アパート耐震の基礎知識！耐震の基準・診断・対策を解説

地震が多発する日本で、耐震対策は必須です。アパートなどの賃貸オーナーであれば、入居者の安全や資産である建物を守るために、あらかじめ備えておきたいのが耐震化です。

この記事では、そもそも知っておきたい耐震性の基礎知識ともに、アパート耐震化のポイントなど、以下について解説していきます。

1.耐震とは？

建築における耐震化とは、地震で構造物の破壊や損傷を防ぐために施す措置のことです。
アパートに限らず、地震の多い日本では耐震化が重要となります。

1-1.日本の主な地震被害の歴史

耐震性が低い建物の場合、全壊・半壊・破損といった損害の出る可能性が高まります。入居者や近隣に被害があると、賃貸物件のオーナーが損害賠償責任を負わなければならない場合もあるので注意が必要です。

まず、近年で起こった主な地震の規模と被害状況を見てみましょう。

発生年月日	震央地名/地震名	Ｍ	最大 震度	津波	人的被害（死者・負傷者）	物的（住家）被害
2024年1月1日	能登半島中央部/能登半島地震	7.6	7		死 232 負 1,025 ※暫定	全壊 65棟 半壊 1,026棟 一部破損 10,821棟 ※暫定
2022年3月16日	福島県沖	7.4	6強	20cm	死 4 負 247	全壊 217棟 半壊 4,556棟 一部破損 52,162棟など
2018年9月6日	胆振地方中東部/北海道胆振東部地震	6.7	7		死 43 負 782	全壊 469棟 半壊 1,660棟 一部破損 13,849棟など
2016年4月14日～	熊本県熊本地方など/熊本地震	7.3	7		死 273 負 2,809	全壊 8,667棟 半壊 34,719棟 一部破損 162,500棟など
2011年 3月11日	三陸沖/東北地方太平洋沖地震「東日本大震災」	9.0	7	9.3m以上	死 19,729 負 2,559 不明 6,233	全壊 19,729棟 半壊 282,941棟 一部破損 748,461棟など
2008年 6月14日	岩手県内陸南部/岩手・宮城内陸地震	7.2	6強		死 17 不明 6 負426	全壊 30棟 半壊 146棟など
2007年7月16日	新潟県上中越沖/新潟県中越沖地震	6.8	6強	32cm	死 15 負 2,346	全壊 1,331棟 半壊 5,710棟 一部破損 37,633棟など
2007年3月25日	能登半島沖/能登半島地震	6.9	6強	22cm	死 1 負 356	全壊 686棟 半壊 1,740棟など
2004年10月23日	新潟県中越地方/新潟県中越地震	6.8	7	22cm	死 68 負 4,805	全壊 3,175棟 半壊 13,810棟など
2003年 9月26日	釧路沖〔十勝沖〕/十勝沖地震	8.0	6弱	255cm	死 1 不明 1 負 849	全壊 116棟 半壊 368棟など
2003年 7月26日	宮城県北部〔宮城県中部〕	6.4	6強		負 677	全壊 1,276棟 半壊 3,809棟など
2001年 3月24日	安芸灘/芸予地震	6.7	6弱		死 2 負 288	全壊 70棟 半壊 774棟など
2000年10月 6日	鳥取県西部/鳥取県西部地震	7.3	6強		負 182	全壊 435棟 半壊 3,101棟など
1995年1月17日	兵庫県南部/阪神・淡路大震災	7.3	7		死 6,434 負 43,792	全壊 104,906棟 半壊 144,274棟 全半焼 7,132棟 など
1995年1月17日	宮城県沖地震	7.4	5		死 16 負 10,119	全半壊 4,385戸 一部損壊 86,010戸

出典：気象庁「日本付近で発生した主な被害地震」「過去の地震津波災害」
仙台市「1978年宮城県沖地震」内閣府「令和６年能登半島地震による被害状況等について（令和６年１月20日14：00現在）」 ※2024年1月22日確認

ご紹介したデータは被害規模が甚大だった主な地震ですが、中小規模の地震でも建物が全壊・半壊・破損したケースはたくさんあります。耐震化の遅れている地方では、被害が大きくなる傾向も見受けられます。

1-2.アパートの耐震義務と大家の責任範囲

賃貸アパートに耐震化の義務はありませんが、一部条件に該当する場合は耐震診断が義務付けられています（「耐震改修促進法」の改正による）。

耐震診断については次項で解説しますが、地震でアパートが被災し、入居者・近隣者に危害が及んだ場合、大家に修繕の義務や賠償責任が生じることもあります。

参考：国土交通省「建築物の耐震改修の促進に関する法律等の改正概要」

修繕の義務とは、被災で建築物の一部が損壊した場合に修繕する責任が生じる場合があるということです。民法第696条には「賃貸人（オーナー）は、賃貸物（アパート）の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」とあります。軽微な損壊ではなく、入居者の手に負えない規模の損壊の場合、大家に修繕の義務が発生します。

また、地震で建築物が倒壊するなどして、入居者や近隣住民が負傷したり亡くなったりすると、賠償責任が生じる場合があります。民法717条には「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」が定められています。

参考：e-GOV「民法」　第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

賃貸アパートの場合、ここでいう「土地の工作物」はアパート、「占有者」は入居者（賃借人）、「所有者」は大家になります。

地震は不可抗力の自然災害ですが、アパートに瑕疵（欠陥）があって倒壊した場合、所有者（大家）として賠償責任を負わなければならないこともあります。

安心してアパート経営するためにも、耐震化について早めに対応しておくことをおすすめします。
次項では、耐震化がどのような基準で決められているのか、根拠となる法律について解説していきます。

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2. 耐震対策のための法律

耐震対策のための主な法律には、以下の2つがあります。

• 建築基準法：耐震基準を定めた法律
• 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）：耐震等級を定めた法律

順を追って、見ていきましょう。
なお、以下の記事ではアパート建築に関連する法律・手続きについて、詳しくご紹介しているので併せてご参照ください。

2-1.建築基準法と耐震基準

「建築基準法」は、建築物に関する最低限の基準を定めた法律です。

1950年の制定当時から、建物の耐震性を定めた耐震基準が設けられています。しかし、たびたびの大地震で大きな被害が出たことを受け、その都度改正されてきました。

「建築基準法」耐震基準の変遷

名称	制定年月	耐震性	制定の経緯
旧耐震基準	1950年11月制定	中規模地震（震度5程度）でほとんど損傷しない	1919年の市街地建築物法に代わり制定
新耐震基準	1981年6月改正	大規模地震（震度6強～7程度）で倒壊・崩壊の恐れがない	1978年宮城県沖地震を受けて改正
現在の耐震基準 （現行耐震基準/新・新耐震基準）	2000年6月改正	大規模地震（震度6強～7程度）で倒壊・崩壊の恐れがない 「限界耐力計算」の義務付け	1995年阪神・淡路大震災を受けて改正 旧耐震基準で建てられた木造戸建て住宅に対応

耐震基準の変遷は、大きな地震災害に対応してきた歴史でもあります。建築基準法の前身は1919年に制定された「市街地建築物法」ですが、1923年の関東大震災を受けてすぐに改正されました。

戦後の1950年、市街地建築物法に代わって制定されたのが「建築基準法」で、初めて建築物への耐震設計が義務付けられました（旧耐震基準）。その後は大地震の被害があるたびに、改正を重ねています。

1978年の宮城県沖地震を受けて、1981年には大地震でも倒壊しない新耐震基準に改正されました。

1995年の阪神・淡路大震災を受けた2000年の改正では、地耐力に応じた基礎構造が規定され、地盤調査が義務付けられました。

また、木造建築物の柱など接合部への金具の設置や、耐力壁の配置バランスに関する規定も設けられました。それまでの新耐震基準と区別するために、現行の耐震基準（現行耐震基準、新・新耐震基準）と呼ばれています。

さらに2004年の新潟中越地震を経て2005年にも改正、2006年には耐震偽装事件が起こったことから2007年に建築確認申請が厳格化されました。

ここで注意しなければならないのは、すでに建っている建築物の所有者にとって耐震化は義務ではないという点です。罰則規定もないため、旧耐震基準で建てられたままでも問題なく利用できるのであれば、耐震補強工事を実施する義務はありません。

しかし、耐震化できていない建築物が危険であることに変わりはありません。
2024年1月1日に発生した能登半島地震では、旧耐震基準のままの建物が多く残っていた珠洲市と輪島市に多くの被害が出ました。耐震化率は50％程度と、全国に比べて低い数字だったことが指摘されています。

参考：テレビ大阪「珠洲市と輪島市の住宅 耐震化率は約50％ 群発地震が強度落とす」（2024年1月15日放送）

2-2.品確法と耐震等級

建築基準法の新耐震基準とほぼ同じ時期に施行されるようになった法律が、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（通称「品確法」）です。

住宅トラブルにおける消費者の保護を目的とし、住宅の耐震性などに関する表示基準である耐震等級や、その評価制度について規定しています。

耐震等級は以下の3段階に分かれます。

「品確法」による耐震等級

耐震等級	耐震等級1	耐震等級2	耐震等級3
耐震性能	建築基準法レベル	建築基準法の1.25倍	建築基準法の1.5倍
倒壊・崩壊のしにくさ	極めて稀（100年に1度程度）に発生する地震（震度6強～7程度）に対して倒壊や崩壊しない	等級1で耐えられる地震力の1.25倍の力に対して倒壊や崩壊はしない	等級1で耐えられる地震力の1.5倍の力に対して倒壊や崩壊はしない
損傷の生じにくさ	稀（数十年に1度程度）発生する地震（震度5強程度）に対して損傷しない	等級1で耐えられる地震力の1.25倍の力に対して損傷を生じない	等級1で耐えられる地震力の1.5倍の力に対して損傷を生じない
主な建築物の種類	戸建て住宅	学校、病院、役所、公民館等、公共性の高い建物	消防署や警察署、防災の拠点となる建物

品確法の耐震等級は、耐震等級1が低いからといってリスクが高いというわけではありません。建築基準法の現行耐震基準を満たしていれば、耐震等級1以上になります。

普通に生活する住居であれば、耐震性は確保されていると考えて良いでしょう。

また、品確法では「瑕疵担保責任」が義務付けられています。新築住宅の売主（建築会社などの施工業者）等に10年間の瑕疵担保責任を義務付け、買主（施主）を保護しています。

とはいえ、建物の品質や耐震性をしっかりと確認し、入居者の命を守れる建物にしておくことが重要です。

2-3.耐震基準・耐震等級を確認する方法

所有しているアパートの耐震基準や耐震等級がわからないという方があるかもしれません。そうした場合の確認方法をご紹介します。

2-3-1.耐震基準の確認方法

まず、耐震基準ですが、建築物の築年数でおおまかに判断できます。新耐震基準が適用されるようになったのは1981年6月1日以降です。建てた頃がそれ以前か以後かを確認してみましょう。

ただし、厳密には竣工日や築年月日など建物が完成した日ではなく、「建築確認日」で確認します。これは、建築確認済証の発行日（建築確認申請が受理された日）のことです。建築確認申請は、本来なら建築主（施主）が建物の建築前に役所に提出を行いますが、一般的には設計会社が申請を代行します。受理された際に「確認通知書（副）」が発行され、その日付が1981（昭和56）年6月1日以降であれば新耐震基準になります。

通常、「確認通知書（副）」は、施工業者からが施主に渡されていることが多いため、どこにあるか確認してみましょう。

「確認通知書（副）」が見つからない場合は、建築確認申請を受け付けた役所に記録が残っているかもしれません。「確認台帳記載事項証明」を発行してもらえば、「確認通知書（副）」の代用となります。

2-3-2.耐震等級の確認方法

次に耐震等級の確認方法ですが、建築物が住宅性能評価書を取得している必要があります。

住宅性能評価書には「新築」と「中古」の2種類があります。新築の場合は建築会社が、中古の場合は管理組合が、住宅性能評価書を取得していれば耐震等級がわかります。

もし、アパートの所有者自らが取得した記憶がなければ、耐震等級はわからないということになります。

なお、アパートの耐用年数については、以下の記事で詳しく解説しています。

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3.アパートを耐震診断してもらうには？

所有しているアパートの耐震性能について確認したい場合は、耐震診断を受けることをおすすめします。前項でも触れましたが、以下の建築物は耐震診断が義務付けられています。

また、新耐震基準ではあるものの、明らかに老朽化し劣化している建築物であれば、耐震診断を受けるべきでしょう。

3-1.耐震診断の流れ

耐震診断を実施する場合は耐震診断会社に依頼しますが、その大まかな流れについてご紹介します。

3-1-1.耐震診断に必要となる参考資料

まず、耐震診断に必要となる参考資料を準備しましょう。以下の2つになります。

• 設計図書
• 検査済み証

設計図書とは、設計にかかわるすべての情報が凝縮された複数種の書類です。一般図、構造図、構造計算書、仕様書などで、着工前に建築会社や設計事務所が作成し、自治体に提出した書類です。

検査済み証は、設計図書を受理した自治体が発行した書類で、設計図書の作成日や申請日、許可が下りた日付を確認できます。

もし手元に見当たらない場合は、所管の自治体や建築した建築会社に問い合わせてみてください。

3-1-2.耐震診断会社を選ぶ3つのポイント

参考資料が準備できたら、耐震診断会社に依頼をします。耐震診断会社を選ぶポイントには、以下の3つがあります。

なお、訪問販売のような耐震診断会社にはご注意ください。「工事をしないと危険」と耐震性の不安を煽り、相場より高額な費用を請求する「点検商法」の詐欺会社もあります。

参考：独立行政法人 国民生活センター「訪問販売によるリフォーム工事・点検商法」

一般財団法人日本建築防災協会の耐震支援ポータルサイトでは、「耐震診断、耐震改修実施事務所·事業者」を紹介しています。

参考：（一財）日本建築防災協会 耐震支援ポータルサイト「耐震診断、耐震改修実施事務所·事業者」

それ以外にも、耐震診断の会社を比較検討できるサイトなどもあるので、インターネットでよく調べてみることをおすすめします。

3-1-3.耐震診断の3段階

信頼できる耐震診断会社が見つかったら、耐震診断の実施を依頼します。耐震診断には大きく3つの段階あります。

• 予備調査（書類調査）
• 現地調査（1次～3次など）
• 耐震診断数値計算

まず、準備していた設計図書を耐震診断会社に提出します。

予備調査では、書類によって耐震性のレベルが判断されます。

次の現地調査では、直接現地で建築物を詳しく調査します。

そして、調査結果によって耐震性に必要な数値計算が行われ、総合評価が診断されます。なお、必要に応じて耐震工事の提案もあります。

3-2.耐震診断の費用

耐震診断にかかる費用は、安くても数十万円以上になります。

費用相場は、建物物の構造によって異なります。

建物の条件（例）	費用相場
木造で延べ床面積が120平米の在来軸組工法の建物	約20万〜50万円
鉄骨造で延べ床面積が1000〜3000平米の建物	1平米あたり約1000〜3000円
鉄筋コンクリート造で延べ床面積が1000〜3000平米の建物	1平米あたり約1000〜2500円

ただし、自治体などの補助金や優遇税制を活用すれば、より安く実施できます。

補助金は、自治体や建物物の規模により異なりますが、申請承認されれば数万円から数百万円の補助が受けられます。

以下の記事では、耐震化を含むアパートのリフォームに使える補助金についてもご紹介しています。併せて参考にしてみてください。

また、優遇税制では、旧耐震基準から新耐震基準へのアパートを耐震改修する場合、申請すれば耐震診断を含む改修費用の10%（上限250万円）が、所得税額から控除されます。

参考：国土交通省「耐震改修に関する特例措置 所得税の特例措置について」

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4.耐震対策を選択する

耐震診断の結果、耐震化の提案があった場合は、対策を迫られます。
しかし、耐震補強をすべきか、思い切って建て替えるか、判断に迷うことでしょう。
そこで、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。

4-1.耐震補強工事

耐震補強工事では、当面の地震被災リスクに備えることができます。

しかし、一般的な耐震補強工事の費用は約150万円が平均で、決して安くはありません。また、地震に備えるにしても被害が100%抑えられるとも限りません。
メリットとデメリットを整理してみましょう。

耐震補強工事のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・補助金と優遇税制を利用できる ・耐震基準を満たすことができる ・当面の地震被災リスクを最小化できる ・入居率が上がる可能性がある ・将来的に売却したい場合、評価額が高くなる可能性がある	・震災による損害を完全には抑えられない ・改修費が高額（数百万円かかる場合も） ・家賃収入が劇的には増えない ・改修規模によっては立ち退きが必要な場合も ・将来的に建て替える場合、費用回収が終わらず出費が無駄になる場合も

安全を重視した耐震化も必要ですが、耐震補強工事は予算もかかるため、アパート経営の利回りを低下させます。資産状況や今後の経営計画、収支のバランスを見て検討することが大切です。

4-2.建て替え工事

耐震補強工事は当面の地震リスクに備えることはできますが、根本的に耐震性が高まるわけではありません。
建て替え工事をすれば、より高い耐震性が可能ですが、その分、費用もかかります。
建て替え工事のメリット・デメリットは、以下の通りです。

建て替え工事のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・最初から新耐震基準で建築できる ・耐震基準より高い耐震性も可能 ・家賃を上げられ安定収入を得られる ・たびたび修繕費を抑えられる	・耐震補強工事よりも費用が高い ・立ち退きに費用がかかる

アパート経営では、長いスパン計画することが重要です。耐震性を高めれば、現在より家賃が高められ、収益も安定します。

余裕があるなら、すぐにでも建て替えを検討したいところですが、入居者がある場合は立ち退きの手続きや費用もかかります。

アパートの収益計画とともに、入居者の状況も確認してみましょう。

なお、以下の記事ではアパートを建て替える場合の費用について、詳しくご紹介しています。

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5.アパートを建て替えるなら知っておきたい3つの耐震化構造

最後に、アパートの耐震化対策として建て替えをするなら、知っておきたい耐震化の構造について解説します。

5-1.耐震構造

建物自体を強く丈夫にして、地震力に耐えるようにする「耐震構造」です。

柱や梁に入れる鉄筋の数を増やし、またその間隔を狭く取るなど、建物部材の強度を増すことで地震に対応します。

5-2.制振構造

建物内に設置した機構によって地震の振動を低減するのが「制振構造」です。

ダンパーなどの振動軽減装置を設け、地震力を吸収して揺れを小さくします。

5-3.免震構造

建物と地盤の間に免震装置を設け、地震の揺れを軽減する「免震構造」です。

積層ゴムと呼ばれる免振装置を地下に設けることで、地震力が直接伝わりにくくすることが一般的です。

建築基準法の現行耐震基準で建てられた建物は、基本的に「耐震構造」があります。それよりも耐震性能の高いのが、「制振構造」「免震構造」の順になります。

6. アパートの耐震対策はお早目に

アパートの耐震性か心配な場合は、アパートメーカーや建築会社などに耐震化を相談することも大切です。

「HOME4U 土地活用」では、土地の情報を入力することで、耐震補強工事や建て替えのプランを複数社へ一括で請求できます。ぜひご利用ください。

完了検査に合格し検査済証を受け取るまでは、建物の利用はできません。

各手続き共に、基本的には建築会社などに委託して行うケースが多いです。