【詳しく解説】変形地でも土地活用はできる！種類別のポイントも解説

変形地とは、三角形や五角形の土地、段差や傾斜がある土地などを総称した言葉で、整形地と比較すると土地活用には難易度が高いとされます。

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1.変形地の土地活用とは

この章では、まずは変形地の種類と、変形地の持つメリット・デメリットについて解説します。

1-1. 変形地とは

変形地と一口に言っても、さまざまなバリエーションがあります。

• 三角地や台形、五角形などの土地
• 旗竿地
• 細長い土地（うなぎの寝床）
• 傾斜地、段差のある土地

土地の形状による違いは、以下の図をご確認ください。一般的に、長方形の土地で短辺と長辺に極端な差がない土地が最も活用しやすいと考えられますが、変形地とはこれに当たらない土地となります。

また、このような独特の形状を持つ土地以外にも、傾斜地や敷地内に段差のある土地なども変形地にあたります。

1-2. 変形地のメリット

変形地といっても土地の条件はさまざまですが、多くの変形地に共通するメリットは、土地の価格が安い点です。似たような立地であれば変形地は土地代が安く設定されているケースが多く、それに比例して固定資産税や土地計画税などのランニングコストも安くなります。

それ以外にも、例えば傾斜地であればエリアによっては見晴らしが良い、旗竿地であればプライバシーを確保しやすいなど、土地によりさまざまなメリットが感じられる場合も少なくありません。

1-3. 変形地のデメリット

変形地のデメリットは、土地活用の効率が悪くなりやすい点、活用方法が限られる点です。

例えば三角形の土地では、どうしても角の部分がデッドスペースになりやすく、土地の広さをそのまま生かすことができないケースがあります。また、旗竿地であれば、通りから建物がよく見えない場所が多く、店舗などの利用には向いていません。

また、傾斜地や段差のある土地では土地の造成や外構に予算がかかりやすいというデメリットもあります。このように、一般的な整形地と比較するとさまざまな面で制限が出てくるのが特徴です。

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2.【種類別】変形地の活用のポイント

変形地はさまざまなバリエーションがあるため、その土地に合わせて活用することが重要です。この章では、土地の特徴にあわせて活用のポイントをご紹介します。

2-1.三角地や台形、五角形などの土地

一般的な土地は長方形の形であることが多いですが、三角地とはその名のとおり、三角形の土地のことをいい、変形地として扱われます。また、五角形や台形も同様に変形地とされます。

建物の多くは長方形の形を取るため、これらの特徴的な形状の土地は、どうしてもデッドスペースができやすくなってしまうという特徴があります。土地に広さがあれば問題となることは少ないですが、敷地いっぱいに建物を建てたいとき、土地が狭いときには大きな制限となってしまいます。

活用のポイントとしては、建物の配置を工夫し、デッドスペースをうまく活用することです。以下の図は一例ですが、三角形の角になる部分のデッドスペースに植栽と駐車場、駐輪場を設けた例です。

また、土地の広さや立地によってはデッドスペースになる部分に自動販売機や野立て看板を設置して活用する、という方法も考えられるでしょう。

2-2.旗竿地

旗竿地は、変形地のなかでも特徴的な形状で知られる土地のひとつで、道路と細長い土地でつながった旗のような形状の土地を言います。

道路から奥まった部分は整形地であることが多く、建物を建てるには支障のないことがほとんどです。また、細長い土地の部分も、建築基準法によって「2m以上の接道があること」が定められているため、車の出入りにも支障はありません。

ただし、旗竿地には以下のようなデメリットも存在するため注意しましょう。

• 条例で一定規模以上の建物が建てられないケースがある
• 配管距離が長く建築費が割高になる
• 間口が狭ければ物理的にコンテナハウスなどは設置できない
• 人目につきにくく、集客が必要となるような活用方法は難しい

これらのデメリットは、地域の条例や旗竿地の間口となる部分の広さによって異なるため、活用予定地ではどのような活用が可能なのかを事前に把握しておくことが重要となります。

2-3.細長い土地（うなぎの寝床）

長辺と短辺に大きな差がある細長い土地（うなぎの寝床）も、変形地として扱われることがあります。例えば、短編が5m程度に対して、長辺が数十メートルもあるような土地が代表例です。

細長い土地の活用方法は、まず短辺がどの程度の長さがあるかで変わってきます。それなりの長さがあるケースや、長辺部分も道路に接しているような土地であれば、土地活用は難しくありません。

その一方で、短辺に幅がなく、長辺は道路に接していないような土地の場合、活用方法や間取りは工夫が必要となります。

例えば、短辺が5m以下のような狭い土地でも、短辺部分をいっぱいに使った間取りにすると、狭さや細長さ感じない間取りになります。

こちらの間取りの場合、各部屋は短辺をいっぱいに使った間取りとなっており、また、1階部分をインナーガレージとすることで駐車場も確保しています。

2-4.傾斜地、段差のある土地

地面に傾斜のある土地や、敷地内に段差のある土地も変形地として扱われるケースがあります。ただ、傾斜があるといっても、一般的には造成されたあとに土地は売り出されるため、個人で造成工事を行わなければならないようなケースは稀です。

傾斜地や段差のある土地は、土地の条件によっては日当たりや眺望がよく、賃貸経営や店舗運営にプラスとなる場合もあります。ただし、地盤が弱く地盤改良しなくてはならないケースや、擁壁などの外構に予算がかかるケースが多いことも押さえておきましょう。

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変形地以外でも、活用に難しい狭い土地をうまく活用する方法については、以下をご確認ください。

3.変形地の活用方法

ここまでご紹介してきたように、変形地はそれぞれの個性があり、土地にあわせた活用方法を考える必要があります。

ここでは、変形地の活用方法を、王道を中心に5つご紹介します。

3-1.マンション、アパート

マンションやアパートなどの賃貸住宅経営は、土地活用の王道といえる存在です。賃貸需要のあるエリアであれば、土地の規模にあわせて計画でき、安定した収入が期待できます。

変形地では、多少いびつな形状であっても、間口が確保でき、土地の広さがあれば特に土地活用のマイナスにはならないことが多いです。ただし、整形地と比べて間取りや配置に制限が出る場合、エリアの条例と土地の条件によってはそもそも大規模な集合住宅の建築が難しい場合もありますので注意しましょう。

3-2.戸建て賃貸経営

変形地ではアパート・マンションのような集合住宅が難しいことも少なくありませんが、そんなときでも戸建て賃貸なら問題なく建てられるケースがあります。

戸建て賃貸はファミリー層に根強い人気がありますが、多くの地域で需要に比べて十分に供給されていない傾向にあります。スーパーやコンビニが近い、公園が多く住環境が良いなど、ファミリー層が好む条件の土地であれば安定した経営が期待できるでしょう。

3-3.賃貸併用住宅

賃貸経営をしながら自分もそこに住みたい、マイホームの一部を賃貸にして活用したい、というニーズに合うのが賃貸併用住宅です。マイホームと賃貸住宅を一緒にした建物で、一定の条件を満たせば住宅ローンを利用できるなどのメリットもあります。

ただし、限られた面積で建物を建てる場合、賃貸部分を大きくすればするほどマイホームの面積は狭くなります。敷地面積に余裕のない変形地の場合、どれくらいの面積の建物が建てられるのか十分に確認し、マイホームと賃貸経営が両立できるか検討する必要があるでしょう。

3-4.駐車場・駐輪場

駐車場経営や駐輪場経営は、建物を建てない「暫定利用」と呼ばれる土地活用方法として定番の方法です。変形地であってもその土地に合わせた配置が可能で、比較的検討しやすい活用方法と言えるでしょう。

一般的に、駅前や観光地近くなどの立地の良い場所ではコインパーキング、住宅街などでは月極駐車場、駅前の狭い土地であれば駐輪場など、それぞれ収益性や向いている土地は異なるため、比較して選ぶのが良いでしょう。

3-5.トランクルーム

トランクルーム経営は、コンテナを設置してその賃料で収益を得る土地活用方法です。土地の広さや形状にあわせてコンテナのサイズや数を調整できるため、変形地であっても問題なく経営することができます。

ただし、変形地の形状によっては効率的なコンテナの配置が難しい場合や、運び入れることがそもそも難しいケースもありますので注意しましょう。収益性が高くはありませんが、初期費用や管理コストも比較的少なくて済む点がメリットです

4.変形地の土地活用はプロに相談

変形地で土地活用をする場合、土地活用方法に制限が出る場合や、工夫が必要となる場合が多くあります。土地の条件に適した土地活用方法を見つけ、その土地のデメリットを抑えつつメリットを生かせる方法を考えるにはノウハウが必要です。

変形地で満足のいく土地活用をするには、さまざまな土地活用の実績があり、ノウハウを持ったパートナー企業のサポートが必要不可欠です。その土地でどのような土地活用方法が可能で、初期費用や収益予想はどうなるかを提案してもらうと、自分の土地にあった方法が見つかりやすいでしょう。

「HOME4U 土地活用」を使えば、土地に合わせた活用プランを、建築費や収益計画も含めた形で最大10社から提案してもらえます。土地に合った活用方法をお探しの際には、ぜひご利用ください。

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