【建築事例】実家の土地を活用し「戸建て賃貸」を3戸建設。完成前から人気物件に／東京都

今回の物件は、東京都某市にある3LDK/2戸と2LDK/1戸の紹介です。

高額な固定資産税が気になっていたC・Oさん（仮名）は、現在も両親が住んでいる実家の土地の一部の活用を決意。初めての住宅建設でわからないことばかりだったと言いますが、ハウスメーカーの積極的なリードもあり、大きなトラブルなく完成を迎えられそうです。そんなC・Oさんの体験には、これから大家さんになる人へのヒントがたくさんありました。

どちらのハウスメーカーを選べばいいか迷い、眠れない日々が続いた

――物件について教えてください。

今回活用した土地ですが、両親の家、月極の貸し駐車場、そして縦に長い空き地があり、その空き地を活用して3戸の戸建て賃貸物件を1列に建てました。私は両親の家まで自転車で通える距離にある別の物件に住んでいます。

――土地を活用しようと思ったきっかけは何だったのでしょうか。

税金対策ですね。固定資産税の高さが気になっていたことと、相続税対策の必要性も感じていたことから戸建ての賃貸の運用を検討しはじめました。土地活用の必要性はずっと感じていましたが、具体的に動きはじめたのは2022年です。

――どのようにハウスメーカー選定をすすめていったのでしょうか。

全部で5社に問合せを行いました。その5社からいろいろと話を聞く中で、鉄筋コンクリート住宅も検討しました。しかし、鉄筋コンクリートの方がより多くの固定資産税を納めなければいけないので、木造住宅を選びました。

ハウスメーカーの話によると、鉄筋でも木造でも耐震性はそんなに変わらないそうです。「経年の劣化でいずれ壊すことになるでしょうから、そのときのコストも考えた方がいいですよ」と言われて、確かにそうだなと思い、木造住宅に決めましました。

問い合わせをした5社の中で、たまたまかもしれませんが、木造住宅の話が出たのが、今回お願いした三井ホームともう一社の2社でした。

アンケートにも「2社のどちらに依頼をするかに大変迷って、眠れない日々が続いた」と書いたのですが、1か月くらい本当に悩みました。

2社の担当の方とは、何度も何度も会いお話を聞いているうちに、親密になっていきます。いつかはどちらか1社を断らなきゃいけない。とはいえ、担当者と会ってもっと話を聞かないと決断ができないという状況は辛かったですね。断る企業の担当者が私のために説明した時間が全部無駄になるわけですから……申し訳ないですよね。断ったハウスメーカーさんに「お断りさせていただきます」といったときは、本当に辛かったです。

――最終的に三井ホームにした決め手は何だったのでしょうか。

担当者の方が決め手の1つになりました。三井ホームさんの担当者は熱心で知識もあったし、一生懸命やってくれそうな雰囲気がありました。また、その担当者の上司の方が要所要所で顔を出してくださり、会社全体でサポートしていただけそうな安心感がありました。グループ企業の強みを生かして、いろいろなバックアップを受けられるというのも選んだ理由です。

成約後も、住宅のデザイン、必要な面談の日程など、先々まで積極的にリードして設定してくださいました。私にとって初めての住宅建設でわからないことばかりでしたが、大変助かりました。

建築士の見識の深さに隠せぬ驚き

――成約して以降、三井ホームとのやり取りで印象的だったことはありますか。

三井ホームさんは、どなたもとても誠実で、いろいろ細かい点を尋ねてもしっかりと返してくれます。営業の担当者以外にも設計士、インテリアコーディネーターなどに会いましたが、そういった各フェーズで登場する専門分野の担当者も知識が豊富で、感じのいい方ばかりで安心できました。

特に設計士の方には「そんなところまで気付くのか。よく見ているな」と感じたことを覚えています。おそらく事前に周辺環境や近隣にお住まいの方の様子を見ていたんでしょうね。その上でいろいろな提案をしてくださいました。他にも言われなければ気付かないようなことを教えてくださったので、心強かったです。

設計士の方には、空調設備でも提案をいただきました。3LDKの戸建てに全部屋エアコンを設置すると、室外機が4つになると。想像してみたらあまり見栄えがよくないかなと思い、全館空調の導入を決めました。

――譲れなかった点があれば教えてください。

戸建て賃貸というところですね。物件の名義人である母の要望です。それ以外で意識したことは、外観です。こじゃれた感じにしたいと考えていました。

あとは、環境に配慮するという時代の流れもあるので、エコに特化した住宅で建築すれば東京都の補助金を活用できるという提案もあり、そのようにしました。

別の選択肢が頭によぎることも

――このインタビュー時はまだ建設途中ですが、まもなく完成ですね。予想と違ったこと、想定していなかったことはありましたか。

はい、2024年3月末予定です。

予想と違っていたなどは今のところありません。ただ、建てる戸数は3戸ではなく、2戸でもよかったかと思っています。母が所有している土地の空き地に建てるという話をしましたが、この空き地は3戸を建てるにはスペースが少し足りなかったんです。だから、その空き地に隣接している月極の貸し駐車場の一部を削って、もう1戸を建てられるだけのスペースを作ったんですが、思っていた以上に駐車場のスペースを削らなければいけなくなってしまいました。

大きな失敗をしたという感覚はありませんが、2戸でもよかったのかもしれません。

――管理会社はやはり三井ホームエステートですか。

はい、こちらからお願いしたというよりは、成約時から三井ホームエステートさんが管理をすることが前提で動いていました。ワンストップで管理までできることに魅力を感じました。もし、三井ホームさんの関連企業以外の不動産管理会社に管理をお願いすることになると、改めていろいろな企業に問い合わせを入れなければならないですし、新たな事務的な手間が発生するので、その点は楽でした。

実は募集をかけてから1週間あまりで、すでに2戸の入居が決まったという話を管理会社の担当者から聞きました。

――それはすごいですね！　アンケートによると、大家さんになってよかったことに「学びの機会が多い」ということを挙げていらっしゃいました。具体的には？

頭ではわかっていましたが、家を建てて、それを貸し出すのは大変なんだなと。法律上の制限への対応、行政とのやり取り、近隣への対応、資金繰り計画表の作成など、基本的には三井ホームさんが主導で進めてくれて、私が積極的に動く機会は多くないのですが、最終的なジャッジは私の方でしなければいけないので。家を建てなければできなかった経験も多く、学びになりました。

――これから物件の大家さんになるにあたって、理想の展開はありますか。

入居してくれた人には「いい家に入居できたな」って思ってもらえたらいいかと考えています。

――最後に、今後土地活用を行って家を建てる人に向けてアドバイスをいただけますか。

慎重に話を進めていくのがいいんじゃないかと思います。

土地を活用する目的は人それぞれだと思いますので、一律のアドバイスはできませんが、後から「ここはもう少しこうすればよかったな」という思いが残るかもしれないということは誰にでも言えると思います。

あまり考えずに決断してしまったばっかりに、見落としがあって、後戻りができないという状態になると後悔が生まれるので。私も慎重に考えて進めたつもりではありますが、先ほど話した通り、2戸でもよかったと振り返ることがあります。何のために土地活用をするのかという目的をしっかり決めて、それに沿った形で進めていく。そのためにはやはり、いろいろことハウスメーカーに確認しながら進めていくのがいいと思います。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報は全て取材当時のもの