アパート経営開始から30年後に起こる問題と今からやるべき事を解説！

1.今から30年後に起こりうる4つの問題

1-1.周辺環境の変化

今から30年後、周辺環境は大きく変化しています。

2023年の時点で都市部や利便性の高いエリアへの人口移動が進んでおり、30年後には地方部や立地条件の悪いエリアでの条件はさらに厳しくなる可能性が高いです。

仮に現時点で賃貸需要があったとしても、

• 駅から離れている
• 交通アクセスが不便である
• 商業施設や病院が遠い

など、立地条件が不利な物件の場合、30年後の周辺環境はさらに大きく変化し、条件が悪化していることが予想できます。

1-2. 人口減少による空室率上昇

今から30年後、日本の人口減少は大きく進みます。

厚生労働省の試算によると、2060年代には日本の人口は9,000万人を割り、人口の40％にあたる3,600万人前後が65歳以上の高齢者です。
2023年の日本の総人口は約1億2,000万人なので、30年間で3,000万人ほど減少します。
まず前提として、今から30年後にはアパート借りる人の市場規模が減退します。

さらにアパート経営において、一般的にアパート建築してから30年前後から空室リスクが上昇します。建物や設備の経年劣化が原因で、入居者が入りにくくなるからです。

参考：厚生労働省｜我が国の人口について

1-3.建物の老朽化

今から30年後、アパートは大きく老朽化しています。

アパートの耐用年数は、以下のとおりです。

30年間アパート経営をしていると建物全体が劣化するため、室内設備の交換や外壁などの修繕が必要となります。
アパートの修繕費用は、原則としてオーナーが負担しなければなりません。

1-4.サブリース契約のリスク

今から30年後、家賃保証額は大きく下がる可能性があります。

サブリース契約により安定した家賃収入が見込めますが、契約から10年程度で家賃保証額の見直しが行なわれます。
単純計算した場合、30年後には少なく見積もって3回の家賃保証金額の見直しが行なわれることになるため、当初の家賃保証額よりも大きく下がっている可能性が高いです。

2.30年後も見据えたアパート経営でやるべき事

3.30年後までに考えておきたい出口戦略

3-1.売却する

アパート経営の出口戦略として、土地建物を売却するのが一般的です。
仮にアパート経営が赤字だったとしても、売却にて売却益が出れば相殺でき、最終的には損失を最小限で押さえることも可能です。

アパート経営してから30年後は、ローンを完済しているケースが多いため、売却すれば手元に大きな金額が残る可能性が高いです。

3-2. 建て替える

需要が見込まれるのであれば、老朽化したアパートを建て替えて、再スタートするのも戦略の一つです。

築30年の物件でアパート経営を続けても、家賃収入も減少しているため収益を上げにくいです。
時代のニーズに合わせた新築物件に立て替えた方が、入居者も集まりやすく、家賃も高く設定できます。

古い物件のままアパート経営するよりも収益を上げやすいでしょう。

3-3.リフォームやリノベーションを実施する

リフォームやリノベーションを実施して、30年以降もアパート経営を続けることも可能です。

築年数30年のアパートは老朽化が進んでいるほか、部屋の作りが古くなっており、入居者が求めている機能が備わっていない可能性が高いです。
リフォームやリノベーションでは、効率的に部屋を綺麗にできるほか、予算に応じた手入れも進められます。

アパート経営を検討する際には、まず、なるべく数多くのプランを請求し、比較するのが良いでしょう。
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