アパート経営の成功者に学ぶ「5つの極意」と基礎知識

アパート経営が成功するかどうかは、実はスタート時にほとんど決まってしまいます。
逆に言えば、最初に「成功するためのコツ」を押さえておけば安心ということ。

「高額の初期投資をするのだから失敗するわけにはいかない」と思われる方は、これからご紹介する「成功のための5つの極意」をぜひチェックしてください。

また、併せて知っておきたい、アパート経営の流れと初期費用、3つの管理形態、アパート経営のメリット、リスク回避策までしっかり解説していきたいと思います。
ぜひ最後までお読みいただき、アパート経営を成功させるためにお役立てください。

1.アパート経営で成功するための5つの極意

アパート経営を成功させる5つの鉄則ともいうべきポイントは次のとおりです。

【極意1】複数の専門家の意見を聞いて競争力の高い物件を建てること

【極意2】初期投資にメリハリをつけること

【極意3】長期修繕や家賃下落も見込んだ収支計画を立てること

【極意4】余裕を持った資金計画を立てること

【極意5】良質な管理会社を慎重に選ぶこと

それぞれ詳しくみていきます。

1-1.【極意1】複数の専門家の意見を聞いて競争力の高い物件を建てること

アパート経営を成功させる上で、競争力の高い物件を建てることは必須条件です。
そのためには、綿密な市場調査をもとに、入居者のターゲット層に合わせた間取り、面積、設備、デザイン性、グレード感を見極める必要があります。

アパートの建築を相談する際は、はじめから1つの企業だけの意見を聞くのではなく、なるべく複数の建築会社に相談することをおすすめします。

ひと口にアパートと言っても、設計には幅広いバリエーションがあります。
複数の企業から提案を受けて、建築費、初期費用、ランニングコストや収支計画についてもじっくり比較検討すれば、信頼して任せられる企業を見極め安くなります。

建築プランを比較検討したいとき、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご利用いただくと、手間なく複数の企業から建築プランを取り寄せできます。
それぞれの企業のノウハウに基づいた偏りのない意見を聞いた上で、判断していただくことをおすすめします。

1-2.【極意2】初期投資にメリハリをつけること

初期費用をやみくもに抑えてしまうと、入居者が集まらず、空室発生の原因になります。
そこで、できるだけ無駄を抑えつつ、必要なものにはメリハリをつけて設備投資し、入居者ニーズに応えることが大切です。

最近の入居者に人気の設備は、高速インターネット、宅配ボックス、防犯設備（オートロック、防犯カメラなど）、追い炊き機能、システムキッチン、浴室乾燥機です。

ただし、アパートの設備や間取りに求められるものは、ターゲット層によって変わります。
付加価値を高めて、高めの家賃を設定したほうが有利か、最低限の設備で家賃をリーズナブルに抑えたほうが有利なのかはケースバイケースです。

立地や競合物件の状況を考慮した上で、入居者に選ばれるアパートを提案してくれる建築会社を選ぶことが大切です。

1-3.【極意3】長期修繕や家賃下落も見込んだ収支計画を立てること

アパートの建築時には、長期的に想定される修繕費や、家賃動向も見込んだ収支計画を立てておくことが大切です。

収支計画は、建築会社から、建物プランと併せて提案を受けることができます。
新築時の家賃水準は「新築プレミアム」があるので少し高めで、築年数が経過したら家賃がある程度下がるのが当然です。
そこで、少し控えめな家賃水準で収支計画に織り込んでおけば、後で焦らないですみます。
辛めの想定賃料で試算してくれる建築会社は、良心的と言えます。

また、アパート経営では、定期的な小修繕のほかに、10～15年ごとの大規模修繕（防水工事、外壁塗装など）が必要となります。
高稼働・高収益を維持するためには、計画的なメンテナンスを十分に行うことが大切です。
利益の一部を計画的に積み立てて、大規模修繕、設備更新ができるように備えておくことがアパート経営を成功させる秘訣です。
そのためには、建築費が多少割高になったとしても、メンテナンス費用が割安な素材を選んで建てるのもおすすめです。

1-4.【極意4】余裕を持った資金計画を立てること

最近では、『自己資金がゼロでも始められるアパート投資』をアピールしている企業もあります。
でも、安全なアパート経営のためには、アパートローンの割合は初期投資の70～80％が理想です。
すでに土地を持っている場合は、初期投資が少なくて済むため、資金計画に余裕が生まれやすく有利です。

借入金の割合が多いと、空室が発生したとき、ローンの返済や管理料などの固定費によって苦しい状況になりがちです。
自己資金が多ければローン返済に余裕があるので、空室時には敷金礼金ゼロ、フリーレントのキャンペーンなどを余裕を持って行うことができ、入居希望者を集めやすくなります。

空室や修繕費の発生に備えて計画的に積立を行い、空室でも赤字にならないような余裕ある資金計画を立てておくと安心です。

1-5.【極意5】良質な管理会社を慎重に選ぶこと

安定経営のためには、建築会社選びも大切ですが、見逃せないのが管理会社の選び方です。
管理の良し悪しで入居者の定着率が左右される部分も大きいので、良質な管理会社を選定する必要があります。

管理委託手数料の安さだけで選ばないようにご注意ください。

維持管理状況が悪くて共用部分の汚れなどが放置されていると、入居者の質も落ちていき、専有部分の掃除もおろそかになって退去時のクリーニング費用が嵩む傾向があります。
また、クレームの処理が下手だったり、家賃滞納を長期間放置されたりするなど、管理会社の対応が悪いとスムーズな経営が不可能です。

管理会社は建物完成前に決めて、できるだけ早く入居者の募集を開始するほうが有利です。
なお、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」を利用すると、管理会社を手間なく比較検討できます。
アパート稼働後は管理会社に任せきりにするのではなく、スムーズな経営ができているかどうか定期的に状況を確認してください。
最初に選んだ管理会社の対応に不満があれば、遠慮なく管理会社を変えるつもりで、管理の質にはこだわることをおすすめします。

ただし、「サブリース」（詳細は2章で解説します）は中途解約できないのが一般的ですので、アパート経営のスタート地点で慎重に検討する必要があります。

2.アパート経営の成功のために必要な基礎知識

アパート経営を始めるにあたって知っておきたい、「アパート経営の流れ」「初期費用」「管理方法」について解説します。

2-1.アパート経営の流れ

アパート経営の流れは次のとおりです。

●アパートが建つまでの流れ

【2～6ヶ月程度】アパート建築について複数の企業に相談する→比較検討→建築会社の決定、仕様の打ち合わせ
【3ヶ月程度（2階建ての場合）】建築請負契約の締結→着工→管理会社の決定・入居者募集開始→竣工

●アパート建築後の流れ

【年に1回程度】軽微なメンテナンス
【10～15年に1回】大規模修繕工事（屋上等の防水工事、外壁塗装、給排水設備の改修など）
【約25～30年後】建て替えの検討

2-2.アパート経営の初期費用の総額

アパートの建築費から諸費用まで、全体でどの程度の費用がかかるのか予め把握しておくことが大切です。
アパートの初期費用には大きく３種類あります。

建築費は「坪単価」で表現することも多いですが、初期費用の総額は、延べ床面積×坪単価×1.2～1.3くらいが目安です。

例えば、60坪の2階建て木造アパート（25平米×8戸）を坪単価80万円で建てると、別途工事・諸経費を含めた総額は5,800～6,200万円くらいになります。
建物本体の価格だけをイメージしていて、予算オーバーにならないようにご注意ください。

2-2-1.本体工事費

アパート経営の初期費用のうちの70～80％を占めるのが「本体工事費」です。
「本体工事費」には、躯体・基礎・屋根・外壁・内装・居室内の設備を含みます。
坪単価はハウスメーカーや建築会社によって異なりますが、建物の形状や立地条件にも左右されます。

目安は木造で77～97万円、鉄骨84～104万円、鉄筋コンクリート92～120万円程度です。

2-2-3.別途工事費

「別途工事費」とは、給排水設備、電気・ガス・空調設備、外構工事費、地盤改良工事費などを指します。
「別途工事費」は本体工事費の20％前後かかるのが一般的ですが、敷地の条件や建物プランによって変わります。

例えば、地盤が軟弱な場合は地盤改良費が割高になりますし、前面道路から建物まで距離が長いと給排水設備の引き込み費用が嵩みます。

2-2-2.諸経費

「諸経費」とは、融資手数料、火災保険料、印紙税、登記費用、その他の手数料などを指します。
「諸経費」は本体工事費の5％前後、8戸のアパートなら100～200万円くらいになります。
「諸経費」についてはアパートローンで借り入れできないことが多く、自己資金での準備が必要です。

アパートの建築費坪単価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

2-3.管理方法は3種類（一括借り上げ、管理委託、自主管理）

管理方法は３種類に分けられます。
アパートの安定経営のためには、適切な維持管理が欠かせませんので、自分に合ったものを選びましょう。

自主管理

オーナーが自ら管理業務を行う方法を「自主管理」と呼びます。
賃貸契約だけは不動産会社に依頼して行います。

自主管理は、アパート経営の経験がある人や、時間に余裕がある人、自宅とアパートが近い人に選ばれます。
自主管理では、管理費用が節約できる点がメリットですが、家賃回収やトラブル対応などにもオーナー自らが対応しなければなりません。
戸数が少なくても、クレームやトラブルはいつ発生するか予測できないので、「いつでもすぐに対応する」という覚悟が求められます。
また、適切な管理を行うため、管理業務のノウハウについて勉強することも必要です。

管理委託

最も一般的なのが、管理の専門企業に「管理委託」する方法です。
管理手数料は家賃の５％前後が一般的です。

専門的なノウハウが必要となる入居者募集、契約、家賃の回収、トラブル対応、建物の清掃、設備点検などを管理会社に任せることができるので、忙しいオーナーでも安心してアパート経営ができます。

ハウスメーカーに建築を依頼した場合には、同じ建築会社の管理部門や系列企業への管理委託を勧められるケースが多いです。
建設から管理までワンストップで依頼するのが最もラクですが、他の物件の管理実績や中途解約の可否などをしっかり確認する必要があります。

一括借り上げ(サブリース)

空室の心配をしたくない人や、管理業務を完全に任せたい人に選ばれるのが「一括借り上げ（サブリース）」です。
一括借り上げでは、オーナーが不動産会社にアパート一棟を貸して、不動産会社がオーナーの代わりにアパートを経営します。
３種類の管理方式のうちで最も手間がかかりませんし、空室が発生しても毎月定額の家賃収入を得ることができるのがメリットです。

その一方で、不動産会社の手数料分が差し引かれるため、サブリース賃料は通常の賃料相場よりも低くなってしまうのがデメリットです。
また、サブリース家賃はずっと同じままとは限らず、賃貸状況に応じて数年ごとに引き下げられてしまう可能性もあります。
サブリースは長期契約が一般的で、中途解約の制限もあるため、契約内容をしっかり確認して慎重に判断してください。

3.アパート経営の7つの利点と３つのリスク

最後に、新築アパート経営の利点とリスクについて解説します。
アパート経営の成功のため、ご参考にしてください。

3-1.新築アパート経営の7つの利点

（1）長期的な安定収入

いったんアパートを建てれば、長期的に安定した収入が得られます。
管理を専門企業に任せれば、大きな手間もかからないため、本業との両立や老後の資金作りにも向いています。

（2）固定資産税・都市計画税の節税

アパートを建てると、毎年課税される固定資産税、都市計画税の節税が可能です。
賃貸アパートの敷地は「住宅用地の軽減」と「貸家建付地」の減額があるため、固定資産税・都市計画税が下がります。

（3）相続対策に有利

現金で資産相続する場合に比べて、アパートを相続すると、相続税対策に有利です。
土地と建物の相続税評価額は「時価」よりも安く評価されるしくみとなっており、貸している不動産はさらに、評価額が下がります。

それに加えて、相続時にアパートローンの残高があれば、土地・建物の評価額から借入残高が差し引かれるため、相続財産を圧縮できます。

（4）生命保険の代わり

ローン借り入れの際に団体信用保険（団信）に加入すると、万が一契約者が死亡したり高度障害状態になってしまったらローンの借入残高が保険金で相殺され、アパートだけが残ります。

団信を利用すれば、もしものときに資産を残せるため、アパート投資は生命保険の代わりになります。

（5）中古アパートを買うより低金利

アパートローンを利用するにあたって、新築物件の方が中古よりも安い金利で借りることができるのが一般的です。
また、新築は中古よりも残存耐用年数が長いことから、長期間での借り入れが可能で、月々の返済額の負担を減らせます。

（6）マンション投資よりも空室リスクが分散

マンションを1室購入する投資方法では空室になると収入がゼロになりますが、アパートは１棟単位で購入するため全室が同時に空室になるとは考えにくく、空室リスクが分散されます。

（7）マンション投資より減価償却が大きいので節税できる

不動産投資では、建物の価値が毎年減っていくとみなす「減価償却費」を経費に計上して節税することができます。

計上できる減価償却費は、建物の構造に応じた耐用年数によって決まりますが、鉄筋コンクリートで47年、重量鉄骨で34年、木造で22年となっています。
木造アパートはマンションよりも法定耐用年数が短いため、毎年計上できる減価償却費が多くなります。
節税効果が大きい木造アパートは、投資効率が良好です。

3-2.新築アパート経営の3つのリスク

新築アパート経営のリスクは「家賃下落・空室」「入居者トラブル」「災害」です。
それぞれの回避策も合わせて見ていきます。

【リスク1】家賃下落・空室

新築時の高めの家賃水準は期間限定のものなので、築年数が経過すればある程度まで家賃水準は下がります。
また、空室はできるだけ避けたいところですが、どんなに有利な立地でも空室率はゼロにはなりません。
近隣に魅力的なアパートが新築されたり、周辺施設の変化によってもアパートの入居率は影響を受けます。

解決策

はじめに収支計画をたてる時点で、ある程度の割合で家賃が落ちていくことを想定した収支計画を立てておけば、家賃の下落を恐れる必要はありません。

ただし、家賃が大きく下落しにくく、空室が出にくいアパートを建てることも大切です。
空室に対する最も有効な対策は、綿密な市場調査を行って競争力を維持できる物件を建て、計画的にメンテナンスすることです。
そのために大切なのは、複数の建築会社の建築プランをしっかりと比較して、長期的に入居者に選ばれるアパートを確実に建てること。
そして、メンテナンス費用を計画的に積み立てて再投資することをおすすめします。

【リスク2】入居者トラブル（クレーム、家賃滞納）

アパート経営では、家賃滞納、入居者間のトラブル、クレーム等が発生する可能性をゼロにすることは難しいです。
問題は、トラブルが発生した際に的確に対応できず、入居者が定着しないことです。

解決策

トラブルに対して対応能力の高い、優良な管理会社に任せることは非常に重要です。
家賃滞納やクレームがあっても、迅速に適切な対応を行えば大きな問題にならずに済むことが多いものです。
入居者審査を厳正に行い、居住マナーの周知徹底など、入居者の質を高めることで安定したアパート経営が可能になります。

【リスク3】災害

近年、自然災害が増えていると感じる方が多いのではないでしょうか。
建設予定地のハザードマップを確認したり、火災・地震に強い建物を建てることも大切ですが、万が一被災してしまったときの損失に備える必要があります。

解決策

災害リスクを回避するためには火災保険・地震保険加入が必須です。
保障の範囲をしっかり確認し、できるだけフルカバーで対応している保険に加入して対策してください。
長期契約だと保険料が割引されるのが通常なので、1年契約よりも複数年の契約がおすすめです。

まとめ

それではおさらいです。
アパート経営を成功させるには5つの極意（鉄則）がありました。

また、アパート建築の流れ、初期費用、3種類の管理形態、アパート経営のメリット・リスク・回避策についてもお分かりいただけたのではないでしょうか。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を利用して、複数の建築プランを比較検討し、アパート経営を成功させてくださいね。