アパート経営のやめ方を解説|検討の流れ・判断基準やタイミング、手順について

1.アパート経営をやめる4つの判断基準・タイミング

1-1.空室が多く赤字が続いているとき

空室が多く赤字が続いている場合、空室対策の費用や建物維持の費用などコストが増え続けます。

また、空室率が高い状態の物件は修繕が必要だったり内装が古かったりなど、何かしらの改善が必要になるため、買い手が付きにくくなります。
ある程度の期間赤字が続いている場合は、できるだけ早く辞める決断をしましょう。

ただし、アパートがある地域の都市開発が進む際は、アパートの需要が増す可能性があるため、周辺地域を含めた情報は常にチェックしておきましょう。

1-2.経営する意思がないアパートを相続してしまったとき

経営意思がないまま相続すると、アパート経営そのものが生活の負担になることや思いがけない赤字を抱えてしまう可能性があるため、速やかに経営をやめることをオススメします。

アパートは、経営するだけでなく売却しても利益を得られます。
しかし相続することによって税金が発生することがあるので注意が必要です。

ただし、相続開始から3年以内に売却することで、税金の一定額を取得費（土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料など）に加算できる特例もあります。

特例については、こちらで詳しく解説しています。

1-3.目標にしていた利益を得たとき

アパート経営を始める時点で目標利益を決めておき、達成した時点で売却するのは投資戦略のひとつです。アパートは、築年数が経つとどうしても修繕が必要になり、入居率が低くなることで赤字になりやすくなります。

最初から決めておいた利益を達成した時点で、すぐに売却することで赤字を押さえられます。

1-4.売りやすい状況になったとき

以下のような状況であれば、アパートを売りやすいタイミングだと言えます。

・減価償却が終わったとき

減価償却期間を過ぎると節税効果が薄れてしまいます。
節税目的でアパート経営をしている方は、やめどきだとも考えられます。

・アパートローンを完済したとき

アパートローンが残っているタイミングは非常に売りづらいので、「完済時」は売り易くなるタイミングと言えます。

・満室で経営が続いているとき

満室状態が続いているのに売却をすると、損をすると思うかもしれません。
しかし満室の経営ができているアパートは、利回りがよく、資産価値が高いため高値で売れやすいため、利益を出すことができるとも言えます。

2.アパート経営をやめるべきか考え直したい3つのケース

2-1.「管理に手が回らない」事が理由の場合

自分の手でアパート経営を行なうのが難しい場合、不動産会社に一括借り上げをしてもらう「マスターリース」という方法があります。
経営のノウハウがなかったり経営する時間がなかったりする際には活用するのをおすすめします。

マスターリースについての詳細は、こちらで詳しく解説しています。

2-2.家賃が周囲の相場より著しく低くて儲からない場合

管理しているアパートの家賃が相場よりも低い場合は、家賃改定をすることも有効です。

築古のアパートならリフォームやリノベーションをすることで家賃を見直すことができます。
家賃を相場に合わせることで収入が上がり、経営が安定する可能性があります。

ただし、家賃を改定する場合にはある程度の予告期間をおく必要があるため、トラブルを避けることも含めて丁寧に準備するようにしましょう。

なお、家賃改定を行う場合にはいくつか注意すべき点があります。詳しいことは、以下の記事をご覧ください。

2-3.アパートの保有期間が5年未満の場合

アパートは、保有期間によって所得税が変わります。特に、5年以内かどうかそうでないかで税率が大きく変わるため、焦らず落ち着いて検討しましょう。

さらに、10年以上保有している不動産であれば所得税が10%と安くなります。
引き継ぎなどによって入手したばかりの不動産の売却は、所得税の比率に注意しましょう。

3. アパート経営をやめるかどうか判断する前に実施する4つのこと

3-1.不動産会社に経営を続けるべきかどうか相談する

相談する際には「経営そのものが辛いと感じている」「アパート経営を辞めたいと思っている」とはっきり伝えても問題ありません。

不動産会社に相談する際には、以下のポイントを伝えるようにしましょう。

自分ではこれ以上収益が望めないと考えていても、不動産会社目線では将来的に収益が見込めると判断するかもしれません。
再開発している土地なのか、築年数が比較的新しいのかなど細かく不動産会社に伝えるのがポイントです。

なお、不動産会社に相談する際は、自社でアパート経営をしているかどうかや積極的に物件の買取を行っているかどうかを確かめてから選ぶと、相談の場で買取の話をしてくれるケースがあります。

3-2.経営状態を回復できないか相談する

「アパート経営は続けたいけれど自分の力だけではどうしようもない」という場合、経営状態を回復させる方法を、不動産会社や専門家に相談するのが有効です。

経営が悪化している場合、アパートの修繕や設備投資で空室率を改善することも大切ですが、第三者の目を通して「経営が悪化している原因は何か」を把握しましょう。

3-3.アパートを売った場合の価格を査定する

アパート売却に強い不動産会社を探して、売却価格の査定をするといいでしょう。
満足のいく価格で売れるのなら経営を止めるのも良いですが、価格によってはつづけた方が良いケースも出てきます。

査定を依頼する不動産会社を探す際に意識すべきポイントは以下の2つです。

アパートの買取実績が豊富な不動産会社は査定も正しく、信用できる場合が多いです。
アパートの買取価格は土地によって異なるため、売却する地域周辺の深い知識が必要になります。

土地の価値がわからない不動産に売却しても損をするだけなので不動産会社を探す際は、複数の業者と比較検討し自分に合ったプランを提示してくれるところにしましょう。

3-4.入居者にスムーズに立ち退いてもらう事が可能かを考える

アパート経営をやめて物件を処分する場合、物件をそのまま残すか解体するのかによってやるべきことが変わります。

しかし、解体する場合には立ち退きが必要になるため、入居者とトラブルになり、解決に数年かかる場合もあります。
この準備ができていない間は、やめることが事実上難しいケースもあります。

物件をそのまま売却するオーナーチェンジであれば、入居者に大きな影響を与えることはなくすぐにやめる事が出来ますが、「買い手」がつくことが条件になります。

4.今後の方針を決める

5.アパート経営をやめるのに必要な3つの手順

5-1.入居者へ立ち退き通知を行う

売却（オーナーチェンジ）であれば通知の必要はありませんが、アパートの解体が決まった場合は入居者への立ち退き通知を行う必要があります。
また、立ち退きについては入居者との交渉や立退料支払いが必要になります。

立ち退き通知は、入居者とのトラブルにつながらないように納得してもらえるような理由を伝え、最低でも6ヶ月前には通告しておくようにしましょう。

なお、アパートの立ち退きについては、「賃貸契約更新の1年〜半年前に行わなければならない」と借地借家法第26条によって定められています。

参考：借地借家法 第26条第1項

5-2.光熱費などの契約を解除する

アパート経営を辞める際には、アパート全体で契約している公共料金などの契約解除を忘れないようにしましょう。

万が一、契約手続きを忘れてしまうと請求が続くだけでなく、無駄な出費が発生してしまう可能性があるので注意が必要です。

5-3.税務署へ廃業届を提出する

個人事業主としてアパート経営をしている場合には、廃業日から1ヶ月以内に廃業届を提出する必要があります。
また、オーナーチェンジする場合には、正しいタイミングで提出しないと名義変更ができず、次の経営者に迷惑がかかる可能性があります。

なお、経営を辞めた後の状態によっては、他にも提出しなければならない書類があるので、詳しいことは不動産会社などに相談してください。

6.アパート経営をやめるべきか迷ったらプロに相談