サ高住経営を検討中なら必見！失敗を回避する対策5選とは

高齢者が増える中、土地活用としてサービス付き高齢者向け住宅(以下、「サ高住」と略)に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

サ高住は建築費の補助金もあり、また固定資産税等の軽減措置もあることから「取り組みやすい土地活用」となっています。

一方で、サ高住は実態としては他の老人ホームとの違いがほとんどなくなってきているため、サ高住経営の実態を理解しておくこともポイントです。

そこでこの記事では、サ高住の経営を始めるかどうか検討している方に向けて、

• サ高住経営の概要
• サ高住に適した土地
• メリットとデメリット
• サ高住で失敗しないための対策

について、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、適切に経営するための一助としてください。

サ高住での土地活用をご検討中の方は、以下のボタンから最大10社から収益シミュレーションも分かる建築プランの申し込みが申し込めます。ぜひご利用ください。

1.サ高住経営とは

まずは「サ高住経営の概要」について、以下の4点を解説します。

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.登録件数と廃業件数の推移

サ高住の登録件数と廃業件数の推移は以下の通りです。

出典：国土交通省「サ高住制度の運用課題の指摘への対応(案)」

サ高住は毎年のように増加傾向にあります。
サ高住の増加に伴い、廃業件数も増えています。

2019年度は登録数7,600件に対して廃業件数は53件です。
廃業率としては約0.7％程度ですので、ほとんどの物件は廃業せずに安定したサ高住経営がなされていることがわかります。

1-2.サービス付き高齢者向け住宅の定義

サ高住とは、安否確認と生活相談のサービスを兼ね備えた高齢者向け住宅のことです。
入居者としては主に60歳以上の者等を対象としており、1戸あたりの面積は原則25平米以上とされています。

要支援・要介護認定者等も入居できますが、自立して生活できる高齢者を主な入居対象者としている点が特徴です。

要支援者とは、日常的な介護の必要はないものの、近い将来、加齢とともに要介護になる可能性を含んだ状態の人のことを指します。
要介護認定者とは、介護を要する状態であることを認定された人のことです。

国道交通省によると、サ高住の登録基準の主な要件は下表のようになっています。

出典：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要」

定義上のサ高住では、求められるサービスは安否確認と生活相談だけであり、診療所や調剤薬局、通所介護施設等は不要であることがポイントです。

基本的にはバリアフリーの賃貸マンションを建設し、安否確認と生活相談のサービスを提供すれば、定義上はサ高住の要件を満たすことになります。

1-3.介護保険サービスの事業所の併設

定義上のサ高住はほぼ賃貸マンションに近い建物ですが、実態のサ高住は介護保険サービスの事業所が併設されていることがほとんどです。

介護保険サービスの事業所には、通所介護施設や訪問介護施設といったものがあります。
介護保険サービスとは、介護保険によって利用者がサービス料の1割負担で利用できる介護のサービスのことです。

残りの9割は、市町村が介護事業者(介護保険サービスを提供する人)に対して支払います。

厚生労働省によれば、8割以上のサ高住は1つ以上の介護保険サービスを提供する事業所を併設していると公表しています。

出典：厚生労働省「高齢者向け住まいについて」

サ高住は、定義上は安否確認と生活相談のサービスだけを提供すれば良い建物となっていますが、ほとんどのサ高住では介護保険サービスも提供していることが実態となっています。

介護保険サービスも併設した施設となると、実態としては有料老人ホームとほぼ同じです。
昨今のサ高住は有料老人ホームとの違いがほとんどなくなってきており、これからサ高住を建てる場合には介護保険サービスも併設した建物を建てるイメージとなります。

実態のサ高住は、1階部分に介護保険サービスを提供する部分を配置し、2階以上に住戸を設けることが一般的です。

なぜサ高住に介護保険サービスを提供する施設を併設するかというと、介護事業者にとってサ高住の入居者は将来の「見込み客」となるからです。

サ高住は、基本的には自立した高齢者を入居対象者としていますが、将来、介護保険サービスを利用する可能性の高い人たちとなります。

昨今のサ高住経営は、介護事業者がサ高住によって顧客を早い段階から囲い込み、自社の介護保険サービスに誘導していくことがビジネスモデルとなっているのです。

1-4.サ高住経営は介護事業者への一棟貸しが基本

土地活用としてサ高住経営をする場合は、賃貸経営のスタイルとしては介護事業者への一棟貸しが基本です。

委託方式や自営方式といった経営方式は、自身が介護事業者の場合に採用される経営方式であり、個人が行う土地活用では通常採用されません。

一棟貸しでは、介護保険サービスを提供する部分も含めて建物全体を介護事業者に貸し出し、高齢者向け住宅の部分は介護事業者が入居者を募集します。

イメージとしてはアパートの家賃保証が付いたサブリースと同じであり、介護事業者から建物所有者に支払われる家賃は毎月固定額となることが一般的です。

建物所有者の支出としては、主に「土地と建物の固定資産税及び都市計画税」、「建物の損害保険料」となります。

その他として、10年～15年に1度の周期で発生する外壁塗装や屋上防水等の大規模修繕費は建物所有者の費用負担です。

サ高住の場合、日常的な小修繕は借主である介護事業者に負担させるケースもよくあります。

一棟貸しですので、アパートのように入居者の入れ替えの度に仲介手数料等が発生することもなく、管理会社への管理委託料も発生しないことが一般的です。

賃料収入は毎月固定であり、支出も基本的には固定資産税と保険料のみであることから、収益が非常に安定していることが特徴となっています。

また、建物を賃貸する事業であることから、アパート経営と同様に相続対策の効果もある点がメリットです。

サ高住の事業者選定から相談できるハウスメーカーを探すなら、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。最大10社から収支プランを手に入れられます。

【無料】介護福祉施設経営のプラン請求をしてみる

2.サ高住経営に適した土地

この章では、「サ高住経営に適した土地」について解説します。
サ高住は、駅から離れた場所等の利便性が劣るような立地であっても経営することが可能です。

交通手段としてはバス便があれば十分であり、バス停から徒歩5分圏内の立地であれば介護事業者からの賃貸需要があります。

サ高住は特に戸数制限はありませんが、物件としては40戸未満の物件が全体の約7割を占めています。

出典：公益社団法有料老人ホーム協会「有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究事」

必要な土地の広さとしては、20戸程度の物件なら200坪程度、30戸程度の物件なら300坪程度です。
戸数は土地の容積率が高いほど増やすことができますので、容積率の高い土地であれば狭い土地でも戸数を多くすることができます。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。

多くのサ高住は、1階部分に介護保険サービスの事業所を併設します。
1階には通所介護施設やクリニック、調剤薬局を配置し、2階以上に高齢者向け住宅を配置します。

介護保険サービスの事業所には外部からの来客も訪れますので、来客用の駐車場も確保できるスペースが必要です。

3.サ高住経営のメリット

この章では、「サ高住経営のメリット」を紹介します。
主に以下の3点となります。

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.比較的立地条件が悪い場所でもできる

サ高住は、比較的立地条件が悪い場所でも賃貸経営ができる点がメリットです。
アパートの賃貸需要がないようなエリアでも、バス停から徒歩5分圏内の範囲であれば十分に賃貸経営をすることができます。

駅から離れた場所にあり、アパートには広過ぎるような土地は特におススメです。
良い土地活用が見つからない場合は、ぜひサ高住を検討してみてください。

3-2.建築費の補助がある

一定の要件を満たすサ高住では、新築時に建築費の補助がある点がメリットとなります。
主な要件と補助率、限度額は下表の通りです。

出典：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要」

※1：地域交流施設、生活相談サービス施設、健康維持施設等で、地方公共団体など地域との連携を行うもの。
※2：訪問介護事業所、通所介護事業所、居宅介護支援事業所等の介護関連施設、病院、診療所、看護事業の用に供する施設。

3-3.固定資産税および不動産取得税の軽減措置がある

一定の要件を満たすサ高住では固定資産税および不動産取得税の軽減措置がある点もメリットとなります。
税金の軽減措置と主な要件は下表の通りです。

出典：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要」

節税対策になるサ高住経営について相談したい方は「HOME4U 土地活用」を使えば、最大10社から節税対策を目的とした建築・収支プランが手に入れられます。

【無料】介護福祉施設経営のプラン請求をしてみる

4.サ高住経営のデメリット

続いて本章では、「サ高住経営のデメリット」を紹介します。
主なデメリットは以下の3点です。

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.退去後の後継事業者が見つけにくい

サ高住経営のデメリットは、退去後の後継事業者が見つけにくいという点があります。
サ高住は介護保険サービスを提供する施設を併設することが一般的ですが、介護保険サービスを提供する部分は介護事業者のオリジナルの仕様となることが多いです。

通所介護と得意とする介護事業者は通所介護のスペースを広く設けるため、例えば短期入所生活介護を得意とする介護事業者にとっては使いにくい建物となってしまいます。

また、元々診療所や調剤薬局が入っていた建物も、訪問介護を主体とする介護事業者には不要なスペースが多くなり借りにくい建物となります。

このようにサ高住では、介護保険サービスの施設の部分の汎用性が低いため、仮に退去されてしまうと次の介護事業者がなかなか見つからないという問題が生じます。

退去リスクを最小化するには、業歴が長く、営業実績の豊富な介護事業者を選定することがポイントです。

4-2.賃料の減額要求がある

サ高住では、賃料の減額要求がある点もデメリットです。
サ高住で賃料が減額される最大の原因としては、介護報酬の引き下げがあります。

多くのサ高住では介護保険サービスを提供しているため、借主である介護事業者は自治体から介護報酬も得ています。

介護報酬は減額改定させることも多いため、介護報酬が減額されてしまうと介護事業者の経営は圧迫されます。

介護報酬が減額改定されると、介護事業者から建物所有者に対して家賃の減額交渉が行われることが多いです。

サ高住経営では、高齢者が増加することで入居者は増えていくと予想されますが、介護保険の負担が増加することで介護報酬は引き下げられていくと予想されます。
よって、サ高住経営をする上では、介護報酬の改定動向も注視していくことがポイントです。

4-3.投資額が大きい

サ高住経営は、投資額が大きい点もデメリットです。
建物の規模としては小規模なマンション程度となるため、アパートよりは大きくなります。

建物規模が大きくなれば借入金の金額も増えるため、その分、借入金の返済リスクも高まります。

投資額が大きいことから、仮に介護事業者に退去されてしまうと損失が非常に大きいです。
一棟貸しは退去されると賃料収入がゼロ円となるため、退去時の悪影響はアパートや賃貸マンションに比べると甚大になります。

そのため、サ高住経営では介護事業者の経営体力を十分に勘案し、適切な介護事業者を選定することで退去リスクを最小化することがポイントです。

5.サ高住経営で失敗しないための対策5選

「サ高住経営」に関心が高まってきた方は、「どうすれば失敗を回避できるのか」についても気になってきたことでしょう。
そこで本章では、「サ高住経営で失敗しないための対策5選」を紹介します。

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.複数のハウスメーカーのプランを比較すること

サ高住経営で失敗しないためにまず最初に重要なのが、複数のハウスメーカーのプランを比較することです。

土地活用でサ高住を始めるには、ハウスメーカーからサ高住の提案を受けることが一般的となっています。

サ高住は介護事業者と連携していますので、借りる介護事業者が決まった状態で「設計図面」と「建築費」、「収支シミュレーション」の3つをセットで提案してくれるのが通常です。

そのため、建物を建てた後に借りてくれる介護事業者を探すという心配は不要であり、介護事業者ありきで話が進みますので安心して計画を進めることができます。

ただし、ハウスメーカーと介護事業者は1対1のペアとなっていることが一般的であり、他の介護事業者の賃貸条件を知りたければ他のハウスメーカーからも提案を受ける必要があります。

ハウスメーカーを変えることで介護事業者も変わりますので、設計図面も変わります。
特に1階部分の介護保険サービスを提供する施設の内容が介護事業者ごとに変わり、それに応じて賃料も変わってくることが一般的です。

そのため、より良い条件のサ高住のプランを探すためには、複数のハウスメーカーから同時に提案を受けることが最も効果的となります。

複数のハウスメーカーからサ高住の提案を受けるには、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおススメです。

介護事業者と連携しているハウスメーカーのうち、最大10社から無料で提案を受けることができるサービスとなります。

提案に参画するのは国内の大手ハウスメーカーであり、多くの介護事業者から信頼を寄せられている企業ばかりです。

提案するハウスメーカーが優良な介護事業者を選ぶことができる状況となっているため、信頼できる介護事業者とハウスメーカーの提案をセットで受けることができる仕組みとなっています。

その他、複数のハウスメーカーを比較すれば建築費も比較できるため、適切な建築費でサ高住を建てることができます。

サ高住を経営する建物所有者には大変有益なサービスとなっていますので、ぜひご利用になってみてください。

5-2.併設する介護保険サービスの内容を比較すること

サ高住で失敗しないためには、併設する介護保険サービスの内容を比較することもポイントです。

介護保険サービスを提供する施設としては、通所介護や訪問介護、居宅介護支援施設が一般的です。

一方で、経営母体が医療法人の場合には、診療所や調剤薬局を併設するケースもあります。
調剤薬局や診療所が併設されるケースでは、賃料が一般的なサ高住よりも高いケースが多いです。

調剤薬局や診療所なら、介護報酬の改定による賃料下落のリスクは低くなります。
医療法人が借りてくれる方が建物所有者にはメリットが多いため、併設される施設をしっかりと確認することをおススメします。

5-3.賃料ではなく介護事業者の実績を重視すること

サ高住経営で失敗しないためには、賃料ではなく介護事業者の実績を重視することがポイントです。

一棟貸しの土地活用の場合、退去時の影響が大きく、経営基盤が脆弱な介護事業者に貸してしまうとすぐに撤退される恐れがあります。

特に、社歴の浅い介護事業者は実績を延ばすために高い賃料を提示し、無理をして借りるケースもあるので慎重な見極めが必要です。

社歴が浅く高い賃料のA社と、実績が豊富で低めの賃料のB社ではB社を選ぶ方が適切といえます。

低めの賃料を出すB社には営業を長く続けてきた経験値があるため、B社の賃料は妥当であると理解した方が無難です。

借主選定は一棟貸しのリスクを減らす重要なポイントですので、必ず実績を重視して選ぶようにしてください。

5-4.着工前に予約契約を締結すること

サ高住経営で失敗しないためには、着工前に予約契約を締結することもポイントです。

予約契約とは、着工前に介護事業者と締結する契約書のことです。
着工から竣工までの間に介護事業者をプロジェクトから離脱させないことを目的とした契約書になります。

サ高住は、介護事業者ありきで話が進むため、建物の仕様が全て入居予定の介護事業者を前提としたもので建築工事が進みます。

仮に竣工前に介護事業者が話を反故にしてしまえば、建物所有者は大きな損失を被ることになります。

そこで、予約契約書によって介護事業者に建物竣工前に離脱できないように重いペナルティを課しておく必要があるのです。

5-5.小修繕は借主負担とすること

サ高住経営で失敗しないためには、小修繕は借主(介護事業者)負担とすることもポイントです。

一般的に建物の修繕費用は建物所有者が負担しますが、サ高住のような一棟貸しでは日常的な小修繕に関しては借主の費用負担とすることもよくあります。

日常的な小修繕とは、例えば「手すりが破損した」、「照明が切れた」といった日常的な破損レベルに対する修繕や交換の対応のことです。

日常的な小修繕を借主負担にしておくと、建物所有者は費用負担をせずに済みますし、介護事業者は自分の判断で迅速にトラブルに対処できるというメリットがあります。

介護事業者によるサ高住経営もスムーズになるため、介護事業者と協議の上で小修繕は借主負担とすることをおススメします。

ただし、小修繕を借主負担としても大規模朱然は貸主(建物所有者)の負担とすることが一般的です。

大規模修繕まで借主負担とすると、1つの建物に対して借主と貸主の資産が入り乱れる結果となってしまうため、大規模修繕は貸主負担のままとするのがセオリーとなっています。

まとめ

いかがでしたか。
「サ高住経営」について解説してきました。

一歩踏み出して経営をより深く検討する際には、ご紹介した「失敗しないための対策5選」を必ず実行するようにしてくださいね。

社会貢献性が高い土地活用で、皆さんが成功されることを願っています。