令和のアパート経営、メリットとデメリットはこれ！最新情報を大公開

令和の時代に入り、東京一極集中や加速度的な少子高齢化が進む中、アパート経営の在り方は変わってきました。

2015年には相続税法が改正され、2020年には賃貸住宅管理業務適正化法が公布されたことで、アパート経営の必要性や貸主保護の状況も変化しています。

新型コロナウイルスの影響によりリモートワークが浸透したことでオフィス不要論が出ているので、都心部でのオフィスビル経営は難しくなりつつあるものの、アパートのような住宅の賃貸需要は安定している状況です。

ただ、アパート経営も時代とともに変化しており、それに伴いメリットやデメリットも変化しています。

もし「これからアパート経営を始めようか」と検討しているのであれば、今の時代に適したメリットとデメリットを把握することが大事です。

そこでこの記事では、この記事では「アパート経営のメリットとデメリット」について、最新の情報を解説します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、これからの30年、安定してアパート経営していくための礎としてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパート経営のメリット

早速、アパート経営のメリット12点を解説していきます。

1. 安定した収入を得られる
2. 相続税対策になる
3. 賃貸需要が広く存在する
4. 建築規制が緩く建てやすい
5. 規模が小さく投資をしやすい
6. 利回りを高くしやすい
7. ハウスメーカーを選びやすい
8. 管理の仕組みが確立している
9. 貸主を守る法整備が進んでいる
10. 家賃保証会社も充実している
11. 管理会社の切り替えも容易である
12. 価格が下がりにくく売却もしやすい

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

1-1.安定した収入を得られる

アパート経営は、長期的に安定した収入を得られる点が一番のメリットです。
不動産の賃貸経営は全般的に安定収入が得られるものがほとんどですが、中でもアパートのような住居系の賃貸経営の収入は安定しています。

例えば、コンビニの一棟貸しといったような賃貸経営は、周辺に競合のコンビニが現れるとすぐに撤退してしまうリスクがあります。

コンビニは撤退すると次のテナントを見つけるのが難しく、やっと見つかったテナントの賃料はコンビニ時代の半額程度になってしまうケースも存在します。

また、オフィスビルなどは景気変動の波を大きく受けるため、不況になると相場の賃料がすぐに下がってしまいます。

昨今はリモートワークが浸透しており、オフィス需要が全般的に弱まっています。
リモートワークは今後も存続する可能性の高い働き方の一つであるため、オフィスの賃貸経営はこれからますます厳しくなる可能性があります。

このように店舗やオフィスといった事業系の賃貸経営は、賃料収入が不安定な傾向があります。

それに対してアパートのような住居系の賃貸需要は、景気の波の影響をほとんど受けず、安定しているという特徴があります。
以下に、全国の住宅家賃指数の推移を示します。(家賃指数とは住宅の家賃の値動きを指数化した数値のことです。)

出典：政府統計の総合窓口「家賃指数」

家賃指数はここ10年間の間は、ほぼ100の数値を維持しながらわずかに逓減している程度の動きです。
新型コロナウイルスの影響があった2020年の家賃指数は「99.3」ですが、なんと2019年の「99.2」よりもわずかに微増している状況となっています。

また、アパートは戸数が複数戸あるため、仮に1戸の退去が発生しても賃料がゼロになるようなこともありません。

同じ住居系でも、例えば区分マンションや戸建て賃貸は1物件に対し1人の借主しかいないことから、空室が生じると収入がゼロとなってしまいます。

1戸の住居しかない物件は収入が大きく変動してしまいますが、アパートは複数戸あるため、常に収入があり、その賃料も変動しにくい のです。

1-2.相続税対策になる

アパート経営は、相続税対策になるという点も、重要なメリットとなります。
アパートが相続税対策になる理由は、アパートのような収益物件の相続税評価額は時価よりも低くなるためです。

現金は、現金の額面金額(時価)がそのまま相続税評価額となります。
例えば現金1億円を持っていた場合、相続税評価額も1億円です。

一方で、アパートのような収益物件は、一定のルールに基づき相続税評価額を算出することが認められています。
計算される収益物件の相続税評価額は時価よりも低くなることが一般的です。

例えば、都市部の収益物件などは、時価が1億円の物件が3,000万円～4,000万円程度で評価されることもあります。

本来、売ったら1億円になるような資産が、3,000万円～4,000万円程度の資産として評価されて相続税が計算されるため、現金よりも収益物件を持っている方が相続税は節税できるのです。

相続税の課税対象者は全体の8％程度ですが、他界する高齢者も増えていますのでその数は増加傾向にあります。
以下に、相続税の課税対象者と被相続人(他界した人)の推移を示します。

国税庁：「令和元年分相続税の申告事績の概要」

相続税の課税対象者は、2014年から2015年にかけて2倍近くに増えました。
これは2015年に相続税法が強化されたことで、相続税の納税義務のある人が増えたためです。

相続税対策が必要な人が増えていることから、相続税対策ができるアパートのメリットは強まってきているといえます。

相続税対策という観点では、アパート経営で生じるアパートローンは「わざと残す」方がメリットはあります。

借入金(アパートローン)の相続税評価額は、現金と同じく残債額がそのままマイナスの評価額となります。
相続時に借入金が残っていることで、相続税の対象となる資産の額がされに圧縮されるという仕組みです。

インターネット上には、アパートローンは他界時に団体信用生命保険によって全額返済できるため、残された家族の生命保険代わりになるといったメリットの表記が散見されます。
団体信用生命保険とは、本人が他界した際、残ったローン残債が保険金によって全て返済される生命保険のことです。

しかしながら、団体信用生命保険でローンを完済してしまえば、相続税対策効果が薄まってしまいます。

以前よりも相続税対策が高まっている昨今では、「借入金をわざと残せる」という部分にこそアパート経営のメリットがあるといえるでしょう。

アパート経営を行う人は、相続税対策が必要となる資産家の方が多いです。
アパート経営は相続税対策の王道ですので、しっかりと相続税の節税メリットを享受 していただければと思います。

1-3.賃貸需要が広く存在する

アパートは賃貸需要が広く存在するため、賃貸経営が行いやすいというメリットがあります。

前節で紹介した相続税の節税効果は、アパートに限らず店舗やオフィス、戸建て賃貸、賃貸マンションといった全ての賃貸物件に共通するメリットです。
よって、相続税対策なら店舗やオフィスを行っても構わないことになります。

しかしながら、店舗やオフィスといった事業系の賃貸経営は、立地の良い一部の土地でしかできないという特徴があります。

住宅街の中にあるような土地には店舗やオフィスの賃貸ニーズがないため、やろうとしてもできないことになります。

アパートの賃貸需要は駅から離れていても、例えば周辺に工場や大きな病院、警察署、空港等の働く場所があるエリアではニーズが存在します。

郊外であってもできるケースも多いため、必ずしも一等地でなくても賃貸経営ができる 点がメリットです。

1-4.建築規制が緩く建てやすい

アパートは、建築規制が緩く建てやすいという点もメリットです。
土地には建築可能な用途が制限されている「利用規制」が定められていますが、アパートはほとんどの土地で建てることができます。

アパートが建てられない地域は、「工業専用地域」と「市街化調整区域」です。
工業専用地域とは、工業の利便を増進するための地域であり、埋め立て地のような巨大な工業地帯に指定されている地域になります。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことであり、原則として建物を建てられない地域です。

また、同じ住居系の建物でも、賃貸マンションのような高層建築物は容積率(建物の延床面積の敷地面積に対する割合)が高く指定されている地域でないと建てることができません。

アパートは主に2階建ての物件が多いため、戸建て住宅を建築できる土地であれば建てることができます。

アパートに関しては建築を制限する規制がほとんどないことから、様々な場所で建てることができる のです。

1-5.規模が小さく投資をしやすい

アパートは、不動産の中では比較的規模が小さく投資をしやすい点も、メリットのひとつです。
オフィスビルや賃貸マンションだと、建物建築だけで数億円の投資が必要となりますが、アパートであれば1億円未満に抑えることも可能です。

投資額が少なければ借入金も少なくすることができ、また投資額に占める自己資金の割合も高くすることができます。

自己資金の割合が高ければ、より安全な賃貸経営をすることが可能です。
投資規模が小さいアパート経営は、他の不動産投資よりもリスクは小さいといえます。

1-6.利回りを高くしやすい

利回りを高くしやすいという点も、アパート経営のメリットとなります。
理由としては、「ワンルームタイプができること」と「木造や軽量鉄骨造で建てられること」の2点があるためです。

同じ住居系の賃貸物件でも、戸建て賃貸はファミリータイプとなります。
ファミリータイプは1戸あたりの賃貸面積が広く家賃総額が高くなってしまうため、賃料単価が低いです。

一方で、ワンルームは1戸あたりの賃貸面積が狭く、家賃総額を低く抑えることができるため、賃料単価が高くなります。

そのため、ファミリータイプの戸建て賃貸よりも、ワンルームのアパートの方が賃料単価は高く、利回りも高いです。

また、同じワンルームでも、賃貸マンションとアパートを比べると、アパートの方が建築費の単価が安いため、利回りもアパートの方が高くなります。

賃貸マンションは建築費の高い鉄筋コンクリート造で建てられることが多く、アパートは建築費の安い木造や軽量鉄骨造で建てられることが理由です。

よって、アパートは同じ住居系の賃貸物件では利回りが最も高くなる傾向があります。

1-7.ハウスメーカーを選びやすい

アパート経営は、ハウスメーカーを選びやすいという点もメリットです。
アパートを手掛けているハウスメーカーは多いため、依頼者としては選び放題といったところになります。

しかも、最近ではインターネットで無料のアパート経営プラン一括請求サービスが登場しており、簡単に複数のハウスメーカーを比較できます。

とはいえ、「実績が浅かったり、信頼できるのかどうかわからないような企業と関わるのは不安…」という方も多くいらっしゃいます。

そんな方におススメなのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用 」です。

実績年数や施工数などをもとに、厳選されたハウスメーカーのみが参画していますので、建ててから30年以上の付き合いとなるハウスメーカーをしっかり選び、充実したアフターフォローを享受できるようになっています。

各社が提案してくる「アパート経営プラン」には、間取りや建築費だけでなく、将来の収益や節税効果がいくらになるのか、ローンのシミュレーションがどうなるのか等、アパート経営を始める判断をするために必要な情報が盛り込まれ、総合的にどの企業のアパートがコストパフォーマンスが良いのか、しっかり比較できます。

木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造等、各社で得意な工法にも幅がありますので、ぜひ「HOME4土地活用 」を上手に活用し、できるだけ多くの企業を最初の段階で比べてみていただけたらと思います。

1-8.管理の仕組みが確立している

アパート経営は、管理の仕組みが確立している点もメリットです。

アパート経営の管理には、主に「管理委託」と「サブリース」の2種類があります。

管理委託とは、建物所有者が管理会社に管理を委託し、建物所有者と入居者が直接賃貸借契約を締結する管理方式です。
サブリースとは、建物所有者がサブリース会社にマンション一棟を賃貸し、サブリース会社が入居者と転貸借契約を締結する管理方式になります。

アパートの管理メニューは1つの商品として確立していますので、建物所有者が自ら苦心して管理に四苦八苦するようなことはありません。

アパート経営者は管理メニューを選ぶだけであり、実質的にはやることがほとんどなく、とても楽に賃貸経営をすることができます。

1-9.貸主を守る法整備が進んでいる

アパート経営は、貸主を守る法整備が進んでいる点もメリットです。
2020年6月19日に「賃貸住宅の管理業務棟の適正化に関する法律(以下、「賃貸住宅管理業務適正化法」と略)」が公布され、アパートのような賃貸住宅に関しては貸主を守る法整備がはじめてできました。

従来からある借地借家法は借主の権利を強固に守る法律であり、貸主を守るための法律は存在しませんでした。

賃貸住宅管理業務適正化法は、貸主とサブリース会社の間で家賃保証等の誤認を原因とするトラブルや訴訟が増えてきたことを背景に、貸主を守るためにできた新しい法律です。

具体的には、ハウスメーカーや建設会社に不当なサブリースを勧誘することを禁止した法律になります。

賃貸住宅管理業務適正化法が適用されるのは、アパートや賃貸マンションといった賃貸対住宅であり、店舗やオフィスの事業系の不動産には適用されません。

アパート経営は、事業系の不動産よりも貸主が守られており、安心して賃貸経営ができるようになりつつあるのです。

1-10.家賃保証会社も充実している

アパート経営では、家賃保証会社が充実している点もメリットです。
家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納した場合、保証会社が代わりに家賃を支払ってくれる会社になります。

家賃保証会社はアパートのような住居系の賃貸物件を保証する会社は多いですが、店舗やオフィスのような事業系の賃貸物件を保証する会社は少ないです。

昨今は適切な連帯保証人を立てられない借主も増えていますが、借主に家賃保証会社の保証を付けることを条件とすれば、安心して貸すことができるようになっています。

1-11.管理会社の切り替えも容易である

アパート経営は、将来的に管理会社の切り替えも容易である点がメリットです。
世の中にアパートの管理を手掛けている管理会社はたくさんありますので、貸主は管理会社を選びたい放題の状態であるといえます。

入居者募集の能力は管理会社によっても異なるため、空室が増え始めたら管理会社を切り替えるだけで空室が埋まるようにもなります。

店舗やオフィスの事業系の管理会社は少ないので、このように管理会社を切り替えるだけで空室が埋まるようなことはありません。

アパートはハウスメーカーや管理会社の選択肢が多いことから、貸主は常に有利な条件を選べる立場にあります。

1-12.価格が下がりにくく売却もしやすい

アパートは、価格が下がりにくく売却もしやすい点がメリットです。
アパートのような収益物件は利回りを元に取引価格が決まるため、築年数が経過しても価格が下がりにくい 傾向があります。

最近では郊外で戸建て住宅の売却が難しいケースがありますが、そのような地域でもアパートだけは高い金額で取引されている事例が散見されています。

インターネット上にはアパートは売却しにくいというデメリットを主張している人もいますが、むしろ最近ではアパートの方が売却しやすくなりつつあります。

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2.アパート経営のデメリット

本章では、アパート経営のデメリットについて、以下の10点を解説します。

早速、アパート経営のメリット12点を解説していきます。

1. どこでも上手くいくわけではない
2. 始めるには自己資金が必要となる
3. 空室リスクがある
4. 賃料の下落リスクがある
5. 借入金返済リスクがある
6. 築年数が古くなると維持費も増える
7. マンションよりも老朽化が早い
8. 大規模修繕費用が発生する
9. 供給過剰になりやすい
10. 相続財産として分割しにくい

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

2-1.どこでも上手くいくわけではない

アパート経営は、どこでも上手くいくわけではないという点がデメリットです。
未だに人口が増え続ける東京都と、既に人口が減り続ける地方では、明らかに難易度が異なります。

東京都のような条件の良い場所であればメリットの方が強く表れ、人口減少が顕著な地方ではデメリットの方が強く表れます。

メリットやデメリットは全国等しく生じるわけではないので、アパート経営のメリットを多く享受するためには立地の良い場所で行うのが基本 です。

2-2.始めるには自己資金が必要となる

アパート経営を始めるには、ある程度の自己資金が必要となる点がデメリットです。
昨今はアパートローンを借りるのにも、頭金として建築費の1割程度の資金が必要となります。
土地があっても全く資金がないという状況では、なかなか取り組めないといえます。

2-3.空室リスクがある

空室リスクがある点は、多くの方が懸念されるデメリットのひとつです。

空室リスクは立地が良いところでは小さいですが、立地が悪いとことでは大きくなります。

空室リスクを抑えるためにも、立地の悪いところでは無理にアパート経営は行わないことです。

賃貸需要がほとんどないエリアであれば、土地を立地の良い物件に買い替えてアパート経営を始める ことをおススメします。

2-4.賃料の下落リスクがある

空室リスクをきっかけに、賃料の下落リスクも生じます。
家賃保証型のサブリースを選択しても、空室が増えればサブリース会社から賃料の減額要求があります。

サブリースであっても空室リスクは間接的に負っているため、サブリースでも賃料の下落は避けられないと認識することが必要です。

2-5.借入金返済リスクがある

空室をきっかけに賃料下落が始まると収入が減るため、借入金返済リスクが生じていきます。

借入金返済リスクを抑えるには、「立地の悪い場所ではアパート経営を行わないこと」と「自己資金を十分に用意し借入金を少なくすること」の2つが効果的な対策です。

2-6.築年数が古くなると維持費も増える

アパート経営は、築年数が古くなると維持費も増える点がデメリットです。
築年数が経過すると、老朽化により修繕費が増えます。

また、入居者の入れ替えも激しくなり、入居者募集の仲介手数料やクロスの張り替え費用等も増えるようになります。

アパート経営は、築年数が古くなると修繕費が増えるだけでなく、家賃も減っていきます。
将来的に利益が減ることを加味して、借入金がしっかり返済できる資金計画を立てておく ことが必要です。

2-7.マンションよりも老朽化が早い

アパートは、マンションよりも老朽化が早いという点もデメリットです。

マンションは鉄筋コンクリート造が多く、木造や軽量鉄骨造で建てるアパートよりも堅牢で老朽化しにくくなっています。

見た目の美観もマンションの方が保ちやすく、マンションの方がアパートよりも賃料は下がりにくい傾向があります。

2-8.大規模修繕費用が発生する

アパート経営に限らず、賃貸経営では大規模修繕費用が発生する点がデメリットです。

アパートでは築10年を過ぎたあたりから、徐々に大きな修繕費が発生していきます。
大規模修繕に対応するためには、支出が少ない築浅のときに計画的に資金を貯めておく ことがポイントです。

2-9.供給過剰になりやすい

アパートは賃貸需要が広く存在し建築規制が緩く建てやすいことから、供給過剰になりやすい点がデメリットです。

アパートは一旦供給されるとその地域に存在し続けるため、その地域に新築物件が現れると供給が一方的に増え続けてしまうという特徴があります。

工業製品とは異なり供給量の調整がされにくく、人口が減少しているエリアでは需給バランスが崩れやすいです。

2-10.相続財産として分割しにくい

アパートは相続税対策にはなりますが、相続財産としては分割しにくいという点がデメリットです。

現金であれば相続人同士で平等に分けることができますが、不動産の場合、資産を平等に分けにくいという性質があります。

相続争いを「争族」などと表記することもありますが、財産に分けにくい不動産が存在するために生じることが多いです。

相続税対策でアパートを建てる場合は、生前中に家族で話し合って引き継ぐ人を決めておくことをおススメします。

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まとめ

いかがでしたか。
アパート経営のメリットとデメリットについて解説してきました。

アパート経営のメリットには、「安定した収入を得られる」や「ハウスメーカーを選びやすい」といった点がありますが、メリットを効率的に享受するなら、最初のハウスメーカー選びが重要となります。

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この記事で得た情報を活かしつつ、皆さんがアパート経営の成功への第一歩を踏み出していただけたら幸いです。