土地活用で福祉施設を検討する時の5つの注意点をプロが伝授！

ひと口に福祉施設といっても、老人ホームや障がい者施設、デイサービス(通所介護)、保育所、グループホーム(認知症対象者の介護施設)等があります。

福祉施設の中でも、特に高齢者向けの居住型の施設は、立地条件が悪くてもできる土地活用であり、貴重な選択肢の一つです。

昨今では「社会貢献性」を重視した土地活用を始める方も増えていますので、もしなかなか良い土地活用が見つからないようであれば、福祉施設の土地活用を検討してみるのも良いでしょう。

この記事では、福祉施設の土地活用について、「種類」、「メリット・デメリット」、「注意点」などを解説していきます。

なお、福祉施設での土地活用は建物の一棟貸しとなることが多いです。そのため、「介護事業所(テナント)ありき」で話を進めていくことになります。

事業者は、建物を施工するハウスメーカーが仲介するケースもあれば、事業者自らが提携する建築会社に施工を依頼するケースなど様々です。どの企業に相談したら良いのかを一から調べるとなるとかなり手間がかかります。

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お持ちの土地の所在地や広さなどを入力するだけで、介護施設の土地活用を含めた、様々な土地活用の専門企業を瞬時に見つけることができます。

1.土地活用でできる福祉施設とは

福祉施設には、老人福祉施設、障がい者支援施設、保護施設、婦人保護施設、児童福祉施設等があります。
基本的には国や自治体から補助を受けながら運営が行われている施設がほとんどです。

福祉施設は公共団体が運営するものも多いですが、一部の老人ホームや保育園は民間の事業者が経営しており、土地活用の選択肢となっています。

福祉施設の土地活用というと、一般的には老人ホームの一棟貸しをイメージすることが多いので、この記事では、老人ホームの一棟貸しを中心に解説していきます。

2.福祉施設の土地活用のメリット

福祉施設の土地活用のメリットは、主に以下の3点です。

1. 比較的条件の悪い土地でもできる
2. 広い土地を一度に活用できる
3. 収益が安定している

ひとつずつ詳しく解説していきます。

2-1.比較的条件の悪い土地でもできる

福祉施設の最大のメリットは、比較的条件の悪い土地でもできる点です。
特に老人ホーム（居住型施設）は、アパート等の需要がないエリアでもできるという特徴を持っています。

老人ホームは家族が見舞いに行ける程度の利便性があれば十分なため、駅から徒歩10分以上離れているような土地でも、バス停から徒歩5分圏内にあるような土地であれば事業者の賃貸需要が十分にあります。

2-2.広い土地を一度に活用できる

福祉施設は、広い土地を一度に活用できる点もメリットです。
例えば駅から離れた利便性の悪い場所に広い土地を持っている場合、大きな賃貸マンションを建てても需要がないため、活用に困るケースがあります。
このような土地では、戸建て賃貸を何棟も建てても効率が悪いです。

福祉施設なら大きな建物を一棟建てて貸し出せば済むため、大きな土地を効率よく一気に活用することができます。

2-3.収益が安定している

福祉施設は、収益が安定している点も大きなメリットです。
店舗やオフィスビルといった事業系の土地活用は、賃料が景気に左右されやすいため、収益が不安定な傾向があります。
福祉施設は賃料が景気に左右されるケースは、ほとんどありません。
コロナ禍におけるオフィスビル需要のニュースをご覧になったことがある方は、「なるほど」と思われることでしょう。

アパートのように空室が増減するようなこともなく、一棟貸しであることから、毎月固定の賃料が入ってくることが特徴です。

3.福祉施設の土地活用のデメリット

福祉施設の土地活用は、以下のような3つのデメリットがあります。
予め理解しておくことで、その後の対応や準備を上手に進めることができるので、本章で丁寧に紹介していきます。

1. 収益性が低いケースがある
2. 賃料の下落リスクはある
3. 退去時の影響が大きい

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.収益性が低いケースがある

福祉施設は、都市部の中における土地活用としては収益性が低くなるケースがあります。
都市部においては、店舗やオフィス、ビジネスホテル、ワンルームマンションの方が福祉施設よりも賃料単価が高いのが一般的です。

また、郊外であっても一般的な住宅街なら、アパートの方が収益性は高くなるケースが多いです。
そのため、立地条件の良い土地で収益性を重視するのであれば、アパートや賃貸マンションを優先させることをおススメします。

3-2.賃料の下落リスクはある

福祉施設でも、賃料の下落リスクが全くないわけではありません。

福祉施設は国や自治体の補助で運営されていることから、もし補助額を減額する改定が行われたら福祉事業の経営が悪化します。

介護報酬の見直しが行われれば、貸主に賃料減額を申し出てくる事業者も出るでしょう。

福祉施設は一棟貸しであることから、貸主も退去されると困るため、減額要求を応諾せざるを得ないことがよくあります。

一棟貸しにおける貸主の賃料交渉力は総じて弱いことから、賃料の下落リスクは予め念頭に入れておきましょう。

3-3.退去時の影響が大きい

一棟貸しの福祉施設は、退去時の影響が大きい点がデメリットとなります。
一棟貸しは、事業者の要望に応じて建物を設計することが一般的です。

建物の仕様が入居する事業者の事業が前提となっていることから、汎用性が低く、必然的に他の事業者が使いにくい建物となります。

そのため、仮に退去されてしまうと、次の借主が決まりにくくなるという点が特徴です。
次の事業者が見つかったとしても、賃料が大幅に下がってしまうこともあります。

アパートのように今の借主が退去しても、すぐに別の借主が同じ賃料で決まるということは少なく、退去時に貸主が受けるダメージは大きいので、早期に撤退されないよう、最初に入居する事業者の経営状況などはしっかり見るようにするのが賢明です。

4.福祉施設に適した土地・適さない土地

福祉施設の中でも、特に老人ホームに適した土地または適さない土地を示すと以下のようになります。

老人ホームの場合、土地の広さとしては300坪以上あることが望ましいです。
駅から近い必要はなく、最寄りのバス停から徒歩5分圏内であれば賃貸需要はあります。
また、アパートや賃貸マンションの賃貸需要が低いエリアでも可能です。

一方で、最寄駅から徒歩10分圏内にあるような利便性の高い土地は、福祉施設よりも収益性の高い土地活用ができる可能性があるため、収益性の観点で見ると適さない土地といえます。

なお、福祉施設はほとんどの用途地域で建築することができますが、一部に建築できない地域や面積の制限があります。
用途地域とは、建築可能な建物の用途を制限したエリアのことです。

用途地域別の福祉施設の建築制限を示すと下表のようになります。

○印は、その地域に建築できるものを示す。
×印は、その地域に建築できないものを示す。

なお、福祉施設として保育園を選択する場合、保育園なら80坪以上の土地があれば可能です。
ただし、認可保育園(国が認可して補助金で運営される保育園のこと)とする場合には、認可が下りるエリアに建築することが必要となります。

認可が下りるエリアは保育園が不足していると行政が認識しているエリアであり、保育園が足りているエリアであれば認可が下りないため、保育園には適さない土地となります。

5.福祉施設の土地活用を行うにあたっての注意点

福祉施設の土地活用を行うにあたっては、以下の5つの注意点があります。

1. 複数のプランを比較する
2. 事業者の運営実績を確認する
3. できれば定期借家契約を条件とする
4. 着工前に事業者と予約契約を締結する
5. 小修繕を借主の費用負担とする

事前にしっかり注意点を踏まえていれば、土地活用の成功がぐっと近くなりますので、わかりやすくひとつずつ解説していきます。

5-1.複数の土地活用プランを比較した上で決める

福祉の土地活用をするのであれば、最初に複数の「土地活用プラン」を比較することが一番の注意点です。

福祉施設は往々にして他の土地活用よりも収益性が低い可能性があるため、アパートや賃貸マンション、店舗等の他の選択肢がないかも含めて、初期費や将来の収支がどうなるのか確認することをおススメします。

福祉施設の土地活用は建物の一棟貸しとなることが多いため、「事業者(テナント)ありき」で話を進めていくことになります。

借主となる事業者は、建物を施工するハウスメーカーが仲介するケースもあれば、事業者自らが提携する建築会社に施工を依頼するケースなど様々ですが、どの企業に相談したら良いのかを一般の方が調べるとなると相当の労力を要します。

でも、ご心配は無用です。
福祉施設もその他の土地活用も、一気にまとめて相談先を見つけるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」が便利です。

お持ちの土地の所在地や広さなどを入力するだけで、様々な土地活用の専門企業を瞬時に見つけることができます。

福祉施設・アパート・駐車場・商業施設など、幅広い活用の「初期費」「将来の収益」「見込まれる節税額」などをまとめた「プラン」の提案を最大10社から受けることができるので、「どの活用法が自分に最適なのか」を客観的に比較することが可能です。

登録されている企業もNTTデータグループにより、運営実績や施工実績などをもとに厳正な審査が行われているため、「土地活用には興味があるけれど悪徳企業にひっかからないか心配…」という方にも安心してご利用いただけます。

自ら対応してくれる企業を探し回らなくても、手間なく的確な提案を受けることができますので、ぜひ「HOME4U 土地活用」を上手に活用して、ご自分の土地や理想にぴったりの土地活用プランを見つけてください。

5-2.事業者の運営実績を確認する

福祉施設の土地活用を行うなら、事業者の運営実績を確認することがポイントとなります。
福祉施設は建物の一棟貸しであることが一般的です。

事業者のために建てた一棟貸しの建物は、退去されると後継事業者が決まりにくく、退去時の影響が大きいのは先述の通りです。

退去リスクを最小化するには、実績があり、経営状態も良好な事業者を選定することが重要です。

たまに、業歴の浅い会社が実績作りのために無理して高い家賃を提示し、入居してくるケースがあります。

無理して高い家賃を支払う事業者は、すぐに撤退してしまう可能性も高く、退去リスクを大きくしてしまいます。
そのため、運営実績の少ない事業者は、仮に家賃が高くても選ばない方が無難です。

事業者の与信(経営上の信用力)については、銀行に聞くと一定の範囲内で教えてもらうこともできます。

建物を建てる際は、銀行から融資を受けると思いますので、銀行の協力も上手に得ながら情報収集をすることをおススメします。

5-3.できれば定期借家契約を条件とする

事業者との賃貸借契約は、できれば定期借家契約を条件とすることが望ましいです。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは更新ができる契約で、定期借家契約とは更新ができない契約です。
普通借家契約は、借主側の権利が強く守られており、貸主側から契約の更新拒絶をするには立ち退き料を支払う必要がでてきます。

定期借家契約は、ざっくりいうと貸主側の権利が強い契約です。
契約期間満了時に契約を終了したければ、確定的に契約を終了することができます。
定期借家契約では立ち退き料も不要です。

もし契約期間満了後も借主側から継続の要望があり、貸主側も貸しても良いと思っている場合は、更新ではなく「再契約」をすることになります。

貸すか、貸さないかは貸主側の胸三寸で決めることができますので、普通借家と比べると貸主の権利は圧倒的に強いです。

福祉施設の賃貸借契約は、通常、長期間に及ぶため、将来、子や孫たちが別の利用方法で土地を使いたいということも考えられます。

将来に多様な土地の利用方法の余地を残しておくためにも、定期借家契約を条件とすることをおススメします。

5-4.着工前に事業者と予約契約を締結する

福祉施設で一棟貸しの土地活用を行うには、着工前に事業者と予約契約を締結することも注意点です。
予約契約とは、竣工後から始まる賃貸借契約の予約になります。

予約契約を締結する目的は、建築期間中に事業者が出店を取りやめることを防ぐためです。
一棟貸しでは、土地所有者は事業者のために建物投資を行うため、竣工前に事業者に逃げられてしまうと大きな損失を被ることになります。

予約契約では、事業者に簡単に契約解除をされないように重いペナルティを課すことが通常です。

事業者とは着工前に賃料等の条件を全て固め、取り決めた内容を予約契約に盛り込みます。
投資をしたけれども事業者が入らなかったということがならないように、竣工後における事業者との契約内容は全て取り決めた上で、建築に着工するようにしてください。

5-5.小修繕を借主の費用負担とする

一棟貸しの福祉施設では、小修繕を借主の費用負担とすることがポイントとなります。
アパート等の賃貸経営では、修繕費は貸主が負担することが通常ですが、一棟貸しの場合、借主の負担で行うケースも多いです。

修繕費を借主の負担にすれば、貸主の費用負担も少なくなり、収益力がアップします。
また、借主も自分の判断で修繕することができるため、緊急時でも対応できるというメリットあります。
修繕費用の負担区分は、予約契約の段階で取り決めておくことがポイントです。

尚、小修繕は借主負担とすることは多いですが、大規模修繕費は貸主負担となることが一般的となります。

将来発生する外壁塗装や屋上防水等の大規模修繕は貸主が行いますので、大規模修繕に必要な資金は貯めておくことが必要です。

まとめ

いかがでしたか。
福祉施設に関する土地活用について、解説してきました。
土地活用でできる福祉施設には、老人ホームや保育園といったものがあります。

福祉施設の土地活用のメリットは、「比較的条件の悪い土地でもできる」や「広い土地を一度に活用できる」といった点です。
一方で、デメリットには「収益性は低いケースが多い」や「賃料の下落リスクはある」といった点が挙げられます。

福祉施設の土地活用を行うにあたっては、複数の土地活用プランを比較した上で決めることをおススメします。
「HOME4U 土地活用」を上手に活用し、様々な活用法の収益性や節税効果を客観的に比べた上で一番ご自分に適したプランを選択することが、土地活用を成功させるための第一歩となります。

皆さんが理想の土地活用を実現できるよう、心から願っております。