アパート経営は地獄になる？地獄にしない5つの対策を伝授！

アパート経営は「株式投資より安全な投資」と言われることがある反面、安全であるがゆえに落とし穴があり、地獄になってしまうことがあります。

一方で、アパート経営をしても全く地獄になっていない人がいるのも事実です。
現に、何棟ものアパートを同時に経営している大家さんも多数存在します。

アパート経営を地獄にしないためには、「地獄になる理由」と「地獄にならないための対策」を知ることが不可欠です。

そこでこの記事では、

• アパート経営が地獄と化してしまう理由
• アパート経営を地獄としないための対策

について紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、知識を深め、安定経営への足掛かりとしてください！

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1.アパート経営が地獄と化してしまう理由

アパート経営が地獄と化してしまう理由は、主に以下の5点です。

1. 賃貸需要が低い場所で経営している
2. 借入金が過剰である
3. 高利回りがハイリスクであることを理解していない
4. サブリースを十分に理解していない
5. 拙速に追加投資をしている

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.賃貸需要が低い場所で経営している

賃貸需要が低い場所で経営している場合、アパート経営は地獄になりやすいです。
不動産賃貸業はどこでも等しくできるものではなく、立地条件の悪い場所で行えば当然難しくなります。

賃貸需要か低いエリアでは、空室が発生しやすいです。
空室は、アパート経営を悪化させる元凶となります。

空室が増えると、空室を埋めるために募集賃料を下げることになります。
また、空室対策のためにリフォーム等を行えば、修繕費が増えます。

空室だらけのアパートだと、ローン残債が売却価格を上回ってしまい、売却も難しくなります。
返済が苦しくなっても、売却で逃げることもできず、どんどんアパート経営が地獄になっていくのです。

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1-2.借入金が過剰である

借入金が過剰である点もアパート経営が地獄になる理由です。
借入金が過剰だと、必然的に毎月の返済額が大きくなります。

返済額が大きいと、少しの空室が発生しただけでも返済が苦しくなり、空室への対応力が弱くなります。

同じ立地にアパートを建てたとしても、借入金100％で建てた人と自己資金100％で建てた人では余裕が全く異なります。
余裕を持ったアパート経営を行うには、借入金は極力減らした方が良いのです。

1-3.高利回りがハイリスクであることを理解していない

アパート経営が地獄化してしまう人の中には、高利回りはハイリスクであることを理解していない人が多いです。

不動産投資は「ハイリスクハイリターン」、「ローリスクローリターン」の関係にあることから、高利回りの物件は地獄化しやすいハイリスクの物件になります。

典型的なハイリスク物件として、郊外の築古アパートが挙げられます。
郊外の築古アパートは、空室が発生しやすく、修繕費も多く生じやすいので、アパート経営のリスクが高いです。

郊外の築古アパートはリスクが高く、十分な収益性が確保されていないと売れないため、高い利回りで売りに出されています。

また、新築アパートであっても高利回りを追及し過ぎてハイリスクになることはあります。
例えば、安普請(やすぶしん)のアパートを建てることで、すぐに入居者が埋まらなくなり、次々と修繕が発生するようなケースです。

アパートは、少なくとも40年以上はお金を生み続ける資産であるため、最初の投資を抑え過ぎると優良な資産にはならなくなってしまいます。

高利回りは一見すると投資回収が早くなって安全な気がしますが、実はリスクを取りに行っていることと同じなのです。

1-4.サブリースを十分に理解していない

アパート経営が地獄化してしまう方の中には、サブリースを十分に理解していない人もいます。

ここでいうサブリースとは、空室に関わらず賃料が固定となる家賃保証型サブリースのことを指します。

家賃保証型サブリースは、「家賃保証」または「空室保証」といった名称で呼ばれるため、誤解を生みやすいです。

一定の空室が発生しても賃料が定額という意味では空室保証ですが、完全に空室保証をしているわけではありません。

空室が増えたり、入居者の賃料が下がったりすると、サブリース会社から家賃減額の申出がくるようになります。

サブリース会社によっては、毎年のように減額交渉を行ってくる会社もあるため、うんざりしてしまうアパートオーナーも多いです。

「下がるとは聞いていたものの、こんなに下がるとは聞いていない」、「当初の話と違う」等、憤慨してサブリース会社を相手取り訴訟を起こす人もいます。

空室が増えればサブリースの家賃は下がるため、結局のところ、空室保証はされていないということになります。

サブリース契約をしても、アパートオーナーは空室リスクを負っているということは、十分に理解しておくことが必要です。

1-5.拙速に追加投資をしている

アパート経営が地獄化している人の典型例として、拙速に追加投資をしているケースがあります。

アパート経営は副収入としては魅力的な額になりますが、アパート経営だけで生活していこうとすると、かなり大きな資産規模が必要となります。

収入を増やすには資産規模を大きくしなければならないため、1棟目のアパート経営で成功すると、すぐに2棟目、3棟目と投資を開始してしまう人がいます。
この拙速な追加投資が、地獄となる原因です。

アパート経営は、1棟目は自己資金を十分に用意しやすいことから、健全な投資ができる人も多いです。

しかしながら、自己資金は無限にあるわけではないため、2棟目以降になると投資家本人の借入金の割合が大きくなります。

さらに、3棟目もすぐに追加してしまうと、3棟目はほぼフルローンで借りるといったこともあります。

例えば、1棟目を自己資金3,000万円、借入金7,000万円で投資をすれば、自己資金割合は30％です。

仮に、その直後に2棟目を借入金1億円のフルローンで追加投資をすると、自己資金割合は15％までに下がってしまいます。

立て続けに追加投資をすると健全な財務内容が保てなくなってしまうため、すぐにアパート経営が地獄と化してしまうのです。

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2.アパート経営を地獄としないための対策

アパート経営を地獄としないための対策は、以下の5点です。

1. 立地が悪ければ買い替える
2. 自己資金を3割以上用意する
3. 施工の質の高いアパートを適切なコストで建てる
4. 適切な管理方式を選択する
5. 資産規模は買い替えで大きくしていく

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.立地が悪ければ買い替える

立地が悪ければ買い替えるというのが効果的な対策です。
元々土地を持っている人がアパート経営をする場合、土地代がタダですので当然その土地で建てた方がコスト的には有利になります。

しかしながら、賃貸需要が低いところで無理矢理アパート経営を始めてしまうと、その先、何十年も苦労をすることになります。

元々土地を持っているのであれば、せっかくの資産ですので他の土地に買い替えて条件の良い場所でアパート経営を行うことをおススメします。

買い替えであれば、ゼロから土地を購入するわけではないため、土地を持っていない人が新規に土地から購入してアパートを建てるよりも有利です。

買い替えも土地活用の一つと考えて、まずは土地の買い替えから検討することをおススメします。

2-2.自己資金を3割以上用意する

アパート経営をするには、少なくとも自己資金を3割以上用意することが適切です。
自己資金はいくらが適正かというのは正解がありませんが、昔から3割が一定の目安とされています。

理由としては、銀行は融資を行う際、担保価値を市場価格の7割で評価するからです。
銀行は融資額が市場価値の7割くらいであれば、万が一、売却することになっても回収できると判断していることになります。

銀行の担保評価の考え方に基づけば、3割の自己資金を用意してアパート経営を行えば、仮に苦しくなっても売却して撤退することができます。

売りたいときにローン残債が売却価格を上回らないようにするためにも、十分な自己資金によって借入金割合を下げておくことが適切です。

2-3.施工の質の高いアパートを適切なコストで建てる

新築アパートを建てるには、施工の質の高いアパートを適切なコストで建てることがポイントです。

アパート経営は利回りを追及し過ぎて安普請の建物を建ててしまうと、すぐに空室や修繕が発生してしまいます。
優良な資産を築き上げるには、施工実績の豊富な信頼できるハウスメーカーに建ててもらうことが鉄則です。

しかしながら、いたずらに高品質のアパートを追及しても投資額が大きくなり過ぎてしまうため、品質を維持しつつ、リーズナブルな建築費で建てるという対策が必要となります。

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2-4.適切な管理方式を選択する

適切な管理方式を選択することもアパート経営を地獄化させないコツです。

アパートの管理方式には、主に「管理委託」と「家賃保証型サブリース」の2種類があります。

管理委託とは、アパートオーナーが管理会社に管理を委託する管理方式です。
管理委託では、アパートオーナーは管理会社に家賃収入の5％程度の管理料を支払います。
収益性は高いですが、空室リスクをアパートオーナーが直接負っている点が特徴となります。

家賃保証型サブリースとは、アパート一棟をサブリース会社に転貸する管理方式です。
家賃保証型サブリースでは満室想定時の80％～85％程度の手数料が差し引かれた固定額の賃料が管理会社から振り込まれます。
収益性は低いですが、空室リスクをアパートオーナーが直接は負っていない点が特徴です。

家賃保証型サブリースは当然に選択すべきものではなく、立地によっては管理委託を選択した方が良い場合もあります。

管理委託方式は空室リスクを負いますが、収益性が高いため、借入金は余裕をもって返済しやすくなります。

管理方式は、家賃保証型サブリースでなければいけないものではないので、立地条件に応じて適切なものを選ぶことをおススメします。

2-5.資産規模は買い替えで大きくしていく

アパート経営を地獄としないためには、資産規模は買い替えで大きくしていくことがポイントです。

1億円のアパートをいったん売却し、1.5億円の資産に買い替えることで少しずつ資産規模を増やしていく方法になります。

買い替えでは、既存のアパートを売却することで、一度、自己資金が確保されます。
仮に、投資時と売却時の金額が同じであれば、借入金の返済が進んでいるはずなので、売却によって得られる自己資金は当初の投資時よりも増えます。

増やした自己資金を元手に、新たに1棟を買い替えれば、適切な自己資金割合で資産規模を増やしていくことができます。

例えば、1棟目を自己資金3,000万円、借入金7,000万円で投資し、そのアパートを売却することで4,500万円の自己資金を作れたとします。

この4,500万円の自己資金を元手に1億500万円の借入金を借りて1.5億円のアパートに投資をすれば、自己資金割合30％をキープしたまま資産規模を増やすことができます。

買い替えによる資産規模の拡大は、資産を増やすまで時間がかかるという点がデメリットです。

しかしながら、健全な資産割合を維持しながら資産規模を拡大できるというメリットがあります。

アパート経営に限らず、不動産賃貸業は資産規模の拡大に時間がかかるという点を十分に理解する必要があります。
資産を急拡大できないのは、「自己資金が無限にないから」というのが理由です。

資産規模は、財務内容を健全に維持しながら徐々に拡大することが地獄化させないポイントとなります。

まとめ

いかがでしたか。

アパート経営が地獄と化してしまう理由には、「賃貸需要が低い場所で経営している」や「借入金が過剰である」といったものがあります。

アパート経営を地獄としないための対策としては、「施工の質の高いアパートを適切なコストで建てる」、「適切な管理方式を選択する」といったことが効果的です。

もし今からアパートの建築を検討しようとお考えなら、「HOME4U 土地活用」で優良施工のアパート建築を目指していただくことをおススメします。

この記事の情報を活かし、地獄にならない対策を立てた上で、アパート経営を始めるようにしてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット