アパート経営法人化の7つのメリットと3つのデメリットとは？

4.アパート経営法人化の3つのデメリット

この章はアパート経営法人化のデメリットについて解説します。
3つありますので、順番に見ていきましょう。

4-1.売却時の税率が高い

所有期間が5年超となるアパートを売却するようなケースでは、法人の方が売却時の税率が高いというデメリットがあります。

個人の場合、不動産の売却にかかる税金は、所有期間によって税率が決まります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

 

個人は、長期譲渡所得の場合、税率は所得税と住民税を合わせて20％です。

一方で、法人の税率は所有期間では異ならず、普通に法人の実効税率で計算されます。
法人の実効税率は約35％でしたので、所有期間が5年超のアパートを売る場合には、法人よりも個人の方が有利です。

4-2.取得から3年以内は株価が高い

法人は、取得から3年以内は株価が高いという点がデメリットです。
取得から3年以内は資産の評価額が時価になりますので、相続税評価額の減額ルールは適用されないことになります。

例えば新築直後であれば、時価は請負工事金額ですので、建物の評価額が請負工事金額とほぼ同額になってしまうということです。

従って、仮に法人でアパートを経営してから3年以内に相続が発生してしまうと相続税対策にはなりません。

法人によるアパートで相続対策をするには、少なくとも3年を超える期間は相続や贈与を発生させないようにすることが必要です。

4-3.規模が小さいとコスト倒れする

法人化には設立コスト等もかかりますので、規模が小さいとコスト倒れする点がデメリットです。

法人化の目安としては個人の所得が1,000万円超となるようなケースですので、あまり小さな物件で法人化を行ってもメリットがないことになります。

例えば、ワンルームマンション投資のような小さな物件では法人化してもメリットが出てきません。
法人化を行うには、他の所得も鑑みて、相応の規模で行いましょう。

5.アパート経営法人化の手順

この章ではアパート経営法人化の手順について解説します。

5-1.所有方式を決める

アパート経営の法人化では、所有方式を決めることから始めます。
所有方式は、「建物のみ所有方式」と「土地建物所有方式」の2つがあります。

建物のみ所有方式は、法人が建物のみを保有し、個人から土地を借地する方式です。
元々土地を持っている人であれば、その土地を活かすことができますし、建物のみの投資となるため初期の出資額を抑えることができるというメリットがあります。

一方で、建物のみ所有方式は借地となるため、地代が発生し収益性が悪くなるという点がデメリットです。
法人から土地オーナーに対して地代が支払われることになります。
地代は実務上、土地の固定資産税の3倍程度で設定します。

土地建物所有方式は、法人が土地も建物も保有する方式です。
地代は発生しないため、収益性は建物のみ所有方式よりも高くなるというメリットがあります。

一方で、法人が土地まで購入しなければならなくなるため、多額の出資が必要になるという点がデメリットです。
土地を持っておらず、現金を多く持っている人は土地建物方式が向いています。

「建物のみ所有方式」や「土地建物所有方式」であっても、基本的には法人のメリットを享受することは可能です。

尚、建物のみ所有方式の場合は、無償返還の届出を提出します。
無償返還の届出とは、契約書に将来借地人がその土地を無償で返還することが定められている旨を税務署に届け出る書面のことです。

無償返還の届出を行っておくと権利金の認定課税を避けることができます。
権利金の認定課税とは、権利金をもらっていないにもかかわらず、権利金をもらっているものとして課税される税金のことです。

建物のみ所有方式の場合には、無償返還の届出の提出を忘れないようにしてください。

5-2.建築プランを決定する

所有方式を決めたら、次に建築プランを決定します。
建築プランの検討を始める際は、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使うことをおススメします。

「HOME4U 土地活用」は、無料で最大7社から建築費や収益計画を盛り込んだアパートの建築プランの提案を受けることができます。

「HOME4U 土地活用」がおススメの理由は、登録されている企業が国内屈指の大手ハウスメーカーばかりだからです。

大手ハウスメーカーは、アパートの法人化の実績が豊富であり、法人で融資を受けるならどの銀行が有利か等の情報を良く知っています。
また、ネットワークも豊富なので、法人化する際の司法書士もすぐに紹介してくれます。

大手ハウスマーカーに任せてしまえば、法人化に向けた様々な段取りを手伝ってくれますので、細かい段取りの心配は不要です。

大手ハウスメーカーは法人化のアドバイザー的な役割を果たしてくれます。
よって、はじめて法人化するのであれば、大手ハウスメーカーに依頼した方が良いのです。

「HOME4U 土地活用」をご利用の際は、法人化にも興味があることをぜひお書き添えください。

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5-3.法人を設立する

建築プランの検討と同時に法人の設立も行います。
法人の設立には、通常2週間から1ヶ月程度の時間が必要です。
ここでは、株式会社の設立の流れを紹介します。

最初に、法人の「商号・目的・所在地・取締役・資本金・営業年度の決定」を行います。
家族で所得を移転させたい人がいたら、取締役に加えます。

資本金は、アパート投資の自己資金に相当します。
資本金は建築費の4割程度あると理想的です。

4割の資本金があれば、建築費のうち3割を自己資金にできますし、残りの1割を諸経費にすることができます。

諸経費は、不動産取得税等の費用ですがこれらの諸経費は建築費の5％程度です。
残りの5％は予備費ということになります。

商号等の決定が終わったら、まず会社の実印を作ります。

必要書類は、司法書士の指示に従い作成します。
具体的には、「発起人決定書」や「定款」、「払込みのあったことを証する書面」、「資本金の額の形状に関する証明書」等の書類が必要です。

書類ができたら、公証人役場に行き定款認証を行います。
定款は会社の登記に必要な書類です。

定款認証の後は、法務局に登記申請を行います。
税務署には法人設立届出書等の届出が必要です。

最後に市役所と都道府県税事務所に必要書類と届出ます。
市役所と都道府県税事務所への届出書類は、「法人設立届出書」、「会社の登記簿謄本のコピー」、「定款のコピー」です。

5-4.法人で資金調達を行う

法人の設立が終わったら、法人で資金調達を行います。
今まで付き合いのある銀行でも良いですが、ハウスメーカーに良い銀行を紹介してもらうのも一つです。

大手ハウスメーカーからの紹介だと、銀行の融資も通しやすくスムーズになります。

ここで、設立した法人は、他の事業は一切行っておらず、不動産賃貸業のみを行う目的で設立されて会社であることが重要なポイントとなります。

他の事業も行っている一般事業会社だと、銀行は不動産の購入を設備投資として扱います。
設備投資の融資期間は通常は20年が最長であるため、一般事業会社がローンを組むと融資期間が20年ということになってしまいます。

個人であれば、アパートローンは耐用年数に応じた期間の融資を組むことが可能です。
耐用年数は、例えば木造アパートなら22年となります。

そのため、一般事業会社だと融資期間が個人よりも短くなり融資条件が不利となってしまいます。

ただし、銀行は不動産賃貸業のみを目的とした法人の場合、ほぼ個人と同じとみなして長期のローンを提供しています。

銀行も、法人化によるアパート経営が有利なことを理解しているため、アパート経営のために設立した法人であれば個人と同条件で融資をしてくれるのです。
そのため、法人は不動産賃貸業を行うことを目的とした会社を設立するようにしてください。

5-5.法人でアパートを発注する

法人が設立できたら、法人でアパートを発注します。
法人で請負工事契約を締結したら、建物はそのまま法人の所有です。

個人でアパート建築を発注してしまうと、個人と法人で売買が必要となります。
売買が生じると不動産取得税や登録免許税等が個人と法人に二重に発生してしまうため、大変無駄です。

余計な諸費用を発生させないためにも、アパートは法人で発注するようにしてください。

5-6.役員報酬を決める

法人でアパート経営をするには役員報酬を決めることも必要です。
役員報酬は1年に一度しか決めることができませんので、最初に誰がいくらもらうかを決めておく必要があります。

役員報酬は、1年の間に減らすことはできますが、増やすことはできないのがルールです。
業績が良くなって役員報酬を自由に増やせると、脱税行為となってしまうからです。

一方で、従業員給与なら期中で増やす変更もできますが、従業員の場合、給料が労働に見合っていることが必要となります。
アパート経営の場合、基本的には不労所得のため給料に見合った労働が発生しません。

そのため、法人化でアパート経営をする場合には、親族は役員とし、役員報酬によって収益を配分することが一般的なのです。

アパート経営は、初年度は不動産取得税等の諸費用が発生するため、収益は低くなります。
収益に関しては、2年目以降に安定するのが一般的です。

よって、初年度は収益が低くなることを想定して役員報酬を決めることが必要となります。
最初の役員報酬は、初年度と2年目以降の収益を鑑みて決めるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営の法人化について解説してきました。

アパート経営の法人化の目安は、不動産所得が1,000万円を超えるアパートを所有した場合です。

アパート経営の法人化には、「税率が低い」、「相続税対策になる」、「相続資産の分割がしやすい」、「役員報酬で所得を移転できる」、「経費の認められる範囲が広い」、「欠損金の繰越期間が長い」、「認知症対策となる」といったメリットがあります。

アパート経営の法人化には多くのメリットがありますので、一定規模以上の資産を持っている方は、この記事を参考にぜひ法人化をご検討になってみてください。