狭い土地でも活用できる！上手な活用方法10選とは？

「4階建ての鉄筋コンクリート造マンション、戸数は6戸、店舗1区画」と聞いたとき、皆さんはどの程度の土地の広さを思い浮かべますか？
実はこのマンション、たった16.6坪（55平米）の土地に建てられた賃貸マンションなのです！

「狭い土地では、収益性の高い土地活用など無理なのでは？」と、諦めてしまう方が多くいらっしゃいますが、狭くて使いにくい土地であっても、プロの手を借りると見事に収益を生む土地に変えることができます。

そのプロはどうやったら見つけることができるのか、どういう土地活用なら収益が出るのか、気になりますよね？

そこで、この記事では30坪未満の土地をイメージした「狭い土地の活用」について解説します。

この記事をお読みいただければ、狭い土地でもどのような活用が可能なのか、どうしたら良い提案を受けられるのか、ご理解頂けますので、ぜひ最後までおつきあいください。

1.戸建て賃貸

狭い土地でもできる土地活用としては、戸建て賃貸があります。
戸建て賃貸は、狭小地で行う土地活用の中で最もおすすめの活用方法です。

土地の面積も15坪を超えていれば小さな戸建てを建てられるので、戸建て賃貸をすることができます。

戸建て賃貸は、賃貸ニーズはそれなりに高いのですが、マンションと比べると投資効率が落ちるため、投資する土地オーナーは少ないです。
そのため、需給にギャップがあり、戸建て賃貸を行うと、比較的賃料収入が安定します。

ただし、戸建て賃貸は戸建ての面積が大きくなり、賃料総額が高くなり過ぎると借手が激減するというのが特徴です。

しかしながら、狭小地で戸建て賃貸をする場合には、必然的に戸建ての面積も小さくなり、家賃総額を抑えることができます。
よって、狭い土地で小さな戸建てを建てることは、戸建て賃貸を行う上では有利です。

また、戸建て賃貸には、駐車場もセットで借りたいというニーズがあります。
狭い土地でも、なんとか駐車場も確保できるような企画にすることが望ましいです。

戸建て賃貸は、小学生程度までの子供がいるファミリー層が中心的な需要者となります。
そのため、例えば評判の良い小学校や学童保育のある小学校等の学区内であればさらに需要が見込めます。

土地の利用規制上も、工業専用地域と呼ばれる工場しか建てられないエリアを除けば、どこでも建築することができます。

建築コストも比較的安く抑えることができるため、おススメです。

2.自由設計の鉄筋コンクリート造マンション

自由設計の鉄筋コンクリート造マンションも狭い土地でできる土地活用です。
冒頭で紹介した敷地が16.6坪（55平米）のマンションも、自由設計の鉄筋コンクリート造マンションとなります。

自由設計とは、設計者がその土地に合わせてゼロから設計して作る建物のことです。

自由設計のマンションと対比する概念としては、規格品のマンションがあります。
規格品のマンションは、あらかじめ定められたサイズのバスやトイレ、キッチン、建具、柱、梁(はり)等の建築部材を用いて建てるマンションのことです。

規格品のマンションは、工場で多くの建築部材が量産できるため、コストが安く品質も高いというメリットがあります。

しかしながら、規格品のマンションは狭い土地ではサイズが合わず建てられないことがあります。

そこで、規格品は使わずに、ゼロから自由に設計して特注品として建てるのが自由設計の鉄筋コンクリート造マンションです。

自由設計のマンションは、特注品であり、建築費や設計料等が割高となってしまいますが、その土地を最大限に生かすことができるというメリットがあります。

容積率（延床面積の敷地面積に対する割合）が200％以上で指定されている土地であれば、マンションが建てられる可能性がありますので、ぜひご検討ください。

3.重量鉄骨の狭小アパート

狭い土地では、重量鉄骨の狭小アパートを建てて活用する方法もあります。
重量鉄骨は、梁成(はりせい)が太いので、オーバーハングと呼ばれる建築技法が可能です。

梁とは、柱と柱を繋ぐ横架材のことを指し、梁成とは梁の太さ(高さ)のことを指します。
オーバーハングとは、上階が張り出して、上階のスペースが広くなるように設計された建物のことです。

梁成の太い重量鉄骨では、強度が強いため柱を使わずに上階を少しだけ張り出すことが可能です。

オーバーハングは、大きな土地ではデザイン程度の役割しか果たしませんが、狭い土地では実用的な威力を発揮します。

オーバーハングを用いることで、上階に1部屋多く部屋を作ることや、下階に駐車場を設けることも可能です。

木造や軽量鉄骨といった強度の弱い構造では、オーバーハングのような技術は利用できません。

重量鉄骨は大きな建物で用いるイメージがありますが、実は小さな建物こそ威力を発揮できる構造になります。

建物構造を変えると、できないと思っていたこともできるようになりますので、土地活用提案は幅広く受けることが重要です。

4.コワーキングスペース・シェアオフィス

コワーキングスペースとは、会員制の事務所スペースを共有できる施設のことです。
シェアオフィスとも呼ばれることもあります。

2020年、コロナ禍の影響でテレワークが増えたことから、コワーキングスペースを利用する人が増えています。

主に、自宅に自分の部屋がない方や、子供に仕事の邪魔をされてしまう方、自宅の通信環境が脆弱な方等が、自宅以外で仕事をできる場としてコワーキングスペースを利用しています。

テレワークは、今後、日本に定着することが予想される働き方であることから、テレワーク市場はかなり有望です。

テレワークといっても、何か特別な企画やルールがあるわけではないので、狭い土地であってもある程度のスペースを提供できれば実施することができます。

テレワークは高速通信環境が求められますので、高速通信を引き込んでおくことは必須です。

その他、複合コピー機や飲料サーバー、郵便受け、ロッカー等の設備を設けることもあります。

コワーキングスペースは、一定数の会員を集めることができれば、戸建て賃貸やアパート等の居住系の土地活用よりも収益性は高いです。

ただし、会員を集めるにはインターネットへの広告掲出や、周辺にチラシをポスティングする等の営業努力が必要となります。

2年目以降にならないと、経営が安定してこないため、収益を生むには時間がかかるという点がデメリットです。

5.コインランドリー

コインランドリーも狭い土地でできる土地活用です。
都市型コインランドリー店舗では、店舗面積が10坪程度(33平米程度)のものもありますので、10坪以上の店舗面積が確保できるような土地であればできます。

コインランドリーは共働き世帯が増えたことから、近年、利用者が増えてきている業態です。
既に伸びている市場であるため、将来性はあります。

周辺にマンション等がある住宅地の方が需要は高い傾向です。
マンションは、大きな布団が干せない、運動靴や上履きが洗えないといった事情があり、これらの問題を解決できるコインランドリーが利用者を集めています。

都市型の小さな店舗の場合、駐車場がネックになります。
1週間分の洗濯を車でまとめて持ってくる方も多いので、駐車場はあった方が良いでしょう。
近くに時間貸し駐車場があるような立地であればベターです。

なお、コインランドリーもリピーターを増やすまで時間はかかります。
十分な顧客が付くまで2年程度の時間は必要になると思われます。

6.カフェ・タピオカ店・おにぎり屋等のカウンター店舗

店舗の中には、カフェ・タピオカ店・おにぎり屋等の狭い面積でも高い売上を上げることができるカウンター店舗もあります。

人通りが多く、商業繁華性の高い立地であれば、カウンター店舗を建てて貸すといった土地活用方法も可能です。

商業繁華性の高い土地であれば、容積率も高く指定されていることが多いため、上階にマンションを作ることもできます。

1階をカウンター店舗とし、2階以上をワンルームのマンションとすれば、非常に収益性の高い土地活用となります。

7.ロッカー付きバイク置場

狭い土地では、ロッカー付きバイク置場もできる可能性があります。
バイク置場は、バイクを駐車するだけではなく、ヘルメットやプロテクター、スーツ等も置いておきたいというニーズがあります。

そこで、ヘルメット等も格納できるロッカーも併設すると利用者を獲得しやすくなります。
バイク置場のないワンルームマンションの近くや、駅前の土地等であれば、バイク置場のニーズは高い傾向です。

8.時間貸し駐車場

時間貸し駐車場は1台からでもできますので、狭い土地でもできる土地活用となります。
駐車スペースは、1台あたり、最低でも縦5メートル、横2.5メートルの幅が必要です。
その他、ゲートや精算機、看板等も設置しますので、15平米程度の土地があればできることになります。

狭い土地でも15坪（約50平米）を下回ってしまうような土地では、現実的に建物を建てることが相当に難しくなります。

そのため、15坪を下回るような狭い土地は、時間貸し駐車場がおススメです。
時間貸し駐車場は、建物投資を伴わない暫定利用の中では収益性が最も高い部類になります。

郊外の土地であれば、空地にしておくよりは駐車場にしたほうが、売上が土地の固定資産税を上回る可能性があるため土地の維持費の負担は軽くなります。

駐車場にご関心のある方は、「HOME4U 土地活用」で、初期費用や賃料見積りを取り寄せてみてください。

9.自動販売機置場

自動販売機置場は狭い土地でも可能性のある土地活用です。
店舗の余った軒先や、人が集まる場所であれば設置できる可能性があります。

自動販売機を設置したい場合、飲料メーカーに直接問い合わせると、担当者が自動販売機の設置場所にふさわしい場所かどうかの確認をしにきます。

基本的には、飲料が売れそうな土地でないと設置の許可は下りないことになっています。
売れそうな場所とは、例えば屋外喫煙所の近くや時間貸し駐車場、人通りの多い場所等です。

設置基準は、メーカーによって異なるため、できるだけ幅広く問合せをするようにしてください。

10.野立て看板用地

野立て看板用地は、看板さえ立てばできる土地活用です。
「○○スーパーまであと500m」などの看板を出すための敷地が野立て看板用地となります。

野立て看板では、広告を掲出する事業者から、毎月、看板掲出料を受領します。
一般的には、事業者側から「看板を立てさせて欲しい」とオファーがあるのが通常です。
郊外でも、道路からの視認性が高い土地であれば、可能な土地活用となります。

まとめ

いかがでしたか。

「賃貸マンションなんて絶対無理！」と思っているような土地でも、プロに相談すれば解決できる可能性があります。
特に都市圏の駅に近い土地であれば、賃貸マンションやアパートは安定した需要が見込めますので、「HOME4U 土地活用」でプロに相談してみてください。

その他の活用方法については、先方からオファーがないと実現できないケースもあることと、安定した収益を得るまでに時間がかかるものがある点を踏まえつつ、慎重に検討を進めください。

皆さんの土地が上手に収益を生むことをお祈りします！