【詳しく解説】狭い土地の上手な活用方法21選！メリットや注意点も解説

狭い土地では、「収益性の高い土地活用など無理なのでは？」と、諦めてしまう方は多いのではないでしょうか。でも実は、狭くて使いにくい土地であっても、様々な活用方法があります。

一般的に、狭い土地とは15～20坪以下の土地を指す「狭小地」や、土地区画整理事業における 100平米＝約30坪の「過小宅地」のことを言います。ここではそれらの土地をイメージした「狭い土地の活用」について解説します。狭い土地でもどのような活用が可能なのか、どうしたら良い提案を受けられるのか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.【狭い土地の活用法】建物を建てる・設置して貸す

30坪未満の狭い土地は、せっかく土地を所有していても有効な土地活用が難しいために、長い間持て余すことも考えられます。このような狭い土地に有効な活用方法が本当にあるのか、疑問に感じる方も多いかもしれません。

しかし、実は30坪未満の狭い土地にも様々な活用方法があります。まずは、土地活用の王道と言える「建物を建てる・設置して貸す」土地活用方法をご紹介します。まずは、それぞれの特徴を表にまとめましたのでご確認ください。

それぞれの方法について詳しく解説します。

1-1.戸建て賃貸

狭い土地でもできる土地活用としては、戸建て賃貸があります。戸建て賃貸は、狭小地で行う土地活用の中で最もおすすめの活用方法です。土地の面積も15坪を超えていれば、小さな戸建てを建てられるので、戸建て賃貸をすることができます。

戸建て賃貸は、賃貸ニーズはそれなりに高いのですが、マンションと比べると投資効率が落ちるため、投資する土地オーナーは少ないです。そのため、需給にギャップがあり、戸建て賃貸を行うと、比較的賃料収入が安定します。

ただし、戸建て賃貸は戸建ての面積が大きくなり、賃料総額が高くなり過ぎると借手が激減するというのが特徴です。しかしながら、狭小地で戸建て賃貸をする場合には、必然的に戸建ての面積も小さくなり、家賃総額を抑えることができます。よって、狭い土地で小さな戸建てを建てることは、戸建て賃貸を行う上では有利です。

また、戸建て賃貸には、駐車場もセットで借りたいというニーズがあります。狭い土地でも、なんとか駐車場も確保できるような企画にすることが望ましいです。

戸建て賃貸は、小学生程度までの子供がいるファミリー層が中心的な需要者となります。そのため、例えば評判の良い小学校や学童保育のある小学校等の学区内であればさらに需要が見込めます。土地の利用規制上も、工業専用地域と呼ばれる工場しか建てられないエリアを除けば、どこでも建築することができます。建築コストも比較的安く抑えることができるため、おすすめです。

戸建て賃貸に向いている土地やメリット・デメリットなどについては、戸建て賃貸の記事でも解説していますので、そちらもぜひご覧ください。

1-2.自由設計の鉄筋コンクリート造マンション

自由設計の鉄筋コンクリート造マンションも狭い土地でできる土地活用です。自由設計とは、設計者がその土地に合わせてゼロから設計して作る建物のことです。自由設計のマンションと対比する概念としては、規格品のマンションがあります。規格品のマンションは、あらかじめ定められたサイズのバスやトイレ、キッチン、建具、柱、梁（はり）等の建築部材を用いて建てるマンションのことです。

規格品のマンションは、工場で多くの建築部材が量産できるため、コストが安く品質も高いというメリットがあります。しかしながら、規格品のマンションは狭い土地ではサイズが合わず建てられないことがあります。そこで、規格品は使わずに、ゼロから自由に設計して特注品として建てるのが自由設計の鉄筋コンクリート造マンションです。

自由設計のマンションは特注品であり、建築費や設計料等が割高となってしまいますが、その土地を最大限に生かすことができるというメリットがあります。容積率（延床面積の敷地面積に対する割合）が200％以上で指定されている土地であれば、マンションが建てられる可能性がありますので、ぜひご検討ください。

1-3.重量鉄骨の狭小アパート

狭い土地では、重量鉄骨の狭小アパートを建てて活用する方法もあります。重量鉄骨は、梁成（はりせい）が太いので、オーバーハングと呼ばれる建築技法が可能です。梁とは、柱と柱を繋ぐ横架材のことを指し、梁成とは梁の太さ(高さ)のことを指します。

オーバーハングとは、上階が張り出して、上階のスペースが広くなるように設計された建物のことです。

梁成の太い重量鉄骨では、強度が強いため柱を使わずに上階を少しだけ張り出すことが可能です。オーバーハングは、大きな土地ではデザイン程度の役割しか果たしませんが、狭い土地では実用的な威力を発揮します。

オーバーハングを用いることで、上階に1部屋多く部屋を作ることや、下階に駐車場を設けることも可能です。木造や軽量鉄骨といった強度の弱い構造では、オーバーハングのような技術は利用できません。重量鉄骨は大きな建物で用いるイメージがありますが、実は小さな建物こそ威力を発揮できる構造になります。建物構造を変えると、できないと思っていたこともできるようになりますので、土地活用提案は幅広く受けることが重要です。

狭い土地に建物を建てるなら、まずはプロに相談して土地活用の可能性を知ることが第一歩です。HOME4U 土地活用を利用すれば、最大10社から無料で建築費や収益シミュレーションを含めた建築プランの提案が受けられます。

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また、アパートの経営に必要な基礎知識やポイントについては、アパート経営の記事でも解説していますので、ぜひご覧ください。

1-4.シェアハウス

シェアハウスとは、複数の居室がある一軒家を、居住者でシェアして生活する施設のことです。キッチンや浴室・トイレは共同になっているのが一般的なため、各部屋に水回りを設置する必要がありません。マンションやアパートよりも家賃が低めで居住者同士の交流が楽しめるとあって、ここ数年、若い方や独身の方に人気が高まっています。

シェアハウスの運営の方法は、賃貸経営とほとんど変わりません。戸建て賃貸よりも少ないスペースで運営ができるため、所有する土地が狭いけれど、賃貸経営をしたいという方におすすめです。

シェアハウスの基礎知識や成功させるコツについて、詳しくはシェアハウス経営の記事でも解説しています。

1-5.コワーキングスペース・シェアオフィス

コワーキングスペースとは、会員制の事務所スペースを共有できる施設のことです。シェアオフィスとも呼ばれることもあります。コワーキングスペースは、一定数の会員を集めることができれば、戸建て賃貸やアパート等の居住系の土地活用よりも収益性は高いです。

近年、テレワークを導入する企業が増えたことから、コワーキングスペースを利用する方が増えています。都心部などでは定員人数がいっぱいとなり、空席待ちの状態が続いている場所もあるほど需要が増えています。また、オフィスへ出社する必要がなくなった人を中心に、地方移住やワーケーションにも注目があつまっているため、コワーキングスペースやシェアオフィスの需要は、今後地方へも拡大していくことが予想されます。

立地や集客がうまくいけば、非常に収益性の高い方法ですが、ネット環境やデスクなどの備品準備や集客するための広告費なども必要なので、初期コストは発生します。経営が安定してくるのは実質２年目以降となるため、収益を生むには時間がかかるという点がデメリットです。

1-6.カウンター店舗

店舗の中には、カフェ・タピオカ店・おにぎり屋等の狭い面積でも高い売上を上げることができるカウンター店舗もあります。人通りが多く、商業繁華性の高い立地であれば、カウンター店舗を建てて貸すといった土地活用方法も可能です。 商業繁華性の高い土地であれば、容積率も高く指定されていることが多いため、上階にマンションを作ることもできます。

1階をカウンター店舗とし、2階以上をワンルームのマンションとすれば、非常に収益性の高い土地活用となります。

1-7.コンテナハウス

コンテナハウスは、船舶や鉄道で使われるコンテナを貸し出すスペースのことです。コンテナは鉄鋼で造られており、耐久性があり丈夫なため倉庫として利用されます。

コンテナは用途に応じて様々なサイズ・種類のものがあるため、所有する土地に格納可能なコンテナの種類・個数を計算しておく必要があります。また、複数個のコンテナを繋げることで設置面積や費用を抑えられます。住宅地にコンテナを設置する場合、周囲の景観から浮いてしまうことも考えられます。狭いスペースの利用に有効な方法ですが、利用者の目線に立った運用・管理が重要です。

1-8.トランクルーム

トランクルームは、収納するスペースを貸し出すサービスのことです。マンションやアパートに比べ、少ない初期費用で開始できます。特に自宅での収納スペースに困っている方が多い都心部や、マンション、オフィスビルのそばは需要が大きく、有効な方法だと言えます。

しかし、住宅街や間口が狭い土地などではトランクルームの設置はできません。また、地方や郊外では需要が少ない場合が多いため、ニーズがどのぐらいあるか、また建築条件はクリアしているかをリサーチ・確認してください。また、トランクルーム用コンテナの建設にあたっては、建築基準法に基づく建築確認申請を行う必要があります。

トランクルーム経営のメリットとデメリット、失敗しないポイントなど、詳しくはトランクルーム経営の記事でも解説しています。

1-9.コインランドリー

コインランドリーも狭い土地でできる土地活用です。都市型コインランドリー店舗では、10坪以上の店舗面積が確保できるような土地であればできます。共働き世帯が増えたことから、近年、利用者が増えてきている業態です。特に、周辺にマンション等がある住宅地の方が、大きな布団が干せない、運動靴や上履きが洗えないといった事情があるので、需要は高い傾向です。

都市型の小さな店舗の場合、駐車場がネックになるので、近くに時間貸し駐車場があるような立地が好ましいです。なお、コインランドリーもリピーターを増やすまで時間がかかるので、長期的な計画が必要です。

コインランドリー開業にあたっての資金や手順など、詳しくはコインランドリーの記事でも解説しています。

1-10.コインロッカー

駅やバスターミナル近くなど、人が集まる立地の場合にはコインロッカーを設置するという選択肢もあります。売上の中から設置費用を払っていく形式であれば初期費用は基本的に不要ですが、電気を使用するタイプのコインロッカーは電気の引き込み工事費用や電気代などがかかります。

土地の広さによっては、コインパーキングやバイクパーキングなどと組み合わせて設置することも選択肢となるでしょう。

2.【狭い土地の活用法】駐車場・駐輪場の経営

賃貸経営と同様に、土地活用の王道と言えるのが駐車場やコインパーキングの経営です。近年では駐車場だけではなく、バイクパーキングなどのニーズも高まってきています。

まずは、駐車場や駐輪場として土地活用する際の特徴を以下の表にまとめましたのでご確認ください。

それぞれの方法について詳しく解説します。

2-1.駐車場

駐車場は1台からでもできますので、狭い土地でもできる土地活用となります。駐車スペースは、1台あたり、最低でも縦5メートル、横2.5メートルの幅が必要です。

その他、時間貸し駐車場であればゲートや精算機、看板等も設置する必要があります。月極駐車場であれば、砂利や舗装、区画のラインがあれば始められます。

狭い土地でも15坪（約50平米）を下回ってしまうような土地では、現実的に建物を建てることが相当に難しくなります。そのため、15坪を下回るような狭い土地は、駐車場としての利用がおすすめです。

時間貸し駐車場は、建物投資を伴わない暫定利用の中では収益性が最も高い部類になります。郊外の土地であれば、空地にしておくよりは駐車場にしたほうが、売上が土地の固定資産税を上回る可能性があるため土地の維持費の負担は軽くなります。

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また、駐車場経営の基礎知識や注意点など、詳しくは駐車場経営の記事でも解説しています。

2-2.駐輪場

駐輪場は駐車場に比べ、大きなスペースがなくても開業できます。駐輪場のメリットは他にも、利用者が一定数いるため収入が安定しやすい点、駐輪場の運営会社と提携して、一括借り上げ契約を結ぶことも可能、などが挙げられます。

特に一括借り上げ契約では、土地の所有者は会社に土地を貸すだけなので、駐輪場の運営や管理に一切関わる必要がありません。駐輪場を運営する場合は、違法駐輪や放置自動車などのトラブル対応を求められるケースも少なくありません。駐輪場の運営会社と一括借り上げ契約を締結し、会社に運営・管理を委任するのも、一つの方法です。

2-3.バイクパーキング ロッカー付きバイク置場

狭い土地では、ロッカー付きバイク置場もできる可能性があります。バイク置場は、バイクを駐車するだけではなく、ヘルメットやプロテクター、スーツ等も置いておきたいというニーズがあります。そこで、ヘルメット等も格納できるロッカーも併設すると利用者を獲得しやすくなります。

バイク置場のないワンルームマンションの近くや、駅前の土地等であれば、バイク置場のニーズは高い傾向です。

3.【狭い土地の活用法】空地・スペースを貸す

土地活用の中でも、手間や初期費用がかからず、始めやすいのが空地・スペースをそのまま貸す方法です。賃貸経営などと比較すると収益性は下がりますが、手軽に始められるのがメリットと言えるでしょう。

まずは、それぞれの方法の特徴を以下の表にてご確認ください。

それぞれの方法について詳しく解説します。

3-1.空き地シェアでランチ販売

キッチンカーを利用したお弁当販売や移動販売の駐車場場所提供をする土地活用方法です。1日単位、月単位での貸し出しを行い、その利用料を徴収します。

場所によっては移動販売の需要が高いところもありますが、ニーズがそれほどないところもあります。需要がどの程度あるか、仲介会社などを通じて確認してください。

3-2.貸し農園

「家庭菜園をやりたい」という方に向けて、区画割りの「農園」を貸すという方法があります。

土地をそのまま貸すだけなので初期費用はそれほどかかりません。特に郊外に土地を持っている方におすすめの方法です。整地してロープで区切るだけでも運営を開始できますが、水道が必要なため注意してください。ただ土地を貸すだけなく、初心者向けのサポート・農機具の貸し出しなどのサービスを提供することで、さらに安定した運営が見込めます。また、自主運営だけでなく、運営会社に委託することも可能です。

3-3.青空ギャラリー

「青空ギャラリー」とは、屋外の展示スペースのことです。簡易的な展示スペースやショーケースを設置して、芸術作品の展示やハンドメイド商品の販売などといった手作り市、フリーマーケットの開催などができます。お弁当の移動販売などと組み合わせることで、さらなる有効活用も見込めます。

3-4.宝くじ販売所

狭い場所や変形した土地であっても、繁華街や人通りが多い立地であれば宝くじ販売所として有効活用できます。特に大型ショッピングモールの近くや駅近の目立つ場所が有効です。販売員が常に1名以上常駐するため、夏は冷房、冬は暖房設備が必要です。

3-5.自動販売機置場

自動販売機置場は狭い土地でも可能性のある土地活用です。店舗の余った軒先や、人が集まる場所であれば設置できる可能性があります。自動販売機を設置したい場合、飲料メーカーに直接問い合わせし、自動販売機の設置場所にふさわしい場所かどうか確認してもらいましょう。

基本的には、飲料が売れそうな土地でないと設置の許可は下りないことになっています。売れそうな場所とは、例えば屋外喫煙所の近くや時間貸し駐車場、人通りの多い場所等です。設置基準は、メーカーによって異なるため、できるだけ幅広く問合せをするようにしてください。

3-6.野立て看板用地

野立て看板用地は、看板さえ立てばできる土地活用です。「○○スーパーまであと500m」などの看板を出すための敷地が野立て看板用地となります。野立て看板では、広告を掲出する事業者から、毎月、看板掲出料を受領します。一般的には、事業者側から「看板を立てさせて欲しい」とオファーがあるのが通常です。

郊外でも、道路からの視認性が高い土地であれば、可能な土地活用となります。

3-7.証明写真機

証明写真は履歴書・免許証・パスポートや受験票などに貼付が必要なため、需要は高いと言って良いでしょう。証明写真機は、約0.3坪（1300mm×750mm）で、必要経費は電気代だけです。設置や保守は証明写真機の管理会社が行ってくれます。ドリンクなどの自動販売機よりも、証明写真機の方が収益率は高いと言われています。

3-8.資材置き場

建設現場の資材を置く場所として活用する方法もあります。常に需要があるわけではありませんが、大きめの工事であれば数ヶ月～1年以上の契約になることも少なくありません。初期投資や管理が必要ないため、短期的に土地を有効活用したい方におすすめです。

注意点として、トラックの往来、資材の出し入れによる騒音トラブルや、粉塵などによる周辺への影響などがないか確認が必要です。

4.狭い土地の活用のメリット

狭い土地では活用方法にも制限がありますが、その一方でメリットもあります。どんなメリットがあるのかを知っておくことは、土地活用を行う上で大切です。この章では、狭い土地のメリットについて押さえておきましょう。

4-1.固定資産税を抑えられる

狭い土地はそもそも土地としての評価が低くなるため、固定資産税が安くなります。土地は所有しているだけでコストがかかるものですが、土地が狭い分税負担も少なくなるため、土地活用の中でかかるコストが抑えられるのです。

固定資産税は土地活用を始めた後もずっとかかり続けるものです。ランニングコストが少なくて済むのは大きなメリットと言えるでしょう。

4-2.初期費用が少なくて済む

狭い土地で土地活用を始める場合、初期費用が少なく済むことも特徴です。土地が狭いため、建物を建てる場合も、整備をする場合も、広い土地よりコンパクトで価格が安くなります。

初期投資の負担を少なく低リスクで土地活用を始めたい方にとってはメリットとなるでしょう。また、狭い土地でも駅や観光地から近い、繁華街に近いなど立地の良さがあれば、十分な収益を上げることも可能です。

5.狭い土地の形状・特徴別の活用ポイント

狭い土地でもそれぞれ形が違います。土地の形状によって活用方法は大きく異なります。

5-1.正方形・長方形

正方形や長方形の土地は使い勝手が良く、建物の造成や駐車場など様々な用途で使えます。

間口が広いと駐車場に活用しやすく、コンテナハウスやトランクルーム用コンテナなどの搬入もしやすいのがメリットです。他にも、狭小アパートやカウンター店舗などにも活用でき、この形状の土地は自由度が高いと言えるでしょう。

5-2.三角形

三角形の土地は、不整形地の代表とも言われ、有効な土地活用が難しいとされています。周辺の環境にもよりますが、たとえば広告看板や自動販売機の設置、資材置き場などが考えられます。どのように使えるかしっかり確認した方が良いでしょう。

5-3.旗竿地

「旗竿地」とは、狭い通路のような土地を「竿」、奥に開けた土地を「旗」に見立てたL字型の土地を指します。竿の周囲は他人の土地のため建物があることも多く、道路から見えにくいケースも考えられます。また、道路に面している部分が2メートル以上ないと建造物を造成できないデメリットもあるため、使い勝手はあまり良いとは言えません。

ただし、周辺の環境が戸建ての多い住宅地であれば、駐車場経営やトランクルームの設置も可能です。旗竿地は住宅密集地が多い傾向にあるため、駐車場需要や、家が狭くて物品の収納場所を探している、といった需要を取り込める可能性があります。

5-4.傾斜地

「傾斜地」は文字通り、斜めに傾いている土地のことです。勾配が30度を超えている場合は、急傾斜地と呼ぶこともあります。 宅地として使える部分が少なくなるうえ、法面（傾斜面）が崩壊しないよう補強工事をする必要があります。

傾斜を有効活用するか、傾斜を埋めて土地をならすかによっても利用方法は変わりますが、どちらにせよ初期費用が大きく嵩んでしまう可能性が高くなります。ただし、補強工事によって安全な土地になれば、より自由度の高い活用が可能です。

5-5.無道路地

「無道路地」は、道路に面していない土地のことです。道路に面していないと、建築基準法に抵触するため住宅などを建てることができません。そのため、資材置き場や貸し農園など、建造物を造成する以外で活用する必要があります。

6.狭い土地の活用をする際の注意点

この章では、狭い土地を活用する際の注意点を解説します。

6-1.建築コストは多めに見積もる

狭い土地の場合、建物はどうしても上に高く建てることになります。床面積が増えると比例して施工費用も増えるため、狭い土地では建築コストを多めに見積もっておくことが必要です。

また、狭い土地の場合、隣地が近い、工事車両を停める場所がないなど「建築のしやすさ」に問題がある場合も少なくありません。結果的に工期が長くなったり人件費がかさんだりすることが多く、一般的に建築コストが割高になりやすい傾向があることも押さえておきましょう。

6-2.複数の会社からプランを取り寄せる

狭い土地は土地の形や特徴の制約を受けやすいといった特徴があります。また、狭い土地に限らず、土地活用ではその土地の立地や周辺のニーズに合わせて方法を選ぶ必要があります。

そのため、土地活用を考えるなら、複数の会社からプランを取り寄せるのがおすすめです。たとえば狭小アパートを建てる場合でも、会社によって得意分野や得意な工法、建築費などが異なるため、提案する建築プランは異なります。そのため、複数の会社から提案してもらってプランを比較することが重要なのです。

複数の会社の土地活用プランを比較したい方は、HOME4U 土地活用を使えば自分の土地に合った活用方法について、最大10社へプラン請求ができますのでぜひご活用ください。

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6-3.売却という選択肢も考える

土地を活用したくても良い方法が見つからない、遠方で手をかけられないなど、なかなかうまく進まないこともあります。土地はただ所有しているだけでも固定資産税や管理コストがかかるため、うまく活用できないときは売却を考えるのも一つの方法です。
土地を手放すことにはなりますが、将来にわたる管理コストがなくなり、まとまった金額が入ってくると考えると、それも活用の一つと言えます。また、別の活用しやすい土地に買い替えるという方法もあります。

土地が狭く売却しづらい場合でも、たとえば隣家や近くの企業などが相手であれば、売却できるチャンスもあるかもしれません。

7.狭い土地を上手く活用するには

「賃貸マンションなんて絶対無理！」と思っているような狭い土地でも、プロに相談すれば解決できる可能性があります。特に都市圏の駅に近い土地であれば、賃貸マンションやアパートは安定した需要が見込めますので、まずは相談してみるのがおすすめです。

土地活用の方法は多岐にわたり、また、得意分野は企業によっても異なります。そのため、最初から企業を絞り込んで相談すると選択肢を狭めてしまう可能性があります。そこで、おすすめなのは、まずはプランの一括請求をして、各社のプランや対応について比較することです。

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