アパート老朽化対策の基礎知識|最も合理的な老朽化対策はこれ

1.アパートの老朽化対策4選

1-1.「リノベーション」で未来志向の改修をする

リノベーションは建物に新たな機能や価値を加える工事です。リフォームとは異なり、比較的新しいアパートにも付加価値をつけられるのがポイント。
未来を見据えてアパートに価値を生み出したいときは、リノベーションを検討するとよいでしょう。

ただし、年数の経ったアパートなどでは、構造的な老朽化が進んでいることもあり、より大規模なリノベーションが求められる場合もあります。その際は専門業者による事前調査が不可欠なため、調査費用が別途かかります。

リノベーションの判断基準については、以下の記事もご参考ください。

1-2.「建て替え」で建物を刷新する

老朽化したアパートを解体して、新たなアパートに建て替える方法もあります。
木造建築の場合は、老朽化により耐震性が低下している恐れがあるため、リノベーションより建て替えが向いているのです。

特に古い木造アパートは、早期に建て替えを計画することでリスクが軽減できます。
また、新築アパートは入居者を集めやすいため、家賃収入の増加が期待できるでしょう。

アパートの建て替えについては、以下の記事もご参考ください。

1-3.「リフォーム」で劣化箇所を修繕する

劣化箇所のみの補修・修繕を目的としている場合は、リフォーム工事を行うとよいでしょう。
キッチンやバスルームの設備交換、外壁の塗装更新など、特定箇所の改修に向いています。

リフォームは一般的にリノベーションよりも規模が小さいため、短期間且つ低コストで工事が終わります。

リノベーションとの比較については、以下の記事もご参考ください。

1-4.「解体後」に土地利用する

解体後の土地利用も選択肢です。
建て替えやリフォームなどは相応の費用がかかるため、利回りを考えると赤字になる場合もあるからです。

土地利用を検討する場合は、例えば以下のような方法があります。

解体後の土地活用については、以下の記事もご参考ください。

1-4-1.売却

土地の売却は、最もシンプルな方法です。
売却することにより資金ができるため、新たな事業をはじめることもできるでしょう。また、土地を売却することで、固定資産税や都市計画税などの支払いもなくなります。

1-4-2.賃貸

アパート解体後に土地を貸し出す方法もあります。
土地を貸し出せば、管理する必要がなくなるため、比較的少ない負担で安定した収入が得られます。
解体後の費用はほとんどかからないため、いったん貸し出す方法も有効です。

1-4-3.駐車場

駐車場経営は、比較的少ない費用ではじめられます。
駐車場にするための初期費用はかかりますが、アパートの建て替えやリノベーションなどと比較すると、少額でおさえられます。
釣り銭の補充や電話対応などの業務を負担に感じる場合は、管理会社へ委託するとよいでしょう。

2.自分にあった方法はどれ？ケース別老朽化対策

2-1.後継者がいる場合

アパート経営の後継者がいる場合は、建て替えを検討しましょう。
建て替えの費用はかかりますが、後継者がいれば中長期的な経営により費用の回収が見込めます。

また、後継者がアパート経営を続けることで節税効果も期待できます。

例えば被相続人が生前にアパートや土地を売却して現金化すると、高額の相続税がかかってしまいます。
しかしアパートとして相続できれば、現金よりも評価額を下げられるため、相続税の節税につながるのです。

アパート経営の引継ぎについては、以下の記事もご参考ください。

2-2.土地を所有している場合

アパートと土地を所有している場合は、解体後の土地活用を検討しましょう。
先述のとおり、アパートを解体した後の土地活用にはさまざまな方法があり、自分の状況にあった土地活用法を選択可能になります。

後継者がいない場合などは、土地の売却や貸し出しを検討することで、まとまった資金や安定した収入が見込めます。
また建て替えやリノベーションなど、費用の支出がかかる方法を避けたい場合は、駐車場などの低コストな活用方法を検討するとよいでしょう。

土地活用の方法については、以下の記事もご参考ください。

2-3.築年数がかなり経っている場合

アパートの築年数がかなり経っている場合は、築年数によって老朽化対策の考え方が変わります。
築年数が浅い場合は部分的な修繕でおさまりますが、築年数が15〜20年以上の場合は、リノベーションや建て替えも視野に入るからです。

アパートは築10年程度がリフォームなどの基準となります。築10年未満であれば劣化も少ないため、部分的な修繕で済むでしょう。
一方で築20年以上となると、建物全体の経年劣化も進むため、リノベーションや建て替えも視野に入ります。

3.アパートの老朽化を放置するリスク

3-1.入居者が集まりづらい

アパートの老朽化を放置すると、入居者が集まりづらくなります。
古くなったアパートは外観や内装が劣化しているため、家賃を低めに設定しないと空室率が高くなってしまうのです。

特にリモートワークが普及した現在では、快適で機能的な住環境を求める傾向が強まっています。
老朽化したアパートはこのようなニーズに応えられないため、必要に応じて設備の追加や改修を検討する必要があります。

入居者が集まりづらいと空室率が高くなるため、アパート経営の収益性も低下します。

3-2.耐震面で問題が生じる

アパートの老朽化を放置すると、耐震面での問題が生じます。
日本は地震が多い国のため、アパートオーナーは入居者の安全を最優先に考える必要があります。

特に1981年5月31日以前に建設されたアパートは、現行の耐震基準に準拠していない可能性が高いため、耐震性を評価するための診断が必要です。
診断結果により、耐震性の問題が発覚した場合は、大規模な耐震補強や建て替えの選択を迫られることでしょう。

なお、1981年6月1日以降に建てられた建物は、震度6強程度の地震に耐えられるよう建築されています。
地震などの大災害が起きた場合は、不可抗力としてオーナーの責任は問われませんが、建物の管理が不十分であった場合などは管理責任を問われる場合があります。老朽化を考慮する場合は、耐震面での問題も考慮しましょう。

4.アパートの老朽化対策はプロに相談を