土地活用方法の比較の仕方。どれがいいのか比較表でわかります！

「土地活用を始めようかと思うけど、どんな活用法が良いのかわからない」
「そもそもどんな活用法があるのか？」
「いろいろと比較してから、自分に合う活用法を選びたい」

この記事をご覧の方の多くが、このような思いを抱えていらっしゃるのではないでしょうか？

そこでこの記事では、「色んな活用法を比較してから考えたい」というニーズに答えるべく、

• 主な土地活用の特徴
• 土地活用の適切な相談相手
• 失敗しない土地活用の選び方

について、解説していきます。

なお、まずは土地活用のプロに相談してじっくり比較したいという方は以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の土地活用会社があなたに最適な「土地活用プラン」を作成してくれます。ご活用ください。

1.土地活用比較表

早速、本章では「土地活用比較表」を紹介します。
ただ、先に見方をお伝えしないとわかりにくいと思いますので、

1. 比較のポイント
2. 比較表

この順番でお伝えしていきます。

1-1.比較のポイント

まず、「土地活用ではどんな点が比較のポイントになるのか」について、下表に示します。
いずれも評価は5段階とし、各項目とも良い評価程高い点数となるように配点します。
「1：劣る、2：やや劣る、3：普通、4：優る、5：大変優る」

1-2.比較表

それでは、前節の比較ポイントを元に作成した土地活用の比較表を見てみましょう。

右端の合計が高得点の方が「優れた土地活用」ということになります。

あなたの土地の広さや興味に合う活用法は、何位でしたか？
この表を見て「あ、こんな活用法もあるのか」と、検討の幅を広げていただけたら幸いです。

2.主な土地活用の特徴

前章の比較表だけでは、的確な判断をするには不十分かと思います。
そこで本章では、以下に掲げる5つの主な土地活用の特徴について解説します。

1. アパート
2. 賃貸マンション
3. 戸建て賃貸
4. 賃貸併用住宅
5. コインパーキング

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.アパート

アパートは建てやすく、賃貸需要も安定しており、管理も容易で非常にバランスの良い土地活用です。

多くの人にとって取組みやすい土地活用であるため、相続税対策としても昔から全国で広く採用 されています。

ワンルームタイプにすると賃料単価を高くすることができ、また、木造や軽量鉄骨造を選択すると建築費も低く抑えることができるため、投資に対する利回りも上げやすいです。

ただし、取組みやすい土地活用であることから、供給過剰になりやすいというデメリットがあります。

供給過剰に打ち勝つには、例えば単身高齢者をターゲットとする等の差別化を図ることがポイントです。

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2-2.賃貸マンション

賃貸マンションは、鉄筋コンクリート造で建てることが多く、老朽化もしにくく賃料も維持しやすい という特徴があります。

入口にオートロックを設けたり、エレベーター内に監視カメラを設置したりすることができるため、アパートよりも防犯性が高く入居者に人気です。

ただし、賃貸マンションは、容積率(延床面積の敷地面積に対する割合のこと)が高く指定されているエリアでないと建てられず、敷地も相応の広さが必要です。

そのため、なかなか建てられないというデメリットがありますが、その反面、供給過剰になりにくいというメリットがあります。

収入総額はアパートよりも大きくなる ため、マンションを建てられる土地であれば、アパートではなくマンションを選択するのが基本です。

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2-3.戸建て賃貸

戸建て賃貸は、投資額も小さく、小さな土地でできる ため建てやすいです。
ただし、ファミリータイプとなることから賃料単価が低く、収益性も低くなります。

一棟貸しであるため、退去されると賃料収入がゼロ円となり、空室時の影響が大きいです。
戸建て賃貸とアパートと比較すると、ほとんどのケースでアパートの方が収益性は高くなります。

そのため、戸建て賃貸を積極的に行う人は少なく、供給量は少ないです。
反対に、戸建て賃貸は供給過剰になりにくい というメリットもあります。

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2-4.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、自宅とアパートを併用した建物のことです。
一般的に自宅を50％以上の広さにすると、住宅ローンを借りて建てることができる というメリットがあります。
住宅ローンはアパートローンよりも金利が安く、借入期間も長期で組むことができます。

土地が一つしかなく、自宅にしては広過ぎる土地をお持ちの方は、賃貸併用住宅がおススメです。

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2-5.コインパーキング

投資額を抑えた土地活用として、コインパーキング(時間貸し駐車場)があります。
コインパーキングは、1台からでも可能であり、ほぼどこでもできる点がメリットです。

駐車場運営会社に土地を貸す方式を選択すると、アスファルト舗装もしなくて良いため、初期費用ゼロ円で始めることもできます。

ただし、コインパーキングの収益性は低い です。
相続税対策としての効果も低く、あくまでも良い土地活用が見つかるまでの暫定利用の位置づけ といえます。

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3.土地活用の相談先はどこがおススメ？

土地活用の相談先として、一番良いのはズバリ「大手ハウスメーカー」です。
なぜかというと、アパートのみならず、マンション・ビル・店舗・戸建て賃貸・福祉施設など、多くの活用法を網羅しているので、あちこちに相談するよりも手間なく幅広い提案が受けられるからです。

本章では、「大手ハウスメーカー」を推す5つの理由を、わかりやすく解説します。

1. 施工の信頼性が高い
2. 提案メニューが豊富で信頼もできる
3. 仲介会社からの支持を得ている
4. 管理も含めて任せることができる
5. メンテナンス体制が良い

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.施工の信頼性が高い

大手ハウスメーカーが良い最大の理由は、施工の信頼性が高いからです。
土地活用の大半の活用法は「土地に何かを建てて貸す」スタイルですが、一度建てた建物は40～50年程度利用することになります。

40～50年もお金を生み続ける資産になることから、土地活用で成功するためには優良な財産を築き上げるという発想が重要 です。

優良な財産を築くには、単にお金をかければ良いというわけではなく、建築会社に施工の質の高い建物を建ててもらう必要があります。

大手ハウスメーカーは自社で定めている品質基準が高い ため、大手ハウスメーカーに依頼すると自然と優良な財産を築けるようになっています。

コストを抑えるという発想も重要ですが、安普請（やすぶしん）の建物を建ててしまうとお金をドブに捨てる結果となってしまいますので、施工の信頼性を重視して投資リスクを抑えることがポイントとなります。

3-2.提案メニューが豊富で信頼もできる

大手ハウスメーカーや専門会社は、提案メニューが豊富で信頼もできる点も魅力です。

大手ハウスメーカーは、アパートだけでなく賃貸マンションや戸建て賃貸、賃貸併用住宅、老人ホーム、郊外型店舗等の様々な土地活用を提案することができます。
事業系の土地活用では具体的なテナントを連れてきますので、テナントありきで土地活用の話を進めることも可能です。

また、大手ハウスメーカーは木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造のような様々な構造にも対応 しており、同じ用途の物件でも構造を幅広く比較することができます。

施工実績数も多く、過去の実績から確実な提案を行っているため、提案内容の信頼性も高いです。

3-3.仲介会社からの支持を得ている

大手ハウスメーカーは、仲介会社からの支持を得ていることも重要な点です。
例えば、アパートなどは竣工後、空室が発生すると管理会社が物件の近隣にある不動産会社の協力を得ながら空室を埋めていきます。

仲介を行う不動産会社は、大手ハウスメーカーが施工したアパートを優先的にあっせんしていく傾向があります。
大手ハウスメーカーが施工したアパートは、施工の質も高く、入居者の満足も高いため、入居者が決まりやすい からです。

不動産会社にとって大手ハウスメーカーが建てたアパートは、すぐに入居者が決まることで仲介手数料が得やすく、また、入居後の借主からのクレームも少ないというメリットがあります。

街の不動産会社は大手ハウスメーカーの物件を良く知っており、優先的に物件を紹介したがるため、大手ハウスメーカーのアパートは空室が埋まりやすくなっているのです。

3-4.管理も含めて任せることができる

大手ハウスメーカーなら、管理も含めて任せることができるという特徴もあります。

大手ハウスメーカーは関連会社にアパートや賃貸マンションの管理会社を有しています。
そのため、最初の建築の提案の段階で管理も含めて提案してくることが一般的です。
土地所有者は管理会社をわざわざ探す必要がなく、竣工後のアパート経営に関しても全てハウスメーカーに任せることができます。

ほとんど知識のない人でも立派なアパート経営ができるような仕組みになっていますので、安心して相談することができるのです。

3-5.メンテナンス体制が良い

多くの土地所有者に大手ハウスメーカーが支持されている理由として、大手ハウスメーカーは竣工後のアフターメンテナンス体制が良いという点が挙げられます。

ほとんどの建物は、竣工後、何らかのトラブルや改善してほしいことが発生することが通常です。

大手ハウスメーカーは、関連会社にメンテナンス会社を持っていますので、竣工後のフォローの体制が充実していますが、小さな工務店に建築を依頼すると、アフターメンテナンス体制が弱く、場合によっては、竣工後に工務店が倒産してしまい、相談先を失うこともあります。

土地活用は40～50年程度の長いスパンで行うものであるため、建物は長期間責任をもって対応してくれる大手ハウスメーカーに依頼した方が良いのです。

大手ハウスメーカーから提案を受けたい方は「HOME4U 土地活用」を使えば、最大10社から具体的な土地活用プランの提案が受けられます。

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4.失敗しない活用法の選び方は？

本章では、失敗を避け、効率的にベストな活用法にたどり着くための手順を、以下の順番で紹介します。

1. 重点的に相談したい内容を決めておく
2. 相談先を信頼できる会社に絞る
3. 気になる点があったらプランを描き直してもらう

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.重点的に相談したい内容を決めておく

土地活用を決定するには、重点的に相談したい内容を決めておくことがポイントです。
例えば相談内容としては以下のようなものがあります。

相続税対策も、例えば「子供2人に平等に資産を残したい」といった場合には、アパートを1棟建てるよりも戸建て賃貸2棟を建てた方が適切な場合があります。
大きな投資をしたくない場合は、駐車場や借地事業の方が優先順位は高くなるでしょう。

土地活用は目的に応じてソリューション(答え)が異なるので、まずは「主目的」を決めておくことがコツとなります。

4-2.相談先を信頼できる会社に絞る

土地活用を比較するには、相談先を信頼できる会社に絞ることも意識してください。
いくら選択肢を増やしても、信頼性の低い会社ばかりから提案を受けていては、実現性が乏しくなります。

投資した金額で確実な土地活用を行うには、相談先を実績豊富で信頼できる会社に絞り、その中から提案内容を比較することがポイントです。

とはいえ、近年は土地活用の様々な会社が起業しており、優良な会社を見極めるのはかなり難しいですよね？

そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

土地の所在地や広さなどを入力するだけで、最大10社の大手ハウスメーカーから無料で土地活用の提案を受けられます。

参画している企業は、サイト運営元のNTTデータグループが実績やアフターフォロー体制などをもとに厳選しており、どなたでも簡単に優良ハウスメーカーを見つけることができます。

「初期費（建築費）」「将来の収益」「節税効果」「ローンシミュレーション」などをまとめた「土地活用プラン」の提案が受けられますので、複数の会社の「土地活用プラン」を比較することで、総合的に見て一番コスパの良い活用法が見つかります。

ぜひ「HOME4U 土地活用」で様々なハウスメーカーから幅広いプラン提案を受けて、「一番収益性の高いプラン」や「初期費を抑えたプラン」など、ご自分にあった土地活用プランを探してみてください。

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4-3.気になる点があったらプランを描き直してもらう

土地活用を決める際は、受けた提案内容に対して、気になる点があったらプランを描き直してもらうことをおススメします。

土地活用を色々と比較する中では、受けた提案内容をそのまま選ぶ必要はありません。
気になる点があれば何度も描き直してもらってもOKで、ブラッシュアップしたプランを最終的に選ぶのが通常です。

例えば、アパートのプランで3LDKを中心としたファミリータイプの提案が出てきた場合、「1Kのワンルームタイプに変更したらどうなるか？」という疑問が湧いたら、描き直してもらいます。

ハウスメーカーは、プランの描き直しも無料で対応してくれますので、遠慮なく頼んで大丈夫です。

各社の提案を納得できるレベルまで磨き上げ、その上で比較すると良い土地活用を選択することができます。

まとめ

いかがでしたか。
自分にはどんな活用法が良いのか、どうやって決めて行ったら良いのか、理解を深めていただけたでしょうか？

様々な土地活用を比較して決定する方法としては、「相談先を信頼できる会社に絞る」ことが一番のポイントとなります。

ぜひ「HOME4U 土地活用」を上手に活用して、複数の優良企業のプラン提案をじっくりと比較し、納得できる活用法を選択してください。

皆さんが適切な活用法を見つけ、しっかり収益をあげられることを願っています。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット