【詳しく解説】アパート経営で高利回り・高利率を実現する５つのコツ

利回り・利率を高くする方法は主に以下の5つがあります。

これらをとり入れることで利回り・利率を高くすることが可能になります。
詳しくは「4.高利回り・高利率を実現する５つのコツ」をご覧ください。

方法は上記の5つですが、大前提として大切なのは以下の「利回り・利率を高くするための考え方」です。

この2つは当たり前のことですが、この考え方を前提として持っておくことで、より良い利回り・利率を実現することができます。
詳しくは「3.高利回り・高利益率を実現するための考え方」をご覧ください。

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1.アパート経営の家賃収入の目安

アパート経営には初期費用だけでなく、税金や修繕費などのランニングコストもかかります。
それらのコストを差し引くと、アパート経営で得られる所得はどれくらいになるのでしょうか。アパートを計画する上での注意点も踏まえてご紹介します。

1-1.アパート規模別の家賃収入

アパートの規模別の平均的な家賃収入は以下の通りになります。

アパートの規模によって、家賃収入は大きく変わります。
実際に自分がアパート経営を専業でやるのか、副業としてやるのか、地域はどこでやるのかによって建てるアパートの規模は変わってくるので注意が必要です。

収入の事例に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

1-2.アパート経営の収入と支出

アパート経営の主な収入は「家賃収入」です。
さらに、家賃以外にも収入があります。
ここでは、アパート経営の収入と支出について説明します。

アパート経営の収入と支出にはそれぞれ定期的に発生するものと、必要に応じて発生するものがあります。

詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

2.アパート経営の利回りの相場と目安

2-1.表面利回りの相場

全国の主要都道府県の表面利回りの相場は以下の通りです。

家賃の出典：全国賃貸管理ビジネス協会(2021年01月の家賃動向)

※家賃は2DKの平均を採用し、賃料坪単価は、2DKを40平米(12.1坪)と想定し、算出しています。

アパートの利回りは全国平均で6.4％となっています。
家賃が一番高い東京が最も高く、東京の利回りは9.6％です。

2-2.利回りの目安

利回りを判断する際の目安となります。
実質利回りは一般的には2%〜5%程度になる傾向があります。
立地条件や投資額などによって利回りの目安は異なりますが、上記の数値が一般的に判断されるひとつの基準となります。

以下の計算方法を用いて、表面利回りと実質利回りを計算しています。

詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

3.高利回り・高利益率を実現するための考え方

アパートを経営する上で覚えておきたいのが、「表面利回り」と「実質利回り」です。
以下は利回りの内容と計算方法になります。

実際に利回りを考える上ではアパート経営の実体がより分かる実質利回りに注目することがポイントです。

利回り・利率を高くするために必要な考え方は以下の通りです。

・アパート経営で利益率を高くするための考え方
アパート経営で利益率を高くするためには、下記いずれかの方法を考える必要があります。

利益率を上げるためにはこの根本を理解しておく必要があります。

収入を増やすにあたって家賃を上げることも可能ですが限度があり、また、戸数を増やせばそれだけコストも上がります。

維持管理費を削ることもできますが、建物の資産価値を下げることにもつながるため、長期的にみると収益性は下がる可能性が高いです。
利益率を上げるためには根本を理解したうえで、やり方を工夫することが必要となります。

収入の種類や内訳は以下の記事でご覧ください。

4.高利回り・高利率を実現する５つのコツ

アパートの利回り・利率を高くするための方法を5つ紹介します。

4-1.複数のハウスメーカーを比較する

アパートの利回り・利率を高くするには、複数のハウスメーカーを比較することが最短かつ最適な方法です。
複数のハウスメーカーを比較すれば、リーズナブルな建築費で建ててくれる会社が見つかります。
建築費が低くなれば、利回り・利率をアップさせることが可能です。
複数のハウスメーカーを比較する際は、それぞれにプランを作ってもらうことがおすすめです。

4-2.小さめの間取りを選択する

アパートの利回り・利率を高くするには、小さめの間取りを選択することがコツです。
利回りは、小さめの間取りの方が高くなります。
理由としては、小さめの間取りの方が広めの間取りよりも賃料単価が高くなるからです。
1Kや1LDKのような小さめの間取りは、住宅ローンを組んで購入する人がそもそも少ないことから、単価を高く設定しやすくなっていて、3LDKのような広めの間取りは、賃料を高くし過ぎると買った方が安いと判断されてしまうため、単価を高く設定しにくくなります。

建築費については、小さめの間取りで部屋が増えると、バスやトイレ、キッチンといった住宅設備の数が増え、その分、単価が上がるため、小さめの間取りの方が広めの間取りよりも若干高くなります。
ただし、小さめの間取りは、建築費よりも賃料単価の方が上昇率は高いため、小さめの間取りを選択した方が結果的に利回り・利率は高くなります。

4-3.建物仕様を見直す

アパートの利回り・利率を高くするには、建物仕様を見直すことも方法の一つです。
アパートの建築費は、概ね躯体40％、仕上げ40％、設備20％の割合で構成されています。

外壁や内装の仕上げ材などの、仕上げの仕様を価格の低いものへ変えていくことで建築費全体を下げることができます。
特に内装のクロスや床材は、将来的に建物オーナーの費用負担で張り替えていくものなので、高級材を使ってしまうと修繕費まで高くなってしまうので、なるべくオーソドックスな廉価品に変えておくことがおススメです。
仕上げ材の減額が終わったら、次に着手するのは設備仕様の見直しとなります。
設備工事費は全体の20％しかなく、減額効果はそれほど大きくはないため、最初に仕上げ材によって建築費を大きく削減し、設備で過剰スペックのものが残っていればピックアップして仕様を見直すことがポイントです。

4-4.付加価値を付けて賃料をアップする

アパートの利回り・利率を高くするには、付加価値を付けて賃料をアップすることも方法の一つです。

アパートの付加価値をつける方法は、例えば以下のようなものがあります。

周辺のアパートにはないサービスや設備を付けて、他のアパートと差別化することで賃料アップを図れるため、利回り・利率を上げることができます。
ハウスメーカーは関連会社に管理会社を有していますので、どのような企画を盛り込むとどの程度賃料が上がるかを熟知しているため、相談することがおすすめです。

4-5.適切な管理方式を選択する

アパートの利回り・利率を高くするには、適切な管理方式を選択することも方法の一つです。
管理方式によって管理料または賃料収入が異なるため、選ぶ管理方式によって実質利回りが異なります。
アパートの管理方式は、大きく分けて3種類あります。

サブリースとは転貸による管理方式を指します。

管理委託方式とパススルー型サブリースの収益性は基本的に同じで、パススルー型サブリースと家賃保証型サブリースとの違いは、パススルー型サブリースが空室状況によって賃料が変動するのに対し、家賃保証型サブリースは空室状況に関わらず賃料が固定になるという点です。

管理委託方式とパススルー型サブリースは、建物オーナーが空室リスクを負いますが、収益性は家賃保証型サブリースよりも高くなります。
駅から物件の距離などによって空室の状況も変わり、収益も変わるため、自分のアパート経営にあった管理方式を選択することで利回り・利率を高くすることができます。

5.高利回り・高利率を実現するための相談・サポートができる会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・利回り・利率を高くするために必要なことで何が理解できていないか明確にし、それをサポートできる会社である
アパート建築・経営サポートをしてくれる代表的な会社は以下の4つの形態があります。

それぞれに違う特徴があり、自分の現状や要望次第で相談先が変わってきますので、適切な会社を選びましょう。

・アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績のある会社である。
アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績がある程、様々な知見を持っているといえます。

・営業担当者の対応がいい会社である。
担当者は長い付き合いになることが多いので、担当者の対応がいいとその後もストレスなくアパート経営をすることができます。

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