新型コロナウイルスが土地活用に与える影響と今後の展望とは？

新型コロナウイルスの影響により、国内景気は急速に悪化しています。
かつてないスピード感で悪化していますので、不安を感じている土地オーナーや収益物件のオーナーの方も多いのではないでしょうか。

既に事業系の収益物件をお持ちの方は、テナントから賃料の減免や免除の要請が来ていると思います。
また、土地オーナーに対しては駐車場賃料の免除の要望も増えている状況です。

一方で、金利は低く、金融機関の融資姿勢も特に厳しくなっていないことから、リーマンショックとは異なる状況にあるのも事実です。

新型コロナウイルスは、今後、土地活用や収益不動産にどのような影響を与えていくのでしょうか。

そこでこの記事では、「新型コロナウイルスが土地活用に与える影響」について解説します。
短期・中期・長期の時間軸に分けて紹介し、最後に展望を踏まえた上で注意点についても触れていきます。

既に土地活用を行っている方も、今後検討しようとお考えになっている方も、ぜひ最後までご覧ください。

1.新型コロナウイルスが与える短期的な影響

最初に、新型コロナウイルスが与える短期的な影響について解説します。

1-1.事業系テナントの賃料は下がる

直近の影響として、事業系テナントの賃料は下がることが予想されます。
住居系の賃料はあまり影響がないと思われますが、店舗やオフィス等の事業系の収益物件を持っているオーナーは、既に影響を受けている方も多くいらっしゃいます。

元々、事業系テナントの賃料は景気の変動を受けやすいという特徴があります。
不景気のときは、事業系のテナントは入居も決まりにくく、賃料も低くなるのが一般的です。

事業系テナントの賃料下落は、長期化することも懸念されます。
理由としては、新型コロナウイルスによって倒産する企業も増え始めれば、テナント数が減り、全体的な企業の賃貸需要も低下していくからです。

例えば、飲食店などは業界全体として収益悪化の悪影響を受けています。
物件の店舗区画が、飲食店しか入らないような物件の場合、今の飲食店が退去してしまうと次の飲食店もなかなか決まらない可能性が出てきます。

そのため、事業系の収益物件を持っている方は、今のテナントを安易に退去させないことが重要です。

もし、テナントが当面の賃料の減免を申し出てきた場合、可能な限り応諾してあげることをおススメします。
敷金を十分に取っている場合には、敷金を家賃に充当するのも一つです。

テナントはかなり苦しい状況にありますので、オーナー側もしばらく耐えて、今のテナントを極力繋ぎとめるようにする方が今は賢明といえるでしょう。

1-2.まだ融資は受けられる状況にある

新型コロナウイルスでも、まだ融資は受けられる状況にあるという点はプラス面です。
一般的に不景気になると銀行の融資姿勢が厳しくなるため、融資が受けにくくなります。

例えば、リーマンショックのときは金融機関の経営状況が悪化していたことから、不動産投資家がすぐに融資を受けられなくなってしまいました。

不動産投資家が融資を受けられなくなったため、不動産が購入できない、土地活用もしにくくなったという状況が続き、不動産価格が下がっていった経緯があります。

リーマンショックの発生直後は、多くの方は不景気の実感がすぐには湧かなかったと思われます。

その理由としては、リーマンショックは先に金融機関の経営状況が悪くなり、その後に徐々に実体経済が悪くなっていったという流れがあったからです。

一方で、新型コロナウイルスでは先に実体経済が急速に悪化し、まだ金融機関は健全な状況を保っています。

順番がリーマンショックとは逆であり、新型コロナウイルスでは多くの人が不景気と実感しているにもかかわらず、金融機関の融資姿勢は厳しくなっていないのが現状です。

そのため、新型コロナウイルスでは、不動産投資家が融資を受けようと思えば受けられるという点がリーマンショックとは大きく異なります。

足元では賃料の下落が見え始めていますが、投資環境に大きな変化は見られず、土地活用や不動産投資はやろうと思えばできる状態にあるのです。

2.新型コロナウイルスが与える中期的(2～3年先)な影響

この章では、今後2～3年先を踏まえた中期的な影響について解説します。
新型コロナウイルスは短期的な影響で留まる可能性もありますが、ここでは仮に不況が長期化した場合に考えられる状況を紹介します。

2-1.融資姿勢が厳しくなる可能性がある

新型コロナウイルスの影響が長引けば、融資姿勢が厳しくなっていく可能性はあります。
2020年4月時点では、金融機関は中小企業に対して緩い条件で融資を積極的に行っている状況です。

しかしながら、緩い条件の融資は金融機関にとってはハイリスクな融資であり、今後、不良債権を一気に増加させてしまう懸念があります。

仮に金融機関が不良債権を多く抱え込むようになれば、リーマンショック時と同じような状況になることが想定されます。

金融機関の融資姿勢が厳しくなり、借りたくても借りることができない状況が出てくる可能性もあるのです。

不動産投資家が資金調達できなくなれば、不動産も購入できなくなり、建物投資も減ります。
不動産価格が大きく下がり、リーマンショック時のようなデフレの再来もあり得ます。

金融機関の経営状況を悪化させないためには、やはり新型コロナウイルスができるだけ短期で終息することが鍵となります。

2-2.金利は当分上がらないと予想される

新型コロナウイルスによるプラスの材料としては、金利は当分上がらないと予想されるという点です。

国内の金利は、2013年から行われている日銀の異次元金融緩和政策により、総じて低い状況が続いています。

異次元金融緩和政策は、2008年9月に発生したリーマンショックに対する景気刺激策として導入された施策です。

低金利はいつまで続くのか不安視されていましたが、不況に転じたことにより金利が上がるきっかけはなくなっています。

そのため、当面は金利が上がることはないものと予想されるのです。

仮に金融機関が健全な状況を維持できれば、2～3年先もローンは引き続き組みやすくなります。

ローンが組みやすければ、不動産投資や土地活用は活発化するため、悪影響は早期に改善するかもしれません。

新型コロナウイルスの影響は長期化するとの懸念もありますが、すぐに脱却する可能性も十分に残っています。

今後は、やはり現在行われている緊急避難的な融資が不良債権化しないことが鍵です。

不良債権が増加しなければリーマンショックのような事態にはならないので、事態が短期間で回復する可能性はあるでしょう。

3.新型コロナウイルスが与える長期的な影響

この章では、新型コロナウイルスが与える長期的な影響について解説します。

3-1.事業系の土地の選別は一層厳しくなる

長期的には、オフィスビルなどの事業系の土地の選別は一層厳しくなることが予想されます。

今回の新型コロナウイルスによって、テレワークを取り入れる企業が一気に増えました。
テレワークを本格的に導入すれば、企業は借りるオフィスの床面積を大幅に縮小することができ、従業員の交通費や社食等の福利厚生費等も大幅に削減することができます。
つまり、テレワークは企業にとって大幅なコスト圧縮を可能とするのです。

都市部に高い賃料を払ってオフィスを借りなくても良いと判断する企業が増えれば、オフィスの賃貸需要は将来的に減っていくものと予想されます。

オフィスの賃貸需要が減れば、オフィスとして貸せる立地は本当に良い場所しか残らなくなります。

よって、オフィスビルのような事業系の土地活用ができる土地は、一層選別されていくことが考えられるのです。

3-2.住居系（アパート・賃貸マンション）のテレワーク対応は必須となる

今後、アパートや賃貸マンションといった住居系の土地活用では、テレワーク対応は必須となると思われます。
具体的には、光ファイバーの敷設等、高速インターネットの対応です。

新型コロナウイルスのようなパンデミックは、今後も起こると考えるのが自然です。
過去20年の中でも2003年にはSARS(サーズ)、2012年にはMERS(マーズ)といった感染症が流行しました。

また、2021年には東京五輪が控えていることから、都内の会社は開催期間中、再びテレワークを実施することが予想されます。

企業の中にテレワークの体制が構築されれば、今後はあらゆる機会にテレワークが実行されることが予想されます。

その際、住宅に求められる機能は、やはりテレワークに対応した高速通信環境の整備です。
高速通信が備わっていない住宅は、今後は選ばれなくなっていく可能性があります。

これからアパートや賃貸マンションの土地活用をする方は、ぜひテレワークに対応できる通信環境を取り入れるようにしてください。

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4.これから土地活用をする際の注意点

最後に、これから土地活用をする際の注意点について解説します。

4-1.近視眼的にならないこと

土地活用を計画する際は、新型コロナウイルスの影響を気にし過ぎて近視眼的にならないことが重要です。

そもそも土地活用は、1つの建物で40年間近く稼ぎ続ける事業ですので、目の前の問題ばかり気にして判断するものではありません。

むしろ新型コロナウイルスにはとらわれず、土地活用は平時と同じように計画すべきものといえます。

今後40年の中には、パンテミックだけでなく、世帯構成の変化や大きな気象変動なども起こり得ます。

例えば、今後は単身の高齢者世帯が増えていくことが予想されることから、高齢者に対応したバリアフリーのアパートを計画するのも一つです。

また、ここ数年は毎年のように豪雨や台風の被害が出ていることから、水害に強い建物を建てていくことも考えられます。

このように長期的観点で見れば、土地活用では新型コロナウイルスだけでなく検討すべきことは他にもあるのです。

むしろ、土地活用においては一時的な問題を気にするよりも、世帯構成の変化や東京一極集中等の大きな変化を捉えることの方が重要となります。

4-2.その土地に合った土地活用をすること

土地活用は、どのような状況にあってもその土地に合った土地活用をすることが重要です。
立地条件を活かした活用をするのが土地活用の基本ですので、短期的な新型コロナウイルスには影響されずに、最適な活用方法を行うようにしてください。

例えば、新型コロナウイルスによってテレワーク需要が増えたため、直近ではコワーキングスペースの利用が急増しています。

コワーキングスペースとは、会議室やコピー機等を共有しながら互いに独立した仕事を行うことができるオフィスです。

テレワークによって自宅では仕事ができない人がコワーキングスペースに殺到しており、コワーキングスペースはかつてない特需を得ています。

一方で、ホテルは外国人観光客が激減したことから、キャンセルが相次いでいます。
そのため、新型コロナウイルスによってコワーキングスペースの利用者は増え、ホテルの利用者は減るといった現象が生じています。

しかしながら、土地活用においてはこのような短期的な変動を気にする必要はありません。
結局のところ、長期的にはホテル需要の高いところは、やはりホテル需要が回復します。
そのため、今コワーキングスペースが儲かっているからといって、ホテルに適した土地にコワーキングスペースを建てる必要はないのです。

土地活用は短期的な影響にとらわれず、その土地に合った活用方法を見つけることが重要です。

とはいえ、これから土地活用を始めようと検討している方の中には、適した活用方法が何なのか、見極めが難しいと感じている方も多くいらっしゃると思います。

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状況が不安定な時期こそ、堅実な提案をしっかりと比較検討することから着手し、最適な活用方法を探ることをおススメします。

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まとめ

いかがでしたか。
新型コロナウイルスと土地活用について解説してきました。

厳しい状況がある一方で、今はまだ融資が受けられる状況にあったり、当分金利は上がらないであろうと予想されるなどの一面もあります。

いずれにしても、土地活用は近視眼的にはならず、長期的な視野に立って活用方法を検討することが重要です。

これから土地活用を始めるなら、まずは「HOME4U 土地活用」を使って実績豊富な複数の企業から堅実なプラン提案を受け、お持ちの土地に最適な活用方法を見つけ、しっかりと長期活用への足固めをすることからスタートしてください。

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