【基本を解説】初めてでも失敗しないアパート建築会社の選び方

アパート建築を依頼する会社を選ぶ際、よくある失敗を回避するためにチェックしておきたいポイントは、次の5点です。

この記事では、建築会社選びの失敗例を踏まえて、建築会社の選び方を紹介していきます。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパート建築会社選びの失敗例&チェックポイント

まずは「ここだけ読めば大丈夫！」。
よくある建築会社選びの失敗例と、アパート建築会社選びのチェックポイントを、チェックリスト形式でご紹介します。

1-1.アパート建築会社選びの失敗例

(事例1)あとから費用を請求される

最初にもらった見積金額や、着工前に締結した契約から、追加で費用が膨らんでトラブルになる場合があります。

対処法

契約を締結する前に、追加費用が発生する可能性はあるのか、どのくらいの総額に収まりそうなのか、最終的に支払う金額をしっかりと確認してください。

(事例2)完成した物件がイメージと違う

イメージ図と実物には差が出やすいものです。イメージ図だけで判断すると、アパートの完成後に気になる点が見つかり、入居者率にも影響が及ぶことがあります。

対処法

詳細に設計プランを確認し、モデルルームの見学で設備の実物も確認してください。

(事例3)施工不良

漏水や防火上の不備など、建築面での問題がアパート経営にトラブルを招くケースがあります。最悪の場合、建築基準法や消防法に抵触してしまう可能性があります。

対処法

施工不良を避けるためには、実績の豊富な信頼できる建築会社を選んでください。

(事例4)アパートに入居者が入らない、収益が上がらない

想定される入居希望者の層など、十分に周辺調査をしたうえで間取りや賃料を決めていかないと、入居者が集まらなかったり、収益性が低くなったりする場合があります。

対処法

しっかりと現地に赴き、最寄り駅や周辺施設、同条件でのアパートの賃料やニーズなど、十分に市場調査を実施してくれる建築会社を選んでください。

(事例5)こちらの希望が反映されていない

ヒアリングの際に伝えた希望と、実際に提案されたプランが異なる事例です。建築会社側に都合がよいプランを提案され、建築プランが思い通りに出来上がらないこともあります。

対処法

レスポンスの速さと丁寧さなど、担当者の対応や、誠実に希望に向き合ってくれるかをよく確認し、複数の建築会社からプランを提案してもらって、具体性や納得度を比較しましょう。

1-2.アパート建築会社選びのチェックポイント（チェックリスト）

これらの失敗例を回避するために、知っておきたい建築会社選びのポイントをご紹介していきます。

1-3.「複数社からベストな依頼先を選ぶ」のが失敗しない秘訣

上記で紹介したポイントを押さえて、信頼できる建築会社を選んでください。

1社だけを見て、その会社が本当に信頼できるのかを判断するのは至難です。複数社の提案プランを見るにつれて、費用相場や会社ごとの特徴の違いが分かり、信頼できそうな建築会社も見えてきます。

複数社に無料相談でプランを出してもらい、その中から、ご紹介したポイントを満たす会社を選んでください。

2.更に詳しく！「良いアパート建築会社」を見極める５つの基準

「有名だから」とか、「良さそうだから」といった漠然としたイメージで判断してしまうと、契約したあとで後悔することになりかねません。
ここでは「良いアパート建築会社」の5つの判断基準をご紹介します。

「良いアパート建築会社」　5つの判断基準

• 会社に設計部門があること
• 関連会社に管理会社があること
• アフターメンテナンス体制が整っていること
• デザイン性が高いこと
• 設備仕様が充実していること

2-1.自社内に設計部門があること

社内に設計部門がある会社なら設計から建築までを自社で行うため、費用が抑えやすく、細かい連携も行き届きやすくなります。
対して、設計を他社に依頼している建築会社は、外部設計料が割高となります。

さらに、良い物件を目指して設計図を描き直す際も、社内に設計部門があれば費用を抑えられ、無料で対応してくれる場合もあります。

また、設計部門と建築部門の連携により、建築費も安く抑えられます。様々な依頼や相談もスムーズに進むため、社内に設計部門がある建築会社はおススメといえます。

2-2.関連会社に管理会社があること

関連会社に管理会社がある会社なら、リアルな経営の実情をよく理解していて施工後の管理まで請け負った経験が豊富なので、

• 適切な経営アドバイスが受けられる可能性が高い
• 精度の高い経営シミュレーションの提供や管理業務の支援を受ける事も可能

です。

2-3.アフターメンテナンス体制が整っていること

良いアパートの建築会社の条件として、アフターメンテナンス体制が整っていることも挙げられます。

関連会社に専門のサポート会社を有しているような企業が理想となります。
専門のサポート会社がある建築会社は、建物に何か不具合が生じたときに、担当者がすぐに飛んできてくれますが、サポート会社を持たない建築会社だと、アフターメンテナンスまで十分に手を回すことができません。
竣工後に修繕を相談できないような建築会社を選んでしまうと、なにかと不便です。

2-4.デザイン力が高いこと

設計のデザイン力が高いことも、良い建築会社を見極める指標のひとつです。

アパートの建築提案では、パースと呼ばれる完成予想図が提示されます。
デザインが良いアパートは入居者率が高くなりやすく、長期間に渡る空室対策効果を生み出します。

斬新過ぎないデザインで、なおかつ、飽きのこない雰囲気のデザインを提案してくれる建築会社がおススメです。
デザインは数値に現れにくい価値ですが、入居者募集においては重要な役割を果たしますので、親族など周囲の意見も聞きながら、デザイン性の高い会社を選ぶようにしてください。

2-5.設備仕様が充実していること

設計・企画時に提案された設備仕様やスペックが充実していることも、良い建築会社の条件のひとつです。

住宅の設備は、築10年も過ぎると少しずつ古さを感じるようになってきます。
新築時にできるだけ最新の設備を導入することが、年数が経過した時に少しでも新しく見せるための秘訣となり、設備のスペックが高いアパートは、入居者の満足度も高くなり、退去防止策として大きな効果があります。

事前チェックとしてモデルルームにできれば若い親族等と一緒に行き、入居者の感覚に近い若い世代の意見を聞いて決めることをおススメします。

3.おすすめのアパート建築会社5社

ここでは、「HOME4U 土地活用」の提携企業から、注目企業を5社の特徴をご紹介します。複数社からプランを請求し、比較検討の際のご参考にお役立てください。

3-1.積水ハウス株式会社

　おすすめポイント　

積水ハウスは、独自の「重量鉄骨β（ベータ）システム構法」で実現する、高品質な3・4階建ての賃貸マンションが魅力です。この構法により、住宅でありながら、60m級の高層ビルと同じ耐震基準の設計が可能です。

万一の災害に備えて、入居者と大切なアパートを守る、住宅性能表示制度の最高等級である「耐震等級3」を誇ります。

3-2.パナソニック ホームズ株式会社

　おすすめポイント　

1963年の創業から半世紀以上にわたり、日本の住まいづくりを支えてきたパナソニック ホームズ株式会社。
都市型住宅の高層化技術に歴史を持ち、無溶接ボルト構法の重量鉄骨ラーメン構造により、９階建までの建築を業界で初めて可能にしました。

3-3.トヨタホーム東京株式会社

　おすすめポイント　

統計調査・環境調査・賃貸需要調査など、賃貸市場の調査に定評があるトヨタホーム。また、不動産専門のファイナンシャルプランナーによる相続対策や、万全のアフターメンテナンスなど、きめ細やかなサポートが魅力です。

3-4.住友林業株式会社

　おすすめポイント　

住友林業の賃貸住宅「フォレストメゾン」は、木材の風合いや香りを最大限に活かした味わいが持ち味です。
耐震、免震、耐火構造はもちろんのこと、耐熱性や耐湿性といった快適性にこだわっているのが特徴。
24時間受付の「住友林業コールセンター」で、いつでも修理の依頼や器具交換ができるのも大きなメリットです。

3-5.生和コーポレーション株式会社

　おすすめポイント　

賃貸経営に特化した生和コーポレーションは、4大都市圏での累計着工戸数が10万戸を超え、賃貸住宅の年間完戸数が14年連続1位の実績を持つ建築会社です。
グッドデザイン賞を6度受賞したデザイン性の高さもさることながら、一括借上げの入居率は98%の実績を誇っています。グループ会社一丸となって、24時間365日利用できるインフォメーションサービスや、修繕リスクまでサポートする一括借上げシステムでアパート経営を支えます。

4.まとめ　初めてでも失敗しないアパート建築会社の選び方

ここまで様々な視点から「アパート建築会社の選び方」を解説してきましたが、最後にすべてを踏まえてまとめると「初めてでも失敗しないアパート建築会社の選び方」で特に大事なのは大きく次の5つです。

• 複数の建築会社から提案を受ける
• 建築プランは何度も描き直してもらう
• 収支シミュレーションの費用項目を精査する
• サポート体制を比較する
• 管理方式を比較する

4-1.複数の建築会社から提案を受ける

まず、複数の建築会社に一斉に提案を依頼してください。
要は、「相見積もりをとる」ということです。

建築会社により、得意な工法、建築費、収支シミュレーション、管理・サポート体制の充実度など大きく異なります。
比較する事でその違いが判り、どのプランが「良い」のかしっかり検討する事ができます。

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4-2.建築プランは何度も描き直す

複数の建築会社から提案を受ける中で、徐々にどの会社にするのかを絞っていく事になります。
その過程の中で行っていただきたいのが、「建築プランを何度も描き直すこと」です。

何度も描き直してようやく良いプランにたどり着きますので、納得いくまで検討していただいて大丈夫です。またそういった要望をしっかり聞いてくれる建築会社を選ぶのがまさに「選び方のポイント」です。

4-3.収支シミュレーションの費用項目を精査すること

建築会社の収支シミュレーションは、費用の項目が各社で異なることがあるため、比較をする場合には費用項目を精査することが必要です。

特に修繕費用に関しては、ハウスメーカーによっては「修繕サポート費用」のような独自のサービス料を徴収している会社もあります。
各社に「この費用は何か？」、「他に費用はかからないのか？」等の質問を行い、収益の差をしっかり把握した上で選ぶようにしてください。

4-4.サポート体制を比較する

アフターサービスに関しては、大手の建築会社ほど手厚い体制が整っている傾向にあります。

建物は、竣工した後に「郵便受けを直して欲しい」とか「門扉を追加で付けて欲しい」といったような要望が必ず出てきます。
したがって「何かあったら誰に相談すれば良いのか」や、「アフターサービスの会社は近くに営業所があるのか」等の竣工後のサポート体制についてもしっかりと確認を行うことが重要です。

良い建築会社は、竣工後に発生する建物に関するトラブルに対応する専門のサポートセンターのような関連会社を持っている場合が多いです。

4-5.管理方式を比較する

建築会社からの提案は、基本的に管理もセットで行われます。
各社の管理方式もしっかりと比較することが重要です。

管理方式には、主に「管理委託」と「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがあります。

• 管理委託…管理会社に対して管理料を支払い、管理を委託する方式
• パススルー型サブリース…管理会社が一棟全体を賃貸し、各入居者に転貸する管理方式
• 家賃保証型サブリース…空室が発生しても賃料が変動しないタイプの管理方式

一般的に、管理委託とパススルー型サブリースは、管理会社が徴収する手数料はいずれも5％程度でほぼ同じとなっています。
家賃保証型サブリースで管理会社が差し引く手数料相当額は、15％～20％であり、管理会社によってもかなりの開きがあります。

また、建築会社によっては、新築当初はパススルー型サブリースとし、築年数が古くなったら家賃保証型サブリースに切り替えてくれるケースもあります。
築年数が古くなれば空室リスクが高まりますので、古くなった時点で家賃保証型サブリースに切り替えられる管理方式はオーナーにとってもメリットがあります。
条件を十分に比較して最適な管理方式を選ぶようにしてください。

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