関から融資をしている全ての人に影響がありますので、アパート経営者だけが大変なことになるわけではありません。
ローン金利の変動リスクに備えるには、返済額をアパートの見込み収益より低く設定しておくことが基本です。その際、空室リスクなども鑑みて経営プランを立てることが重要になってきます。

【参照：日本銀行　金融政策】

1-7.アパート経営は不動産経営者としての経験が積みにくい

未経験者でも土地の上にアパートを建てれば、アパート一棟の経営者になれます。しかし、アパート建築には大きな金額が必要となるため、短期間でアパートを増やしていくことができません。その結果、不動産経営者としての経験値を積むスピードが遅くなるという意味です。
スタート時点の経験不足は、プロフェッショナルに頼って補完をします。土地活用の経験が豊富なハウスメーカーや工務店であれば、お持ちの土地に合ったアパート建築のプランニングができます。

アパート経営をした場合の節税効果や収益予測、万が一の場合の空室リスクなども含め、不動産のプロとして適切なアドバイスができるハウスメーカー・工務店とのめぐりあいが、アパート経営成功のカギです。

アパート建築プランの提案ができるハウスメーカー・工務店と出会えるまで根気よく探してください。

2. アパート経営が失敗しないようサポートしてくれる企業の選び方

世間一般で「アパート経営はするな」と言われている７つの理由を解説しました。ほとんどがアパート経営という大きな金額を動かす仕事に関するイメージですが、どの理由にも事前の対処方法があります。

最も安全にアパート経営をスタートする方法は、計画の段階で複数のプランを比較し、アパート経営のプランとして最適な提案をした会社をパートナーに選ぶことです。

アパート経営のパートナーは

• 経験値不足をサポートできる実績豊富なハウスメーカー
• 必要な提案をしっかりしてくれる誠実なハウスメーカー

をポイントに選ぶとよいでしょう。

NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、信頼と実績のある大手ハウスメーカー・工務店から最大10社に一括プラン請求が可能です。また、所有の土地がアパート経営に向かないか判断がつかない場合でも広く土地活用という視点からのプラン請求もできます。

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