アパート建築会社はどう選ぶ？失敗しない決め方をやさしく伝授

アパート経営は、建築会社次第で成否が決まるといっても過言ではありません。
建築会社は、単なる建築費だけではなく、管理や修繕のアフターメンテナンス、建物のデザイン性といった部分まで関わります。

アパートの建築会社を選ぶ際は、長期的、かつ、広い視野で決めることが必要です。
「国家百年の計」ではありませんが、40年後を見据えて良い資産を築くという発想が、アパート経営の成否を決めます。

そこでこの記事では、失敗しないアパート建築会社の決め方や評価のポイントについて、わかりやすく解説していきます。

あとになって後悔しないよう、この記事で紹介する情報をしっかり意識して、賢く建築会社を選ぶようにしてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパートを建てるのに意識すべきこと

最初にアパートを建てるのに意識すべきことを解説します。
この章でお伝えすることは、稼ぎ続ける優良資産を築くための大切なポイントです。
2点ありますので、順番に見ていきましょう。

1-1.「40年以上稼ぐ資産」を築くこと

アパートを建てるのに意識すべき最も重要な点は、40年以上稼ぐ優良資産を築くことです。

投資には行う人の性格がよく出るものです。
アパート経営においては、どんぶり勘定はNGなのですが、費用にこだわり過ぎて安っぽいアパートを建ててしまうのもNGです。

現代は建築技術が発達しているため、アパートはしっかり建てれば半世紀近く稼ぎ続ける資産になりますし、老朽化のスピードをできるだけ遅らせることができれば、空室のリスクを抑え、家賃設定を長く維持できます。

ですので、建築費の安さにだけとらわれすぎず、良い資産を築くという観点を心掛けるようにしてください。

1-2.「不動産会社の目」を意識すること

アパートを建てる際は、借主を見つけてくる（仲介をしてくれる）不動産会社の目を意識することも重要です。

アパートへの入居は、様々な不動産会社の協力を得ながら進めていくことになります。
空室が発生した場合、基本的には管理会社が対応しますが、管理会社は地元の不動産会社の力も借りながら借主を決めていくことが一般的です。

不動産会社の営業担当者は、どのようなアパートが借主に好まれる良いアパートかをよく知っています。
良いアパートが空くと、基本的に入居者をすぐそちらへ誘導する傾向にあります。
良いアパートは入居も決まりやすく仲介手数料も得やすい上に、入居させた後のクレームも少ないからです。

プロの不動産会社からも好かれるようなアパートを建てれば、それだけで十分な空室対策となります。

建物投資額を安くすることにこだわり過ぎると、将来、不動産会社や借主からも支持を得られなくなる恐れがあります。

これからアパートを建てるのであれば、不動産会社が自信をもって借主におススメできるような物件を建てることが重要です。

2.「良いアパート建築会社」の５つの条件

次に、「良いアパート建築会社」がどのような会社なのか、それを見極める５つの条件を紹介していきます。
「有名だから」とか「良さそうだから」といった漠然としたイメージで判断してしまうと、契約したあとで後悔することになりかねないので、具体的に見ていくことが大切です。
ひとつずつ見ていきましょう。

2-1.設計部門がある会社であること

アパートの建築会社は、設計部門がある会社であることが重要です。

社内に設計部門がない工務店だと、設計を他の設計会社に依頼する必要が生じます。
設計会社が外部になってしまうと、設計料が割高となってしまいます。
ハウスメーカーなど設計部門が社内にある会社では設計料は建築費の1～3％程度ですが、外部の設計会社だと設計料は建築費の5～8％が相場です。

アパート建築では、良い物件にするために何回も設計図を描き直すことがありますが、設計部門が社内にある会社は無料で何回も描き直しに対応してくれます。

また、設計部門がある建築会社だと、その建築会社が最も建築費が安くできる工法を意識して設計することができるので、設計料だけでなく、建築費まで抑えられるというメリットもあります。

設計と施工の会社が同じだと、様々な依頼や相談も簡単でスムーズに進むので、社内に設計部門がある会社を選ぶことをおススメします。

2-2.関連会社に管理会社を有していること

アパートの建築会社は、関連会社に管理会社を有している会社があることも大切です。

建築会社は、建築費や図面の他、収支シミュレーションも提案してきます。
管理会社を有している建築会社は、賃料について管理会社に実勢相場をヒアリングしてシミュレーションをしていますので、数字の根拠に信頼性があります。

管理会社を有していない建築会社の提案は、インターネット等で調査した数字を根拠としているため、実際に決まっている生の数値ではないので、収支シミュレーションの信憑性が低くなります。

また、管理会社を有している建築会社であれば、建築段階から管理の相談をすることもできます。
管理業務はアパート経営において非常に重要な要素ですので、管理会社を関連会社に持つ建築会社を選ぶことを推奨します。

2-3.アフターメンテナンス体制が整っていること

良いアパートの建築会社の条件として、アフターメンテナンス体制が整っていることも挙げられます。
関連会社に専門のサポート会社を有しているような企業が理想となります。

専門のサポート会社がある建築会社は、建物に何か不具合が生じたときに、担当者がすぐに飛んできてくれますが、サポート会社がない建築会社だと、アフターメンテナンスまで十分に手を回すことができません。

竣工後に修繕を相談できないような建築会社を選んでしまうと、なにかと不便です。
建築会社を選ぶ際は、金額的な提案内容だけでなく、アフターメンテナンス体制もしっかり確認することがポイントとなります。

2-4.デザイン性が高いこと

設計のデザイン性が高いことも、良い建築会社を見極める指標のひとつです。

アパートの建築提案では、パースと呼ばれる完成予想図が提示されます。
アパートは、建築費だけでなくデザイン性がとても重要です。
デザインが良いアパートは入居者から支持されやすく、長期間に渡る空室対策効果を生み出します。

斬新過ぎないデザインで、なおかつ、飽きのこない雰囲気のデザインを提案してくれる建築会社がおススメです。

デザインは数値に現れにくい価値ですが、入居者募集においては重要な役割を果たしますので、親族など周囲の意見も聞きながら、デザイン性の高い会社を選ぶようにしてください。

2-5.設備仕様が充実していること

設備仕様が充実していることも、良い建築会社の条件のひとつです。

住宅の設備は、築10年も過ぎると少しずつ古さを感じるようになってきます。
設備は次々と新しいものが開発されていますが、新築時はできるだけ最新の設備を導入することが、年数が経過した時に少しでも新しく見せるための重要な秘訣となります。

良い建築会社は、お願いすると工事中の物件や竣工したての物件の中を案内して見せてくれますが、設備のスペックが高いのが特徴です。
設備のスペックが高いアパートは、入居者の満足度も高くなり、退去防止策として大きな効果があります。
モデルルームに出かける時はできれば親族と一緒に行き、特に入居者に感覚の近い若い世代の意見を聞いて決めることをおススメします。

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3.失敗しない「アパート建築会社の決め方」とは？

2章で良い建築会社の条件を見ていただきましたが、建築のプロでもない限り、これらの条件にどの会社が当てはまるのかを調べるのは至難の業です。
調べ方を間違えてしまったら、大きな判断ミスに繋がりかねません。

そこでこの章では、「失敗しない建築会社の決め方」をわかりやすく紹介していきます。
「この手順通りに進めて行けば大丈夫！」という構成になっていますので、これからアパート建築をされる方は、ぜひ実践してください！

ステップは全部で５つです。
順番に解説していきます。

3-1.複数の建築会社から提案を受けること

アパート経営を成功させるには、実は「最初の一歩」がもっとも重要です。
ここで手を抜くと、最良の選択肢を見逃してしまったり、後悔してしまうこともあり得ますので、注意してください。

まず、複数の建築会社に一斉に提案を依頼してください。
要は、「相見積もりをとる」ということです。

なぜ複数の建築会社から横並びで提案を受けることが成功への第一歩なのかというと、当然のことながら、建築会社により、得意な工法、建築費、収支シミュレーション、管理・サポート体制の充実度など大きくことなります。

せっかく多額の資金を使って建てるのですから、少しでも良い提案をしてくれる建築会社を見つけなければ勿体ないですよね。

複数の建築会社から提案を受ける際、便利なのが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

「HOME4U 土地活用」は、お持ちの土地の所在地やおおよその広さなどを入力するだけで、簡単に優良な建築会社を見つけることができるサービスなのですが、前章で紹介した「良い建築会社の条件」を全て満たした国内のハウスメーカーがずらりと参画しています。
これは、運営母体であるNTTデータグループが厳しい審査でハウスメーカーを厳選しているためで、全国規模の大手だけでなく、特定の地域で何十年も実績を積んでいる建築会社もあります。
つまり、「HOME4U 土地活用」を使えば、複数の優良な建築会社に、手間なくまとめて提案依頼を行うことができるのです。
提案の中身は、建築費だけでなく、借り入れのシミュレーション、収支計画、将来の修繕見込みなど、建築会社の選定にあたって必要な情報が網羅されます。

まずは最初にしっかりと複数の建築会社に提案依頼をし、次から紹介するステップを踏むための土台作りをしてください。

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3-2.建築プランは何度も描き直すこと

複数の建築会社から提案を受ける中で、徐々にどの会社にするのかを絞っていかなくてはなりません。
その過程の中で行っていただきたいのが、「建築プランを何度も書き直すこと」です。

アパートの建築プランというのは、1回の提案を受けたら「ハイそれで決まり！」という単純なものではありません。

何度も描き直してようやく良いプランにたどり着きますので、焦って決めずに、納得いくまで検討していただいて大丈夫です。
描き直してもらっていると、だんだん申し訳なく感じてしまうことがあるかもしれませんが、最良の建築会社を選定するためのひとつのステップと捉えて、後悔のないようぜひ実践してください。

3-3.収支シミュレーションの費用項目を精査すること

建築会社の収支シミュレーションは、各社が独自に作成しているフォーマットのため、比較しにくくなっていることがよくあります。
費用の項目が各社で異なることがありますので、比較をする場合には収支シミュレーションの費用項目を精査することが必要です。

特に修繕費用に関しては、ハウスメーカーによっては「修繕サポート費用」のような独自のサービス料を徴収している会社もあります。
似たようなアパートプランでも、手残りはA社の方が良くて、B社の方が悪いといったことがあります。
ランニングコストに関しては、各社に「この費用は何か？」、「他に費用はかからないのか？」等の質問を行い、収益の差をしっかり把握した上で選ぶようにしてください。

3-4.サポート体制を比較すること

プランの描き直しを進めるのに並行して、提案された各社のサポート体制を比較してみましょう。

アフターサービスに関しては、大手のハウスメーカーほど手厚い体制が整っている傾向にあります。
建物は、竣工した後に「郵便受けを直して欲しい」とか、「門扉を追加で付けて欲しい」といったような要望が必ず出てきます。
良い建築会社は、竣工後に発生する建物に関するトラブルに対応する専門のサポートセンターのような関連会社を持っています。

サポート体制が充実している建築会社だと、アフターサービスを行う関連会社の担当者が竣工後も親切に対応してくれます。

アパート建築会社とのつきあいは、新築時の営業担当者よりもアフターサービス会社の担当者の方が長くなっていきます。

よって、「何かあったら誰に相談すれば良いのか」や、「アフターサービスの会社は近くに営業所があるのか」等の竣工後のサポート体制についてもしっかりと確認を行うことが重要です。
アフターサービスはとても大事なポイントですので、サポート体制が充実した会社を選ぶことを強くおススメします。

3-5.管理方式を比較すること

建築会社からの提案は、基本的に管理もセットで行われます。
各社の管理方式もしっかりと比較することが重要です。

管理方式には、主に「管理委託」と「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3つがあります。

管理委託とは、管理会社に対して管理料を支払い、管理を委託する方式です。
パススルー型サブリースとは、管理会社が一棟全体を賃貸し、各入居者に転貸する管理方式となります。
家賃保証型サブリースとは、空室が発生しても賃料が変動しないタイプの管理方式です。

一般的に、管理委託とパススルー型サブリースは、管理会社が徴収する手数料はいずれも5％程度でほぼ同じとなっています。

家賃保証型サブリースで管理会社が差し引く手数料相当額は、15％～20％であり、管理会社によってもかなりの開きがあります。
まずは各社の管理方式と手数料相当額について比較してください。

また、建築会社によっては、新築当初はパススルー型サブリースとし、築年数が古くなったら家賃保証型サブリースに切り替えてくれるケースもあります。
築年数が古くなれば空室リスクが高まりますので、古くなった時点で家賃保証型サブリースに切り替えられる管理方式はオーナーにとってもメリットがあります。

管理方式は各社が様々な工夫をしていますので、条件を十分に比較して最適な管理方式を選ぶようにしてください。

 

以上が建築会社を決める５つのステップです。
ぜひ順番に進めていって、上手に賢く建築会社の絞り込みを行ってください。

まとめ

いかがでしたか。
「アパート建築会社」について、意識すべき点や最良の建築会社の選び方を紹介してきました。

とにかく大切なのは、「40年以上稼ぐ優良資産を形成する」という目線です。

優良資産を築くには、最良の建築会社を選ぶことが不可欠ですので、まずは「HOME4U 土地活用」で信頼できる複数の建築会社から横並びの提案を受け、じっくりと順番に絞り込みを行ってください。

「しっかり稼げるアパート」が建てられる建築会社と出会うために、この記事の情報を活かしていただければ幸いです。

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