バイク駐車場経営3特徴とバイク駐車場向きの活用地3タイプ

遊休地や空地を収益化する方法のひとつに、バイク駐車場の経営があります。バイク駐車場経営はアパートやマンション経営に比べると初期費用も低く、スタートのハードルはかなり低いのに高い収益が見込めるため、土地活用の方法として注目されています。今回は、バイク駐車場経営の基本的な知識を深め、バイク駐車場経営をスタートさせるかどうかの判断材料に役立つ情報をまとめました。

1.バイク駐車場経営5つの特徴

本章では、バイクの駐車場経営の特徴を5つにまとめています。

1-1.特徴1　空きスペースを有効活用できる

バイクの駐車場は、車の駐車場よりも利用する面積が小さく済むため、お持ちの不動産に小さなスペースがあれば、バイク用の駐車場として運営スタートできます。例えば、すでに運営中のマンションやアパートの敷地内にある

• 正面玄関付近の空きスペース
• 自転車置き場
• 申込者のいない車の駐車場
• 普段から自転車などの不法駐車があるスペース
• 敷地内のデッドスペース
• 建築物を立てられない制限付きの土地

など、敷地内のわずかなスキマでも、バイクが停められるスペースがあれば、1台からでも駐車場として活用できます。

また、土地の前面道路が狭いため、思うような駐車場運営ができなかった場合でも、バイクであればバイクが通れる道路幅であれば複数台の駐車場を作ることができます。

1-2.土地が狭小・変形・僻地でもできる

バイク駐車場は、お持ちの土地が狭小地でも始められます。バイク一を停めるスペースとしては、1台あたり幅1.8M×長2.5M（約0.6坪　小型の温室程度の大きさ）程度があればたいていのバイクが収納できます。

また、お持ちの土地が変形地

• 三角
• 細長い
• 段差がある

など、建物の建築や車の駐車場としては適していない場合でも、バイクが通れる敷地であればバイク駐車として利用ができるため、活用方法が見つからなかった土地の有効利用ができます。

変形地・狭小地とも、立地は駅から近いほうが利用客は多いですが、盗難やいたずらなどのトラブル防止の面を考えて、駅から少し離れているエリアにバイク駐車場を求めるライダーも多く存在しています。

僻地は、主要な道路からかなり離れた場所になりますが、こちらは普段使いではなく、鑑賞やコレクションとして高級バイクを保管する場所としての需要があります。

1-3.特徴2　高収益が期待できる

現在は道交法の改正によりバイクへの取り締まりが厳しくなっています。特に、路上駐車への取り締まりが厳しくなり、バイクをわずかな時間、路上に置いておくだけで駐車禁止切符が切られるようになりました。しかしバイクを停めるための駐車場は、車の駐車場ほどは多く設置されていません。

そのため、バイク駐車場は供給不足の状態であり、運営後に空室になる可能性が低い土地活用方法です。一度契約をすると長く借り続けてくる可能性が高く、収益性の良い経営ができます。

供給量が少ない状態ですので、地域やエリアにもよりますが、開設した台数分だけ駐車場の収益になる可能性が高いでしょう。仮に、活用できる土地の広さが10坪あった場合には、単純計算で以下の金額が新規に収益となります。

例）10坪の土地にバイク駐車場を設置し、1万円の月額料金にした場合

• 10坪÷0.6坪（バイク1台あたりに必要な広さ）＝約16台分
• ・1万円×16台＝16万円
• ・バイク駐車場の収益　16万円/月

1-4.特徴4　運営スタイルが選べる

バイク駐車場の経営には、月額駐車場、時間貸しという時間の区切り以外に、運営スタイルからも選択することができます。ご自身の仕事の状態によって、最も適した方法にすれば、副業としても経営ができます。

1-4-1.一括借り上げスタイル

一括借り上げスタイルは、バイク駐車場の運営会社が土地オーナーから駐車場を丸ごと借り上げる方法です。借り上げる際には、舗装工事・機械類の設置・運営・募集・管理などの運営もすべて一任しますので、土地オーナーはノウハウゼロでバイク駐車場をスタートできます。

土地オーナーは、毎月の駐車場収益から諸経費、委託料などを差し引いた金額を受け取ります。契約をした企業により委託料などの％が違うので、一括借り上げをする際には、複数社の資料を比較しておく必要があるでしょう。

一括借り上げスタイルは、駐車場の毎月の収益状況と関係なく、あらかじめ契約した金額が必ず振り込まれるという利点があります。そのため、仮に空室（バイク駐車場の契約者が決まらない）状態が続いたとしても、その間も、収益が発生します。その代わり、空室などの運営リスクを含んだ料金設定になるため、収益となる月額料金が低めに設定されています。

1-4-2.フランチャイズスタイル

バイク駐車場のフランチャイズ運営会社に加盟をし、その経営ノウハウを利用する代わりに、ロイヤリティーという加盟料を支払います。コンビニやファミリーレストランなどがフランチャイズシステムの典型的なスタイルです。

コンビニやファミリーレストランと、バイク駐車場フランチャイズとの大きな違いは、本部である運営会社がほとんどの業務をしてくれるため、土地オーナーが現場で作業することがほとんどない点です。業務内容は

• 現場の設営
• 広告宣伝
• 募集と契約
• 賃料の回収
• 掃除とメンテナンス

などが含まれます。フランチャイズ運営会社によっては業務指導を行うだけで運営をオーナーに任せるタイプ、またはオーナーが自分で業務内容を選択するタイプなどもあります。これらも、運営企業によってフランチャイズ内容に違いがありますので、事前に各社から資料などを集め、内容をよく比較しておく必要があります。

1-4-3.自営スタイル

上記で紹介した二つの業務内容をすべて自分でやるのが自主管理です。選択したバイク駐車場の方法によっては、コンテナやパーテーションなども自分で購入して設置工事手配をするなども含まれます。

全てを自分でやれば運営会社に委託料やロイヤリティーを支払わないで済みますので収益は3スタイルの中では最も高くなります。代わりに、ノウハウもコネもない状態で運営をしますので、そのたびに自力で解決していくことになります。

おすすめの方法としては、最終的にはこの自主管理を目指しつつ、最初は一部をバイク駐車場に運営管理を任せ、専門会社ならではノウハウを学習していくことです。そのような勉強をしていく中で、賃料回収はこの会社に、バイク倉庫はこのメーカー、工事はこの会社など、自分にとって最適な仕事をしてくれるパートナー企業を見つけることができれば、自主管理に踏み切っても順調な経営ができるでしょう。

1-5.特徴5　短期・低コストで開業できる

バイクの駐車場の初期費用は、どのような形式のものを作るかにもよりますが、費用が発生します。これらの費用は、自主経営の場合は全額自己負担、前述したチェーン展開する企業に参画する場合は複数の運営プランから選択します。

プランによっては初期費用を企業が受け持つタイプもあり、その場合は初期費用ゼロでスタート可能です。活用予定のスペースや土地をバイク駐車場にするには

・空いている土地やスペースをそのまま貸す
→工事不要。すぐスタート可。

・土地の地面を舗装する
→雨の日などにバイクが汚れることを嫌う人もいるため、かんたんな舗装をする。砂利、アスファルト、コンクリートなど。

・バイク専用の物置を設置する
→バイクガレージと呼ばれるバイクが入る大きさの物置を設置する

等の方法があります。以下の表は10坪分の空きスペースをバイク駐車場にした場合の初期費用めやすです。

上段の青空駐車場のような、最も簡素なコンクリート打ちっぱなしのスペースで貸す場合には、地域やエリアによって違いはありますが、土地の整備費用が10坪で12～16万円くらいかかります。初期費用が安い分、駐車料金も安く設定できますので一般的なバイク利用者がつきます。

バイクを置くための物置をバイクガレージと言いますが、小型のもので0.6畳（1.8M×2.5M）ほどです。物置代金+設置工事でおよそ30～50万円の費用が発生します。1台用、複数台用など種類がありますので、土地の広さや予算に沿って選択できます。

バイク物置は、上段の青空駐車場に比較すれば初期費用は高くなりますが、雨ざらし・いたずら・盗難から守れるという安全性が高くなるので、駐車料金を高く設定しても、安全性を優先するバイカーが契約します。

どちらの場合でも、工期は最短10日、平均14日前後で終了し、素早く経営をスタートできます。設置する設備に応じた初期費用はかかりますが、同じ土地活用として見た場合、アパート経営と比較すればかなりの低コストで開業でき、経営を開始するまでの準備期間も短く済みます。

2.バイク駐車場経営に関した3ニーズ＆駐車場タイプ

本章では、土地活用としてバイク駐車場に乗り出そうかとご検討の方向けに、バイク駐車場のニーズと、バイク駐車場のタイプに関した情報をまとめています。

2-1.バイク駐車場経営に関した3つのニーズ

バイク駐車場が市場でどれほど求められているかの情報です。

2-1-1.ニーズ1：バイク駐車場自体が足りない

現在、日本全国にバイク駐車場が足りないのは、長い間、バイクが駐車場法の適用外だったことが理由です。日本全国にある駐車場に一定のルールを課す駐車場法は1957年（昭和32年）からスタートしていますが、この法令は主に車が対象であり、50ccを超えるバイクには適用外でした。また、同じ2輪車でも、50cc以下である原付バイクは自転車法であるため、ここでもバイクが規定外になります。

そのため、自動車用の駐車場・自転車用の駐車場ともに、バイクを停めるための駐車スペースはなく、仮にそれぞれのスペースにバイクの駐車をしたいと申し込んでも、逆に断られるのが通常でした。このような法規制の背景があることから、バイクは路上駐車をしていてもめったに駐禁切符を切られることもなく、バイカーは自分がバイクを停めたい場所に、比較的自由に停めることができていました。

しかし、2006年（平成18年）に道路交通法の改正が行われ、バイクの駐車違反の取り締まりが厳しくなりました。例えば、バイクを駐車場以外の場所に一時駐車していた場合には、その時間の長さに関係なく放置車両と見なされ、バイカーに対しての違反切符が切られるようになりました。

さらに、道路交通法の改正に伴い、同年11月には改正駐車場法が施行され、今まで駐車場法の適用外であったバイクに対しても適切な駐車場を整備する方向へと変わっていきます。そのため、バイクが置ける駐車場は現在進行形で増加させなければならない事案となっています。

以下のグラフは、一般社団法人 日本自動車工業会による2020年度のバイク駐車場に関するデータです。これによれば、バイカーの2割弱は常にバイク駐車場を利用し、8割が必要な機会にバイク駐車場を使っていることがわかります。

【参照：一般社団法人日本自動車工業会 二輪車特別委員会　二輪車駐車場の利用ニーズに関する調査】

資料によれば、ここでいう「バイク」には、本来は自転車法に入る原付バイクも含まれているため、バイク駐車場の潜在的利用者数はかなりいることが伺えます。

2021年8月現在、全国に設置されているバイク駐車場の数は24,950台分ですが、バイカーが必要としている場所への設置は、いまだ不十分といえます。アンケートによれば特に、自宅の最寄り駅への設置を希望する声が多いことから、長時間の駐車をしても安心してバイクを置いておける場所は、まだまだ足りていないことが伺えます。

【参照：一般社団法人日本二輪車普及協会】

2-1-2.ニーズ2：盗難防止

バイク駐車場は、バイクの盗難防止にも役立ちます。バイクのパーツ（タイヤ・ホイール・ナンバープレート・ミラーなど）はカンタンに取り外せるため、いたずらや部品ねらい盗難の対象になりがちです。また、きちんとキーをしてあっても、何らかの方法でバイク本体を盗む「バイク盗難」は、東京都だけで1千件/年　近い報告がされています。

バイク盗難は2019年までに8年連続で減少の傾向にありますが、これは少しずつバイク駐車場が整備されつつあり、防犯上の対策を施したうえで安心して停めて置ける場所が確保できている現在進行形の状態だといえます。今後も、自分の愛車を安心して置いておけるバイク駐車場のニーズは増えるとみてよいでしょう。

【参照：警視庁　犯罪発生情報令和2年　令和2年　オートバイ盗】

2-1-3.ニーズ3保管目的

通勤通学やお買い物などに使う日常使いのバイクとは別に、複数台あるバイクの一時保管場所、またはハーレーダビッドソンやなどの高級バイク、ビンテージバイクなどを安全に保管し、休日にはパーツ分解などをして愛でるという、趣味としてのバイク駐車場のニーズがあります。

このような保管目的のバイク駐車場の場合、日々使うわけではないので、僻地に作っても問題がありません。風雨からバイクを守り、盗難を避けるための鍵や防犯カメラなどがついた安全策が施されていることが重要です。

自分のお宝バイクを大切に保管して置ける場所として使いたいバイカーがこのような駐車場の使い方を望みます。複数台を保管できる・中で作業ができるなど様々なニーズに合わせたバイク物置を設置すれば、遊休地の効果的な活用ができます。

2-2.バイク駐車場施設の3タイプ

バイク駐車場施設のタイプです。

2-2-1.タイプ1　屋外型　一般駐車場型

屋外のスペースにバイク駐車場を設置するタイプです。地面のままでスペースだけ貸すこともできますが、泥はねなどを防ぐためのコンクリート舗装などがしてあるほうが好まれます。3タイプのバイク駐車場の中では最も安価な賃料となります。

車の駐車場と同じ屋根がない青空駐車場なので、バイカーが自分で雨よけカバーをかぶせて保護をします。予算が許せば屋根付きにしたほうが雨風さらされなくなるので、客付きは良くなるでしょう。コンクリート舗装をする場合は、地域にもよりますが12,000～16,000円/坪が初期費用めやすとなります。

2-2-2.タイプ2　屋内　専用バイクボックス型

専用バイクボックス・バイク物置・バイク保管庫・バイクルームなど様々な呼び方がありますが、バイク1台分以上を個別に収納するバイク専用の物置です。鍵付きのドアがあり、小窓が付いているものが多いので、中を見ることはできます。

素材は鉄製・ビニール・木造など様々なものがあり、大手物置会社などの商品も多数あります。物置ですが、全組み立てまたは半組み立ての状態で配送され、多くの場合配送料は無料です。設置にはコンクリートの基礎工事などの特殊工事が必要です。雨風やほこりをよけ、盗難などからも守りたいバイクの持ち主に適しています。

賃料にもよりますが、別売りの棚などを設置してバイク以外の小物類（ヘルメット・工具・自転車など）も置けるようにすれば、駐車場目的に加え、愛車専用部屋として、休日などにメンテナンス・洗車・ワックスがけを楽しむために借りたいという一般バイカーからのニーズもあります。

2-2-3.タイプ3　屋内　コンテナ型

小型のコンテナルームをバイク物置として使う、タイプ2よりもさらに頑健なつくりの駐車場です。主に鉄製で複数の施錠箇所があり、窓がないため室内を見ることができません。もともと貨物を運搬するための箱ですので、火や水に強いため、盗難・いたずら・火災・水害の被害を最小限にすることができます。

そのため、高級バイク・ビンテージバイク・複数のバイクコレクションをしている方々に人気があります。

コンテナサイズのサイズは小さめのものでも1～4坪前後から選べ、中古製品でも最低20万円ほどします。ある程度の大きさがありますので、活用予定地もそれなりの広さが必要です。

バイクを格納する駐車場としては、3タイプで最も安全性が高いため、普段は人のいない僻地への設置もできます。人がいないとコンテナごと盗まれるのでは？と心配になりますが、重厚な鋼鉄製ですので解体したり運んだりすることはかなり難しいでしょう。

コンテナ台数分の代金以外に、コンテナを活用予定地まで輸送する費用と、土台工事の費用がかかりますので、初期投資は3タイプで最も高額になります。

小型コンテナと言っても室内はある程度の広さがありますので、複数台のバイクを収納できます。大き目のコンテナにした場合には、バイク以外に車や大型家具なども収納できます。

このタイプのバイク駐車場を運営する場合は、コンテナ倉庫などの運営会社にフランチャイズ加盟をしてトランクを調達するか、自分で中古トランクルームを購入しての自主経営をすることになります。

3.バイク駐車場経営成功のための4つの注意点

バイク駐車場の運営で成功するために気を付けておくべき、4つの注意点をまとめています。

3-1.注意点1　監視カメラでトラブル対策をしっかりする

普段、人がいない時間帯が多い・人通りが少ない場所の場合は特に、監視カメラを取り付けて防犯対策をします。同時に、監視カメラ監視中であることを知らせる看板も取り付けておきましょう。

これにより、いたずら・盗難などを大きく抑制する効果があります。監視カメラは犯罪抑制に使えると同時に、万が一トラブルに見舞われた場合に、犯罪による被害があったことの証拠として提出できますので、保険金による被害の補填ができます。

防犯カメラはフランチャイズ・一括借り上げであればパッケージになっているかを確認しておきます。自主経営の場合はネットで購入できる監視カメラでスマホ監視をするなどの方法があります。

外部からの被害以外にも利用者によるトラブルが起きることもあります。特に、住宅が多い地域の場合には、ガソリン漏れによる火災・エンジン騒音なども想定し、利用マナー告知と同時に、任意保険に入ってもらい、被害が大きくなる可能性を最小限にしておきます。

3-2.注意点2　防水加工をしっかりする

大雨や台風により、想定以上の水が出た場合には、バイクが水没し、エンジンや電気系統がだめになることがあります。屋外型の場合は、利用者によるバイクの防水カバーをしっかりしてもらうようにして対策します。屋内型物置やトランクルームの場合は、土台をしっかりと作り、防水加工をしっかりと施工してもらいましょう。

水没トラブルは、バイクが強風や雨の流れで転倒してしまったことで起きるケースも多いので、転倒防止用にバイクスタンド（タイヤを固定するもの）などを駐車場にはじめから施工するか、利用者に使ってもらうようにします。

3-3.注意点3　保険をかける

バイク駐車場の保険は、フランチャイズと一括借り上げの場合には、保険制度があります。加盟すると自動的に入るタイプと、任意で加入するタイプなど、様々です。フランチャイズ・一括借り上げはその企業に対する法人保険ですので、運営するバイク駐車場が1個だけでも加入ができます。

自主経営の場合にはトランクルームやコンテナ運営会社として届けを出せば、法人として保険に加入できるケースもありますが、ある程度の規模がないと保険を組むこと自体が難しい傾向があります。その場合は、万が一のトラブルの場合はオーナーの持ち出しとなります。

利用者による任意保険は、持ち主のバイクに対する保険のみですので、土地オーナーの駐車場に対する保険は自腹になつことを理解しておきましょう。

3-4.注意点4　さらなるスキマ活用も検討

お持ちの土地のデッドスペースを利用して、レイアウトを考えたうえでのバイク駐車場だったとしても、どうしても使いきれないスキマができます。その場合は、自動販売機や小型の洗車ブースなどを設置して、プラスアルファの収益を上げましょう。

特に自動販売機を設置する場合には、複数の会社から見積もりをして最も条件の良い会社を選びます。昨今の自動販売機はスマホ決済ができるWIFI機能がついた機械もあるため、そのようなマシンを導入すれば、無料WIFIサービスのあるバイク駐車場という特徴のある運営も可能です。

自分の土地がバイク駐車場以外にも、どんな活用できる可能性があるかは、プロの目で見て判断してもらいましょう。すでに運営をしているアパートやマンションがある場合にも、プロの目で見れば、さらに収益を生み出せるスペースがないかも再確認できます。

「HOME4U　土地活用」では、一回の申し込みで複数の駐車場経営プランを比較できます。初期費用をあまりかけたくない、狭小地・変形地などで活用しにくい土地がある、期間を限定して空き地を活用したい場合など、駐車場経営とそれ以外の経営方法も含めた最適なプランが見つかります。

活用予定地のエリアと広さを入力するだけで、全国から厳選した大企業から地元の優良企業の中から最大10社の不動産会社をご紹介しますので、複数の活用プランを見比べて、納得のいくプランを出した会社から選べます。

まとめ

バイク駐車場の経営についてまとめました。バイク駐車場経営は、狭小地、変形地、僻地はもちろん、建築制限のある土地や、すでにアパートやマンション経営をしている土地にあるデッドスペースなどを利用して、土地から新たな収益を生み出せる土地活用方法です。

お持ちの土地のエリアや使えるスペースによって設置できるバイク駐車場のスタイルがある程度わかり、それによって収益のめやすがわかります。無駄のない土地活用のレイアウトはプロの判断が必要になりますので、バイク駐車場経営をご検討の方は、一度、複数の不動産会社にプラン請求をして比較をしてみるとよいでしょう。その際には、本当にバイク駐車場以外にもどんな活用方法があるのかを含めて確認してみましょう。