「これから（今から20年、30年後）のアパート経営」に成功する為の8個の条件

1.これからのアパート経営で成功する8個の条件一覧

2.【詳細解説】これからのアパート経営で成功する8個の条件

2-1.【成功条件①】賃貸需要が将来的にも期待できる立地を選ぶ

賃貸需要を将来的にも期待できる立地は、以下の3つです。

• 駅から徒歩10分圏内が望ましい
• 住宅街の中にある
• 周辺に商業施設や医療機関などの生活利便施設がある

上記の立地条件は、今後のアパート経営を成功させるための基本要件です。
現在でも重要視されている立地条件ですが、人口減少に伴うアパートの供給過多により、重要度はさらに高まると予想されます。

現状での基本的な立地条件は下記記事で解説していますので、ご確認ください。

2-2. 【成功条件②】災害リスクが低い立地を選ぶ

災害リスクがより低い立地を選ぶことで、将来的な被災をまぬがれる可能性が高まります。

アパート経営を始める際には、「ハザードマップポータルサイト」（国土交通省運営）を必ず確認し、事前に災害リスクを把握することが重要です。
災害リスクは避けがたいものですが、適切な対策により被害を最小限に抑えることができます。

2-3. 【成功条件③】高齢者が住みやすい環境を整える

高齢者に住みやすい環境を整備しておくことで、将来的な高齢者層の賃貸需要を確保できます。

少子高齢化が進む日本において、2060年代には人口の約40%が65歳以上の高齢者になると予想されます。
この変化を踏まえ、今後のアパート経営で成功を収めるためには、高齢者のニーズを積極的に取り入れることが重要です。

例えば以下のような条件は、高齢者にとって住みやすい環境です。

2-4. 【成功条件④】外国人入居者に対応できる管理会社を選ぶ

外国人入居者に対応できる管理会社とは、英語でのコミュニケーションが可能なスタッフを有し、外国人入居者向けの賃貸契約書を準備している会社を指します。

日本の人口が減少する中、令和4年10月時点で外国人労働者は過去最高の約182万人に達しました。
将来の空室対策として「外国人入居者を積極的に受け入れる」ことも手段の一つですが、一般的に外国人との賃貸契約は難しいとされています。

主な理由としては以下の4つです。

• 契約内容の説明が難しい
• 連帯保証人の確保に難航する
• クレームの内容が理解しにくい
• 文化の違いから周辺住民からのクレームが発生しやすい

上記の問題を解消するためには、外国人入居者に対応できる管理会社を選ぶ必要があります。

また一部の管理会社では外国人でも契約可能な保証会社を紹介し、無保証のリスクを回避するサービスを提供しています。

2-5. 【成功条件⑤】必要な設備のみを修繕する

経営資金を上手に節約するために、必要な設備のみを修繕するとよいでしょう。

長期的にアパート経営を目指すのであれば、適切な設備投資が必要です。
ただし、すべての設備に投資するとなると、大きな資金が必要です。新たに借入を行えば、回収期間が伸びてしまうため健全なアパート経営とはいえません。

以下は代表的な修繕箇所と費用・期間の目安です。

2-6. 【成功条件⑥】自己資金を3割以上準備しておく

アパート経営を始める際は、自己資金を3割以上準備しておきましょう。

フルローンでアパート経営を始めてしまうと、空室などによる収入の減少が発生した際、ローンの返済や管理費などの固定費によって毎月の支払いが困難になります。
最悪の場合、破産に至る可能性も高いです。

また、アパートの急な修繕が必要な場合にも、自己資金に余裕があれば迅速に対応することが可能です。
そのため経営を開始する際には、可能な限り自己資金に余裕を持つことが望ましいです。

2-7. 【成功条件⑦】サブリース契約は慎重に比較検討する

サブリース契約を検討する際には

• 本当にサブリースが必要か
• 単に多くの管理業務を管理会社に委託するだけで十分か

を慎重に比較検討してください。

サブリース契約では新築から10年が経過した時点で契約内容の見直しの可能性があり、10年目や20年目以降には家賃保証額の大幅な引き下げが提案されることもあります。

サブリース契約を前提にしたアパート経営は、大きなトラブルを招く要因となります。

2-8. 【成功条件⑧】他人任せにせず、オーナー自身も管理業務に参加する

アパート管理を全て管理会社に委託するのではなく、オーナー自身も積極的に管理に関与し、適切な運営が行われているかを確認することが大切です。
オーナーとして管理の状況を把握しておかないと、入居者が満足しているかどうかを判断できません。

また、管理会社に委託する業務が少なくなれば、それに伴い支払う管理手数料も削減できます。コストを削減するためには、可能な限りオーナー自身で管理することをおすすめします。

3.アパート経営で成功するには信頼できるパートナー探しが重要

アパート経営を成功させるには、これからのアパート経営で求められる立地条件や、人口減少が進む社会にあわせた空室リスク回避策が必要です。

それらの対策を講じながら、長期的なアパート経営を成功させるためには、信頼できるプロのサポートを受けながら取り組むことが近道です。信頼できるパートナー探しには「HOME4U 土地活用」をぜひご活用ください。

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