【詳しく解説】補助金・助成のある土地活用方法一覧。土地活用で使える補助金はこれ

土地活用をするにあたって、公的な補助金を受けられる可能性がある活用法は以下の４つです。

助成を受けるためにはいくつか条件があり、そちらも併せてご紹介します。

1.補助金・助成のある土地活用方法一覧

国や自治体から補助金を受けられる可能性がある土地活用法として、以下の４つが挙げられます。

・サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）

民間の介護事業所などが、都道府県知事の登録を受けて運営する高齢者向けの住宅のことです。入居者である高齢者が支障なく日常生活を送れるよう、必要に応じた助言やサービスを行うことが求められます。

こちらの記事で、更に詳しく解説しています。

サ高住経営を検討中なら必見！失敗を回避する対策5選とは

・保育園運営

共働き家庭が増えている現在、保育園運営は高い需要があります。

・太陽光発電の設置

以下の記事に詳細を載せています。

【初心者向け】失敗しない太陽光発電経営の基礎知識、メリット・デメリットと成功の条件

・空き家の解体

老朽化した建物を解体して更地にすれば、売却の際に有利です。

家の解体費用に関しては、こちらの記事で詳しく解説しています。

家の解体費用の相場はいくら？使える補助金・ローン情報まで徹底解説

解体後、更地となった土地の活用法については、こちらの記事を参考にして頂けます。

【詳しく解説】空き地の有効活用法12選とメリット・デメリット

2.サ高住

サ高住は正式名称を「サービス付き高齢者向け住宅」といい、高齢者の居住安定確保に関する法律の改正により、2011年（平成23年）に制度として定められました。必須条件としては「専用部分の床面積に下限が設けられている」「バリアフリー対応やサービススタッフの常駐が前提である」といったことがあり、時代のニーズにマッチしていることから土地活用として人気を集めています。
運営することのメリット・デメリットは以下の通りです。

2-1.メリット

超高齢社会の現代において必要不可欠な施設であり、十分な将来性があるだけでなく非常に社会貢献度の高い土地活用です。
需要が高いので空室リスクが低く、高齢者は若い世代に比べて活動範囲も狭いため、比較的立地条件を選びません。郊外に大きな土地を持っているオーナーにもおすすめです。

2-2.デメリット

個人で投資するにはかなりの額の初期費用が必要です。住戸部分が20戸程度のサ高住の場合、建築にかかる費用は2億円近くになります。
しかし、建築費の一部を補助金でまかなうことができ、入居者の家賃と訪問介護事業所のテナント賃料で年間家賃収入が2,000万円ほど見込めると考えれば表面利回りは10％を超えるため、デメリットは充分にカバーできると言えます。

2-3.補助金を受けるための要件

サ高住の補助金を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。

このほか、2020年（令和2年）から新たに以下の項目が追加されました。

2-4.補助金の額

補助金の額は、下記になります。

例えばサ高住の新築に1億5,000万円かかったとすると、補助率を掛けた額が1,500万円になりますので、補助額は上限の1,000万円となります。

また、訪問介護事業所や通所介護事業所など、併設された関連施設に関しては補助対象から除外します。

2-5.優遇税制

サ高住には以下の優遇措置が用意されています。

(1)固定資産税の優遇措置
当初5年間、税額の3分の2を参酌して2分の1以上6分の5以下の範囲内で自治体が定めた金額を減額する。

(2)不動産取得税の優遇措置
課税標準額から1戸あたり1,200万円を控除する。

上記のいずれも、優遇措置を受けるためには以下の要件に該当する必要があります。

※適用期限は2021年（令和3年）3月31日まで。

参考：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の概要」

3.保育園運営

児童福祉法において保育園は「保育所」とよばれ、「保育に欠ける乳児又は幼児を保育することを目的とする施設」と定義されています。
その中でも厚生労働省の定めにより届出や許可を得て設置するものを「認可保育所」といい、民間事業者が認可保育所を設置する場合には都道府県知事の許可を得る必要があります。許可を得ずに設置する保育園は認可外または無認可保育所とよばれ、補助の対象とはなりません。

待機児童問題を解消するため、地域を限定して認可保育園の事業運営者を募集している自治体があります。保育園の整備費用は事業運営者と国と自治体で負担するので、土地オーナーは少ない負担で保育園を建てて土地を活用することが可能です。

保育園運営のメリット・デメリットは以下の通りです。

3-1.メリット

共働き家庭の増加により、都市部において保育園はまだまだ充足しているとはいえません。
土地活用としても十分な需要があるため、長期的に安定した収入を得ることが可能でしょう。

3-2.デメリット

助成制度を利用するには、土地オーナーが建物を建てて土地・建物を事業運営者に貸す「建て貸し」が一般的ですが、借り主が見つからない場合はオーナー自身が保育園経営をする必要があり、負担は大きいものとなります。
その場合、オーナーは経営者としての心構えと社会福祉への関心を持つ必要があり、スムーズに保育園を運営するため、サポートをしてくれる人材を確保することも大切になります。
建て貸しの場合のテナント料は、坪あたり3,000～1万円程度にはなるでしょう（立地による）。事業運営者として保育園を経営する場合の収入は、私立保育園の施設長で月収50～60万円が目安です。

3-3.補助金を受けるための要件

事業運営者を募集している地域において認可保育所を設置して補助を受けるためには、整備計画の策定に定められた以下の基準を満たしている必要があります。

3-4.補助割合

整備費用の負担割合は以下の通りです。

例えば保育園の整備費用に1億2,000万円かかった場合には、事業運営者は3,000万円を負担し、残りの金額を国と自治体が負担します。

3-5.優遇税制

土地オーナーが自ら建物を建てずに土地だけを事業運営者へ貸し付ける場合、整備費用の助成を受けるのは事業運営者となりますが、土地の税金については土地オーナーが優遇措置を受けることができます。
これは保育園の用地不足を解消するために設けられた制度で、都市計画税と固定資産税が最長5年間全額減免されるというものです。
ただし、減免されるのは有料で貸し付けている土地だけで、身内や同族会社に無償で貸し付ける使用貸借では優遇措置を受けることができません。
また、この優遇税制が適用されるのは保育園の不足している都市部に限られるため、各自治体への確認が必要です。

4.太陽光発電の設置

太陽光発電の設置によるメリット・デメリットは以下の通りです。

4-1.メリット

太陽光発電による土地活用は、アパートやテナント経営に不向きな郊外や田舎の土地に適しており、50坪の土地ならソーラーパネルの設置などで700万円程度と初期費用は比較的少なめです。管理も太陽光発電事業者にすべて一任できるため手間もかからず、副業としては最適と言えます。

4-2.デメリット

年間の売電収入は50坪の土地で約60万円となっており、収益性は高いとは言えません。また、初期投資の回収に10年ほどはかかるため、短期の利用には向きません。
2012年（平成24年）7月に再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT）がスタートし、電力会社は一定期間、国が定めた固定価格で再生可能エネルギーを買い取ることを義務付けられました。そのため、通常よりも高い価格で買い取ってもらえることから太陽光発電の人気は一時急上昇しましたが、近年売電価格はやや下落傾向にあるようです。
太陽光発電の売電価格や支援制度は国のエネルギー政策に応じて変動するため、国や自治体の制度は小まめにチェックすることをおすすめします。

4-3.助成制度について

太陽光発電の導入にあたり、以前は国からの補助や支援がありましたが現在ではすべて終了しています。ただし自治体で補助を行っている場合があり、例として東京都内で実施されている太陽光発電設置に関する助成制度をいくつかご紹介します。

ただしこれらの助成制度は家庭や事業における自家消費のための太陽光発電を対象としたもので、売電のみを目的とした太陽光発電の設置には適用されません。
アパートやマンション、そのほかの事業用物件に消費用として設置する場合には、自治体の補助制度がないか確認してみてください。

4-4.優遇税制

土地活用として太陽光発電を設置する場合は、補助金、優遇税制共に適応外です。
2011年（平成23年）にスタートしたエネルギー環境負荷低減推進税制（グリーン投資減税）による一括償却や税額控除は、2018年（平成30年）3月末で終了しており、2017年（平成29年）4月以降に導入した設備について適用される中小企業投資促進税制の対象となった場合には、30％の特別償却か7％の税額控除のいずれかを選択できます。

5.空き家の解体

土地活用にあたり、敷地に建っている古家を解体する必要がある場合に、自治体によっては助成制度を設けている場合があるので、チェックしておくとよいでしょう。
空き家を解体するメリット・デメリットは以下の通りです。

5-1.メリット

空き家を維持するには手間も費用もかかりますし、古い建物であれば強風などで倒壊して、思わぬ事故を引き起こす可能性があります。
また、空き家を解体して更地にすれば土地を売却する時に便利です。

5-2.デメリット

更地にすると都市計画税や固定資産税の軽減措置を受けられなくなるため、更地の納税額は建物が建っている場合と比べて高額になります。
空き家の維持費用を考慮して、どちらがより負担が少ないか考える必要があるでしょう。

5-3.助成制度について

東京都内で実施されている、建築物などの除却に関する助成制度をいくつかご紹介します。

古家だけでなくブロック塀などの構築物も補助対象となる地域もあるため、自治体で調べてみることをおすすめします。

6.収益性を考えたベストな土地活用法も相談できる建築会社の選び方

公的資金も利用してお得に土地活用を始めるにはプロの意見を求めるのが吉です。
選ぶ際の基準を、以下にまとめました。

・初めての人をサポートした実績がある

「土地活用の方法の種類をあまり知らない」「自分にどれが合っているのか、よく分からない」といった悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことでご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・サ高住や保育園の助成制度に関するノウハウを持っている

アパート経営やマンション経営といったメジャーな土地活用法だけでなく、様々な条件下での活用をサポートして来た会社を選べばご自身の選択肢を豊富に持てますし、その際に発生したトラブルなどについても聞いておくと事前に問題を防ぐことが出来ます。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

活用法が決まり、経営が始まっても、経験者のアドバイスを聞きたいと思うような場面には多く出会うことになります。相談しやすく人間力のある人がいる会社を選んでおくことによって、そうした事後のサポートも頼める場合があります。

それをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

それぞれに違う特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきます。

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それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

• 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
• その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります

つまり失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、たくさんのプランを比較してから決めることがとても重要です！

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