【詳しく解説】リースバックでの土地活用の基本とメリデメを解説

「ご自身の土地に最適な活用法を提案してほしい」という方は、以下のボタンから土地情報を入力すれば、様々な土地活用会社最大10社が、あなたの土地に最適な「土地活用プラン」を提案してくれます。

1.リースバックでの土地活用の概要＆こんな人に向いている

リースバックでの土地活用こんな人に向いている​

• 使い勝手の良い土地を所有している方
• 土地はあっても土地活用に使える資金がない方
• 手間をかけずに高収益を得たい方

土地におけるリースバックとは、建設協力金制度を利用する借地事業のことです。リースバックを活用すれば、少ない資産でもビル、大型商業施設、集合住宅、複合施設、福祉施設、ホテルなど、さまざまな建物を建てられ、土地活用ができます。

自宅などを売却して売却先と新たに賃貸契約をして住み続ける「リースバック」と、土地活用での「リースバック」は意図、目的、手法が全く異なります。土地活用でのリースバックの場合、土地の売却は行いません。
土地の売却が伴う土地活用は等価交換方式といい、土地を譲渡した分の建物の所有権を得る仕組みです。

​​2.メリット・デメリット＆注意点一覧

メリット

• 自己資金ゼロでも土地活用ができる
• 空室リスクがない
• 相続税の節税効果がある

デメリット

• 固定資産税負担が増える
• 自己資金での建築より賃料が下がる
• 契約が途中で破綻した場合でも返済義務は残る

リースバックで土地活用することの最大のメリットは自己資金ゼロでも賃貸業が始められることです。土地活用は建物を建てて賃貸するほうが収益性は高まりますが、初期費用が高額です。リースバック方式を利用することで初期費用の負担なく、効率的に収益化できます。

しかし、建設協力金を得て建物を建設するため、月々の賃料から借り入れ分を相殺していくことになり、収入は減ります。

＜リースバックの注意点一覧＞

• 契約相手が見つからないとリースバックでの土地活用はできない
• 業績も鑑みて事業者を決める
• 固定資産税の負担増に備える

3.事業モデル

リースバックでの土地活用では契約する事業主によって新築する建物が変わります。建設する建物別で事業モデルを紹介します。

3-1.リースバックでテナントビル

リースバックで土地にテナントビルを建て、貸しテナントビルを土地ごと賃借経営するケースです。リースバックを利用した商業施設の土地活用はリースバック方式の中でも多く、郊外の広い土地でショッピングセンターを建設するケースなどがあります。

郊外にあるような大型商業施設か、駅近のテナントビルかによっても売り上げや固定資産税が大幅に変わるため、平均的な収支の算出は困難です。リースバック方式では建設協力金の返済は賃料に相殺されるため、通常のテナント経営よりも収入は少なくなります。

また、一棟貸しの不動産経営になるため、管理の手間も空室リスクもありません。

3-2.リースバックでコインパーキング

コインパーキングを始めるにはロック版や清算機、防犯設備や照明設備などの設置が必要です。しかし、コインパーキング事業者とのリースバック契約であれば、自己資金ゼロでもコインパーキングを所有地でできるようになります。

一括借り上げで土地をコインパーキング事業者に貸した上で、事業者が自社のコインパーキング設備を設置します建設協力金に当たる設置料は建物を建てるほどかからないため、比較的短期間での契約も可能です。

商業施設や観光地に近い、駅から近いといったニーズのある立地であれば、狭小地でも始められるリースバック方式の土地活用です。

3-3.リースバックで介護福祉施設

介護福祉施設の建設費や設備費用は高額になりがちです。リースバック方式を採用することで、安定性の高い介護福祉施設での土地活用ができるようになります。

介護福祉施設にはさまざまな種類がありますが、グループホームやショートステイ施設などはまとまった土地の広さが必要です。サ高住やデイサービス施設であれば、戸建て住宅程度の広さであっても始められるケースもあります。

長期的な契約で安定的に収入を得るには、福祉事業者選びが重要です。ハウスメーカーの中には事業者との橋渡し役を担っているメーカーもあるため、相談してみるとよいでしょう。

4.開始するまでの流れ

ここではリースバックでの土地活用を始める流れを紹介します。土地のリースバックは、建設協力金のやり取りが生まれることがポイントです。

＜開始するまでの流れの図＞

4-1.土地活用会社に活用方法を相談

土地のリースバックでは、土地活用の手段は借り手の事業によって異なります。まずは、所有地でどのような事業が可能かを土地活用会社に調べてもらうとよいでしょう。

どの土地活用会社を利用するかの検討にはインターネットの一括プラン請求サービスが便利です。さまざまなジャンルを包括的に相談できる大手企業が多く参画するサービスの利用をおすすめします。

4-2.賃借契約をする事業者の選定

所有地でどのような事業が可能かおおよその目論見がついたら、リースバック方式での賃借契約を結べる事業者を探します。大手の土地活用会社やハウスメーカー、デベロッパーの場合、事業者への橋渡しまで相談できるケースもあります。

事業者選定で重要なのは、事業実績と将来性です。リースバックでの賃借契約は多くが長期間に及ぶため、長期間事業を安定的に運用できる事業者を選ぶことが重要になってきます。

4-3.建設協力金の貸付

賃借契約を結んだら、事業者から建設協力金を借り受けます。建設協力金はその土地で事業を行う企業から建築費等を賄うために借り受ける預託金の一種です。多くが無利息で、運用開始後の賃料から相殺して返却していきます。

4-4.着工～竣工

建設協力金をもとに事業に必要な建物を建設します。この際、設計や設備は借主の要望を反映させます。これによって事業規模などにも影響があるため、よく話し合った上で進めていくとよいでしょう。

4-5.賃料との相殺で建設協力金の返済開始

竣工間もなく賃借契約した事業者が運用開始します。また、賃料の支払いが始まると同時に賃料と相殺というかたちで建設協力金の返済が始まります。

建設協力金の返済期間は5～20年程度であることが一般的です。金額によって返済期間が変わります。

5.相談先の選び方

5-1.立地のニーズを調査する

土地活用は典型的な立地商売で、土地のニーズに合っていないと失敗に陥ります。リースバック方式であれば土地活用の選択肢は自己資金の多少にかかわらず広がりますが、それは立地のニーズにマッチしていればこその話です。
立地のニーズは周辺の環境から憶測はできます。しかし、細かなニーズの分析は土地活用のプロに相談するとスムーズです。

5-2.複数のプランを比較検討する

一括プラン請求サービスを活用して複数の企業から土地活用プランを取り寄せるとリースバック方式でできる土地活用の選択肢を絞る足がかりとして利用できます。

土地活用会社によって収益化へのアプローチ方法、リースバック契約対象となる企業とのコネクションなどは変わります。複数のプランを比較検討することで、所有地での理想の土地活用方法が見えやすくなるでしょう。
プランの比較検討には「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。さまざまなジャンルの実績が豊富な大手企業が多く参画する一括プラン請求サービスです。簡単な情報を入力するだけで、最大10社から土地活用プランを手に入れられます。

土地活用のプランを請求する（無料）

6.リースバック方式土地活用の相続時の注意点

土地のリースバックで建設協力金を得て土地活用した後、建設協力金の返済途中で相続が発生することもあります。相続税計算では、借地事業をしている不動産に関して税制優遇があるため、不動産の評価額が減額されます。しかし、リースバックの物件の場合は建設協力金の扱いに注意が必要です。

建設協力金は無利息の長期借入金です。その場合、相続税計算では借入金の残額は経済的利益を割り引いた額を債務控除として扱います。しかし、建設協力金の場合、この割引計算が不要です。土地のリースバックでは割引がない分、相続税の節税効果があることになります。

7.成功事例

リースバックでの土地活用ではさまざまな活用方法が考えられます。ここではテナントビルとコインパーキングの成功事例を紹介します。

＜成功のコツ一覧＞

1. 立地ニーズの見極め
2. リースバック契約相手の事業者の見極め
3. 契約内容の見極め

7-1.事業用定期借地権での成功事例

7-2.リースバックでコインパーキングの成功事例