アパート経営をやめた方がいいのはこんな人！5つの失敗パターンを解説

1.アパート経営をやめた方がいい人はこんな人！

1-1.自己資金が用意できない人

自己資金が用意できていない状態で、無理にアパートの経営を始めてしまうと下記のような問題が生じます。

アパートを建築していく上で、自己資金は必要不可欠です。
逆に自己資金を十分に準備できない場合は、アパート経営を始めるのが難しく、始められたとしても空室が増加したり修繕が必要になったりした場合などに対応できなくなってしまいます。

対策：自己資金の準備をし、比率を高める

対策はシンプルです。アパート経営を志したら、まずは自己資金を準備しましょう。

アパート経営で必要な自己資金の目安は、建築費の1割〜3割だと言われています。
建築費は建物の構造によって異なりますが、例えば7坪のワンルームが6部屋ある木造アパートなら総建築費は約3,000～4,000万かかり、必要な自己資金は最低300万円以上となります。

さらに「予備費」といって、実際にアパート経営を始めるうえで残しておくべき資金もあります。
修繕費や、火災保険、空室などの理由により収益で賄えない場合のローンの返済を予備費から賄っていきます。

初期投資の自己資金の比率が高い程、毎月のローン返済の負担軽減に繋がり、予備費が多い程、急な出費にも対応可能になります。

アパート経営に必要な費用はこちらの記事でさらに詳しく解説しています。合わせてご覧ください。

1-2. アパートの管理を雑にしてしまう人

アパート管理を雑にしてしまう人には、下記のような問題が生じます。

不動産管理会社に委託せず、自分ですべて管理をおこなっている人も中にはいます。
しかし、その場合はすべて自分でアパートの管理業務を回す必要があるため、手間が大きくかかります。
特に入居者同士のトラブル対応や修繕対応は、迅速かつ適切にできなければ入居者の不満が募る一方で、空室リスクに繋がります。

管理会社に委託するとしても、会社の比較検討はしっかりと行う必要があります。
例えば、集客力が低い会社に当たってしまった場合、空室期間が長引いて損失が大きくなるリスクが高まります。
また、管理会社の審査基準がゆるいと滞納リスクが高い人が入居してしまうことも考えられます。

対策：適切に管理してくれるアパート管理会社を選ぶ

自身で手間をかける自信がなければ、アパートを適切に管理してくれる不動産管理会社に業務を委託することをおすすめします。

管理会社を選択する際に、特に重視したいポイントは次の5点です。

大手はトラブル対応に強い、地域密着型は地域の理解度が高いなど、管理会社は規模によって強みが大きく異なる傾向があります。
目的に合わせて、管理会社を選択することが大切です。

管理会社の選び方の詳細は、以下の記事をご覧ください。

1-3.お金を使い過ぎてしまう人

アパート経営から安定的に利益が出る前にお金を使い過ぎてしまう人も、アパート経営をやめたほうがいいです。
下記が発生する問題例です。

アパート経営は初期投資が大きい分、黒字化まで多くの時間がかかります。
黒字化するまでの期間は、金融機関からの借入金や金利、実際の入居状況によって変わるので正確に予測できません。

黒字化するまでの間にキャッシュフローで浮いたお金を別のことに使ってしまうと、修繕費が不足したり突発的な費用に対応が出来なくなったり、税金の支払いに苦労してしまう可能性があります。

対策：シミュレーションとリスクの想定をしておく

無計画な浪費で資金を枯渇させることがないように、事前にシミュレーションを行うことが大切です。

黒字化までに何年必要かは以下の簡易的なシミュレーションで算出可能です。

アパート建築の総工費÷（アパート収入予想-アパート経営の経費）

また、アパート経営においては以下のようなリスクも想定されます。

発生しうるリスクと対策もしっかり視野に入れながら、アパートを経営していくことが大切です。

アパート経営に大切なシミュレーションと想定すべきリスクについては、以下の記事に詳細を掲載しています。合わせてご覧ください。

1-4.建築前のリサーチが甘い人

アパートを建築する前のリサーチが甘い人もアパート経営をやめたほうがいいです。
具体的には下記のような問題が生じる可能性があります。

本来アパートを建てる際は、賃貸需要に基づいて計画を立てる必要があります。
事前リサーチが甘いと、その後の見通しがつかないため突然起きた問題に頭を悩まされることになります。

事前リサーチが甘い場合、下記のようなリスクに備えることもできなくなってしまいます。

対策：事前リサーチをしっかり行う

安定的なアパート経営をおこなうためには、事前リサーチが大切です。
アパートを建築する前に最低限リサーチしておきたいポイントは以下のとおりです。

その地域の災害リスクについては、各自治体が公表しているハザードマップで確認するとよいでしょう。

1-5. ハウスメーカーを比較せず決めてしまう人

ハウスメーカーを比較せずに決めてしまう人も、アパート経営に失敗するリスクが高くなります。

比較をしない一番の問題点は、相対的にハウスメーカーや管理会社を比較できなくなることです。
基準がわからなくなってしまうため、担当者に無理強いをしてしまうケースも散見されます。

また、ハウスメーカーの言いなりになってしまい、本来想定していた計画とずれたプラン、収支計画になってしまう可能性もあるので注意しましょう。

対策：複数社候補を挙げて比較し検討する

希望に沿ったアパートを建築するためにも、ハウスメーカーは複数ピックアップして、比較しながら決めるのがよいでしょう。

下記は、ハウスメーカーを選ぶ上で、留意しておきたい項目です。

アパートの建築費は構造や設備のグレードなどによって変わってきます。見積額を比較して、自分の予算に合わせて決めておきたいところです。

また、アパートメーカーはそれぞれ得意とする構造や工法、デザインが異なります。自分の希望に合ったアパートを建築するためには、アパートメーカーが得意とする建築物についても留意しておくとよいでしょう。

アパートメーカーの比較するときのポイントは、こちらの記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

2.【想定事例】アパート経営をやめたほうがいい人が経営を始めてしまった末路

2-1.フルローンでアパートを購入し経営に失敗した想定事例

自己資金額が少額、あるいはほとんどない状態でアパート経営をスタートさせてしまうとローンの返済で頭を抱える可能性が高くなります。
「フルローンでもできる」という甘言に惑わされず、余裕を持ったシミュレーションを実施した上で、問題がない場合のみアパート経営を検討してみてください。

2-2.管理会社に任せず自主管理をしたために後悔した想定事例

自主管理をするということは、本来は管理会社に依頼できる業務まで、全ての業務をご自身で実施するということになります。
時間的・精神的な余裕があったとしても、トラブル対応などの突発的な問題に頭を悩ませることが多いのが実情です。

このため基本的に管理会社に依頼をした方がリスクは低いとされます。

ご自身で管理をされる際は、発生した問題に対して後手で対処をするのが良策です。安定経営までは時間がかかるため、忍耐力が試されます。

2-3.資金が用意できず大規模修繕ができなくなってしまった想定事例

壁や柱などの主要構造部の修復をおこなう大規模修繕には、何百万円もの多額の費用がかかることもあります。
アパートは竣工された瞬間から劣化が始まっていきますので、10年周期で大幅な修繕が必要になります。

最初に計画を立てる際、特に費用面を厳しく見積もっておくと修繕費が足りないという事態を防げるでしょう。

3. 不動産の基礎知識の勉強も大切