家の解体費用の相場はいくら？使える補助金・ローン情報まで徹底解説

実家を相続したものの住む予定のない場合などは、放置すると税金が高くなるため、土地活用するか売却するかの選択に迫られます。その際、多くの場合で必要になるのが家の解体です。解体には費用がかかるため、土地活用の足かせとなるケースもあります。

家の解体費用は坪数や構造によって変わりますが、坪当たり2～4万円が相場です。

この記事では、解体費用の地域別相場や、家の大きさによる費用の違い、解体の着工から完了までの流れ、家の解体に利用できる補助金やお得なローンなどの情報について解説します。

なお、解体も含めた土地活用を検討されている方は、以下のボタンから、土地活用のプラン請求ができます。家の解体費用についても相談できますので、ぜひご利用ください。

1.家の解体費用はいくらかかる？

家の解体費用は、坪当たりの単価で相場を示します。相場は坪2～4万円と言われていますが、地域によって違いが見られます。
ここでは解体費の基本的な構成や、全国の解体費用相場について紹介します。

1-1.解体費用の坪単価相場

地域別の解体費用の相場は、次の表が目安です。木造建築物の相場となっています。

家の立地条件や構造などに解体費用は影響を受けます。また、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は坪単価相場が上がります。

地域によって解体費用に違いが出るのは、次3つの理由があります。

作業に関わる人件費は、都市部のほうが高い傾向です。
また、重機を貸している会社が都市部であれば、事務所や重機の置き場の家賃は地方よりも高いことが多いため、重機レンタル代も高くつきます。
もっとも気にしたいのが作業のしやすさです。都市部では隣家との距離にゆとりがなく、養生や廃材の運搬が容易にできないことも多くあります。作業効率が悪いと、解体にかかる日数も多くなってしまいますので、結果的に日単価に反映されることになります。

1-2.解体費の基本構成

基本的な解体費用は、次の5つの項目で構成されています。

費用は家の構造や敷地の広さによって異なり、基本的には大きくて頑丈な建物ほど単価が高くなる傾向にあります。しかし、築浅の木造で30坪未満の狭小住宅であっても、重機が入りにくい場所だったり、構造が複雑であったりすれば費用はアップします。

1-2-1.仮設工事費

仮設工事の費用で大部分を占めるのは、高所作業に必要な足場や、騒音やホコリの影響を最小限に抑える養生ネットの設置です。

そのほか、必要に応じて仮設のトイレ・電気・水道、地盤が柔らかければトラック進入用の養生鉄板などが含まれます。

1-2-2.解体工事費

解体工事費用の主な内訳は「家の解体」「外構の解体」「重機手配」の3つです。工事価格は建物の種類や立地、老朽化の程度によって異なります。

外構の解体は「付帯工事」と見積もりに記されるケースが一般的です。庭や塀、アプローチや車庫などの解体に関連する費用が含まれています。

重機手配には、重機のリース代や操縦人員、重機の運搬費などが含まれます。

1-2-3.廃棄物処分費

家の解体工事をすることで、木材や断熱材、屋根の鉄板、基礎のコンクリートなど大量の廃棄物が出てきます。建設リサイクル法によって、廃棄物ごとに分別して処分することが法律で決められており、処分費もかかります。

廃棄物の量もかなり多くなりますので、処分費用は解体費用全体の中でも、大きな割合を占めています。

例えば、木くずは1トンあ当たり約1万4,000円、廃プラスチック類は約5万6,000円などですが、廃材の種類や、地域によっても処理費用は大きく異なることがあります。

1-2-4.整地・清掃費

整地の費用は、土地を平らに均す工事だけではありません。地中に何か埋まっていないか確認する作業も含まれます。

1-2-5.諸経費

建物の調査や官公庁の手続き、車両の駐車費用などが含まれます。また、解体後に発見された地中の瓦礫やコンクリート片などの撤去費用が加算される場合があります。

1-3.【坪数別】解体費用シミュレーション

実際に家の建坪で計算すると、どのくらいの解体費用になるかシミュレーションします。

20坪、30坪、50坪、60坪、100坪の坪数別で、想定坪単価ごとに表にまとめました。

階数が増えると坪単価が上がります。また、地下階があるとさらに坪単価が上がる傾向です。

2.家の解体工事の流れと内訳

次に、解体工事の手順や、見積もりの内訳の見方、産業廃棄物の取り扱いでの注意点などについて紹介します。

2-1.家の解体工事の流れ

家の解体工事は、基本的に次のような工程で進行します。

まず、どのくらいの費用がかかるか、どこに依頼するかを決めるために、見積もり依頼をします。解体費用に納得できれば着工です。工事が始まってから完了までは、2週間程度を目安にします。
見積もりを依頼して、現地調査を行い、見積もりを比較して依頼先を最終的に決定するまでには1,2週間かかることもあるため、解体を決めて動き始めてから、完了するまでは1カ月はかかると考えておきます。

2-2.家の解体工事の内訳明細

解体工事の内訳明細は、会社によって記載の仕方に違いがあります。詳細に記載してくれる会社もあれば、「一式」という表現で全てを含んでしまう会社もあります。基本的な解体の内訳は「仮設工事」「解体工事」「廃棄物処分費」「諸経費」になります。

それぞれの項目にさらに詳細な明細を記載している会社もありますが、記載内容でわからない項目があれば、その場で確認することをおすすめします。

なお、詳細な内訳明細では、各項目に○○平米や○○メートルなど数量がでてくることがあります。項目と数量に違和感を覚えたり理解できなかったりする場合は、数量の根拠などを聞いてみるとよいかもしれません。

内訳明細が詳細にあれば、複数社の見積もりを比較するときにもわかりやすいため、一式で出してくる会社には、明細の提出も求めてください。そもそも一式だけで提示してくる会社は、見積もり内容の信ぴょう性が不足しているといえます。

2-3.産業廃棄物の取り扱いについて

解体工事で出る廃棄物は、一般廃棄物ではなく産業廃棄物として扱われます。産業廃棄物は、適切な分別方法で適切な処分場で廃棄することが法律で決められています。

産業廃棄物を不法投棄していないことの証明として、マニフェストの存在があります。
マニフェストは、産業廃棄物を排出した会社が、運搬や処分を他の会社に委託した場合に最終的な処理までをしっかりと記録する管理表です。マニフェストがあることで、産業廃棄物がきちんと適切な処分まで完了したことがわかり、依頼者は安心できるシステムになっています。

3.家の解体費用が上がりやすい3つのパターン

解体現場の状況や条件により費用は大きく上下します。よくあるパターンに3つ挙げられます。

事前にこのパターンに当てはまるか確認しておくとよいでしょう。

3-1.地中に撤去するものがある場合

現場調査で確認できなかった障害物が、解体後に見つかることはよくあります。築年数が古いと浄化槽や井戸が埋まっていたり、地中深くにコンクリート躯体がみつかったりするなどさまざまです。

解体業者は新たな障害物を勝手に処理することはありませんが、念のため契約書の中身を確認しておいてください。双方合意の上で撤去作業を開始、障害物が大きいほど金額が高くなる傾向にあります。

3-2.古い建物である場合

1975年以前の建物には、有害物質のアスベストを使った断熱材が使用されている可能性があります。除去には飛散しないよう特別な処理が求められるため、解体費用はアップしてしまいます。

見積もりの段階でアスベストの有無は確認できます。面積にもよりますが、費用は通常の2倍程度かかってしまうケースが多いようです。

3-3.天気が不安定な時期である場合

雨や積雪、台風により工事の延長が続くと、現場管理や解体業者の駐車場代などの費用負担が大きくなります。
天候が不安定な時期に工事を実施する場合は、追加費用が発生する可能性も念頭に置いておきましょう。

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4.家の解体費用を減らすポイント

家の解体では事前に対処することでコストカットできる可能性があります。ここでは、3つの費用を減らすポイントを紹介します。計画段階で把握しておくことで解体費用の削減につながるでしょう。

4-1.事前に不用品を処分する

布団や衣類、書籍や書類などの一般ごみは、できる限り自分で処理してみてください。解体業者に代行して処分してもらうと、産業廃棄物扱いになり費用がアップします。

依頼すると食品や衣類は1袋あたり400～700円程度、布団は1枚2,000円程度かかってしまいます。
一方、タンスや食器棚、プラスチックケースなどは「木くず」、「廃プラスチック類」として処分できるので、数が多くないなら解体業者に任せてよいでしょう。

4-2.解体依頼先候補の比較検討をする

時間に余裕があれば2～3社ピックアップし、同じ条件で見積もり依頼をします。現地調査が必要な場合は、必ず立ち会うようにしてください。

見積もりが単に安いから、という判断のみで選ぶのは危険です。
解体工事の範囲や追加費用、工期が伸びる可能性など、分かりやすく説明できない業者は避けたほうが無難です。信頼のおける業者かどうか、費用が発生する前のタイミングでしっかりと見極めてください。

4-3.固定資産税の課税時期を考慮する

家を解体すると更地となり、土地に対する固定資産税額が変わります。住宅が建っていたことで住居用地として軽減税率制度が適用になっている場合は、更地となることで適用が外れて本来の税額に戻るからです。

固定資産税は1月1日時点の状況をもとに課税価格が決まります。
もし、1月1日時点で解体工事が終了している場合、建物の固定資産税課税は無くなりますが、土地の税負担は増えます。土地の増額は4.2倍程度です。

土地が広く、家が小さく築年数が建っている場合、更地としたほうが増税となる可能性があります。したがって、税負担を考慮したうえで解体のタイミングを計ったほうが解体に伴う金銭の負担は減るでしょう。

住宅用地の軽減措置を再度受けるために、アパートなどを建てて土地活用するのも一つの手です。家の解体後にアパートなどの集合住宅を建てれば、節税に加えて長期安定的な収入を得られて納税対策にもなります。

アパートなどの賃貸住宅経営を検討される場合は、ハウスメーカーを決めてから、信頼できる解体施行会社を紹介してもらう方が、安心かつスムーズに解体も進むことが多いです。
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5.家の解体で利用できる補助金とローン

空き家解体のための補助金制度や専用ローンなどは、各自治体や金融機関独自で行っています。ここでは、家の解体を費用面でサポートしてくれるシステムについて紹介します。

5-1.解体費用の補助金制度

空き家の解体費用の一部を自治体が負担する補助金制度があります。全ての自治体で実施しているわけではありませんが、次のような制度名で施行されています。

東京都荒川区の制度を例に紹介します。
災害に強い街づくりを目的とした、老朽化して危険な空き家住宅を対象に解体費用の一部を助成する制度です。
助成金の対象となるには、「1年以上使用されていないこと」「現場調査で倒壊等のおそれがあると診断されたこと」などの要件に該当する必要があります。助成額は、解体費用の2分の1で、1件につき50万円が上限です。
参考：荒川区｜老朽空家住宅除却助成事業について

5-2.解体費用専用ローン

解体工事の費用を借入で対応したいと考えている方には、解体専用ローンを利用する方法があります。「空き家解体ローン」や「空き家解体応援ローン」などの名称でJAや地方銀行などで取り扱われているローンです。借入額の上限は300万円から1,000万円など金融機関によって違いあります。

原則として担保や保証人が不要という点がポイントです。金利やその他の条件については、各金融機関の詳細を確認することをおすすめします。

6.家の解体で注意すべきこと

家の解体に際しては手続きや周知など、工事に着手する前に知っておきたいことがあります。特に売却しない場合に注意しておきたいポイントを4つ解説します。

6-1.更地のままにすると土地の固定資産税が上がる

家が建っていた土地は通常、住宅用地の特例が適用になっており、1戸につき200平米までの土地は評価額が6分の1となっています。更地のままで1月1日を迎えると、その翌年4月ごろに届く土地の固定資産税の納税通知書では住宅用地の特例が受けられないため、納税額が増えているでしょう。

もし、家を解体後も土地を所有するなら毎年の固定資産税・都市計画税の負担は増えます。土地は所有しているだけで支出を生み続けるので注意が必要です。

6-2.次の土地活用が可能か確認する

土地には用途地域が指定されているだけでなく、建ぺい率や容積率も定められています。また、面している道路に幅や接地面の広さによっても制限を受けることがあります。

解体する家が古い場合、建築基準法などの改正によって同じ規模の建物を建てられない可能性があることに注意が必要です。場合によっては、建物自体再建築ができないこともあるかもしれません。

解体後に再建築を検討している場合は必ず解体契約前に、その土地にどの規模の建物が建てられるか、建築可能な用途は何かを確認します。

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6-3.建物の滅失登記をする

家を解体したら建物滅失登記をします。滅失登記をすることで、建物の固定資産税課税がストップするほか、建て替えや売却も可能になります。

この手続きは建物が滅失した日から1ヶ月以内にすることが義務付けられています。手続きの場所は法務局です。
手続きの代行も可能ですが、その場合は土地家屋調査士に依頼する必要があります。建て替えの場合は他の手続きが必要になることが多いため、ハウスメーカーに相談してみるとよいでしょう。

6-4.周囲に解体について周知する

家の解体工事でつきものなのが、騒音や振動です。近隣住民に知らせておかなければ、トラブルに発展しかねません。解体工事が始まる前には必ず周知しておく必要があります。

特に、建て替えも含む解体の場合、工期が長くなる傾向です。その後の関係も続くことを考えれば、どの程度の工期であるか、どのような重機が入るかなどをしっかり伝えておくと安心です。

7.家を解体してから売却するメリットとデメリット

実家相続などで売却を決めた場合、家を解体してからにするかそのままにするかを悩むことは多いでしょう。ここでは家を解体してから売却するメリット2つとデメリット2つを紹介します。

7-1.買い手がつきやすくなる

築年数が古い家や耐震性が低い家は、家を解体してから売却したほうが買い手がつきやすいです。国土交通省の定める「経済的耐用年数」では、家（建物のみ）の価格は20～25年で0円になります。

さらに、最新の耐震基準を満たしていない家は、住宅ローン控除や贈与税免除が適用されず、地震保険も高額です。売主か買主のどちらかが改修工事の費用を負担しなければならないため、よほど立地条件が良くない限りは、更地にした方が売却しやすいでしょう。
（出典： 中古住宅の建物評価手法の改善に向けて｜国土交通省土地・建設産業局不動産業課 住宅局住宅政策課2013年 13P）

7-2.契約不適合責任に問われる可能性が低くなる

建物を売却する際、売主側は「契約不適合責任」を負うのが基本です。
契約不適合責任とは、売買が成立した後に、建物を購入した側が知らされていなかった問題が発生した場合に、売り手側が責任を問われるという決まりです。

古い建物の場合、シロアリ被害や建物自体の劣化などの問題が、売買成立後に発覚する可能性も高まります。

7-3.解体費用が損になる

中古住宅として価値がない家を売却する場合、理論上は更地価格から解体費用を控除した価格が売値です。しかし、解体費用を負担して購入する個人の買主は多くありません。

転売目的の不動産会社しか買い手がつかなければ、最終的に解体費用を控除した価格よりも、さらに安く買い叩かれてしまうでしょう。家に価値がなければ結局は土地値のみなので、場合によっては売主側が解体費用を負担したほうが得できるケースもあります。

7-4.固定資産税が上がる

家を解体すると、固定資産税の住宅用特例の適用がなくなります。通常の固定資産税が課されるため、結果的に3～4倍、最大で約6倍の納付金額が発生する可能性があります。
また、固定資産税だけではなく「都市計画税」の減税措置も受けられなくなります。都市計画税の税率は、自治体によって異なります。

8.家の解体後を相談できる土地活用会社の選び方

空き家の解体費用は地域によって違いがあるものの、木造ならおおよそ坪2万円～4万円の範囲内と考えることができます。

解体費用の負担を抑えるための方法として、補助金や解体専用ローンの利用も一つの手です。また、解体をスムーズに進めるには、その後の土地活用を依頼するハウスメーカーや土地活用会社に相談することをおススメします。補助金の活用などのサポートも受けられるでしょう。

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