田舎の土地はどう活用？郊外でも有効なアイデアとその注意点

土地活用といえばアパート建築や駐車場経営などを思い浮かべる方が多いかもしれませんが、田舎の土地を活用する場合はまた事情が異なります。

この記事ではある程度人口のある市に属している「田舎の宅地」をターゲットとして土地活用を解説します。以下のようなお悩みがある方は、ぜひご確認いただき、田舎や郊外の土地の活用を考えてみてください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.田舎の土地を活用すべき理由

田舎や郊外の土地活用は、一般的に都市部よりも難しいとされています。その理由は、土地活用の方法としてよく知られるマンション・アパート経営や駐車場経営などは基本的に集客のために立地が重要となるからです。田舎や郊外の場合、まずこの集客という点で難しくなることが多いのです。

ただし、活用が難しいからといって、所有している土地をそのままにしておくのはおすすめできません。理由は以下のとおりです。

• 土地は所有しているだけで固定資産税がかかる
• 放置すると不法投棄などのリスクがある
• 土地を管理しているだけで管理コストがかかる

大きく収益を上げることは難しくとも、管理コストや固定資産税にあてられる分の収入があれば、と思う方は多いのではないでしょうか。もちろん、うまく軌道に乗れば、収益を上げてくれる土地となるかもしれません。

土地活用の難しさもある一方で、広さを生かした太陽光発電や介護系施設の経営が可能となるのも田舎や郊外の土地の特徴です。賃貸や売却が難しい土地であれば、こういった活用方法での自営を考えるのも一つでしょう。

2.田舎でも大丈夫！土地活用のアイデアと成功例

この章では、田舎でも成功しやすい土地活用のアイデアについて、成功例を交えて具体的に解説します。

2-1.アパート

田舎でも可能性のある活用方法の一つは、アパートです。いかにも「アパートなんか借りる人がいない！」という声も聞こえてきそうですが、それでもアパートはやはり検討してみる価値はあります。

近年、田舎のアパートで見られる成功例は、外国人をターゲットとしたアパートです。外国人労働者の受入が拡大していく方向にあるため、田舎の外国人向けアパートは今後も比較的需要は高いといえます。

外国人労働者の受入は、製造業や農業、介護事業の分野で盛んです。田舎でも近くに外国人労働者を積極的に活用している工場や農場等があるエリアでは、外国人が安心して暮らすことのできる賃貸ニーズがあります。

外国人労働者は研修生という形で受け入れられ、数年おきに入れ替わるという特徴があります。企業側に対して、「あのアパートなら安心して任せられる」と認知してもらえると、企業の借上げや、継続的に入居者を紹介してもらえる仕組みも生まれます。

また、外国人労働者の間では、独自のネットワークが形成されますので、例えばベトナム人の間で良い口コミが広がれば、他社のベトナム人研修生も住むようになり、入居がさらに安定していきます。ここ数年、外国人労働者は確実に増えていますので、時代の流れを読んで外国人向けアパートも検討してみてください。

アパートの経営に必要な基礎知識やポイントについては、アパート経営の記事でも解説していますので、ぜひご覧ください。

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2-2.介護系施設

田舎でも賃貸需要はあるのが、老人ホーム等の介護系施設です。日本はまだまだ高齢者が増えていきますので、老人ホーム等の需要は底堅いといえます。介護系施設のニーズは、高齢者が増えるだけでなく、寿命が延びることでも需要が増えていきます。

現代の日本人は、健康寿命と平均寿命との間に10年の差があると言われています。健康寿命とは、介護を受けたり寝たきりになったりせず日常生活を送れる寿命のことです。

日本人は、健康寿命を全うしてから、10年間も介護系施設にお世話になる人が多いということです。高齢者はどんどん増えているのに、先輩の高齢者が10年間も介護施設に入居していれば、なかなか空きが発生しません。介護系施設はまだまだ不足していますので、田舎でもニーズが尽きないことが予想されます。

尚、老人ホーム等の介護系施設は、介護事業者との一棟貸しの契約を行います。一棟貸しは、賃料も安定しており、管理や日常の小修繕も借主側に任せることができるため、楽な賃貸経営ができるという点がメリットです。

しかしながら、介護事業者が倒産してしまうと、全部空室となり、家賃収入がゼロになるというリスクがあります。そのため、介護事業者の選定にあたっては、実績や規模、財務内容等を加味して決める必要があります。介護事業者は、単純に賃料が高いだけという理由で決定せず、与信をしっかり調べた上で選定するようにしてください。

老人福祉施設で土地活用する際のポイントについては、こちらの記事でも解説していますので、ぜひご覧ください。

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2-3.コンビニやドラッグストアなどロードサイド店舗

田舎でも商業系の土地活用として可能性があるのはコンビニやドラッグストアです。田舎や郊外での成功例としては、非常に広い土地にポツンと建っているような店舗です。ロードサイドで入りやすい店舗であれば、安定した集客が見込めるでしょう。

これらの店舗は、軽量鉄骨造で建てることが多く、建築費は安いです。また、コンビニの場合は24時間営業であり、売上も高いことから賃料単価は高くなります。投資額が少ないわりに、ハイリターンが得られることから、収益性は非常に高い土地活用です。

田舎でもコンビニやドラッグストア、スーパーなどがぜひ出店したいという土地であれば、建設協力金方式で建てられることもあります。建設協力金とは、店舗を運営する企業が土地オーナーに建物資金を貸し出してくれる方式です。土地オーナーは銀行ではなく企業から建設資金を借りることになり、コンビニやドラッグストア、スーパーなどが払ってくれる家賃の中から借入金を返済します。

建設協力金が利用できると、企業が勝手に建物を建ててくれますので、とても楽です。また、企業側は自分で頑張って家賃を払わないと、オーナーから貸したお金を返してもらえないことになるため、必死に営業を行います。建設協力金の申出があるような土地は、田舎でもかなり良い土地ですので、前向きに検討することをおすすめします。

2-4.月極駐車場・コインパーキング

建物投資までは難しいという話であれば、駐車場にしておくというのが無難です。
駐車場は、月極よりも時間貸し（コインパーキング）の方が収益性は高いので、時間貸しのニーズがあるようなエリアでは、時間貸しの方がおススメとなります。

田舎でも、駅に近い土地であれば、時間貸し駐車場のニーズは存在します。
駅から離れたエリアや、近くに大型商業施設がないようなエリアの場合、時間貸し駐車場のニーズは低く、月極駐車場の方が稼ぎやすいです。

田舎でも、近くに診療所や飲食店がある場合、来客用の駐車場ニーズがあります。
また、車を複数台持っている家庭で、庭に置ききれない場合には、近所の方が借りてくれる場合もあります。月極駐車場にしておくと、売却の機会にも恵まれることがありますので、良い土地活用が見つからない場合には、月極駐車場で暫定利用しておくことがおススメです。

駐車場経営の基礎知識や注意点など、詳しくは駐車場経営の記事でも解説しています。

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2-5.トランクルーム

比較的近くに都市部があるような郊外であれば、トランクルームとしての土地活用も考えられます。トランクルームは立地が悪くても成功する可能性がある土地活用方法ですが、やはり立地の良い場所の方で成功例が多いのは確かです。

そのため、立地の悪い場所でトランクルームを始めるなら、賃料を安くする、大きめのサイズも設置するなど、何かしら差別化の方法を考えることが必要となるでしょう。また、活用予定地周辺の利用者を予想して、預ける荷物にあわせて区割りやサイズを考えることもポイントです。

トランクルーム経営のメリットとデメリット、失敗しないポイントなど、詳しくはトランクルーム経営の記事でも解説しています。

2-6.市民農園・貸農園

所有している田舎の土地が農地であれば、市民農園や貸農園として運営するのも一つの方法です。近くに都市部がある郊外であれば、利用者も比較的集まりやすいでしょう。

ゼロから農地にするのは簡単ではありませんが、はじめから農地であった場所なら、整備も簡単で、すぐに始められるのがメリットと言えます。

2-7.借地（資材置き場など）

近くにある企業や個人などに資材置き場、重機置き場などの用途で貸し出すという方法もあります。建物を建てずに借地として活用する方法であれば、市街化調整区域など土地活用の難しい制限があっても活用することが可能です。

借地は、その名のとおり「貸すだけ」と手軽で、初期費用がほとんど必要ない点がメリットです。将来的に別の土地活用方法を考えている場合や、家族や親族の誰かが家を建てるまでの一時的な活用方法としても考えられます。

2-8.太陽光発電

田舎や郊外の土地活用の成功例として挙げられやすいのが、太陽光発電です。太陽光発電とは、ソーラーパネルを設置して太陽光によって発電し、その電気を売ることで収益を得る土地活用方法です。

太陽光発電は多くの土地活用において必要な「集客」というハードルがないため、広くて日当たりの良い土地を持っている方は検討してみても良いでしょう。田舎の土地は周辺に日光を遮るような建物が建ちづらいため、田舎であることがメリットに働くのです。ただし、定期的なメンテナンスが必要であることや、売電価格が年々低下していることなどは押さえておかなくてはならないでしょう。

太陽光発電による土地活用の基礎知識や成功のポイントなど、詳しくは太陽光発電の記事でも解説していますので、そちらもご覧ください。

2-9.民泊

地方創生の起爆剤としてスタートした民泊は、田舎の土地活用では欠かせない存在といえます。民泊は、2018年6月15日から施行された住宅宿泊事業法により、年間180日以内なら届出だけで全国どこでも営業することが可能となっています。

民泊では、自宅の一部を貸し出す「家主居住型」と、アパート等を貸し出す「家主不在型」の2種類があります。家主不在型の民泊を行う場合、住宅宿泊管理業者に管理を委託すれば、誰でもアパート等で民泊を行うことが可能です。田舎の土地活用であれば、新築でアパートを建てても、あえて全部屋をアパートにするのではなく、数戸を民泊でスタートさせてみて、軌道に乗ってきたら、全室民泊に切り替える方法も考えられるでしょう。

民泊を行う場合、営業日数が180日以内に限られているため、1年間のうちいつ営業するかが収益性の鍵を握ります。地域で有名なお祭りがある場合はその前後、海水浴場の近くであれば夏場、紅葉が有名な地域であれば秋等、観光にはその地域でトップシーズンがありますので、そこに合わせて営業期間を決めるのがコツです。

民泊は地方の有力な土地活用の選択肢ですので、ぜひ検討してみてください。

2-10.サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、本社とは別に衛星(サテライト)のように地方などに設置したオフィスのことです。働き方改革の一環と、介護離職の増加を背景として、大企業が地方にサテライトオフィスを新設する動きが増えてきています。

従来、サテライトオフィスは1社で1つのオフィスを占有するタイプのものが主流でしたが、近年はシェアオフィス、コワーキングスペース等の名称で複数の企業は1つのオフィスをシェアする動きに変わりつつあります。サテライトオフィスでは、高速の通信環境を充実させテレワークが可能な状態にする建物を建てることがポイントです。

サテライトオフィスが普及すれば、地方の介護離職者を生かすことができ、1憶総活躍社会にもつながります。そのため、総務省を始めとした国の機関が企業に対してテレワークの推進を促す働きかけも行われています。サテライトオフィスは、「徳島県神山町」のような成功例も出始めていますので、徐々に普及していくことが期待されている状況です。

2-11.キャンプ場

近年のアウトドア需要の高まりによって、キャンプ場の経営を土地活用方法の一つとして考えるオーナーも増えてきました。キャンプ場といってもその構成や形態はさまざまですが、比較的気軽に始められる形態として、管理棟・トイレ・炊事場を整備して始める方法があります。

成功例としては、近くに温泉施設や観光地、海や川などレジャーと一緒に楽しめる立地にある土地で始めるキャンプ場です。キャンプだけでなく、観光と一緒に楽しめる立地であれば割安の宿泊場所としての需要も満たせるでしょう。

2-12.販売所や店舗など

田舎の土地を自分で活用し、販売所やカフェ、雑貨店などの店舗を経営するというのも一つの方法です。最近ではSNSやインターネットをうまく活用することで、田舎でも人気を集めるお店が増えてきました。また、その地域ならではの特産物を利用したり、文化が感じられたりと、地域性を生かしたコンセプトであれば注目を集めやすいでしょう。

SNSやインターネットを活用する場合でも、集客が必要になる土地活用では立地が非常に重要です。近くに有名観光地や市街地がある、大通りに近いなど、ある程度人の目に触れる環境がある土地で始めることが成功のポイントと言えます。

3.土地を手放す選択肢も

土地活用を検討した結果、最終的に土地を手放す選択をするオーナーも少なくありません。ここでは、売却や寄付・譲渡など、土地を手放す選択について解説します。

3-1.売却

田舎では売却という選択肢も積極的に検討する必要があります。田舎や郊外では賃貸住宅の需要が低いことが土地活用のハードルとなりやすいですが、貸すよりも売る方が、難易度はかなり下がります。

仮に売ったとしても、都市部の収益物件に買い替えれば良いので、ある意味、活用しているのと同じです。田舎の土地を無理矢理活用するのではなく、常に買い替えも視野に入れて検討するようにしてください。

3-2.寄付・譲渡

寄付や譲渡は基本的に無償で土地を手放すこととなるため、利益を生む方法ではありません。ただし、手放したあとの固定資産税や管理コスト、管理の手間がかからなくなることがメリットと言えるでしょう。

良い土地活用方法が見つからず、売却先も見つからない場合には検討してみるのも一つです。遠方などで管理に困っている場合には、手放した方が後々のコストがかからず済む、というケースも多いからです。

寄付・譲渡をする先としては、以下の相手が一般的です。

• その土地のある市町村
• 隣地の所有者
• 近くの企業や工場など

ただし、譲渡税や登記移転費用などの費用が別途かかることもあり、「コストをかけて土地を手放す」ことになる可能性もあることは押さえておきましょう。

4.田舎の土地活用の注意点

この章では田舎の土地活用の注意点について解説します。

4-1.立地からニーズを見極める

田舎では賃貸需要がほとんどないという点が注意点です。やみくもに投資をしても誰も借りてくれない可能性がありますので、土地活用を行う前には、本当に借りてくれる人がいるのかを、しっかりと調査する必要があります。

また、新築時に借りてくれたとしても、すぐに退去されてしまい、次の借主がなかなか見つからないということもあり得ます。田舎の土地活用では、中長期的に賃貸需要が存在し、今後も需要が増えていきそうな分野に絞って土地活用を選択していくことが重要です。

4-2.土地活用の規制に注意する

田舎の中には土地利用の規制が厳しいエリアがあります。日本の国土は、都市計画法によって、「市街化区域」、「市街化調整区域」、「非線引都市計画区域」、「準都市計画区域」、「都市計画区域外」に分かれます。

都市計画法は都市を計画的に作る法律なので、規制は都会ほど厳しく、田舎ほど緩い法律です。

都市部の人が多く住んでいる地域は市街化区域に指定されます。都市部のすぐ脇には市街化調整区域という市外化が抑制されている田舎があります。

市街化調整区域は、都市部に近いのですが、都市化を防ぐことを目的としていますので、規制が最も厳しいエリアです。市街化調整区域では、建物を建てる土地活用は相当難しくなります。また、少し田舎に行くと非線引都市計画区域と呼ばれる規制がやや緩いエリアが広がります。

さらにすごく田舎に行くと、都市計画区域外となります。都市計画区域外では、建築基準法の集団規定(容積率や接道義務等の規制のこと)も適用されなくなり、建築規制はほとんどありません。

ただし、田舎の場合、農地では農地法、山林では宅地造成等規制法等の別の規制を受け、活用は難しくなります。田舎では市街化調整区域のように規制によって活用が難しくなっているエリアもあるという点も理解しておいてください。

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4-3.地域の魅力を活用する

都会に住みながらも、田舎や郊外の自然や文化に魅力を感じている人は多くいます。土地活用をする際には、そうした地域の魅力を活用するという視点が重要です。

たとえば、農家の「直売所」のように、地元の特産品を販売する場所としてお店を始めるのも一つでしょう。地域に認知度やブランド力が高いものがあれば、その力を借りると比較的始めやすく、認知されやすくなります。

また、民泊や貸農園などを通して、田舎の生活が体験できるサービスを提供するという方向性での土地活用もあります。訪れる人自身が体験したい場合もあれば、子どもに体験させたいといったニーズもあるでしょう。たとえば貸農園であれば、農業やガーデニング等の体験教室メニューを加えるなど、付加価値をつけるとリピーター獲得につながります。

5.田舎で土地活用する際の流れ

田舎で土地活用する際も、通常の土地活用の場合と、大きく流れが変わるわけではありません。ここでは、田舎での土地活用の流れを紹介します。

• 土地活用の相談
• 市場調査とプランの検証
• 依頼する会社を選定
• 施工

5-1.土地活用の相談

一人だけで土地活用を始めるのは難しいものです。まずは、専門家に相談し、土地活用の方針を決めてください。土地活用の目的が決まっていなくても大丈夫。費用や立地、収益性など、さまざまな観点を踏まえた上で、土地活用のプロが最適なプランを一緒に考えてくれます。

まずは無料の土地活用相談を利用して、複数社に一括でプラン請求するのがおススメです。

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また、相談先をどこにするか悩む方は、土地活用の相談先の選び方の記事にて詳しく解説していますので、ご覧ください。

5-2.市場調査とプランの検証

田舎と一口に言っても、地方や立地によって、住居や施設のニーズは異なるもの。田舎の土地の情報を専門家に見てもらい、必要があれば現地を共に訪れて、最良の土地活用の方法を検討します。

5-3.依頼する会社を選定

納得のいくプランが完成したら、契約する会社を選びます。アパートや介護系施設の建築なら、ハウスメーカーや建築会社に施工を依頼するのが一般的です。

また、駐車場経営、特にコインパーキングの経営では、管理会社に協力してもらうことがあります。施工が終わった後の管理についても、この段階で決めておいてください。

なお、駐車場経営には、土地をサブリースして、管理会社に施工から運営まで一任する経営方式もあります。

そのあたりの経営の仕方についても、複数の会社の提案を比較して、ご自身に合った方法を選んでください。

5-4.施工

施工が始まったら、完成するまでは、オーナーがすべきことはあまりありません。土地活用の相談から、施工が終わって経営を始めるまでは、早くて半年程度の時間がかかります。大がかりな土地活用では、長ければ1年以上の準備期間がかかる場合もあります。

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