アパート経営は土地ありが有利！資金なしで成功するポイントも解説

アパート経営を始めるなら、「土地なしの人」よりも「土地ありの人」の方が圧倒的に有利です。この記事では、持っている土地の活用を検討している方に向けて、

• 成功率を高めるアパート経営の始め方
• 最低限必要な資金
• 資金がない場合の対処法

などを紹介します。

アパート経営について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で以下のフォームより「HOME4U 土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。

1.「土地ありの人」がアパート経営に有利な3つの理由

まずは、「土地ありの人がアパート経営に有利な理由」を、3つ紹介します。アパートの経営の基本について詳しく知りたい方は、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください。

1-1.土地の購入費用が必要ない

土地ありの人の最大のメリットは、土地の購入費用が必要ないという点です。土地を購入する必要がなければ、投資は建物だけとなります。

一般的に、アパートは建物投資額の借入金は家賃収入から返済できますが、土地購入額の借入金まで家賃収入から返済することは意外と難しい ものです。アパートの収益性は、土地の借入金を返済できるほど高くはありません。

そのため、健全なアパート経営ができる人は、「土地ありの人」または「土地を全額自己資金で購入できる人」のいずれかの人たちです。

「土地を全額自己資金で購入できる人」は相当少数派ですので、実際に新築アパートを経営している人の大半は「土地ありの人」ということになります。土地ありの人は「アパート経営に有利な人」であると同時に「アパート経営ができる条件が備わった人」であるともいえます。

1-2.焦らずにじっくり検討できる

土地ありの人は、焦らずにじっくり検討できるという点もメリットです。土地を全額自己資金で購入できる人であっても、新たに土地を購入すれば早く投下資金を回収しようとしてアパート建築に焦る気持ちが生じてしまいます。

土地ありの人であれば、じっくりと時間をかけて最適なアパートプランを検討できるため、全額自己資金で購入できる人よりも精神的にかなり有利です。

1-3.ローリスクハイリターンの投資ができる

土地ありの人は、ローリスクハイリターンの投資ができる点もメリットです。

基本的に不動産投資は、ハイリスクハイリターン・ローリスクローリターンの関係にあります。区分の賃貸マンションに投資をする場合では、都市部の物件の方が賃貸需要は高くローリスクですが、都市部の土地価格が高いため利回りはローリターンとなります。一方で、土地ありの人であれば投資額は建物のみとなり、ローリスクでハイリターンを得やすい傾向があります。

とても条件の良い投資ということになるため、特に都市部に土地を持っている人ならアパート経営をやらない選択はない といえます。

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2.「土地あり」のアパート経営に潜むリスクとデメリット

土地ありで始めるアパート経営が有利なのは確かですが、リスクやデメリットがないわけではありません。押さえておきたい2点を以下にご紹介します。

2-1.土地の立地を選べない

アパート経営は立地によって成否が分かれます。駅が近い立地や都心部であれば入居率を保ちやすくなりますが、そもそも賃貸需要の低い土地では賃貸経営じたいが成り立ちません。

立地が悪くても、ペット入居可にする、高齢者が入居しやすい条件にするなど個性あるコンセプトで成功する例もあります。ただ、経営の難易度が上がることは確かです。
もし所有している土地がアパート経営にどうしても向かない立地であれば、土地を買い替える選択肢も考える必要があるでしょう。

2-2.土地の条件により建てられる物件が制限される

土地ありでアパート経営を始める場合、土地の条件はあらかじめ決まっているため、建てられる物件には制限があります。例えば容積率や高さに制限のある土地の場合、建物を上に伸ばすことができず、戸数を十分に確保できないケースもあります。

また、狭小地や傾斜地であれば建築費は割高になりやすいなど、その土地ならではのデメリットを許容しなくてはなりません。その他、一般的なアパート経営のリスクやデメリットについては以下の記事もご確認ください。

3.アパート経営に最低限必要な資金

本章では「アパート経営に最低限必要な資金」について解説します。
まず、アパートを建てる際には建築費の相場を把握する必要があります。以下は構造別のアパートの坪単価相場となります。

※HOME4U調べ（成約物件より）

アパートの構造は木造または軽量鉄骨造が主流です。60坪程度の敷地にアパートを建てる場合、延床面積もだいたい60坪程度となります。坪90万円で延床面積が60坪のアパートを建てるとすると、建築費は5,400万円程度です。

そのうえで、アパート経営を始める際に最低限必要になるのは「ローンを借りるための頭金」と「諸経費」となります。それではひとつずつ見ていきましょう。

なお、必要な資金を手早く知りたい方は「HOME4U 土地活用」をご活用いただくと、最大10社から一括で見積もりがもらえます。

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3-1.ローンを借りるための頭金

アパートローンを借りるためには「頭金」が必要です。以前はフルローンでアパートローンが組める時代もありましたが、昨今は銀行のアパートローンに対する融資姿勢が厳しくなり、フルローンで借りることはできなくなっています。
アパートローンを組むには、最低でも建築費の10％の頭金が必要とされています。例えば建築費が1億円のアパートの場合、頭金として1,000万円を用意しなくてはありません。

3-2.諸経費

アパートを新築するために必要な諸経費には下表のようなものがあります。

諸経費は、合計すると建築費の概ね5％程度であることが一般的です。
例えば建築費が1億円のアパートの場合、頭金として1,000万円、諸経費として500万円程度を用意しておく必要があります。

3-3.資金ゼロのスタートは難しい

土地活用の手法の中には、等価交換や借地事業、建設協力金方式といった「資金がなくてもできる方法」が存在します。ただし、結論からするとアパートではこのような手法が利用できるケースはほとんどありません。

等価交換とは、ディベロッパーが土地の上に建物を建て、竣工後に土地と建物を等価で交換する方式の土地活用で、オフィスビルや賃貸マンションなど「大きな建物を建てるケース」で採用されます。

借地事業とは、建物所有を目的とした借地を設定し、土地所有者は地代を得る形式の土地活用で、大型のマンションなどでディベロッパーが提案することがあります。

建設協力金方式とは、テナント(建物の借主)が建物資金を土地オーナーに融資して、家賃の中からテナントへ建設資金を返済する方法で、主にコンビニやホームセンター等の商業施設で採用されることが多いです。

いずれの方法も、大型の建物や商業施設で採用されることはありますが、アパートのような規模の小さい賃貸物件で採用されることはほぼありません。したがって、アパート経営では完全に資金ゼロで行う土地活用手法は、現実的には存在しないことになります。

4.資金がない場合のアパート経営の始め方

「資金に自信がないので、アパート経営は難しそう…」と思っている方もいらっしゃるでしょう。
本章では、資金がない場合のアパート経営の始め方を解説します。
ステップは以下の5つです。

1. 1.計画をダウンサイジングしてみる
2. 2.土地の一部を売却して資金を捻出する
3. 3.しばらく駐車場にして資金を貯める
4. 4.自宅をリースバックする
5. 5.子供に出資してもらい法人で建てる

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.計画をダウンサイジングしてみる

資金が足りない場合には、建物規模を小さくして計画をダウンサイジングしてみるのも一つです。

例えば、10戸のアパートで建築費が1億円になるケースがあるとします。アパートローンを組むための頭金は最低でも建築費の10％は必要なので、9,000万円を借りるには1,000万円が必要です。用意できない場合、アパートローンが組めず断念することになります。

一方で、計画を見直して6戸のアパートで建築費が6,000万円のプランに変更すると、6,000万円の10％は600万円です。600万円を用意できるのであれば、アパート建築はできることになります。

この発想のポイントは、アパートの規模を土地のサイズに合わせるのではなく、用意できる自己資金のサイズに合わせるという点です。そこから逆算してアパートの規模を決定すれば、無理なくアパート経営ができるようになります。

4-2.土地の一部を売却して資金を捻出する

資金が全くない場合、土地の一部を売却して資金を捻出する方法もあります。土地はお金に変えることのできる資産ですので、土地を持っている人は土地を売って資金を生み出すことができます。

例えば、100坪ある土地のうち、40坪を売却して残り60坪でアパートを建てるといった考え方です。

土地の一部を売るには分筆という作業を行う必要があります。分筆するには全ての境界を確定する確定測量が必要となり、確定測量の相場は40～80万円程度です。また、購入額がわからない土地を売る場合、売却額の2割弱程度の税金が発生します。例えば売却額が2,000万円の場合は、約2割弱の400万円弱が税金ということです。

その他、主な費用として、取引額が400万円超の場合には「売却額×3％＋6万円」の仲介手数料がかかります。

土地の一部を売却して資金を捻出する場合には、確定測量費用や税金、仲介手数料を加味して手残りを計算しておくことがポイントです。

4-3.しばらく駐車場にして資金を貯める

資金なしの場合は、今持っている土地をしばらく駐車場にして資金を貯めるという方法もあります。

土地は売却すれば一気に大きな金額を得ることができますが、駐車場にしても少しずつ現金を生むこともできます。

駐車場である程度の期間運用し、目標額が貯まったらアパート経営に切り替えるという考え方です。

駐車場は、駐車場運営会社に土地を貸す「土地貸し」という方法を選択すると、資金ゼロでも始めることができます。土地貸しはアスファルト舗装も不要なため、土地所有者は投資をする必要がまったくありません。

駐車場に関しても、「HOME4U 土地活用」で提案を受けることが可能です。
今の資金状態ではアパート経営は無理ということであれば、しばらくコインパーキングにして資金を貯めていくことをおススメします。

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4-4.自宅をリースバックする

まとまった資金を得たい場合には、自宅をリースバックするということも考えられます。
リースバックとは、一旦自宅をリースバック会社に売却し、そのまま売った自宅をリースバック会社から借りる売却方法のことです。
家を売った後にその家を借りるため、今の家にそのまま住み続けることができます。

ただし、アパート経営のためにわざわざ自宅をリースバックするのはかなり馬鹿馬鹿しいです。何らかの事情で前節までに紹介した方法を選択することができず、どうしても今すぐアパート経営を始めなければいけない場合には、奥の手としてリースバックを利用するのがよいと思われます。

4-5.子供に出資してもらい法人で建てる

親に資金がなくても子供に資金がある場合、子供に出資してもらい法人でアパートを建てるという方法もあります。

子供がアパートを建てる場合、例えば子供が借地して子供がアパートローンを組んでアパートを建てるということも考えられます。しかしながら、子供がアパートを建てるとアパートの所有権は子供のものとなり、親が家賃収入を得ることができなくなります。

一方で、子供が出資して法人を設立し、法人がアパートローンを組んで借地してアパートを建てれば、アパートの所有者は法人です。その法人に親も役員として名前を連ねれば、親も法人から役員報酬を得ることができます。

よって、子供に資金がある場合には、子供に法人を設立してもらい、その法人でアパート経営をする方法も考えられます。

5.土地ありの人は有利な条件でアパート経営が可能！

土地ありの人は、「土地の購入費用が必要ない」や「焦らずにじっくり検討できる」といった面から、土地なしの人よりも圧倒的に有利な条件でアパート経営をすることができます。

アパート経営の始めるにあたっては、「信頼できる施工会社から提案を受ける」ことが最重要項目ですぜひ「HOME4U 土地活用」を使って、優良企業同士の相見積もりをとって、良質なアパートをコスパ良く建てられるハウスメーカーを選択するようにしてください。