【初心者向け】アパート経営が儲からない4つの原因＆事例と対策

本記事では、これからアパート経営を開始しようとしている初心者の方向けに、アパート経営が儲からない4つの原因と、そこから生ずる問題事例に対する対策を解説していきます。

1.アパート経営は儲からない？

アパート経営が「儲からない」と言われる理由はさまざまですが、実際のところはしっかりと収益の出ているケースは多くあります。
まずはアパート経営を考えるにあたって「どの程度儲かるのか」を考えてみましょう。

1-1.アパートオーナーの平均年収

国税庁の「令和5年申告所得税標本調査」によると、不動産オーナーの平均所得は約547万円/年です。令和4年のサラリーマンの平均年収は 「460万円」なので、不動産オーナーの年間所得の方が多いと言えるでしょう。

参考：国税庁｜令和5年申告所得税標本調査結果
参考：国税庁｜令和5年 民間給与実態統計調査
（※不動産所得額は、アパート経営だけに限らず不動産所得を得た方全員の平均です）

1-2.アパートの収支例

アパート経営はその規模や部屋の間取り、空室率によって収支や所得が大きく変わってきます。以下はアパート経営の収支の一覧となります。

アパート経営はその規模や部屋の間取り、空室率によって収支や所得が大きく変わってきます。以下はアパート経営の収支の一覧となります。

実際は不動産を取得する際、自己資金のみではなくローンを組んでいることが多いため、この家賃収入から初期投資分を回収していかなくてはなりません。アパート経営が「儲からない」とされる多くの事例は、以下のような理由が代表的です。

次章より、それぞれの原因と対策について詳しくご紹介します。

2.【儲からない原因】空室が増える・家賃が下がる

「空き室が増える・家賃が下がる」とは具体的に下記の様な状況です。

それぞれの解決策には、以下のようなものが考えられます。

基本的には、立地エリアの20～30年先の変遷を予想しながら、立地と入居者のターゲット設定にあった間取り・家賃の設定ができれば、価格競争にも巻き込まれる事も空き室も少なく、長い期間に渡って稼ぎ出せるのがアパート経営です。

加えて、設備の「メンテナンスや苦情処理」といった課題に対する「管理の質」の低さは、退去者の増加による空き室増加に直結します。
また、入居者の審査は、そもそもの「メンテナンスや苦情処理」の件数を下げるためにも必須です。

なので経営開始前の段階で十分に調査し、ターゲットに合った「家賃・間取りを設定できるか？」そしてその後「適切な管理を継続できるか？」が空き室・家賃下落対策の重要なポイントです。

2-1.「空き室が増える・家賃が下がる」事への対処法

この問題への対処法を要約すると、大きく下記の3点に集約されます。

以下、それぞれについて説明します。

2-1-1: 事前の対処→「事前に十分調査、検討する・管理会社を使う」

空き室が多い、競争激化ですぐに家賃が下がるといった場合は、当初の目論見が甘かったと言うケースがほとんどであり、最善の空き室対策は事前調査だと言えます。

主に、下記の事前調査が不足する傾向にあります。

• 想定ターゲットの分布
• ターゲットの潜在ニーズ
• 周辺の建物情報
• 周辺地域の開発予定

上記を十分検討してから「アパート経営開始」の判断をしてください。

管理に対して手間を割く余裕が無いようであれば、はじめから管理会社に管理を任せると良いでしょう。
また、儲けは少なくなりますが空き室リスクを一定程度分担できる「サブリース」契約をしてくれる管理会社もあります。

2-1-2：問題が発生してしまったら→「管理会社を変更する」

経営開始後に空き室が増えてきたら、「集客ノウハウ」や「管理」に定評をもった管理会社に、空き室の原因に合わせて管理を依頼する事が対策になります。

集客ノウハウで言えば、「WIFI完備にするとか宅配ボックスを増設する」等、費用負担の少ない集客に繋がる投資を提案してくれたり、ターゲット層の変更やそれに伴う適正家賃の見直しやリフォーム・リノベーションプランをしてくれる会社も多くあります。

また管理で言えば、メンテナンスや入居審査といった管理を質の高い管理会社に代行してもらえば、管理の質の向上が空き室対策になります。
例えば入居者の質が低いのであれば、「年収」「保証人」などの情報から厳格に審査してくれる管理会社を選ぶことで、問題が早期解決することもあります。

それでも難しい場合には、建て替えなども候補の一つとなります。

より具体的な対策は下記の記事でも紹介しています。

3.【儲からない原因】少ない自己資金で経営を始めてしまう

3-1.「少ない自己資金で経営を始めてしまう」事への対処法

以下、それぞれについて説明します。

3-1-1: 事前の対処→「ローン組成時の自己資金比率を3割にする」

購入資金のうちローンの割合を適切な範囲に抑えるよう、自己資金比率3割程度でローンを組むのが望ましいです。

先述の様にマイナスキャッシュフローに耐えられなかったり、しかし少ない自己資金では突発的な支出に耐えきれず、破産する場合があります。

更に、災害等による突発的な緊急事態に備えるためにも「修繕費等の積み立て」をしっかり行うようにしましょう。

3-1-2：問題が発生してしまったら→「早めの物件の売却を検討する」

マイナスキャッシュフローの状態を脱するには、経営を止める事が確実です。

早めに物件を売却（現金化）して手放すなどの手を打つことも対策のひとつと言えるでしょう。

このほか、返済の問題にはリスケジュールを借入先に相談するのも手です。
リスケジュールとは、当初返済していた計画を引き延ばすことで返済金を小さくする対応策です。

通称「リスケ」とも呼ばれますが、借入先によってはリスケに応じてもらえる場合もあります。

4. 【儲からない原因】建物の価値が下がる

4-1.「経年劣化や災害により建物の価値が大きく毀損する」事への対処法

この問題への対処法を要約すると、大きく下記に集約されます。

以下、説明します

4-1-1: 事前の対処→「施工品質の高いハウスメーカーに依頼する」

・施工品質の高いハウスメーカーに依頼する

まだアパート経営を始めていない状態であれば、施工品質の高いメーカーに依頼するのが、リスク回避に最も適切です。

施工品質が高ければ、建物のデザインや造りの価値が高いので時代を経ても質の良い入居者が集まり易いので、空き室発生や家賃滞納のリスクも低くなります。

併せてそういったアパートは経年劣化にも強いので、メンテナンスコストの増大を防ぎ、急な災害でも破損が最小になるので突発的な費用も抑えられます。

ハウスメーカーを比較する際は、下記の項目を確認するとよいでしょう。

また「時代に合わない」というリスクに対しては「長期間のサブリース契約」も検討してみるとよいでしょう。
サブリースとは、空室に関わらず賃料が固定となる家賃保証型制度のことです。空室の有無にかかわらず、一定の収入が期待できます。

ただしサブリースは定期的に賃料の見直しがはかられ、空室が増えればサブリースの家賃は下がるため、安定的な解決策とは言えません。

加えて「建物そのもの」のリスクに対しては「修繕費の積み立て・火災保険の加入」といった手段でも、一定このリスクを回避可能です。

どちらもコストがかかるので、判断次第にはなります。

アパート経営を始めるときは、土地活用のプロへ相談することで、あなたにあったプランを一緒に考えてもらうことができます。複数の会社から一括無料でプランの取り寄せができますので、ぜひご相談ください。

アパート経営のプランを請求する（無料）

5.【儲からない原因】節税のみの目的で経営してしまう

5-1.「節税のみの目的でアパート経営をしてしまう」事への対処法

この問題への対処法を要約すると、大きく下記の２点に集約されます。

以下、それぞれについて説明します。

5-1-1: 事前の対処→「きっかけは節税でもしっかりアパート経営をする」

いくら相続税対策と言え、基本を大事にして「入居者のニーズ」をしっかり考えたアパート経営をする事が大事です。

ターゲットに合わせて「建物のコンセプト」や「間取り・家賃」等をしっかり設計し、管理が手間ならば初めから管理会社に委託しましょう。

5-1-2：問題が発生してしまったら→「想定されるターゲットに必要なリフォーム・リノベーションを施す」

情報収集を怠り、相続のみに焦点を当てたアパート建築をしてしまった場合には、内装や設備がターゲットから外れている場合もあります。
この場合は、簡易なリフォームから始めてみるとよいでしょう。

リフォームはリノベーションとは異なり、比較的費用が安く済むのが特徴です。
例えば、水回りならバスルームだけ、キッチンだけ、外構ならば壁面だけ、屋根だけなど、などとピンポイントの施工で差別化をはかれます。

立地によって求められる設備や間取りは違います。
そういった情報をはじめ、広告のノウハウなどを持っている管理会社もありますので、そういった会社と契約し、提案を受けながらゼロから経営を見直すのも手です。

6.アパートで損をしないためには事前の経営シミュレーションが大切