アパート経営は儲からない?!儲からないアパートにしないための8つの法則

土地活用でアパート経営をしてみようかと思っても、「アパート経営は儲からない」といった内容の話を見聞きして、不安になってしまう方も多いでしょう。本記事では、なぜアパート経営が儲からないと言われるのかについて、はじめてアパート経営をお考えの方でもわかりやすいようまとめました。

また、アパート経営をすでに始めてしまっている方、これから土地活用としてアパート経営を始めようとお考えの方向けに、儲からないアパート経営を今から回避する方法も紹介します。

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1.アパート経営は儲からないと言われる4大理由

本章では、一般的に「アパート経営は儲からない」と言われる理由をまとめました。

1-1.投資資金の回収に時間がかかる

アパート経営をするためには、アパート建物を建築する必要があり、金融機関からお金を借りることになります。ローンの返済原資は入居者の家賃です。借入金額が大きいため完済までには時間がかかり、家賃が全額オーナーの収入になるまでには順調にいっても10年以上はかかります。

以下の例は、非常にシンプルな条件でアパートにかけたお金を完済できるまでの計算です。

上記例はあくまで満室経営の想定で計算し、さらに家賃収入のほぼ全額を返済に充てています。実際の経営では、空室の発生、突発的な修繕費の確保、オーナーの手残りを増やすなど、余裕を持った返済計画を立てますので、完済期間も長めにとります。

1-2.節税に頭を使う必要がある

アパート経営がスタートすると、以下のような税金が発生します。アパート経営において、税金は毎年の家賃収入から差し引かれる金額で、ほぼ「支出」として取り扱います。

節税は不動産所得に対して経費を増やすことで対策できますが、アパート経営の経費は、管理会社の委託手数料、建物の清掃管理費用、共用部分の水道光熱費、修繕費などであり、一般的な事業と比較すると項目数も多くはありません。課税対象となる不動産所得を大きく減らす方法が限られているため、節税には頭を使う必要があります。

例えば、最も節税効果の大きな減価償却費は、会計上は減価償却費の計上によって利益が減るのに、実際は何も支払っていないので得られる利益が減少しないという節税方法です。

しかし、毎年償却すればいずれ節税効果がなくなるので、減価償却費の節税効果がなくなるタイミングで、建物の経年劣化による修繕費が発生し始めると、実際の支出も一気に増えます。

このように、アパートの節税には、頭を使って長期的な計画性を持った運営をする必要があります。あまり長期的なことまでよく考えないでスタートしてしまうと、思ったよりも手残りの少ない経営になってしまう可能性もあります。

1-3.さまざまな経営リスクがある

アパート経営には以下のような経営リスクがあります。

上記はアパート経営だけに限らず、不動産経営につきもののリスクですが、事前の対応策がありますので、しっかりとした対策をしておくことでリスクを最小限に抑えることができます。より詳しいリスク管理に関しては関連記事をご参照ください。

1-4.ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法である

投資方法に対して「どれくらい得しやすいのか・損しやすいのか」といった意味合いで「リスク・リターン」という表現をすることがあります。例えば、以下のような言い方をします。

アパート経営を含めた不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法です。ミドルリスク・ミドルリターンとは、投資した金額に対して、利益が出る～損をするまでの変動幅が、中くらいであるという意味です。

例えば、以下の振り子の動きの中で、程よくリスクとリターンの間を行き来するというイメージです。つまり、ミドルリスク・ミドルリターンの投資では、大儲けすることもないが、代わりに大損することもないという認識になります。

どのような投資方法であっても、原則として、リスクとリターンのふり幅が大きくなるほどギャンブル性は高くなり、儲かるときは莫大な利益が得られますが、損をするときは全財産を失う可能性もあります。

上記に当てはめれば、アパート経営は、ハイリスクなFXや仮想通貨より安全ですが、ローリスクな定期預金や国債に比べれば、積極的に資産を増やせるチャレンジングな投資方法であることがわかります。

このように、世間で「アパート経営は儲からない」と言われている背景には、アパート経営を何と比べて儲かる・儲からないと判断しているかにもよることを前提として、あくまで参考意見として聞いておくことをおすすめします。

また、同じ不動産投資でも所有地ありきで始める「土地活用によるアパート経営」の場合は、よりリスクを小さくすることも可能です。

2.土地活用ならではのアパート経営4大メリット

本章では、土地活用ならではのアパート経営をするメリットを、4つにまとめて解説します。以下の表は、一般的な不動産投資との比較表です。

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最適な間取りや建築費はいくら？

2-1.土地を購入する必要がない

活用予定地がすでにあるため、土地探しや購入の必要がありません。アパートを建てるとき、建設予定地と新築されたアパート建物の両方を担保に金融機関からの融資を受けますので、土地建物の両方を購入する不動産投資と比較すると、借入額を少なくできます。

一般的に、金融機関からの融資は、勤務先が大手企業だったり高年収だったりなどの社会属性の良い方や資産家が有利だとされています。土地活用によるアパート経営の場合、土地を所有している方は不動産という資産を持っている、社会属性が良い申込者だとみなされます。

さらに、自己資金をしっかり準備すれば借入金はさらに少なくできますので、金融機関からの信頼も得やすく、経営開始後には健全経営をしやすくなります。空室が起きたとしても、返済計画に支障が起きにくくなりますので、空室によるリスクも回避しやすくなります。

2-2.高利回り経営にしやすい

土地活用でアパート経営をはじめる場合、土地購入のための投資額が不要です。投資額全体を抑えることができ、利回りの良いアパート経営にしやすくなります。特に、賃貸経営に適した土地条件、例えば駅に近くて生活利便性の高いエリアなどの場合は、潜在的な入居希望者が多く、高い利回りが期待できます。

一般的な不動産投資では土地選びからのスタートです。賃貸経営に最も適したエリアを選べますが、そのような場所は土地代も高くなるため、結果的には利回りが下がりやすくなります。

2-3.物件にお金をかけられるので差別化しやすい

土地活用の方は土地の購入代金が必要ない分、物件の仕様や設備にお金をかけられます。例えば、エリアニーズに沿った室内設備や、外観などをグレードの良いものにすることで、周辺のライバル物件と明確な差別化ができる、質の高いアパートが建てられます。

物件のグレードが良いアパートは、入居者にとっても快適な住まいですので、空室も発生しにくくなります。また、施工グレードの良い建物は経年劣化もしにくいので、長い目で見たときには空室リスク・修繕リスク・家賃下落リスクを下げることもできます。

2-4.ローリスク・ミドルリターンの投資が可能

アパート経営を含めた不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンという、投資した金額に対して、利益が出る～損をする変動幅が中くらいの投資方法です。

しかし、土地活用によるアパート経営の場合は、一般的な不動産投資と比較すると借入額が少なく済みますので、投資リスクそのものを下げることができます。

その結果、同じようにアパート経営をしたとしても、不動産投資によるアパート経営がミドルリスク・ミドルリターンであれば、土地活用によるアパート経営はローリスク・ミドルリターンに近い投資にすることも可能です。特に、賃貸需要の高いエリアや土地条件の土地をご所有の方であれば、積極的に検討してみる価値があります。

3.よくある儲からないアパート経営5つの特徴

本章では、世間一般で言われている「儲からないアパート経営」の要因となる、5つの特徴をまとめています。

3-1.事前調査・情報収集が不十分

アパート経営にとって最も大切なのは、ご所有の土地に賃貸住宅のエリアニーズがあるかどうかです。これらのニーズは、事前の調査をしっかりすることである程度の予測がつきます。

また、周辺エリアにどのようなライバル物件があるのかを調査することで、建てるべきアパートの間取りなどもわかってきます。このような調査は、ご自身で見て歩いての確認も必要ですが、同時に、不動産のプロであるハウスメーカーや建築会社の建築プランを請求し、プロとしての調査報告と照らし合わせていくことで、精度の高いデータとなります。
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最適な間取りや建築費はいくら？

3-2.自己資金が少ない

自己資金が少ないと融資額が多くなり、返済負担が増えます。アパート経営が順調ならば問題ありませんが、長い経営期間には空室が続くことも考えられますので、借入額は少ない方が経営は成功しやすくなります。

一般的に、アパート経営における自己資金額は、最低でも総建築費の2割程度、できれば3割用意できるほうがよいとされています。また、これ以下の自己資金額の場合は、土地活用であっても融資審査が厳しくなるか、金利が高く設定されるため、やはり返済負担が大きくなる傾向にあります。

自己資金は2～3割を目指し、心配の少ない経営のためには4割近い自己資金が用意できるように、準備を万全にしておくことをおすすめします。

3-3.収支管理がどんぶり勘定

アパート経営の収支は、空室リスクや滞納リスクなどの、収支に直接かかわってくる経営リスクを想定して厳しめの管理でリスクヘッジをしておく必要があります。

具体的には、リスクが起きた時のために、毎月の収支からリスク管理用の金額をプールしておき、何かあった時に大きな出費にならないようにしておきます。経営が順調な時にどんぶり勘定で済ませてしまうと、リスクが起きたときには自己資金を持ち出しして補填するなど、想定外の対応が多くなり、アパート経営の不調が実生活にまで影響を及ぼすことがあります。

3-4.節税目的だけでスタートした

アパート経営をすると節税はできるのですが、節税そのものを目的にしたアパート経営には注意が必要です。アパート経営で期待される節税効果は主に以下のふたつです。

アパート経営本来の目的は、ユーザーニーズのあるエリアに適切な建物を建てて、入居者家賃による長期安定収入と資産拡大をしていくことです。

節税のためだけに、大きな融資をしてアパートを建ててみても、実際の経営がうまくいかないと、相続税の節税はできても、その後の経営難で大切な資産を失ってしまう可能性も出てきます。

「借金をしてアパートを建てると節税になる」といううたい文句は嘘ではありませんが、アパート経営がうまくいくことが前提の節税対策ですので、まずはアパートプラン建築をたくさん請求し、本当にプラン通りに行くのかなどを、厳しい目で比較していく必要があります。

• 【詳しく解説】アパート経営でできる13の税金対策

3-5.プロに相談をしていない

アパート経営を検討し始めた段階で、ハウスメーカーや建築会社にアパート建築プランの請求をし、プランを比較したうえで現地調査を依頼し、アパート経営と建築のプロに相談をしてみてください。

今はインターネットでいろいろと調べることができますので、ご自分で検索して情報を得ることもできます。しかし、はじめてのアパート経営の場合、不動産投資と経営に関するノウハウはほぼありませんので、ご自分で調べてみても、どの情報を取捨選択するべきかには、やはり迷うことになります。

たくさんのアパート建築プランを比較することで、各社の特徴や強みなどが比較しやすくなり、オーナーとして気になるプランの傾向もわかるようになります。また、各プランには必ず経営プランが入っていますので、建築費の概算・借入額・家賃収入などがいくらになうのかが絞り込めてきます。

たくさんのプラン請求をする際には、一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができる、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

ハウスメーカーや建築会社はエリアニーズと土地条件を調べたうえで、各社の独自データをもとにした入居者ニーズに沿った建築プランを提案してきます。数多く見比べたうえで気になるものを選べば、経営の失敗は回避しやすくなります。

最適な間取りや建築費はいくら？

4.儲からないアパート経営にはしない！8つの成功法則

本章では、アパート経営を儲からないものにしないための、成功法則を8つ紹介します。

1. エリアニーズを徹底調査する
2. 入居者ニーズを調査する
3. 自己資金割合を高くする
4. マイナス思考の経営計画を立てる
5. 節税方法をシミュレーションする
6. とりあえずサブリースは使わない
7. 良質な管理会社を調べておく
8. 複数のアパート建築プランを比較検討する

4-1.エリアニーズを徹底調査する

アパート経営が儲からなくなってしまう理由の多くは、事前調査不足です。事前調査の対象は、活用予定地周辺での賃貸需要があるかなどの、基本的なエリアニーズです。

調査方法で最も確度が高いのは、複数のハウスメーカーや建設会社にアパートの建築プランを請求することです。プロの調査によるエリアのデータとともに、過去の取引データとあわせ、エリアニーズに沿った適切なプラン提案をしてくれます。

エリアニーズ調査を徹底するためには、これらのプロのデータに、ご自分の足で確認した体感レベルの調査も追加します。例えば、通勤通学時間に最寄り駅を利用している乗降客にはどのようなタイプの方が多いかを観察し、近隣のアパートの種類やお店の品ぞろえなどから「こんな感じの人が多い」という入居者候補の方向性をつかみます。

こうして自分の足を使って調べたデータと合わせ、今度は地元の不動産会社にも確認をしていくと、エリアで求められている賃貸ニーズがつかめるようになります。

4-2.入居者ニーズを調査する

前項のエリアニーズを確認したら、今度は、そのエリアで賃貸物件を探している人物像に合わせて、アパートの部屋や設備を考えます。例えば、学生や単身者が多いのであれば、バストイレ別、エアコン、独立洗面台、フリーWi-Fi、宅配ボックスなどを取り入れるなど、求められているものはなるべく完備するようにします。

具体的に考えるためには、建築プランがあるとわかりやすくなります。ニーズ調査の前段階でなるべく多くのハウスメーカーや建築会社にアパート建築プランを請求しておくことをおすすめします。その際には、一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができる、NTTデータグループの「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求が便利です。

さまざまな会社のプランを見ながら、必要な設備を取捨選択していくことで、予算内で出来る最高のプランにすることができます。

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4-3.自己資金割合を高くする

金融機関から借り入れる金額が少なければ、それだけ返済金額も少なくなります。実際にアパート経営がスタートすると手残りの金額が多くなり、経営がしやすくなるでしょう。

特にインフレ時には経費も高くなる傾向にありますので、毎月の返済額が多い上に必要経費が増えてしまうと、毎月の手残りはほとんど出なくなります。景気に伴うリスクにも対処できるよう、出来るだけ借入金額を小さくしておく必要があります。

一般的な自己資金割合は、総建築費の2割程度と言われていますが、出来れば3割以上を目指して自己資金を準備するようにしておくと、アパート経営開始後の財政状態の悪化への対策になります。

4-4.マイナス思考の経営計画を立てる

アパート建築のために金融機関でローンを組む場合には、返済計画と経営計画を立てて提出します。一般的に、返済計画は全室が満室の想定では計算せず、全体の2割が空室である状態で計画を立てます。

オーナーはこのほかにも3割が空室、4割が空室のパターンというマイナス思考なシミュレーションをしておき、そのような場合でも返済可能かを考えて、対策を講じておきます。

例えば、空室が多い状態で、毎月の支払額が賃料収入だけで支払えるのか、足りない場合は今の自分の預金額でどのくらいの期間持ちこたえられるのか、などの具体的なシチュエーションと数字をもとに考えます。

アパート経営が絶対にうまくいく保証は誰にもできない以上、万が一のケースでも適切な対応ができるように、マイナス思考で対策をしておくことで、儲からないアパート経営を回避できる可能性も高くなります。

• 【基礎から解説】アパート経営は本当に儲かるのか？儲かるための7つのポイント

4-5.節税方法をシミュレーションする

アパート経営がスタートすると、オーナーは事業主になります。これからは毎年の確定申告のために、アパートの収支管理をしていくことになりますが、賢く節税するためには、積極的に情報を取るようにしてください。

例えば、アパート経営以外に会社勤めをしていて給与収入がある場合、給与とアパートの両方を上手に節税できる損益通算という方法があります。また、経費は管理費・固定資産税などの決まった項目以外にも、アパート経営のために使った費用はすべて経費にできます。例えば、アパート経営のためのセミナー出席、書籍購入、懇親会参加なども経費にできます。

相続の際の節税対策としてアパート経営をお考えの場合には、相続が開始される3年以上前から経営をしていないと相続税の減額対象にはならず、大きな借金を作っただけになってしまいます。

アパート経営に関連する税金には、さまざまなルールがあります。適切な節税をして、しっかりと手残りの金額を増やすためには、先々のことも考えてシミュレーションをしておく必要があります。

• 【基本を解説】アパート経営で毎年かかる6種の税金と節税のコツ、税額シミュレーション

4-6.とりあえずサブリースは使わない

アパート経営方法の一つとして、一括借り上げをするサブリースがあります。サブリースをする専門会社にアパート経営の全権を委託して委託料を支払い、オーナーには契約時に定めた割合で毎月一定の金額が振り込まれます。

一切の経営管理をサブリース会社に任せますので、オーナーは年一回の確定申告以外は何もする必要がありません。ただしオーナーに振り込まれる金額は、アパート経営の状態に関係なく一定ですので、例えば、満室経営が続いたとしても、オーナーの手取りには増減がありません。

委託契約は多くが10年単位です。更新をする築10年目以降は、家屋の修繕やメンテナンスなども増えてくる時期とも重なるため、経費がたくさんかかるようになります。その結果、オーナーへの振り込み額は減る可能性高く、アパート経営スタート当初に想定している収入とはならないこともあります。

経営権の全権を委託した契約を交わしている以上、オーナーであっても経営内容には口出しすることができなくなりますので、儲からないアパート経営になる可能性を極力回避しておきたいのであれば、サブリース契約をしないようにしてください。

• 失敗しないサブリース契約の基礎知識|契約方式の比較からとトラブル回避法まで

4-7.良質な管理会社を調べておく

アパート経営がスタートすると、建物の美化清掃や建物の管理に関したことをお願いする管理会社が必要です。前項のサブリースとは違い、経営権や決定権はオーナーにあり、オーナーが委託したい内容だけを管理会社にお願いすることができます。

管理内容には、以下のようなものがあり、主に賃貸経営に関することと、建物の管理があります。

・賃貸管理：

家賃の入金管理と明細の作成/入居者募集案内/契約業務/契約更新業務/入居者からのクレーム対応

・建物管理：

消防点検/建物のトラブル対応/植え込みや樹木の管理/工事請負会社への連絡/家賃滞納者への督促/家賃の回収業務/退去時の立ち会い/敷金精算業務/定期清掃

上記のようにかなりの仕事量があり、中には専門性の高い業務もあるため、アパート管理には良質な会社を選ぶ必要があります。良い管理会社に委託できれば、客付けが良いので空室リスクが減り、清掃点検などの管理が良いので建物の修繕リスクが減るなど、アパート経営にプラスになることが多い傾向にあります。

アパートの建築プランと同様に、なるべく数多くの管理会社からプランを請求し、現地確認などを含めて担当者との面接をしておくと、管理による失敗を避けられる可能性が高くなります。
【参照：賃貸管理HOME4U】

4-8.複数のアパート建築プランを比較検討する

儲からないアパート経営を回避するために最初にすべきことは、アパート経営を検討し始めた時点で、たくさんのハウスメーカーや建築会社にアパート建築プランを請求し、なるべく数多くのプランを比較することです。

建築プランには、各社の得意とする工法やデザインが提案されており、一社だけで見ているとわからないことでも、複数社の比較をすると特徴がハッキリしてきます。プロが調査したエリアニーズなどのマーケティング結果がプランに反映されていますので、プランを比較してみたときに、多くの会社が提案している提案は、ニーズが高い内容である可能性が高いといえます。

• 【2024年版】アパート建築会社・メーカーはどこの会社がいい？おすすめ17社と比較ポイント解説

複数のアパート建築プランを請求する際には、NTTデータグループが運営する日本最老舗の不動産情報サイトである「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。一回の入力で最大10社までに請求ができますので、一度に複数のプランを比較できます。気になるプランがあれば、現地調査にもなるべく多くの会社に来てもらい、気になることなどを相談してみます。担当者の回答や態度なども含めてアパート建築と経営の信頼できるパートナーにふさわしい企業が見つけやすくなるでしょう。

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