土地活用の10個の失敗例から学ぶ！リスク回避の対策を解説

いざ土地活用を検討し始めると、建築の知識や投資の知識も求められ、「難しいな」と感じる方もたくさんいらっしゃると思います。

土地活用について一から学んでいくのは大変ですが、最初によくある失敗例を学んでいくと最小限の努力で土地活用を成功させるためのノウハウを得ることができます。

土地活用の失敗の原因は、最初の検討の段階で作られているケースがほとんどです。
つまり、「検討の段階で注意すべきこと」を知っておくことで、土地活用の失敗はかなり減らすことができます。

そこでこの記事では、土地活用での失敗をうまく回避できるよう、「失敗例とその対策」について解説します。
ぜひ最後までおつきあいいただき、あなたの土地活用を成功に導くための一助としてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.他の用途を全く検討せずに建物を建ててしまった失敗例

土地活用というと、アパートを建てることだと思い込んでいる方がおり、アパート以外の他の用途を全く検討せずに建物を建ててしまう失敗例が、実はよくあります。

例えば、土地活用の一つに保育園という選択肢があることを説明しても、自分が保育園を経営しなければならないと勘違いしている方もいるくらいです。

土地活用は、簡単にいうと「家主」になるということなので、どんな用途であっても建物を建てて誰かに貸せば立派な土地活用ということになります。

土地活用にはアパート以外にも店舗やオフィスビル、ビジネスホテル、老人ホーム等様々なものがあり、まずは自分の土地でどのような活用ができるのかを知ることが土地活用の第一歩です。

なぜ、様々な用途の選択肢を知らなければならないかというと、土地活用は用途によって収益性が異なるからです。

収益性が高い順番に並べると、店舗、オフィスビル、ビジネスホテル、賃貸マンション、アパート、老人ホーム…となるのが一般的となります。

例えば、せっかく店舗ができる土地であるにもかかわらず、アパートを建ててしまうのは「もったいない土地の使い方」であり、土地活用として失敗しているといえるのです。

土地のポテンシャルを最大限に活かすには、複数の選択肢の中から一番収益性の高い活用方法を選ぶ必要があります。

ただし、その土地に「何が建つのか」、「誰が借りてくれるのか」、「建築費はいくらになるのか」といった情報は簡単には分からないため、最初に土地活用のプロにしっかり相談することが必要となるのです。

土地活用に最適な相談相手は、ハウスメーカーになります。
ハウスメーカーというと、「どうせアパートでしょ？」と思うかもしれませんが、ハウスメーカーは様々な用途の土地活用の提案ができます。

ハウスメーカーが相談相手として最適な理由は、「何が建つのか」、「誰が借りてくれるのか」、「建築費はいくらになるのか」という情報を全て的確に答えてくれるからです。

ハウスメーカーには、社内に一級建築士が在籍していますので、建築基準法に則ってどのような建物が建てられるかを回答することができます。

また、ハウスメーカーにはテナント誘致部門や住宅の管理会社があるため、誰がいくらで借りてくれるかも答えることができます。

例えば、ロードサイド型店舗ができる土地の場合、「○○社がいくらで借りて出店したいといっています」というように具体的な事業者まで連れてきてくれます。

もちろん、ハウスメーカーは施工会社ですので、建築費がいくらかかるかも提案してくれます。

もし不動産会社に土地活用を相談しても、「どんな建物が建つかは設計事務所に聞いてください」、「建築費がいくらになるかは工務店に聞いてください」という結果になります。

ワンストップで全て回答してくれる相談先はハウスメーカーであり、ハウスメーカーに相談することが最適な土地活用を見つける手段なのです。

尚、ハウスメーカー各社にはそれぞれ得意分野があるため、ベストな土地活用を見つけるには複数のハウスメーカーに相談してみる必要があります。

複数のハウスメーカーに相談し、それぞれの会社から出てきた提案の中から最も収益性の高い土地活用を見つければ、もったいない土地の使い方の失敗を防ぐことができるのです。

2.地域に適した間取りを選択しなかった失敗例

住居系の土地活用では、地域に適した間取りを選択しなかった失敗例もあります。
間取りはその後の賃貸経営を左右する内容なので、失敗を避けるためにも慎重に判断することが必要です。

間取りの賃貸需要は、高い順からワンルーム、2DK、3LDKとなります。
賃料単価も、高い順からワンルーム、2DK、3LDKという順番です。

3LDKは賃料単価が低いだけでなく、賃貸需要まで低いので空室も埋めにくく賃貸経営が難しくなってしまいます。
そのため、賃貸住宅はまずはワンルームを中心に考えるのが基本です。

ワンルームの需要があるにもかかわらず、3LDKのファミリータイプのアパートを建ててしまうことは、非常にもったいない土地活用となります。

間取りの選択の失敗を防ぐには、相談したハウスメーカーに様々なパターンの間取りを提案してもらうことが対策となります。

1つの間取りだけを鵜呑みにするのではなく、少しでも疑問が生じたら他の間取りの図面も描いてもらってベストな間取りを選択するようにしてください。

3.不十分な理解のままサブリースを選択してしまった失敗例

土地活用では、不十分な理解のままサブリースを選択してしまったという失敗例もあります。
サブリースとは、転貸借による管理方式のことで、「家賃保証」または「空室保証」と呼ばれている管理のことです。

サブリースでは、アパート等を一旦サブリース会社が一棟全体を借上げ、サブリース会社が各入居者と転貸借契約を行います。
建物オーナーには空室状況に関わらず、サブリース会社から一定の賃料が振り込まれます。

建物オーナーとしては、一見すると空室の心配をしなくて良いような契約に思えます。
ただし、サブリースであっても空室が増え続ければ賃料は下がります。
サブリース会社は収入と支出が逆転する逆ザヤになってまでも賃料を永久に保証するわけではありません。

空室が増えれば、サブリース会社からの家賃は引き下げられるため、結局のところ建物オーナーも間接的に空室リスクを負っていることにあります。

サブリースでは、賃料は下がらず永久に保証されると勘違いして契約してしまう方がたまにいます。

建物オーナーとサブリース会社との間では、賃料が下げられると「当初の話と違う」ということで裁判になることも多いです。
サブリース会社からの賃料減額請求権は、過去の最高裁判所の判例でも認められていますので、裁判をしても勝ち目はないことは知っておく必要があります。

対策としては、「サブリースを選択しない」または「賃料下落リスクも理解した上でサブリースを選択する」のいずれかです。
自己資金を十分に用意して借入金の返済リスクを下げておけば、サブリースを選択せずとも安全な土地活用をすることができます。

サブリースを選択する際は、サブリースとはどのようなものなのかしっかり把握した上で契約するようにしてください。

4.建築費の安さにこだわり過ぎた失敗例

土地活用では、建築費の安さにこだわり過ぎて失敗してしまうこともあります。
「安かろう・悪かろう」の建物を建ててしまい、すぐに入居者募集に苦労してしまうというような失敗です。

土地活用は不動産投資である一方、入居者へ貸室を提供する商品作りでもありますので、必要なところにはコストをかけて貸しやすい建物を作るという発想も必要となります。

土地活用はハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンという関係にあるため、安い建築費にこだわることはハイリターンにはなりますがハイリスクにもなってしまいます。

対策としては、ローコストにはこだわり過ぎず、適正な価格で優良資産を建てることが効果的です。

5.容積率の消化を優先してしまった失敗例

土地活用では、容積率の消化を優先してしまった失敗例もあります。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
容積率は、エリアによって200％とか、300％とかの数値が指定されています。

容積率が高いほど、大きな建物を建てることができ、賃貸面積を増やすことができます。
容積率が300％と指定されている土地であれば、延床面積を土地面積の300％(3倍)となるまで大きくすると、その土地で建つ建物の賃貸面積を最大化することができます。

土地活用で収益を最大化するには、その土地に指定されている容積率を最大限使い切ることがセオリーです。
そのため、基本的な考え方として容積率の消化を優先することは正解になります。

ただし、一部の土地活用では、容積率の消化を優先することで逆に収益が落ちてしまうという失敗があります。

例えば、狭小地で小さな賃貸マンションを建てるケースがあります。
容積率を完全に消化しようとすると、6階建てまで建てられるというような土地です。

6階になるとエレベーターが必要なのでエレベーターを設置します。
しかしながら、狭小地の場合、エレベーターを設置することで各階の部屋数が少なくなり、部屋の面積も一層小さくなってしまいます。

さらにエレベーターの保守メンテナンス費用もかかってしまい、最終的には利回りが低くなることが多いです。

狭小地で賃貸マンションを建てるには、容積率を消化しきるのではなく、例えば4階建てでエレベーター無しの物件に留める形にした方が利回りは高くなることがあります。

容積率を完全に消化すべきかどうかはケースバイケースです。
状況によっては容積率を余らせたままの方が良い場合もありますので、セオリーに囚われず色々な観点から検討するようにしてみてください。

6.一棟貸しで借主の選定を誤ってしまった失敗例

一棟貸しの土地活用では、借主の選定を誤ってしまい、すぐに退去されてしまうという失敗例もあります。

一棟貸しとは、コンビニや老人ホーム等、建物一棟を1つの事業者に貸す形態の土地活用のことです。

一棟貸しは、退去さえなければ賃料は固定で収益が安定しており、管理の手間もほとんどかからないというメリットがありますが、一方では、借主が退去してしまうと、賃料収入がゼロとなってしまうリスクがあります。

よって、一棟貸しでは「簡単に退去するような借主は選ばない」ということが失敗を防ぐ最も効果的な対策です。

一棟貸しでは、一番賃料の高い借主を選びたくなります。
しかしながら、この一番賃料の高い借主を選ぶという行為が実は落とし穴となることもあるのです。

一番高い賃料を提示してくる借主は、出店したいがために無理をして高い賃料を提示していることがあります。
無理して高い賃料を提示している事業者を選定してしまうと、すぐに退去されてしまうケールも起こりえます。

一棟貸しですぐに退去されてしまえば、自分が行った借主の選定にかなり後悔することになります。

借主を選定するポイントは、賃料ではなく借主の実績や経営状態を重視して選ぶことがコツです。

実績とは、業歴が長いことや店舗数が多いことなどが挙げられます。
経営状態はなかなか把握できませんが、融資を受けるなら銀行に教えてもらえる範囲で構わないので聞いてみるのがおススメです。

一棟貸しの借主選定にあたっては、賃料だけにとらわれず、実績や経営状態も加味した上で選ぶようにしてください。

7.店舗やオフィスで安易に柱を作った失敗例

土地活用では、店舗やオフィスで安易に柱を作ってしまった失敗例もあります。
店舗やオフィスの貸室空間では、室内に柱が現れない無柱空間が基本です。

室内に柱が多く出てくる有柱空間は、柱が自由なレイアウトを阻害するため、貸しにくくなります。

無柱空間は柱と柱との間に横たわる梁(はり)を太くする必要があります。
鉄骨造なら、軽量鉄骨よりも重量鉄骨の方が梁を太くすることができるため、重量鉄骨の方が無柱空間を建てやすくなります。

しかしながら、重量鉄骨は軽量鉄骨よりも建築費が高いため、建築費を抑えようとして安易に軽量鉄骨を選択してしまう方がいます。

軽量鉄骨で建ててしまうと、竣工した建物の店舗区画には柱がたくさん登場してしまい、店舗区画に全くテナントを誘致できなくなるという失敗があります。

このような失敗は、特に個人の方が「1階を店舗とするアパート」を建築する際に生じます。

アパートは軽量鉄骨でも建てられるため、軽量鉄骨を選択した結果、柱だらけの貸せない店舗区画を作ってしまうこともあるのです。

店舗区画の失敗を避けるには、店舗は無柱空間を意識して計画することが対策となります。
多少建築費が上がってしまっても、貸しやすい店舗区画にするには無柱空間にこだわることが必要です。

柱の存在は、想像以上にテナントに毛嫌いされますので、店舗区画を作る際は柱の数を最小限に抑えるようにしてください。

8.2階以上に店舗区画を作ってしまった失敗例

賃貸マンションでは、2階以上にも店舗区画を作ってしまい、テナントが全く誘致できないという失敗例もあります。

立地の良い土地では、低層階を店舗とし、上層階を住宅とする賃貸マンション(「下駄履きマンション」と呼ぶ)を建てることも多いです。

下駄履きマンションは、店舗部分の賃料単価が高いため、収益性が高くなるというメリットがあります。

ただし、下駄履きマンションは良い立地であっても2階も店舗にしてしまうとテナントの誘致に苦戦してしまうことが多いです。

店舗は、2階になると途端に客足が少なくなり、売上が落ちてしまいます。
2階というだけで商売がしにくくなることから、出店を希望するテナントが大幅に減ってしまいます。

仮に竣工時にテナントが埋まっていたとしても、2階部分は一度退去されると次のテナントがなかなか埋まらないものです。
2階部分も店舗にして高収益を狙ったにも関わらず、逆に2階部分を住宅にするよりも収益が落ちてしまうこともあります。

対策としては、駅直結のようなよほど良い立地でないかぎり、2階部分に店舗は作らないということになります。

2階以上の店舗区画はリスクが高いと判断し、原則として店舗は1階のみに留めておくようにしてください。

9.資産区分と原状回復の定義があいまいなことによる失敗例

一棟貸しでは、資産区分と原状回復の定義があいまいなことによる失敗例があります。

個人が行う土地活用では、老人ホームやコンビニ、ロードサイド型店舗等で一棟貸しを行うことが良くあります。

一棟貸しでは、着工する前にテナントが決まり、そのテナントの要望に沿った形で建物を計画していきます。
建物オーナーの資産は、建物オーナーと施行会社が請負契約で締結した部分が対象です。

一棟貸しでは、建物が竣工した後、看板の設置等、テナントが建物の一部に工事を追加した上で入居することが一般的となっています。
テナントが自費で看板を設置した場合、その看板はテナントの資産となります。

さらに、一棟貸しでは竣工後、日常的な小修繕をテナントに全て任せてしまうことが多いため、気付くと建物オーナーの資産にテナントの資産がたくさん付着した状態となっていきます。

そのため、一棟貸しでは建物オーナーの資産とテナントの資産が入り乱れてしまうことがよくあります。

資産が入り乱れてしまうと、問題となるのは修繕区分と原状回復の2つです。

修繕区分に関しては、それぞれの資産の所有者が行うのが原則となります。
もしテナントが設置した看板が壊れたら、その修繕はテナントが行うことになります。
それに対して、建物オーナーの資産の部分が壊れたら、建物オーナーが負担して修繕するのが原則です。

また、原状回復については、テナントが退去する際、借りた状態に戻すことがルールとなっています。

テナントが入居時に看板を自費で設置したのであれば、退去時にはテナントが看板を取り外して出ていかなければならないことになります。

しかしながら、資産が入り乱れてしまい、何がどちらの資産なのか把握できなくなると、修繕の負担者や原状回復の状態まで分からなくなりトラブルとなってしまうことがあります。

契約時はお互いが頭の中ではっきり資産区分を認識していたとしても、相手が企業だと途中で担当者が変わったタイミングで資産区分がわからなくなることも発生します。
また、貸主側も相続が発生することで、資産区分がわからなくなることがあります。

そのため、一棟貸しの場合、竣工時に資産区分と原状回復の状態をしっかり書面で残しておくことが対策です。
原状回復についても、何をどこまで戻すのが定義しておくことも必要となります。

資産が入り乱れてしまう失敗は、一棟貸しによくありますので、担当者が変わっても引き継げるように書面化しておくことがポイントです。

10.フルローンに近い状態で行った失敗例

土地活用では、フルローンに近い状態で行ってしまうことで生じる失敗もあります。

フルローンに近い状態で土地活用を行うと、具体的には以下の2点のような問題が生じます。

借入金額が大きいと、毎月の借入金返済額も大きくなります。
借入金の返済額が大き過ぎると、ちょっとした空室が生じただけで借入金の返済に窮してしまうことがよくあります。

同じ土地活用を行っても、自己資金100％で行う方と借入金100％で行う方では、空室に耐える力は全く異なります。
借入金が少ないほど毎月の返済額が小さくなり、空室に耐える力が強くなっていきます。

また、万が一、不動産を売却しなければならない事態になった場合、当初の借入金が大き過ぎると借入金の残債が売却額よりも高くなってしまい、売却できないようなこともあります。
借入金の残債が売却額よりも大きくなることをオーバーローンと呼びます。

オーバーローンの問題は、相続後に相続人がアパート等を売却しようとした際に生じることが良くあります。

売却は、本人がするつもりはなくても、相続後に相続人が行う可能性もあるため、フルローンに近い状態での投資は避けるべきです。

借入金に関する問題の対策としては、自己資金を準備してから土地活用を行うことに尽きます。

一般的は投資額の3割程度は自己資金で行うのが適切な不動産投資の指標です。
借入金は7割程度に押さえておくことが失敗しないためのポイントとなります。

11. 失敗を回避するために最初に行うべきこと

ここまで紹介してきたように、土地活用で起こりやすい失敗のほとんどは、実際に経営を始める前の検討段階で回避できるチャンスがあります。

そして何よりもまずは、「どのような活用方法にするのか」を適切に判断することが重要です。

そこで、土地活用を検討している方に最初に行っていただきたいのが、「HOME4U 土地活用」を使い、複数のハウスメーカーや専門事業者から、土地活用の方法、初期費用、将来の収支計画、節税効果などをまとめた「土地活用プラン」の提案を受けることです。

「HOME4U 土地活用」で複数社から様々な提案を受け、じっくり比較することで、自分の土地の立地や予算に適切な活用方法が見えてきます。
「アパート」ひとつとってみても、間取り、構造、費用、ターゲットとする入居者層など、各社により企画が異なるので、必ず比較することが重要です。

プランをしっかり厳選し、10章までで紹介した回避策もあわせて実践していただくことで、リスクの低減が大きく図れますので、励行していただくことをおススメします。

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まとめ

いかがでしたか。
土地活用の失敗例と対策について解説してきました。

土地活用では、活用プランの検討段階で失敗してしまうことも多いので、「HOME4U 土地活用」をうまく利用して、複数のプランを比較検討することから始めてみてください。

目先の建築費の安さや賃料の高さだけで判断を進めてしまうのは危険ですので、ぜひこの記事で紹介した対策の目線をしっかりと持って、総合的な判断を行うよう心掛けていただければ幸いです。

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それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

• 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
• その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります

つまり失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、たくさんのプランを比較してから決めることがとても重要です！

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