土地活用で使える補助金とは？助成制度のある活用方法をご紹介

サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や保育所、郊外の広い土地における太陽光発電をご検討中の方は、「社会貢献度の高い土地活用」への「補助金」について耳にしたことがあるのではないでしょうか。
ここでは公的な助成制度のある土地活用について、ある程度の知識を得ておきたいという土地オーナーのために、適用要件や補助金額、申請期間のほか、それぞれの活用方法のメリットやデメリット、収入の目安や優遇税制についても解説します。土地活用の種類や方式を決定する上での手がかりとしてください。

参考：国土交通省「設計、工事監理等に係る業務報酬基準について」
出典：国土交通省 「建築着工統計調査 / 住宅着工統計（2019年調査）」より作成

1.公的な補助金が受けられる可能性がある4つの土地活用

敷地や建物の整備をともなう土地活用は、初期費用がどうしても高額になりがちです。しかし、土地活用の方法によっては国や自治体から補助金を受けられるものもあります。
具体的にどのような助成制度があるのか、順に紹介します。

1-1.サ高住の運営に補助金を利用する

「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」は、補助金が利用できることもあり、この10年で着実に戸数を伸ばしています。

1-1-1.サ高住とは？

サ高住は正式名称を「サービス付き高齢者向け住宅」といい、高齢者の居住安定確保に関する法律の改正により、2011年（平成23年）に制度として定められました。
民間の介護事業所などが、都道府県知事の登録を受けて運営する高齢者向けの住宅で、入居者である高齢者が支障なく日常生活を送れるよう必要に応じた助言やサービスを行わなくてはなりません。

サ高住は、

• 専用部分の床面積に下限が設けられている
• バリアフリー対応やサービススタッフの常駐が前提である

ことから、全体の床面積は、一般的なアパートやマンションに比べて大きくなる傾向にあります。
しかし、国からの補助金を受けることで初期費用の負担を抑えることができ、時代のニーズにマッチしていることから、土地活用として人気を集めています。

1-1-2.補助を受けるための要件

サ高住の補助金を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。
一つは、各自治体で「サービス付き高齢者向け住宅」として10年以上登録することです。そのほかの要件は以下のとおり。

• 家賃の額が相場からかけ離れていない
• 家賃が前払いに限定されていない
• 資金調達が確実である
• 市町村のまちづくり方針と整合している
• 運営情報の提供を行う

このほか、2020年（令和2年）から新たに以下の項目が追加されました。

• 入居者が任意の事業者による介護サービスを利用できる
• 情報提供システムの開示内容に変更があった場合は速やかに更新する
• 運営事業者が遵守するべき事項を遵守する旨を情報提供システムで開示する

1-1-3.補助金の額

補助金の額は、新築の補助率が1/10で補助限度額は1,000万円です。訪問介護事業所や通所介護事業所など、併設された関連施設に関しては補助対象から除外します。
例えば、サ高住の新築に1億5,000万円かかったとすると、補助率を掛けた額が1,500万円になりますので、補助額は上限の1,000万円となります。

1-2.保育園の運営に補助金を利用する

少子化傾向にある現在においても、共働き家庭が増えていることで保育園の利用者が減ることはありません。
待機児童問題を解消するため、地域を限定して認可保育園の事業運営者を募集している自治体があります。
保育園の整備費用は事業運営者と国と自治体で負担するため、土地オーナーは少ない負担で保育園を建てて土地活用することが可能です。

1-2-1.認可保育所とは

児童福祉法において、保育園は「保育所」とよばれ「保育に欠けるその乳児又は幼児を保育することを目的とする施設」と定義されています。
その中でも、厚生労働省の定めにより届出や許可を得て設置するものを「認可保育所」といい、民間事業者が認可保育所を設置する場合には都道府県知事の許可を得る必要があります。
許可を得ずに設置する保育園は認可外または無認可保育所とよばれ、補助の対象とはなりません。

1-2-2.補助を受けるための要件

事業運営者を募集している地域において、認可保育所を設置して補助を受けるためには、整備計画の策定において以下の基準を満たしている必要があります。

• 用地確保が確実で地域住民の賛同を得ている
• 法人としての適格性がある
• 民間の補助金と重複していない
• ほかの施設との複合化や合築を行う場合、全体の整備計画と保育園の整備計画を分けて作成する

1-2-3.補助割合

整備費用の負担割合は以下のとおりです。

例えば保育園の整備費用が1億2,000万円かかったとすると、事業運営者は3,000万円を負担し、残りの金額を国と自治体が負担します。

1-3.太陽光発電の設置に補助金を利用する

太陽光発電の導入にあたり、以前は国からの補助や支援がありましたが、2020年（令和2年）現在ではすべて終了しています。
ただし、自治体で補助を行っている場合があります。例として、東京都内で実施されている、太陽光発電設置に関する助成制度をいくつかご紹介します。

・荒川区

エコ助成金交付制度（太陽光発電システム機器設置）
申請期間：2021年（令和3年）2月25日まで
助成金額：1kwあたり2万円
（上限25万円（区内企業施工）または20万円（区外企業施工））

・品川区

太陽光発電システム設置助成事業
申請期間：2021年（令和3年）3月19日まで
助成金額：1kWあたり3万円（上限15万円）

ただし、これらの助成制度は家庭や事業における、自家消費のための太陽光発電を対象としたもので、売電のみを目的とした太陽光発電の設置には適用されません。
アパートやマンション、そのほかの事業用物件に消費用として設置する場合には、自治体の補助制度がないか確認してみてください。

1-4.空き家の解体で補助金を利用する

自治体によっては、老朽建築物の除却に対して助成を行っていることがあります。
土地活用にあたり、敷地に建っている古家を解体する必要がある場合には助成を受けることができますので、チェックしておくとよいでしょう。
東京都内で実施されている、建築物などの除却に関する助成制度をいくつかご紹介します。

・江東区

老朽建築物の除却助成
対象物件：1970年（昭和45年）以前着工の木造、木造と鉄骨の混構造
　　　　　1971年（昭和46年）～1981年（昭和56年）5月31日着工の木造住宅（在来軸組工法）
申請期間：年度内
助成金額：除却費用の2分の1（上限50万円）

・世田谷区

木造住宅除却助成制度
対象物件：1981年（昭和56年）5月31日以前に着工した、耐震性を満たしていない木造住宅
申請期間：2021年（令和3年）3月31日まで
助成金額：以下のうち低い額
　　　　　1.除却費用の2分の1の額
　　　　　2.除却面積に1平米あたり2万7,000円を乗じた額
　　　　　（上限50万円）

・日野市

ブロック塀などの撤去工事および改良工事に係る補助制度
対象物件：コンクリートブロック塀、レンガ、組積造の塀のほか、これらに類するもので一定の要件を満たすもの。
申請期間：年度内
助成金額：撤去費用と塀の長さに標準単価を乗じた額のいずれか低い額に対し、補助率（撤去のみ4分の3）を乗じた額（撤去のみの上限12万円）

このように、古家だけでなくブロック塀などの構築物も補助対象となる地域もあるので、自治体で調べてみることをおすすめします。

2.補助金を受けられる土地活用方法ごとのメリット・デメリット

ここまでご紹介した土地活用について、どのようなメリット・デメリットがあるのか、また、どのような土地に適しているのか、くわしく説明していきます。

2-1.サ高住で土地活用するメリット・デメリット

サ高住は超高齢社会の現代において必要不可欠な施設であり、十分な将来性があるだけでなく、非常に社会貢献度の高い土地活用であるといえるでしょう。
ただし住戸部分が20戸程度のサ高住の場合、建築にかかる費用は2億円近くになります。個人で投資するにはかなりの額の初期費用が必要な点がデメリットです。

しかし、建築費の一部を補助金でまかなうことができ、入居者の家賃と訪問介護事業所のテナント賃料で年間家賃収入が2,000万円ほど見込めると考えれば表面利回りは10％を超えるため、決して悪くはありません。
なんといっても、高齢者向けの施設は需要が大きいため、一般的なアパートやマンションに比べて空室リスクが低いのがサ高住を運営する最大のメリットです。
高齢者は若い世代に比べて活動範囲も狭いため、比較的立地条件を選びません。郊外に広い土地を所有しているオーナーにもおすすめです。

2-2.保育園で土地活用するメリット・デメリット

共働き家庭の増加により、都市部において保育園はまだまだ充足しているとはいえません。土地活用としても十分な需要があるため、長期的に安定した収入を得ることが可能でしょう。

助成制度を利用するには、土地オーナーが建物を建てて土地・建物を事業運営者に貸す「建て貸し」が一般的ですが、借り主が見つからない場合はオーナー自身が保育園経営に乗り出すこととなり、負担は大きくなります。
その場合、オーナーは経営者としての心構えと社会福祉への関心を持つ必要があります。サポートをしてくれる人材が確保できればスムーズに保育園を運営することも可能でしょう。
建て貸しの場合のテナント料は、坪あたり3,000～1万円程度にはなるでしょう（立地による）。事業運営者として保育園を経営する場合の収入は、私立保育園の施設長で月収50～60万円が目安です。

2-3.太陽光発電で土地活用するメリット・デメリット

アパートやテナント経営に不向きな郊外や田舎の土地に適しているのが、太陽光発電による土地活用です。
50坪の土地ならソーラーパネルの設置などで700万円程度と初期費用は比較的少なめで、太陽光発電事業者にすべて一任できるため手間もかからず、副業としては最適です。

この太陽光発電に関しては、2012年（平成24年）7月に再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT）がスタートし、電力会社が一定期間、国が定めた固定価格で再生可能エネルギーを買い取ることを義務付けられました。
通常よりも高い価格で買い取ってもらえることで太陽光発電の人気は一時急上昇しましたが、近年、売電価格はやや下落傾向にあるようです。
年間の売電収入は50坪の土地で約60万円と収益性が高いとはいえませんが、費用対効果としては十分だといえるでしょう。
太陽光発電の売電価格や支援制度は国のエネルギー政策に応じて変動するため、国や自治体の制度は小まめにチェックすることをおすすめします。

3.サ高住など土地活用における優遇税制について

社会貢献に関わる施設の整備については、補助金だけでなく税制の優遇措置がとられている場合もあります。
ここまで挙げた土地活用についても、優遇税制が用意されていますので、それぞれ説明していきます。

3-1.サ高住の優遇税制

サ高住に関しては以下の優遇措置が用意されています。

(1)固定資産税の優遇措置
当初5年間、税額の3分の2を参酌して2分の1以上6分の5以下の範囲内で自治体が定めた金額を減額する。

(2)不動産取得税の優遇措置
課税標準額から1戸あたり1,200万円を控除する。

上記のいずれも、優遇措置を受けるためには以下の要件に該当する必要があります。

• 床面積：30平米以上/戸（共用部分含む）
• 戸　数：10戸以上
• 補　助：国または自治体から建設費の補助を受けている
• 構　造：主要構造部が耐火構造又は準耐火構造

※適用期限は2021年（令和3年）3月31日まで。

参考：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の概要」

3-2.保育園の優遇税制

土地オーナーが自ら建物を建てずに土地だけを事業運営者へ貸し付ける場合、整備費用の助成を受けるのは事業運営者となりますが、土地オーナーは土地の税金について優遇措置を受けることができます。
これは保育園の用地不足を解消するために設けられた制度で、都市計画税と固定資産税が最長5年間全額減免されるというものです。

ただし、減免されるのは有料で貸し付けている土地だけで、身内や同族会社に無償で貸し付ける使用貸借では優遇措置を受けることができません。
また、この優遇税制が適用されるのは保育園の不足している都市部に限られるため、各自治体への確認が必要です。

3-3.太陽光発電の優遇税制

2011年（平成23年）にスタートしたエネルギー環境負荷低減推進税制（グリーン投資減税）による一括償却や税額控除は、2018年（平成30年）3月末で終了しました。
ただし、太陽光発電は2017年（平成29年）4月以降に導入した設備について適用される中小企業投資促進税制の対象であり、30％の特別償却か7％の税額控除のいずれかを選択できます。

4.信頼できるパートナーへ相談しよう

補助金や優遇税制は、一つでも基準を外れると適用されません。

そのようなことがないよう、土地活用において公的な助成制度や支援制度を利用する場合には、土地活用に詳しい企業や専門家に相談することをおすすめします。補助金の受給を前提としたプランの提案だけでなく、申請までしっかりとサポートしてくれます。

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まとめ

補助金を受けることのできる土地活用と、活用方法ごとのメリット・デメリット、優遇税制について説明しました。国や自治体における助成制度、支援制度の状況などおわかりいただけたのではないでしょうか。
補助金を利用することで、同じ土地活用でも初期費用を大幅に抑えることができます。そのため、あえてサ高住や保育園を建てて貸すという方も少なくありません。
しかし、補助金を受けるためには一定の条件を満たす必要があり、申請の手続きも必要です。土地活用の初心者には難しい部分でもありますので、専門家のアドバイスのもと確実に補助金を受け取ることができるよう計画を進めてください。

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