利益率の高いアパート経営とは？賃貸収入と支出をくわしく解説

「空き地にアパートを建てて土地活用をしたいと考えているけれど、アパート経営で実際どれくらいの収入を得られるのか」
「年間どれくらいの経費がかかるんだろう」
「そもそもアパート経営って本当に利益が出るの？」

土地活用でのアパート経営、誰しも最初はこんなふうに心配になるものです。
この記事ではアパート経営を検討中の方へ、収入の目安と支出の内訳、利益率の計算方法などをわかりやすく説明します。

この記事を読んで利益率の高いアパート経営のコツを理解し、資金計画を立てる上での参考にしてください。

参考：国土交通省「設計、工事監理等に係る業務報酬基準について」

出典：国土交通省 建築着工統計調査 / 住宅着工統計（2019年調査）より作成

1.アパート経営の平均家賃収入は？建物規模で紹介

アパート経営には初期費用だけでなく、税金や修繕費などのランニングコストもかかります。
それらのコストを差し引くと、アパート経営で得られる所得はどれくらいになるのでしょうか。アパートを計画する上での注意点も踏まえてご紹介します。

1-1.アパート規模別の家賃収入について

まずはアパートの平均的な家賃収入を、建物の規模別に見ていきましょう。

1-1-1.1Kアパートの家賃収入の平均的な一例

■単身者向け（1K）

• 建築費5,800万円
• 9坪/戸（全8戸）
• 家賃7万円

〈収入〉

7万円×8戸＝56万円/月

〈支出〉

ローン返済、管理委託料、修繕積立金、そのほかで約35万円/月とします。

〈年間所得〉

（56万円－35万円）×12カ月＝252万円

1-1-2.2LDKアパートの家賃収入の平均的な一例

■ファミリー向け（2LDK）

• 建築費1億2,000万円
• 18坪/戸（全8戸）
• 家賃14万円

〈収入〉

14万円×8戸＝112万円/月

〈支出〉

ローン返済、管理委託料、修繕積立金、そのほかで約70万円/月とします。

〈年間所得〉

（112万円－70万円）×12カ月＝504万円

1-1-3.3LDKアパートの家賃収入の平均的な一例

■ファミリー向け（3LDK）

• 建築費2億1,000万円
• 22坪/戸（全12戸）
• 家賃15万円

〈収入〉

15万円×12戸＝180万円/月

〈支出〉

ローン返済、管理委託料、修繕積立金、そのほかで約120万円/月とします。

〈年間所得〉

（180万円－120万円）×12カ月＝720万円

1-2.地域性を考慮してアパートを計画する

前述したように、比較的戸数の少ないコンパクトな単身者向けアパートなら年間家賃収入は約250万円。専業で賃貸経営をするには少し少ないと感じるのではないでしょうか。
戸数が同じなら、ファミリー向けの方が建物規模もコストも倍になる分、利益も倍増します。
ただし、地方の場合は都市部に比べて家賃が低く、持ち家が一般的な地域においてはファミリー向けでも家賃相場が数万円ということもめずらしくありません。単身者向けの需要が多い地域では、ファミリー向けと単身者向けで2～3万円しか家賃差がないこともあります。
地域ごとの需要と家賃相場も考慮した上で計画を立ててください。
アパート経営にかかる支出については3章でくわしく説明します。

2.アパート経営の収入の5つの項目

アパート経営におけるオーナーの収入源は家賃だけではありません。家賃のほかにどのような収入が見込めるのでしょうか。ここからは、アパート経営における5つの収入について説明していきます。

2-1.毎月発生する収入

まずは、家賃や共益費など毎月発生する収入について説明します。

2-1-1.家賃

アパートなど居住用物件の入居者がオーナーに対して支払う賃料で、前家賃として1カ月ごとに翌月分を支払います。契約月の家賃は日割り計算をして、翌月分とまとめて支払います。
店舗やオフィスなどのテナント物件の賃料は「資産の貸し付け」の対価にあたるため、消費税の課税対象となりますが、居住用物件の家賃には消費税は課税されません。

2-1-2.共益費

共用部分の照明、入居者が使用するゴミボックスや自転車小屋、花壇の植栽など、共同で利用する施設や設備の清掃・維持管理、水道光熱費などの費用にあてられるのが共益費です。
一般的には家賃の5～10%程度で設定されますが、建物の規模や共用部分の仕様によって異なります。フリーレント（一定期間家賃が無料）の物件でも、共益費が免除されることはありません。また、共益費なしの物件では、家賃にこれらの費用が含まれていることが多いです。

敷金、礼金などの初期費用は「家賃の何カ月分」と設定されるため、共益費込みで家賃が高めに設定されている場合、初期費用も割高になる可能性があります。

2-1-3.駐車場賃料

マイカー移動が主である地方においてはアパートも駐車場付きが当たり前で、1台分は無料、2台目から有料であることが多いです。
しかし、駐車場の少ない都市部では別途賃料を徴収することができます。
金額は地域の相場にあわせて設定しますが、東京都内であれば郊外で1万円から1万5千円、都心部になると4万円前後になることが多いです。

2-2.賃貸借契約および更新時に発生する収入

次に、契約時や更新時など一時的に発生する収入について説明します。

2-2-1.礼金

賃貸物件の初期費用として、まず敷金・礼金が挙げられます。
敷金は保証金のような位置づけにあり、滞納家賃の埋め合わせや借り主負担での原状回復が必要な際の費用に充当され、何もなければ退去時には入居者へ全額返金されます。
それに対し礼金は、その名のとおり入居者がオーナーに対して渡す謝礼のこと。住むところを融通してもらったお礼として、あるいは子どもが下宿する際の「お世話になります」の気持ちを込めて、心づけとして大家さんに渡していたものが今も慣習として残っているといわれています。
金額としては家賃の1～2カ月分が平均的です。

2-2-2.更新料

賃貸物件の契約満了が近づくと、オーナーは入居者に対し契約更新の意向を確認し、更新となった場合には入居者から更新料を受け取ります。
更新料には、家賃の一部を前払いで受け取るという意味合いがありますが、法的な根拠はありません。賃貸借契約書に「更新料を支払う」旨を明記しておくとよいでしょう。
更新料の有無や金額は地域や物件によって異なり、一般的には家賃1カ月分の場合が多いです。
居住用物件の契約期間は2年と定められていることが多いので、退去しない限り2年ごとに更新料を受け取ることができます。

3.アパート経営での支出とかかる税金

アパート経営を検討する上で知っておくべきことは、収入だけではありません。どのような支出があって、どれくらいの費用がかかるのかも知っておかなければなりません。
ここからは、アパート経営において発生する支出と支払うべき税金について説明していきます。

3-1.定期的に発生する支出

まずは、アパートを経営する中で毎月支払う必要のある費用について説明します。

3-1-1.ローン返済費

金融機関からの融資でアパートを建てた場合、元金と利息を毎月一定額、家賃収入から返済していくことになります。
金利3％、返済期間20年で8,000万円を借り入れた場合、月々の返済額は約44万円です。同じ条件で1億円を借り入れると月々、約55万円の返済となります。

3-1-2.管理委託料

物件の管理を委託した不動産会社や管理会社へ支払う手数料が、管理委託料です。
金額としては家賃の5％が相場で、契約・更新・退去などの手続きやクレーム対応、家賃の回収など一般的な管理業務に対して支払われます。
清掃や点検などの建物管理については、管理委託サービスに含まれていたり別料金だったりと会社によって異なります。

3-1-3.損害保険料

アパートのオーナーが入っておくべき損害保険には、以下の3種類があります。

• 火災保険
• 地震保険
• 施設賠償責任保険

アパートローンの融資は火災保険への加入が条件となっていることが多いこともあり、賃貸オーナーのほとんどが火災保険に加入します。
ただし、火災保険では地震による火災被害が補償されないため、火災保険の地震保険付帯率は2018年時点で65％を超えています。

保険料は地域によって差がありますが、東京都内の単身者向けアパートなら地震保険付帯で、年間1万円前後になります。
施設賠償責任保険は、建物の構造上の欠陥や管理の不備を原因とする事故などの損害を賠償する保険で、人が集まる施設の運営者などが加入します。

3-2.不定期で発生する支出

このほか、時と状況に応じて発生する費用もあります。
不定期とはいえ必ず必要となるものですので、予算取りしておく必要があります。

3-2-1.仲介手数料

賃貸における仲介手数料は、貸主・借主の双方が仲介会社へ家賃の0.5カ月分程度を支払うのが一般的です。
国土交通省の告示では、宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬額として以下のように定められています。

• 双方から受け取ることのできる報酬額の上限は、家賃1カ月分の1.08倍。
• 居住用物件の媒介で一方から受け取ることのできる報酬額は、原則として家賃1カ月分の0.54倍が上限。

例えば、家賃12万円の物件が成約した場合、オーナーは手数料として仲介会社へ最大で6万4,800円を支払うことになります。

3-2-1.AD（不動産広告料）

前述した国土交通省の告示によると、宅地建物取引業者は仲介手数料とは別に報酬を受け取ってはいけないとされています。ただし、オーナーが仲介会社へ広告を依頼した場合など、その費用相当額を支払うことは問題ありません。
そこでオーナーは客付けを依頼し、成約した仲介会社に対して、仲介手数料とは別にAD（不動産広告料）を支払います。
ADを支払うかどうかはオーナー次第ですが、ADの額が大きいほど仲介会社も熱心に客付けする傾向にあるため、早く空室を埋めたい時には有効です。
ADはアパート経営の支出の中でも大きな割合を占めるため、退去が多いほどコストがかさみます。

3-2-3.建物の維持管理費（修繕費）

入居者が退去したあとの原状回復費用、建物の清掃や修繕、リフォームにかかる費用が、維持管理費に含まれます。
だいたい5～10年ごとに部分的な修繕が必要となり、築30年前後で大規模修繕を行います。大きな出費ではありますが、計画的なメンテナンスは建物の長寿化と資産価値を維持することにもつながります。
30年間で1戸あたり200万円前後の修繕費がかかることを見込んで、毎月5,000円×戸数分の修繕積立金を準備することをおすすめします。

3-3.アパート経営で支払う税金

税金も、アパート経営にかかるランニングコストの1つです。
建物を取得した際にかかる税金と毎年支払う必要のある税金について、順に説明します。

3-3-1.建物の取得にかかる税金

建物を取得する際には、消費税のほかに以下の税金が課税されます。

・印紙税

工事請負契約書や融資を受ける際の金銭消費貸借契約書に収入印紙を添付し、支払います。
1千万円を超える契約金額の印紙税額は以下のとおりです。

契約書に記載された契約金額	印紙税額
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円

・登録免許税

アパートを新築し、所有権の保存登記をする際に課税されます。
税率は0.4％ですが、居住用建物の場合は軽減税率として0.15％が適用されます（2021年3月31日まで）。

・不動産取得税

土地、建物など不動産を取得した際に課税される税金です。
標準税率は4％で、居住用建物に関しては軽減税率として3％が適用されます（2021年3月31日まで）。
新築アパートについては、1戸あたりの床面積が40平米以上240平米以下である場合に限り、固定資産税評価額から1戸につき1,200万円を控除できます。

3-3-2.毎年発生する税金

・固定資産税と都市計画税

毎年1月1日の時点で、所有している不動産に対し固定資産税が課税されます。
課税標準額に税率1.4％を掛けて算出され、新築の居住用建物に関しては、当初3年間120平米までの部分が1/2に減額されます。
都市計画税は1月1日時点で市街化区域内に固定資産を有している場合に、固定資産税とあわせて課税されます。
税率は各自治体で決定しますが、制限税率（税率の上限）は0.3％となっています。

なお、アパートの敷地は住宅用地に該当するため、以下の特例措置が適用されます。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（1戸につき200平米以下の部分）	1/6	1/3

・所得税

オーナーはアパート経営で得た収入から、経費や控除額を差し引いた課税所得金額に税率を掛けて算出した所得税を、毎年確定申告をして納めます。
税率は課税所得金額によって異なります。

参考：国税庁「No.2260 所得税の税率（国税庁）」

4.ベストな利益率、利回りと利益を出す工夫

アパートを経営する上で覚えておきたいのが、「表面利回り」と「実質利回り」です。
利回りはどれだけ必要なのか、利益を出すためにはどのような工夫が必要なのか、具体的に説明していきます。

4-1.利回り計算と利回りの目安

「表面利回り」とは、年間の家賃収入を物件の価格（工事費や売買価格）で割った、表面的な利回りのことを指します。
対する「実質利回り」とは、物件の購入にかかる諸費用やアパート経営で発生する諸経費まで見込んで算定する利回りを指します。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り（％）＝（年間収入－諸経費）/（建築費＋諸費用）×100

アパート経営に慣れないうちは、諸経費や諸費用の金額を想定するのは難しいため、表面利回りで10％確保することを目標とします。

例えば、

• 建築費5,800万円
• 9坪/戸（全8戸）
• 家賃7万円

上記1Kアパートの場合、年間の収入は7万円×8戸×12カ月で672万円になりますから、表面利回りは以下のようになります。

672万円÷5,800万円×100＝11.6％

なお、実質利回りで計算する場合は、6～8％程度を目安とします。

4-2.アパート経営で利益率を上げるポイント

アパート経営で利益率を上げるためには、下記いずれかの方法を考える必要があります。

• 収入を増やす
• コストを下げる

しかし、家賃を上げるにも限度があり、戸数を増やせばそれだけコストもアップします。
経費は必ずかかるものであり、維持管理費を削ることは建物の資産価値を下げることにもつながるため、長期的にみると収益性は下がるでしょう。従って、利益率を上げるためにはもっと別の工夫が必要となります。

そこで重要なのが、空室による利益の減少を最小限に抑えることです。

例えば、同じ規模のアパートの場合、ファミリー向け6戸よりも、単身者向け12戸の方が空室リスクは低くなります。1戸の空室が出ると、単身者向けのアパートの場合は空室率8.3％ですが、ファミリー向けの場合は空室率16.7％です。単身者は子どものいる家庭に比べて居住環境へのこだわりが少ないため、入居者が決まりやすい点もメリットです。

ほかに、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の建物は木造や軽量鉄骨造に比べて建築費が高額になるため、家賃相場の高い地域以外ではおすすめしません。
借り入れが多いと経営リスクが高くなるため、自己資金は少しでも多く用意するようにしてください。

5.利益の出るアパートにするためには

アパート経営で利益をしっかりと出すためには、資金計画や建築計画といった総合的なプランが非常に重要となります。初めて土地活用するオーナーにとっては、判断や選択に悩むことも多いでしょう。

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まとめ

アパート経営における収入や支出の内容と、金額の目安、利益の出し方についてご説明しました。
これらはアパート経営を行うには必須の知識であり、そこから実際に収益を上げていくためにはさらに具体的なノウハウが必要となります。
まずは、利回り計算や空室率の考え方など専門的な知識を身に付けることからスタートし、それに応じた事業計画を立てるようにしてください。
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