マスターリース契約とは？サブリース契約との違いやメリットについて解説

2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、「賃貸住宅管理業法」と略)」が制定されたことで、今後の土地活用では「マスターリース」という言葉を耳にする機会が増えると予想されます。

マスターリースとは、「一括借り上げ」のことです。
マスターリースは実務ではサブリースとほぼ同じ意味で使われることが多いのですが、用語としてはサブリースの方が一般化しているので、「マスターリースとは何なのか？」を調べている方もまだまだたくさんいらっしゃることでしょう。

そこでこの記事では、土地活用を検討している方を対象に、「マスターリース」について以下の点を解説します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、土地活用を始めるための準備にお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.「マスターリース」と「サブリース」の違い

「マスターリース」とは一括借り上げを意味し、オーナーとサブリース会社の間で締結される賃貸借契約のことを指します。
それに対して、「サブリース」とは転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で締結される賃貸借契約のことです。

マスターリース契約とサブリース契約の関係を示すと下図のようになります。

サブリースは転貸という意味であるため、一括借り上げによって転貸する管理方式をサブリース方式と呼びます。
「家賃保証」や「空室保証」と呼ばれる管理方式は、サブリース方式となっています。

実務上はマスターリース契約とサブリース契約を厳密に使い分けていることは少なく、オーナーとサブリース会社が締結する賃貸借契約も「サブリース契約」と呼んでいることが多いです。

ただし、日本語でも厳密にはオーナーとサブリース会社との賃貸借契約は「原賃貸借契約」、サブリース会社と入居者との賃貸借契約を「転貸借契約」と呼びます。

つまり、原賃貸借契約はマスターリース契約のことであり、転貸借契約はサブリース契約のことです。

世間一般ではマスターリース契約のこともサブリース契約と呼ぶことも多いですが、厳密にはオーナーとサブリース会社との原賃貸借契約は「マスターリース契約」と呼ぶのが正しいということになります。

2.マスターリースと管理委託の違い

賃貸物件の管理の方法には、管理委託方式もあります。
管理委託方式では、オーナーは管理会社とは管理委託契約を、入居者とは直接賃貸借契約を締結します。

管理会社もサブリース会社も、通常は不動産会社であることが多いです。
サブリース方式と区別するために、ここではあえて管理会社という表現を用います。

「管理委託方式」は、収益性が高いというメリットがあります。
管理委託料の相場は家賃の5％程度です。
家賃保証タイプのサブリース方式の場合、家賃収入から15％程度の手数料が差し引かれた賃料がサブリース会社から振り込まれます。

一方で、「管理委託方式」は、オーナーが空室リスクを直接負うという点がデメリットです。
管理委託方式ではオーナーが入居者と直接賃貸借契約を締結するため、空室が生じればその分賃料収入が減ることになります。

家賃保証タイプのサブリース方式では、空室が発生してもサブリース会社から毎月固定の賃料が振り込まれます。

ただし、家賃保証タイプのサブリース方式であっても空室が増えすぎるとサブリース会社から賃料の減額要請があります。
そのため、サブリース方式であってもオーナーは間接的に空室リスクを負っていることになります。

3.賃貸住宅管理業法におけるマスターリースの取り扱い

この章では、「賃貸住宅管理業法におけるマスターリースの取り扱い」について解説します。

賃貸住宅管理業法では「サブリース事業の適正化のための措置」が定められていますが、当該部分については既に2020年12月15日より施行されています。

賃貸住宅管理業法は、アパートやマンション等の賃貸経営を行っているオーナーを保護するための画期的な法律です。

今まで貸主を守る法律はありませんでしたが、賃貸住宅管理業法ができたことで貸主は以前より安心して土地活用の検討ができるようになりました。

賃貸住宅管理業法が制定された背景には、サブリース方式による賃貸住宅経営の社会問題があります。

サブリース方式では、以前より「家賃保証」に関してオーナーとサブリース会社との間で裁判が起こるなど、トラブルが多発している状況にありました。

家賃保証という言葉にも関わらず空室が増えれば結局家賃が減額されるため、当初の約束とは異なるとしてオーナーがサブリース会社を訴えるという係争が相次ぎました。

さらに、2018年にはシェアハウスのサブリースを行っていた株式会社スマートデイズが破綻(通称、「かぼちゃの馬車事件」)したことで多くのオーナーが賃貸経営に行き詰るという事態が生じてしまいました。

サブリース方式は以前より問題を抱えていた状況にあり、「かぼちゃの馬車事件」によってサブリース会社を規制する機運が高まったことで、賃貸住宅管理業法の制定に至ったのです。

賃貸住宅管理業法は貸主を守るための法律であるため、マスターリース契約の部分に規制がかかっています。

賃貸住宅管理業法では、マスターリース契約のことを「特定賃貸借契約」という用語で表現しています。

また、サブリースを行うサブリース会社のことを「特定転貸事業者」と定めています。
さらに、オーナーに対して自らの利益のために特定賃貸借契約(マスターリース契約)の勧誘を行う者のことを「勧誘者」と呼んでいます。

勧誘者は具体的にハウスメーカーや建設会社、不動産会社、金融機関、不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナー等が挙げられます。

勧誘者は個別事案ごとに判断され、特定転貸事業者(サブリース会社)からの依頼形式や資本関係を問わず、特定賃貸借契約の締結することを勧める者は勧誘者に該当します。

賃貸住宅管理業法では、「特定転貸事業者」と「勧誘者」に対し、以下の3つの規制を設けています。

誇大広告の禁止に関しては、例えば、「家賃は一切下がることはありません」といった表示ができなくなりました。
また、不当な勧誘行為の禁止により、賃料が減額される可能性があることを故意に告げないようなこともできなくなっています。

さらに、特定賃貸借契約締結前の重要事項説明によって、オーナーはサブリース会社からマスターリースに関する重要な事項についての説明を契約前に受けることになります。

4.マスターリースのメリット

本章では、マスターリースのメリットについて、以下の2点を解説します。

1. 契約が1本で手間がかからない
2. 相続税の節税効果が最大化される

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.契約が1本で手間がかからない

マスターリース契約は賃貸借契約書がサブリース会社との1本になるため、手間がかからないというメリットがあります。

アパートや賃貸マンション等の複数戸ある物件で管理委託方式を選択すると、オーナーは各戸の入居者と個別に賃貸借契約を締結します。

管理委託方式では、入退去が発生するたびにオーナーは新しい借主と賃貸借契約を締結しなければならなくなります。

一方で、マスターリース契約であればオーナーは最初にサブリース会社と賃貸借契約を締結してしまえばそれで終わりです。
各戸に入退去が発生しても、オーナーには契約締結の手間は発生しません。

マスターリースはオーナーに煩雑な契約締結業務が一切発生しないことから、戸数が多い物件ほどメリットが強くなります。

4-2.相続税の節税効果が最大化される

マスターリースは、「相続税の節税効果が最大化される」という点がメリットです。

アパートや賃貸マンションは、相続税評価額が時価よりも低くなるため、相続税の節税効果があります。
詳細な説明は避けますが、相続税は物件の相続税評価額が低くなるほど節税される仕組みです。

賃貸物件の土地と建物の相続税評価額の計算式は以下のようになります。

算式の中で登場する借地権割合は、エリアによって30％~90％の値で定められた数値です。
借家権割合は、全国一律で「30％」となります。

ここでポイントとなるのは、算式の中の「賃貸割合」です。
賃貸割合とは相続時における入居率を指します。

算式を見ると賃貸割合が100％のときが最も相続税評価額が低く算出され、節税効果が高くなることがわかります。

つまり、相続税の説材効果を最大化するには、相続時に物件が満室稼働していることが条件となるということです。

マスターリース契約の場合、オーナーにとっては借主がサブリース会社の1人だけであり、サブリース会社はオーナーから物件を100％借りていることから満室稼働とみなされます。

よって、マスターリースの場合、仮に転貸部分に空室が生じていたとしても相続時の賃貸割合は100％です。

一方で、管理委託方式では相続時に空室が発生していることもあるため、相続税の節税効果が薄れる可能性があります。
そのため、管理委託方式は相続税の節税効果を最大化できるとは限らないことになります。

5.マスターリースのデメリット

本種では、「マスターリースのデメリット」について、以下の2点を解説します。

1. 賃料は完全に保証されない
2. 解約されやすいが解約はしにくい

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.賃料は完全に保証されない

マスターリース契約では、家賃保証や空室保証と謳われていても賃料は完全に保証されない点がデメリットとなります。

理由としては、マスターリース契約は単なる賃貸借契約であり、賃貸借契約には借地借家法によって借主からの賃料減額請求権が認められているからです。

家賃保証や空室保証であっても借主であるサブリース会社はオーナーに対して賃料減額を要求できます。

サブリース会社による賃料減額請求権は、かつてオーナーとサブリース会社との間で何度も裁判になっており、最高裁判決まで出されています。

最高裁判決ではサブリース会社の賃料減額請求権を認める形となっており、サブリース会社は賃料減額ができるという司法の判断がなされています。

最高裁判決は、法律で明記されていない部分を補う「法律のようなもの」であるため、一度最高裁判決が出てしまうと基本的に考え方が覆ることはありません。

そのため、サブリース方式を選択するオーナーは、空室は完全に保証されるわけではないことを知っておく必要があります。

5-2.解約されやすいが解約はしにくい

マスターリース契約は賃貸借契約であるため、オーナーは解約されやすく、またオーナーからは解約しにくいという点がデメリットです。

通常の賃貸借契約では、解約の予告期間を守れば借主は自由に契約を解約することができます。

それに対して、貸主からは契約を自由に解約することはできず、借主に対して立ち退き料を支払う必要が生じます。

賃貸借契約は、借主からは契約を簡単に解約でき、貸主からは契約を簡単に解約できないという点が特徴です。

マスターリース契約も賃貸借契約であることから、オーナーは「解約されやすく解約はしにくい」という性質があります。

一度契約してしまうと簡単には解約できないため、サブリース会社は実績や会社規模を踏まえて慎重に選ぶことがポイントです。

6.マスターリースを使った土地活用の始め方

この記事をお読みの方の中には、「マスターリースを使った土地活用」を検討している方もいらっしゃるかと思います。

「マスターリースを使った土地活用」は、ハウスメーカーが得意です。
大手ハウスメーカーは関連会社にサブリース会社を有していますので、新築の検討時にサブリース方式による管理もセットで提案してくれます。

サブリース会社は賃貸マーケットに精通しているため、現実目線の適切な賃料を提案することができます。

また、大手ハウスメーカーは関連会社にメンテナンス会社も抱えており、竣工後に発生する修繕費についても実績に基づいた予想を立てることが可能です。

そのため、ハウスメーカーが提示する収支シミュレーションは実現可能性が高く、手堅いプランとなっています。

もしお持ちの土地で収益を最大化する土地活用をするのであれば、最初に複数のハウスメーカーのプランをしっかり比べて判断することが重要になりますが、自分の地域に対応できるハウスメーカーを一社ずつ探すのはかなり手間がかかります。

そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

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各社のプラン提案には、初期費や将来の収益に加え、見込まれる節税効果やローンシミュレーションなど、土地活用を行う判断をするために必要な情報が網羅されるので、どの企業のプランが最も収益性が高いのか、総合的に見て判断できるのがメリットです。

提案に参画する企業は賃貸住宅管理業法を熟知していますので、マスターリース契約を強引に提案してくるようなことはありません。

厳密な審査を通過した紳士的な提案をしてくれるハウスメーカーが揃っていますので、ぜひ上手に「HOME4U 土地活用」を活用し、収益最大化の土地活用を実現する足掛かりにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
「マスターリース」について解説してきました。

マスターリースとは、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約のことです。
サブリースは、サブリース会社と入居者の転貸借契約のことを指します。

マスターリースには、「契約が1本で手間がかからない」や「相続税の節税効果が最大化される」といったメリットがありますが、「賃料は完全に保証されない」や「解約されやすくが解約はしにくい」といった点がデメリットです。

マスターリースを利用した土地活用に関心のある方は、ぜひ「HOME4U 土地活用」を上手に活用し、収益を最大化できる土地活用プランを見つけていただければと思います。