【詳しく解説】面白い土地活用方法一覧。狭小地活用やアービトラージ活用について

面白い土地の活用方法は大きく2つに分けられます。

上記２つのメリット・デメリットは以下の通りです。

それぞれの活用方法は以下の通りです。

詳しくは「2.「小さな土地」の土地活用3選」「3.「アービトラージ」での運用が可能な土地活用8選」をご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.面白い土地活用を決める2つのポイント

土地活用を考える上で、「小さな土地（狭小地）」「賃料単価を上げる（アービトラージ）」という2つの視点に着目すると、面白い土地活用が浮かんできます。
まずは、それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

1-1.小さな土地（狭小地）向けの土地活用

小さな土地（狭小地）向けの土地活用のメリット・デメリットは以下の通りです。

一般的に30坪未満の土地は狭小地に分類されます。
狭小地は建物を有効に建てることが難しいですが、16坪以上あればなんとか建物を建てることができるため、面白い土地活用をすることが可能です。

小さな土地（狭小地）について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

1-2.賃料単価を上げる（アービトラージ向け）土地活用

賃料単価を上げる（アービトラージ向け）土地活用のメリット・デメリットは以下の通りです。

賃料を上げる（アービトラージ向け）土地活用とは、貸し出す空間や時間の単位を細かくして賃料単価を上げるという手法です。

「貸し出す空間や時間の単位を細かくする事で賃料単価が上がる」不動産の性質の事を「アービトラージ」と呼びで、日本語では「理論的価格差」または「裁定取引」等と訳されています。

例えば、ファミリー向けマンションをワンルームマンションにしたり、月締め駐車場を時間貸し駐車場にしたりすることで、空間や時間の単位が小さくなり賃料単価を上げることができます。

土地活用にアービトラージの要素を入れると儲かりやすくなり、面白い土地活用をすることができます。

2.「小さな土地」の土地活用3選

小さな土地（狭小地）向けの土地活用法は、高い収益性も期待できます。

小さな土地（狭小地）向けの活用方法は主に3つあります。

2-1.出口戦略型戸建て賃貸

小さな土地（狭小地）でできる土地活用に、「戸建て賃貸」があります。
ここでは売却を意識した、出口戦略型戸建て賃貸について解説していきます。

戸建て賃貸では、入居者が「戸建てをこのまま買わせて欲しい」と申し出てくることが比較的多く、その申し出をチャンスと捉え、そのまま売ってしまうのが出口戦略型戸建て賃貸です。

申し出のタイミングで売却することで、特に値引きもせず市場価格で売却することができ、それまでの賃料収入に加え、売却収入も得られます。
また、不動産会社も入れずに取引できるので仲介手数料も節約することが可能です。

通常、古い賃貸物件は、賃料が下がったり修繕費が増えたりするため、築年数が古くなるほど賃貸経営は苦しくなるのが一般的ですが、出口戦略型戸建て賃貸であれば古くなった賃貸物件をスムーズに手放すことができるというメリットがあります。
売却収入で新しい土地や収益物件を購入すれば、再び良い条件で土地活用をすることが可能です。

2-2.自由設計のRCマンション

小さな土地（狭小地）では自由設計のRCマンションもおすすめです。
自由設計とは、設計者がその土地に合わせてゼロから設計する建物のことです。
16坪以上ある土地なら、ゼロから設計する自由設計を行えば鉄筋コンクリート造のマンションを建てることができます。

一般的なマンションでは、「羊羹(ようかん)切り」といって部屋の形を長方形にするため、小さな土地だと部屋が入らずマンションが建てられないことがありますが、自由設計では部屋の形を長方形ではなく、敷地形状に合った形で合わせるため、不整形で小さな土地（狭小地）でもマンションを建てることが可能です。

自由設計はコストは割高になりますが、土地のポテンシャルを最大限に活かすことができ、小さな土地（狭小地）でも活用が可能です。

2-3.重量鉄骨造のアパート

小さな土地（狭小地）では重量鉄骨造のアパートもおススメです。
重量鉄骨は梁が太いため、オーバーハングという建築技術を用いることができます。
梁とは、柱と柱を繋ぐ横架材のことです。

オーバーハングは、柱を使わずに2階の床をある程度突き出すことができ、1階よりも2階の床面積を広くすることができるため、1階のスペースや2階の空間を効果的に使うことができます。

例えば、1階に駐車場を設け、2階の賃貸面積を広くしたいといったことも可能です。
軽量鉄骨や木造だと柱なしで上階の床を支えることができないため、オーバーハング技術ができません。

小さな土地(狭小地)について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

3.「アービトラージ」での運用が可能な土地活用8選

「アービトラージ」での運用が可能な土地活用は主に8つあり、大きく、「住居系」「オフィス系」「店舗系」「土地貸し系」の4つに分けることができます。

3-1.住居系

住居系の土地活用として、次の4つが挙げられます。

・マンスリーマンション・ゲストハウス

マンスリーマンション・ゲストハウスは、短期貸しを前提としたマンションのことです。

マンスリーマンションは、どちらかというと長期出張者等のニーズに合わせた国内居住者向けの物件のことを指します。
ゲストハウスは、海外からの旅行者や長期出張者等のニーズに合わせた外国人向けの高級短期賃貸物件を指すことが多いです。

マンスリーマンションやゲストハウスは、ベッドやテレビ等の基本的な家具が備え付けられており、借主がすぐにそこで生活できる物件になり、1ヶ月の賃貸借契約を締結するのが基本です。
賃貸マンションの通常の賃貸借契約期間は2年間ですので、2年が1ヶ月になることで単価が引き上がるアービトラージが生じています。

アービトラージの考え方で比較すると、1日貸しのホテルより安く、2年貸しの賃貸マンションよりは高く貸せる関係にあります。

特にマンスリーマンションは建物としては特殊な仕様は必要なく、東京や大阪などのビジネス需要があるエリアであれば、比較的簡単に行うことのできる土地活用になります。

・シェアハウス

シェアハウスとは、リビングやキッチン、浴室などを入居者同士で共有するスタイルの賃貸物件です。

シェアハウスは1つの空間を複数人で共有して貸し出すため、1人当たりの賃貸面積が小さくなり、賃料単価を上げることができます。

シェアハウスは、単に入居者にシェアして住んでもらうだけでなく、入居者同士に交流を図ってもらうイベント等の企画も必要です。
また、同じ趣味を持った人たちが集まれるようにコンセプトを明確にした物件にすることも望まれます。

近年はシェアハウス物件もかなり多くなったので、競合に勝つためにも差別化された設計企画や管理メニューも必要となってきています。

1つの物件でも部屋ごとで賃料を設定できるので、賃料単価が上げやすく収益性も高い土地活用になります。

シェアハウスについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

【基本を解説】失敗しないシェアハウス経営の基礎知識。儲けるコツ5選も解説

・コレクティブハウス

コレクティブハウスとはスウェーデンやデンマーク等の北欧から発祥した、家族の様に入居者たちが関わり、協力しあいながら暮らすことのできるコミュニティ型賃貸物件です。

出来上がった状態はシェアハウスと同じですが、成り立ちが異なります。
また、コレクティブハウスは最初に入居者が居住者組合という組合を作り、居住者組合が自分たちで住みたい家を設計して建てていきます。
シェアハウスとは逆で、「建物を建てる前に入居者が決まっている」ということになります。

シェアハウスでは土地オーナーが建物を建てた後に入居者募集を行いますが、コレクティブハウスは入居者が建物を建てて完成建物にそのまま居住するので、借りてくれる人がいるかどうかわからないといった事業リスクはありません。

コレクティブハウスは、土地オーナーが居住者組合に対してあらかじめ確保したい利回りを伝え、それと居住者側の払える賃料を突き合わせて建築費を決めます。

払える賃料を利回りで割ると建築費の予算が確定します。

建築費の予算　＝　居住者組合が払える賃料　÷　土地所有者の希望利回り

居住者組合は決定された予算の中で設計を工夫し建物を建てていくため、建築コストを抑えていくことも可能です。

コレクティブハウスは、誰かが退去しても入居者が自分たちの知り合いを招き入れることが多く、不動産会社に借主を探してもらうようなことが少ないため、仲介手数料等の入居者募集費用の節約もできます。
管理も入居者組合が自分たちでやることが多く、管理料も生じない物件も多いです。

コレクティブハウスは、建物投資も無駄がなく、ランニングコストも安くなるため、収益性が高い土地活用といえます。

・特区民泊

民泊の中でも特区民泊なら収益性の高い土地活用をすることが可能です。
特区民泊とは、国家戦略特区において旅館業法の適用除外が認められた地域の民泊のことを指します。

民泊は全国どこでも営業できますが、通常の民泊の営業日数は年間で180日までしか営業することができません。
しかしながら、特区民泊で行う民泊なら365日の営業ができます。

特区民泊ができるエリアは、2020年7月1日時点で以下の市区町村です。

【特区民泊(2020年7月1日時点)】

• 東京都大田区
• 北九州市
• 新潟市
• 千葉市
• 大阪府
• 大阪市
• 八尾市
• 寝屋川市

特区民泊は、365日の営業が可能ですので、いわばホテルと同じです。
マンスリーマンションよりも借主の滞在期間が短くなることから、アービトラージによって賃料単価を上げることができます。

民泊は、家主不在型と呼ばれるホストがいない物件でも行うことが可能ですので、特区民泊内であればアパート等の賃貸物件を全室民泊にすることもできます。
保有している土地が特区民泊内にある方は、特区民泊にすることで、収益や、賃料単価を上げることができる土地活用になります。

3-2.オフィス系

オフィス系の土地活用は、以下の2つになります。

・コワーキングスペース、シェアオフィス

コワーキングスペースやシェアオフィスは、共有で働く場を提供する賃貸物件です。

コワーキングスペースは、大部屋の中でフリーアドレス形式の机やブース状の机を提供するイメージのオフィスで、主に、フリーランスやテレワーク中のサラリーマン等の個人が利用します。
シェアオフィスは、壁で仕切られた小さな個室を提供するイメージのオフィスで、主に創業したての企業や中堅企業の出先機関等が利用します。

コワーキングスペースもシェアオフィスも明確な定義はありませんが、どちらも空間を細かくして賃料単価を上げているという仕組みは同じため、会員数を増やせれば、オフィスとして貸し出すよりも賃料収入を多くすることができます。

ここ最近、テレワークが浸透したことにより、郊外のコワーキングスペースでは利用者が急増しているため、ベッドタウンでは今後、コワーキングスペースの利用者が増えると期待される土地活用となっています。

・貸会議室

貸会議室とは、時間貸しで会議室を貸し出す賃貸物件のことです。
貸会議室は貸出期間を「時間単位」に区切ることでアービトラージが働き、賃料単価が高くなっています。

貸会議室は、日々の利用者が増えることで収益性を高めることができる土地活用になります。

3-3.店舗系

・コインランドリー

店舗系ではコインランドリーが収益性の高い土地活用となります。
コインランドリーは、空間を貸すというよりは大型洗濯機を貸しているため、貸し出す空間や時間を小さくしていることからアービトラージが効きます。

コインランドリーは、共働き世帯が増えたことで利用者が増えて成長中の市場です。
都市型コインランドリーでは、店舗面積が10〜15坪程度のものもありますので、小さな土地でも活用できます。

建物の規模も小さく利用者も増えている市場なので、比較的始めやすい土地活用になります。

コインランドリーについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

【初心者向け】コインランドリー経営の収益シミュレーションと成功の秘訣

3-4.土地貸し系

コインパーキングは、貸出時間を「時間単位」にすることで月極駐車場よりも収益性が高くなっている土地活用で、初期費用も押さえられ、比較的手間がかからない土地活用とされています。

また、コインパーキング会社に賃貸するよりも、自営(管理委託方式)で行った方が収益性は高くなります。

管理委託方式とは、精算機の釣り銭管理や利用者からの問合せ等は管理会社に委託し、直接利用者に駐車場を貸し出すタイプの経営方式となります。
近年は管理委託方式によってコインパーキングを運営する方も増えてきていますので、管理委託方式によって高収益を狙ってみるのも一つです。

コインパーキングについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

4.面白い土地活用について相談できる会社の選び方

面白い土地活用をする上では、メリット・デメリットや活用方法を把握するだけでなく、所有している土地が面白い土地活用に向いているのかも把握しておく必要があります。
またその土地の特徴を活かすことができるのかも重要になります。

実際に所有している土地が面白い土地活用に向いているか把握するためには、プロの会社に相談してみることが近道になります。

相談できる会社を選ぶ際の基準は以下の通りです。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たした土地活用をサポートした実績・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。

国内大手のハウスメーカー・建築会社が多数参画していて、お客様に合った企業から7つを選び、無料一括プラン請求できるため、「条件に合った企業の中で比較検討」可能です。
「どの会社が一番経費の対策が充実しているか」、「どの会社が一番自分のアパート経営に合った魅力的なプランを出してくるか」など、客観的に判断することができます。
是非ご活用ください。

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