アパート経営は土地ありが断然有利！資金なしの対処法も解説

アパート経営を始めるなら、「土地なしの人」よりも「土地ありの人」の方が圧倒的に有利です。

逆に言えば、アパート経営は新たに土地を借入金で購入して収支が見合うほど収益性が高くはないです。
着実なアパート経営をしている人は、基本的に「土地ありの人」のみといえます。

「土地をどのように活用しようか」とお悩みであれば、土地活用の中でも収益性の高いアパート経営を、最初に検討することをおススメします。

ただ、「土地はあるけど、資金の調達が難しい…」と躊躇している方もいらっしゃることでしょう。

そこでこの記事では、持っている土地の活用を検討している方に向けて、

• 成功率を高めるアパート経営の始め方
• 最低限必要な資金
• 資金がない場合の対処法

などを紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、お持ちの土地でしっかり収益の上がるアパート経営へと結びつけていただければ幸いです。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.「土地ありの人」がアパート経営に有利な3つの理由

まずは、「土地ありの人がアパート経営に有利な理由」を、3つ紹介します。

1. 1.土地の購入費用が必要ない
2. 2.焦らずにじっくり検討できる
3. 3.ローリスクハイリターンの投資もできる

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.土地の購入費用が必要ない

土地ありの人の最大のメリットは、土地の購入費用が必要ないという点です。
土地を購入する必要がなければ、投資は建物だけとなります。

一般的に、アパートは建物投資額の借入金は家賃収入から返済できますが、土地購入額の借入金まで家賃収入から返済することは意外と難しい ものです。
アパートの収益性は、土地の借入金を返済できるほど高くないということになります。

そのため、健全なアパート経営ができる人は、「土地ありの人」または「土地を全額自己資金で購入できる人」のいずれかの人たちです。

「土地を全額自己資金で購入できる人」は相当少数派ですので、実際に新築アパートを経営している人の大半は「土地ありの人」ということになります。

土地ありの人は「アパート経営に有利な人」であると同時に、「アパート経営ができる条件が備わった人」であるともいえます。
条件に恵まれていますので、大切な資産を有効に活用していただければと思います。

1-2.焦らずにじっくり検討できる

土地ありの人は、焦らずにじっくり検討できるという点もメリットです。
土地を全額自己資金で購入できる人であっても、新たに土地を購入すれば早く投下資金を回収しようとしてアパート建築に焦る気持ちが生じてしまいます。

土地ありの人であれば、検討段階では特に投資が発生していないため、焦る必要もありません。

じっくりと時間をかけて最適なアパートプランを検討できるため、全額自己資金で購入できる人よりも精神的にかなり有利です。

アパート経営は着工前のプラン検討が一番楽しい部分ですので、時間をかけてあれこれ考えられるのは、ある意味「贅沢」ともいえます。

1-3.ローリスクハイリターンの投資ができる

土地ありの人は、ローリスクハイリターンの投資ができる点もメリットです。
基本的に不動産投資は、ハイリスクハイリターン・ローリスクローリターンの関係にあります。

区分の賃貸マンションに投資をする場合では、都市部の物件の方がローリスクですが、価格が高いため利回りはローリターンとなります。
都市部の物件がローリスクなのは都市部の賃貸需要は強いためであり、ローリターンなのは都市部の土地代が高いためです。

一方で、土地ありの人であれば土地代が関係ないため、投資額は建物のみとなります。
建物価格は全国同じであるため、賃料の高い都市部に土地を持っている人がアパート経営をすると、ローリスクなのにハイリターンを得ることができます。

例えば、土地が全額自己資金で購入できる人がアパート経営を行った場合、都市部の高い土地を購入すれば、ローリスクローリターンの投資となってしまいます。

ローリスクハイリターンという投資は、大変条件の良い投資ということになるため、特に都市部に土地を持っている人ならアパート経営をやらない選択はない といえます。

2.成功率を高めるには？アパート経営を始める適切な流れ

土地がある人がアパート経営を始める場合、どのような流れが失敗や手間が無く適切なのでしょうか？
本章では、適切な流れの7つのステップを解説します。

1. 1.建築費の相場を把握しておく
2. 2.信頼できる施工会社から提案を受ける
3. 3.気になる点のプランの描き直しを依頼する
4. 4.建築費の減額提案を受ける
5. 5.請負工事を締結し着工する
6. 6.管理の契約を締結する
7. 7.竣工したらアパート経営の開始となる

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.建築費の相場を把握しておく

アパートを建てるなら、最初に建築費の相場を把握しておくことから始めます。
構造別のアパートの坪単価相場は、下表の通りです。
この表の金額感をざっくり押さえればOKです。

アパートの構造は木造または軽量鉄骨造が主流です。
60坪程度の敷地にアパートを建てる場合、延床面積もだいたい60坪程度となります。
坪90万円で延床面積が60坪のアパートを建てるとすると、建築費は5,400万円程度です。

2-2.信頼できる施工会社から提案を受ける

アパート建築で最も大切なことは、「信頼できる施工会社から提案を受ける」ということです。

最初に、「施工会社を信頼できる会社に絞り込む」ということが、極めて重要となります。

建物は施工会社によって施工の良否が決まってしまうので、長期的な観点で見て質の高い建物を建てておかないと、将来修繕費等が余計にかかり利益を圧迫しまう からです。

アパート経営で失敗しないためには、提案を受けるハウスメーカーを信頼できる会社に絞り込み、その中から良いプランを選ぶ ことが優良資産を築き上げる一番のコツとなります。

しかしながら、初めてアパート経営を行う方は、どのハウスメーカーが適切なのかわからないと思います。

そんな方に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用 」です。

お持ちの土地の所在地や広さなどを入力するだけで、対応可能なハウスメーカー最大10社から、無料で「間取り」「建築費」「見込まれる収益」「節税効果」「ローンシミュレーション」などをまとめた「アパート経営プラン」の提案を受けることができます。

登録されている企業は、サイトの運営元であるNTTデータグループが、実績年数・施工数・アフターフォロー体制などを元に優良企業を厳選しているので、安心して利用できる点がメリットです。

近年、手抜き工事で階段が崩落するなどアパートでの事故がニュースになっていますが、そのような悪質な企業に建築を任せることがないよう、信頼できるハウスメーカー同士を比べて、一番収益性の高い企業のプランを選択するようにしてください。

2-3.気になる点は妥協しなくてOK！

ハウスメーカーからは、間取り、建築費、収益シミュレーションなどをまとめた「プラン」の提案を受けた後、もしも気になる点や変えてほしい点があれば、遠慮しなくてOKです。
ぜひハウスメーカーに、「ここが気になる」「ここを変えてほしい」と伝えてください。

通常、設計図は簡単な提案図面でも一級建築士事務所に依頼すると20～30万円程度の金額がかかりますが、ハウスメーカーのプランの練り直しには費用はかかりません。

「HOME4U土地活用 」は20～30万円はするはずの提案を最大10社から無料で受けることができるため、概算すれば140～210万円の価値があることになります。

例えば、最初にファミリータイプのアパートの提案が出てきた場合、ワンルームタイプのアパートの建築費や収益シミュレーションも知りたくなることも多いと思われます。

大手のハウスメーカーなら、このようなプランの描き直しも無料で引き受けてくれますので、納得のいくまでプランを練り直すことができるのです。

2-4.建築費の減額提案を受ける

ハウスメーカーからは、建築費の減額提案を受けることもポイントです。
建築費の減額提案は、VE(ブイイー)・CD(シーディー)といいます。

VEはValue Engineeringの略で、本質的な価値や機能を落とさずにコストを削減すること です。
CDはCost Downの略で、仕様を落としてコストを削減すること を指します。

ハウスメーカーには「VE・CD提案をしてください」と依頼すれば伝わります。
少しプロっぽい言い方なので、営業担当者も「あ、このお客様はよく勉強されているな」と身が引き締まることでしょう。

ただ、なんでもかんでも安くしてしまうと、安っぽく見えて入居者に敬遠されたり、短期でメンテナンスが生じて修繕費が高くつく結果になりかねないため、仕様を落とす場合は「落とすことによる影響」もしっかり確認しながら判断してください。

ハウスメーカーが知恵を絞って減額案を提示してくれますので、その中から許容できる案があれば採用し、建築費を圧縮していきます。

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2-5.請負工事を締結し着工する

ハウスメーカーを決定したら、請負工事契約を締結し、いよいよ着工です。
アパートの工期は「階数＋1ヶ月」が目安とされています。
2階建てアパートであれば、3ヶ月程度で竣工します。

2-6.管理の契約を締結する

竣工する前に、管理会社と管理の契約を締結します。

大手ハウスメーカーの場合、関連会社にアパートの管理会社を有しているのが一般的です。

大手ハウスメーカーは竣工後の管理の提案もセットでしてくれるため、自分で管理会社を探す必要もありません。
ハウスメーカーは建築費の他に、竣工後の管理メニューも考慮して選ぶことがコツです。

2-7.アパート経営の開始

竣工したら、アパート経営の開始です。
竣工後は、基本的には管理会社が対応しますので、アパート所有者はほとんどやることはありません。

築10年を過ぎたあたりから、徐々に修繕の必要性が出てきますので、修繕費が発生していきます。

新築から築10年くらいまではほとんど支出がないことから、将来の大規模修繕のために計画的に資金を貯めておくことが望ましいです。

3.アパート経営に最低限必要な資金

前章で流れを踏まえていただいたので、本章では「アパート経営に最低限必要な資金」について、以下の2点を解説します。

1. 1.ローンを借りるための頭金
2. 2.諸経費

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.ローンを借りるための頭金

アパートローンを借りるためには「頭金」が必要です。
以前はフルローンでアパートローンが組める時代もありましたが、昨今は銀行のアパートローンに対する融資姿勢が厳しくなったため、フルローンで借りることはできなくなっています。

アパートローンを組むには、最低でも建築費の10％の頭金が必要とされています。
例えば建築費が1億円のアパートの場合、頭金として1,000万円を用意しないと9,000万円を借りることができないということです。

3-2.諸経費

アパートを新築するために必要な諸経費には下表のようなものがあります。

諸経費は、合計すると建築費の概ね5％程度であることが一般的です。
例えば建築費が1億円のアパートの場合、頭金として1,000万円、諸経費として500万円程度を用意しておく必要があります。

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4.資金がない場合のアパート経営の始め方

「資金に自信がないので、アパート経営は難しそう…」と思っている方もいらっしゃるでしょう。
本章では、資金がない場合のアパート経営の始め方を解説します。
ステップは以下の5つです。

1. 1.計画をダウンサイジングしてみる
2. 2.土地の一部を売却して資金を捻出する
3. 3.しばらく駐車場にして資金を貯める
4. 4.自宅をリースバックする
5. 5.子供に出資してもらい法人で建てる

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.計画をダウンサイジングしてみる

資金が足りない場合には、計画をダウンサイジングしてみるのも一つです。
ダウンサイジングとは、建物規模を小さくするという意味になります。

例えば、10戸のアパートで建築費が1億円になるケースがあるとします。
アパートローンを組むための頭金は最低でも建築費の10％は必要なので、9,000万円を借りるために1,000万円の頭金が必要です。
1,000万円の頭金を用意できない場合、アパートローンが組めず断念することになります。

一方で、計画を見直して6戸のアパートで建築費が6,000万円のプランに変更したとします。
6,000万円の10％は600万円です。

1,000万円を用意できなくても600万円を用意できるのであれば、アパート建築はできることになります。

この発想のポイントは、アパートの規模を土地のサイズに合わせるのではなく、用意できる自己資金のサイズに合わせるという点です。

用意できる自己資金の範囲から逆算してアパートの規模を決定すれば、無理なくアパート経営ができるようになります。

4-2.土地の一部を売却して資金を捻出する

資金が全くない場合、土地の一部を売却して資金を捻出するという方法もあります。
土地はお金に変えることのできる資産ですので、土地を持っている人は土地を売って資金を生み出すことができます。

例えば、100坪ある土地のうち、40坪を売却して残り60坪でアパートを建てるといった考え方です。

土地の一部を売るには分筆という作業を行う必要があります。
分筆とは土地の単位である筆を分けるという意味です。

分筆するには全ての境界を確定する確定測量が必要となります。
確定測量の相場は40～80万円程度です。

また、購入額がわからない土地を売る場合、売却額の2割弱程度の税金が発生します。
例えば売却額が2,000万円の場合は、約2割弱の400万円弱が税金ということです。

その他、主な費用として、取引額が400万円超の場合には「売却額×3％＋6万円」の仲介手数料がかかります。

土地の一部を売却して資金を捻出する場合には、確定測量費用や税金、仲介手数料を加味して手残りを計算しておくことがポイントです。

4-3.しばらく駐車場にして資金を貯める

資金なしの場合は、今持っている土地をしばらく駐車場にして資金を貯めるという方法もあります。

土地は売却すれば一気に大きな金額を得ることができますが、駐車場にしても少しずつ現金を生むこともできます。

駐車場である程度の期間運用し、目標額が貯まったらアパート経営に切り替えるという考え方です。

土地ありの人は「焦らずにじっくり検討できる」という強みがありますので、駐車場によって資金を貯めることは強みを生かした活用方法といえます。

駐車場は、駐車場運営会社に土地を貸す「土地貸し」という方法を選択すると、資金ゼロでも始めることができます。
土地貸しはアスファルト舗装も不要なため、土地所有者は投資をする必要がまったくありません。

駐車場に関しても、「HOME4U土地活用 」で提案を受けることが可能です。
今の資金状態ではアパート経営は無理ということであれば、しばらくコインパーキングにして資金を貯めていくことをおススメします。

4-4.自宅をリースバックする

まとまった資金を得たい場合には、自宅をリースバックするということも考えられます。
リースバックとは、一旦自宅をリースバック会社に売却し、そのまま売った自宅をリースバック会社から借りる売却方法のことです。
家を売った後にその家を借りるため、今の家にそのまま住み続けることができます。

リースバックによる売却価格は、「市場価格の7～8割程度」とされています。
例えば自宅の金額が5,000万円の場合、3,500～4,000万円の資金を得ることができます。

また、リースバックの年間家賃は「リースバックの売却価格×6％～13％」程度です。
リースバックの売却価格が4,000万円で家賃の料率が6％の場合、年間の家賃は240万円(＝4,000万円×6％)、月額家賃は20万円となります。

さらに、リースバックは将来、売った家をリースバック会社から買い戻すこともできます。
買戻し価格は「リースバックの売却価格の1.1～1.3倍程度」です。
4,000万円で売った物件を1.25倍で買い戻す場合は、5,000万円が必要となります。

取りあえずアパート経営のためにリースバックを行い、家賃収入を得て将来買い戻す余力が出たら買い戻すということはできます。

ただし、アパート経営のためにわざわざ自宅をリースバックするのはかなり馬鹿馬鹿しいです。

何らかの事情で前節までに紹介した方法を選択することができず、どうしても今すぐアパート経営を始めなければいけない場合には、奥の手としてリースバックを利用するのがよいと思われます。

4-5.子供に出資してもらい法人で建てる

親に資金がなくても子供に資金がある場合、子供に出資してもらい法人でアパートを建てるという方法もあります。

子供がアパートを建てる場合、例えば子供が借地して子供がアパートローンを組んでアパートを建てるということも考えられます。
しかしながら、子供がアパートを建てるとアパートの所有権は子供のものとなり、親が家賃収入を得ることができなくなります。

一方で、子供が出資して法人を設立し、法人がアパートローンを組んで借地してアパートを建てれば、アパートの所有者は法人です。
その法人に親も役員として名前を連ねれば、親も法人から役員報酬を得ることができます。

よって、子供に資金がある場合には、子供に法人を設立してもらい、その法人でアパート経営をする方法も考えられます。

まとめ

いかがでしたか。

土地ありの人は、「土地の購入費用が必要ない」や「焦らずにじっくり検討できる」といった面から、土地なしの人よりも圧倒的に有利な条件でアパート経営をすることができます。

アパート経営の始めるにあたっては、「信頼できる施工会社から提案を受ける」ことが最重要項目でしたが、ぜひ「HOME4U土地活用 」を使って、優良企業同士の相見積もりをとって、良質なアパートをコスパ良く建てられるハウスメーカーを選択するようにしてください。

資金がない場合のアパート経営の始め方としては、「計画をダウンサイジングしてみる」や「土地の一部を売却して資金を捻出する」といった方法があります。

優良ハウスメーカーから様々な提案を受け、納得のアパート経営を実現するための第一歩を踏み出してください。