家の解体費用の相場はいくら？使える補助金・ローン情報まで徹底解説

古くなった家の建て替えや、実家を相続したものの管理できず「解体したい」と考えている方がいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、解体費用がいくらかかるのか目安がわからず、結局は「何も進まないまま放置している」という方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、既存の家または将来的に空き家の解体を検討している方に、解体費用の地域別相場や、家の大きさによる費用の違い、解体の着工から完了までの流れ、家の解体に利用できる補助金やお得なローンなどの情報についてご紹介します。

すでに空き家を所有している方、住んでいる家を解体する予定の方も、この記事を読めば解体に必要な費用などがわかり、解体をできるだけ負担が少なくスムーズに進められるヒントが見つかります。ぜひ参考にしてください。

1.家の解体費用とは

家の解体に関連する費用には、次のようなものが含まれます。

費用は家の構造や敷地の広さによって異なり、基本的には大きくて頑丈な建物ほど単価が高くなる傾向にあります。

しかし、築浅の木造で30坪未満の狭小住宅であっても、重機が入りにくい場所だったり、構造が複雑であったりすれば費用はアップします。

2.地域別で知る家の解体費用の相場

家の解体費用は、地域によって費用の相場に違いがあります。解体費の基本的な構成や、全国の解体費用相場について紹介します。

2-1.解体費の基本構成

基本的な解体費用は、次の4つの項目で構成されています。

養生費とは、解体をするための足場や防音・防じんシート、敷地内に重機が入るための敷き鉄板、敷地の仮囲いゲート、仮設トイレや仮設水道・電気など、解体工事を行うために必要な仮設設備などです。近隣に迷惑をかけないためにも仮設の準備はしっかりと行うことが大切です。

解体工事を行うためには、建築物の構造に合う重機が必要です。基礎を壊すものから、硬い建材を裁断するもの、必要があればクレーンも使います。重機はレンタルすることが一般的で、使用日数で計算されます。 解体人件費は、重機を運転するオペレーターや、現場作業をする人、廃棄物の運搬をする人など、作業に関わる人は意外と多くなります。1日に何人の作業員が稼働したかが計算されます。

家の解体工事をすることで、木材や断熱材、屋根の鉄板、基礎のコンクリートなど大量の廃棄物が出てきます。このような廃棄物は家庭ゴミのように、通常の処分場に持っていくことはできません。建設リサイクル法によって、廃棄物ごとに分別して処分することが法律で決められており、処分費もかかります。

廃棄物の量もかなり多くなりますので、処分費用は解体費用全体の中でも、大きな割合を占めています。

上記の4つは、解体費用の大きな要素となりますが、この他に現場車両の駐車代や、交通整理のための警備員などが必要なこともあります。

2-2.地域別の解体費用の相場

地域別の解体費用の相場は、おおよそ次の表が目安となっています。主に木造建築物の相場です。

あくまで相場目安であり、解体する家の立地条件や大きさなどによって、坪単価は変わることがあります。

2-3.地域ごとに解体費用が違う理由

地域によって解体費用に違いが出るのは、次3つの理由があります。

作業に関わる人件費は、都市部と地方で比較すると都市部の方が高い傾向があります。

また、同じ重機を借りるとしても、重機を貸している会社が都市部であれば、事務所や重機の置き場の家賃は、地方よりも高いことが多いため、重機のレンタル料の相場も高くなることがあります。

作業のしやすさも解体費用に影響があります。地方であれば、隣家との距離にゆとりがあることが多く、養生のしやすさや廃材の運搬が容易にできます。しかし、隣家と距離感が近い都市部では、養生にも気をつかいますし、廃材の運搬も効率よく行うことができない場合があります。

作業効率が悪いと、解体にかかる日数も多くなってしまいますので、結果的に日単価に反映されることになります。

2-4.建坪ごとの解体費用の相場

実際に家の建坪で計算すると、どのくらいの解体費用になるか表にまとめました。

地域によって解体費用の坪単価に違いがありますが、おおよその目安として、40坪の家なら80万円から120万円、50坪の家なら100万円から150万円、60坪の家なら120万円から180万円程度を目安に考えておくと良いですね。

解体費用の相場については下記記事でも解説しているので、併せてご参考ください。

3.家を解体してから売却するメリット

3-1.買い手がつきやすくなる

「築年数が古い家」「耐震性が低い家」は、家を解体してから売却した方が買い手が付きやすいです。国土交通省の定める「経済的耐用年数」では、家（建物のみ）の価格は20～25年で0円になります。

さらに、最新の耐震基準を満たしていない家は、住宅ローン控除や贈与税免除が適用されず、地震保険も高額です。売主か買主のどちらかが改修工事の費用を負担しなければならないため、よほど立地条件が良くない限りは、更地にした方が売却しやすいでしょう。

（出典：中古住宅の建物評価手法の改善に向けて 国土交通省土地・建設産業局不動産業課 住宅局住宅政策課2013年 13P）

3-2.契約不適合責任に問われる可能性が低くなる

建物を売却する際、売主側は「契約不適合責任」を負うのが基本です。

契約不適合責任とは、売買が成立した後に、建物を購入した側が知らされていなかった問題が発生した場合に、売り手側が責任を問われるという決まりです。

古い建物の場合、シロアリ被害や建物自体の劣化などの問題が、売買成立後に発覚する可能性も高いです。

契約不適合責任の可能性を負う可能性が少しでもある場合は、解体してから売却した方が安心です。

4.家を解体してから売却するデメリット

解体して更地にした方が早く売れる可能性は高まりますが、解体によるデメリットも発生します。

4-1.解体費用が損になる

中古住宅として価値がない家を売却する場合、理論上は更地価格から解体費用を控除した価格が売値です。しかし、解体費用を負担して購入する個人の買主は多くありません。

転売目的の不動産会社しか買い手がつかなければ、最終的に解体費用を控除した価格よりも、さらに安く買い叩かれてしまうでしょう。家に価値がなければ結局は土地値のみなので、場合によっては売主側が解体費用を負担した方が得できるケースもあります。

4-2.固定資産税が上がる

家を解体すると、固定資産税の住宅用特例の適用がなくなります。通常の固定資産税が課されるため、結果的に3～4倍、最大で約6倍の納付金額が発生する可能性があります。

また、固定資産税だけではなく「都市計画税」の減税措置も受けられなくなります。都市計画税の税率は、固定資産税の課税評価額0.3%を上限としており、内容は自治体によって異なります。詳しくはお住まいの市町村にお尋ねください。

土地の固定資産税について詳しく知りたい方は、下記記事で解説していますのでご参考ください。

5.家の解体工事の流れと内訳について

次に、解体工事の手順や、見積もりの内訳の見方、産業廃棄物の取り扱いでの注意点などについてご紹介します。

5-1.家の解体工事の流れ

家の解体工事は、基本的に次のような工程で進行していきます。

解体工事を行う前には、どのくらいの費用がかかるか、どこに依頼するかを決めるために、見積もり依頼をします。解体費用に納得できれば着工です。工事が始まってから完了までは、2週間程度を目安にします。

見積もりを依頼して、現地調査を行い、見積もりを比較して依頼先を最終的に決定するまでには、1週間から2週間程度かかることがありますので、解体を決めて動き始めてから、完了するまでは1カ月はかかると考えておきます。

5-2.家の解体工事の内訳明細

解体工事の内訳明細は、会社によって記載の仕方に違いがあります。詳細に記載してくれる会社もあれば、「一式」という表現で全てを含んでしまう会社もあります。基本的な解体の内訳は「仮設工事」「解体工事」「廃棄物処分費」「諸経費」になります。

それぞれの項目にさらに詳細な明細を記載している会社もありますが、建築の知識に詳しくない場合、詳細になればなるほど見なれない項目が出てくる場合があるため、記載内容でわからない項目があれば、その場で確認することをおすすめします。

なお、詳細な内訳明細では、各項目に○○平米や○○メートルなど数量がでてくることがあります。項目と数量に違和感を覚えたり理解できなかったりする場合は、数量の根拠などを聞いてみるとよいかもしれません。

内訳明細が詳細にあれば、複数社の見積もりを比較するときにもわかりやすいため、一式で出してくる会社には、明細の提出も求めてください。そもそも一式だけで提示してくる会社は、見積もり内容の信ぴょう性が不足しているといえます。

5-2-1.仮設工事の費用

仮設工事の費用で大部分を占めるのは、高所作業に必要な足場や、騒音やホコリの影響を最小限に抑える養生ネットの設置です。

そのほか、必要に応じて仮設のトイレ・電気・水道、地盤が柔らかければトラック進入用の養生鉄板などが含まれます。

5-2-2.解体工事の費用

解体工事費用の主な内訳は「家の解体」「外構の解体」「重機手配」の3つです。住宅の解体費用はすでに紹介した通り、坪単価で算出されます。価格は建物の種類や立地、老朽化の程度によって異なります。

外構の解体は「付帯工事」と見積もりに記されるケースが一般的です。庭や塀、アプローチや車庫などの解体に関連する費用が含まれています。

重機手配には、重機のリース代や操縦人員、重機の運搬費などが含まれます。

5-2-3.廃棄物処分の費用

木くずや金属くず、廃プラスチック類やコンクリートなどの廃棄物は、建築リサイクル法に則って分類し、適切に処分しなければなりません。

例えば、木くずは1トンあ当たり約1万4,000円、廃プラスチック類は約5万6,000円などですが、廃材の種類や、地域によっても処理費用は大きく異なることがあります。

5-2-4.整地の費用

整地の費用は、土地を平らに均す工事だけではありません。地中に何か埋まっていないか確認する作業も含まれます。

5-2-5.諸経費

建物の調査や官公庁の手続き、車両の駐車費用などが含まれます。また、解体後に発見された地中の瓦礫やコンクリート片などの撤去費用が加算される場合があります。

費用は埋設物の内容によって異なりますので、事前に解体業者に確認しておくと安心です。

5-3.産業廃棄物の取り扱いについて

解体工事で出る廃棄物は、一般ゴミとして扱う一般廃棄物ではなく、「産業廃棄物」として扱われます。産業廃棄物は、適切な分別方法で、それぞれの廃棄物を適切な処分場で廃棄することが法律で決められています。

産業廃棄物をどこかの山の中に廃棄してしまうといった不法投棄をしていないことの証明として、「マニフェスト」の存在があります。

マニフェストは、産業廃棄物を排出した会社が、運搬や処分を他の会社に委託するときに、最終的な処理までをしっかりと記録している管理表になります。マニフェストがあることで、産業廃棄物がきちんと適切な処分まで完了したことがわかり、依頼者は安心できるシステムになっています。

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6.家の解体費用が上がりやすいパターン

解体現場の状況や条件により費用は大きく上下します。よくあるパターンを3つ紹介しますので、見積もりチェックの参考にしてみてください。

6-1.地中に撤去するものがある場合

現場調査で確認できなかった障害物が、解体後に見つかることはよくあります。築年数が古いと浄化槽や井戸が埋まっていたり、地中深くにコンクリート躯体がみつかったりするるなどさまざまです。

解体業者は新たな障害物を勝手に処理することはありませんが、念のため契約書の中身を確認しておいてください。双方合意の上で撤去作業を開始、障害物が大きいほど金額が高くなる傾向にあります。

6-2.古い建物である場合

1975年以前の建物には、有害物質のアスベストを使った断熱材が使用されている可能性があり、飛散しないよう特別な処理が求められるため、解体費用はアップしてしまいます。

見積もりの段階でアスベストの有無は確認できます。面積にもよりますが、費用は通常の2倍程度かかってしまうケースが多いようです。

6-3.天気が不安定な時期である場合

雨や積雪、台風により工事の延長が続くと、現場管理や解体業者の駐車場代などの費用負担が大きくなります。

天候が不安定な時期に工事を実施する場合は、追加費用が発生する可能性も念頭に置いておきましょう。

7.家の解体費用を減らすポイント

解体工事の負担を少しでも少なくする方法として、補助金の活用や解体専用のローンなどがあります。それぞれを詳しく紹介します。

7-1.解体費用の補助金制度

空き家を解体するときに、費用の一部を自治体が負担する補助金制度があります。全ての自治体で実施しているわけではありませんが、次のような制度名で施行されています。

• 老朽危険家屋等解体補助金
• 老朽空家住宅除却助成事業
• 老朽空き家解体工事補助金
• 解体撤去費助成事業

具体的にどのような補助金制度なのか、東京都荒川区の制度をご紹介します。

荒川区では、安全で安心して住める災害に強い街づくりを推進するために、老朽化して危険な空き家住宅を対象に「老朽空家住宅除却助成事業」として、解体費用の一部を助成する制度があります。

助成金の対象となるには、「1年以上使用されていないこと」「現場調査で倒壊等のおそれがあると診断されたこと」などの要件に該当する必要があります。

助成額は、解体費用の2分の1で、1件につき50万円を上限としています。解体費用は、100万円近くかかることもありますので、非常に活用できる制度です。この他にも、各自治体では、独自の要件を設けて制度を施行しているところがあります。

7-2.解体費用専用ローン

解体工事の費用を借入で対応したいと考えている方には、解体専用ローンを利用する方法があります。

「空き家解体ローン」や「空き家解体応援ローン」などの名称でJAや地方銀行などで独自に取り扱われているローンです。借入額の上限は300万円から1,000万円など金融機関によって違いあります。

原則として、担保や保証人が不要という点がポイントになります。金利やその他の条件については、各金融機関の詳細を確認することをおすすめします。

空き家を解体するには、決して軽くない費用負担になります。とはいえ老朽化した家が他人を傷つけたり、所有物を破損したりすることは避けたいところです。解体専用ローンが活用できることは、費用負担で悩んでいる方にはメリットになります。

7-3.地域にどんな制度があるか情報収集を

空き家解体のための補助金制度や専用ローンなどは、各自治体や金融機関独自で行っているものです。補助金については空き家がある地域の自治体で、対象となる制度を施行しているか確認してください。
また、専用ローンについては、空き家がある地域のみが対象となるのか、所有者が別の地域に住んでいても対象になるのかなど、詳しく確認しましょう。

解体費用の負担をできるだけ少なくするためにも、しっかりと地域の情報収集をすることをおすすめします。

7-4.事前に不用品を処分する

布団や衣類、書籍や書類などの一般ごみは、できる限り自分で処理してみてください。解体業者に代行して処分してもらうと、産業廃棄物扱いになり費用がアップします。

食品や衣類は収集日に出せば無料ですが、依頼すると1袋あたり400～700円程度、布団は1枚200～300円のところ、2,000円程度かかってしまいます。

一方、タンスや食器棚、プラスチックケースなどは「木くず」、「廃プラスチック類」として処分できるので、数が多くないなら解体業者に任せて良いでしょう。

7-5. 体業者の選び方

解体業者選びで一番重視したいのは、信頼できるかどうかです。業者によっては、着工してから不正な追加請求を繰り返したり、条件の変更を求めてきたりするため注意が必要です。

トラブルを事前に回避するためにも、事前にホームページなどで実績を確認し、掲載されている費用が妥当かどうかチェックしてみましょう。判断が難しい場合は、信頼のおける不動産業者に相談するのも一つの選択肢です。

7-5-1.複数の解体業者に見積もりを依頼する

時間に余裕があれば2～3社ピックアップし、同じ条件で見積もり依頼をします。現地調査が必要な場合は、必ず立ち会うようにしてください。

見積もりが単に安いから、という判断のみで選ぶのは危険です。

解体工事の範囲や追加費用、工期が伸びる可能性など、分かりやすく説明できない業者は避けた方が無難です。信頼のおける業者かどうか、費用が発生する前のタイミングでしっかりと見極めてください。

7-6.建物の解体前に注意したい「固定資産税」とその対策

ちなみに、家を解体するとさら地になるわけですが、建物分の固定資産税の負担は減っても、土地を所有している限りは土地の固定資産税がかかります。今までは住宅が建っていたことで、住居用の土地についての軽減税率制度が適用になっている場合は、土地の固定資産税は、更地の時の固定資産税よりも負担が削減されていた可能性があります。

上記の軽減税率が対象になっていた場合、土地の上の住宅がなくなると、軽減税率制度の対象から外れることになりますので、家の解体後は一般的には固定資産税が上がります。そのため軽減税率制度を再度受けるために、土地の上にアパートなどを建てる活用方法があります。家の解体後に、アパートなどの集合住宅を建てることで、節税に加えて将来に備えて家賃収入という長期安定的な収入を見込めることにもつながります。

もし、家の解体後アパートなどの賃貸住宅経営を検討される場合は、アパート建築など、土地活用のためのハウスメーカーや建設会社を決めてから、信頼できる解体施行会社を紹介してもらう方が、安心かつスムーズに解体も進むことが多いです。

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まとめ

空き家の解体費用は地域によって違いがあるものの、木造ならおおよそ坪2万円～4万円の範囲内と考えることができます。 解体費用の構成は、

• 「養生費」
• 「解体人件費・重機使用料」
• 「廃棄物処分費」

上記3項目で構成されていることをおさえておきましょう。

このうち、廃棄物処分に関しては、適切な分別と最終処分をすることが法律で定められていますので、費用を削減するために不法投棄にならないように気をつけるようにしてください。

解体費用の負担を抑えるための方法として、補助金や解体専用ローンの利用は、有効な活用方法であるといえます。特に補助金は要件に該当すれば大きな負担削減につながるものですので、地域の自治体で制度があるかどうか、事前にしっかりと調べておくことをおすすめします。

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中には、家の解体において信頼できる施工会社も紹介してもらえる可能性もあるので、利用をおすすめします。

家は、誰も住まなくなると老朽化が進んでしまいます。今後近隣に迷惑をかけないか心配になるようでしたら、費用相場を把握して補助金などを活用しながら、解体を計画的に進めていくようにしてください。

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