土地活用の収益はいくら？収益性を高める5つのコツを直伝！

「収益」という言葉は「収入」とは異なり、一般的に収入から支出を差し引いた「利益」に相当するものを指します。

土地活用は、家賃収入はわかっても、実際の収益がどれくらいになるのかわかりにくいのが実態です。

土地活用を始めるのであれば、土地活用の収益構造をしっかりと理解し、収益性の高い土地活用を選択していくことが成功への道となります。

そこでこの記事では、

• 土地活用の収益の見方
• 収益性をアップするコツ

について解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、収益性の高い土地活用を実現するための足掛かりとしてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.土地活用の収益の種類

最初に土地活用の収益を把握するにあたり、3つの収益の種類を解説していきます。

1. NOI
2. 不動産所得
3. キャッシュフロー

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.NOI

土地活用や不動産投資の収益としてよく用いられるのはNOIです。
NOIは「エヌオーアイ」と読み、「Net Operating Income」の頭文字を取ったものになります。
NOIは、直訳すると「正味の運用益」という意味です。

NOIは、家賃収入から一般的に以下のような費用を差し引いて求めます。

NOIの費用の中には「借入金の返済額」や「減価償却費」、「大規模修繕費(資本的支出)」を含まないことがポイントです。

NOIは自己資金100％で投資した場合のキャッシュフロー(手残り)に近い収益を表すため、物件そのものの稼ぐ力を表現しています。

NOIの費用の合計は、家賃収入に対して「15％～30％程度」が目安です。
仮に自己資金100％で投資をした場合、NOIは家賃収入に対して70～85％となり、非常に高収益であるといえます。

また、表面利回りからNOI利回りをある程度推測することができます。
表面利回りとは、家賃収入を投資額で割った利回りのことです。

例えば表面利回りが6％で、NOIの経費率が20％とした場合、NOI利回りは以下のように計算できます。

NOI利回りは、表面利回りの70～85％程度と考えておけば良いでしょう。

1-2.不動産所得

不動産所得とは、個人が賃貸経営を行うことで得られる所得の名称です。
不動産所得は以下の計算式で求めます。

必要経費は基本的にNOIの費用に減価償却費を加えたものになります。
減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分することで生じる会計上の費用です。
実際に支出されるお金ではありませんが、会計上の費用となるため、必要経費に算入することができます。

減価償却費は一般的に費用項目の中で最も数字が大きく、家賃と建築費とのバランスにもよりますが、家賃収入の40～50％程度となるケースが多いです。

減価償却費が家賃収入の50％、NOIの費用が家賃収入の20％とした場合、不動産所得は家賃収入の30％程度となります。

税金は不動産所得に対して課税されます。
個人の所得税の税率は、他の給与所得等と合算して決まることがポイントです。

例えば、合計所得が「1,800万円超4,000万円以下」の人であれば、所得税率は40％となります。

不動産所得が家賃収入の30％としたら、所得税は12％(＝30％×40％)で、税引き後の利益は18％(＝30％×60％)ということです。

1-3.キャッシュフロー

キャッシュフローとは、実際の手残りのことです。
キャッシュフローは以下の計算式で求められます。

借入金の元本返済額は不動産所得を計算する上での必要経費ではない点がポイントです。
借入金の元本返済額が必要経費だとしたら、節税ができてしまうことになります。

お金を借りたときは、収入として課税されませんでした。
同様に、お金を返すときも、経費として節税できないということになります。

よって、借入金の元本返済額は不動産所得には影響しませんが、キャッシュフローには影響するということです。
キャッシュフローは実際の手残りであるため、不動産所得よりも重要といえます。

借入金の元本返済額は、借入金の額(または自己資金の額)や、返済期間によっても異なります。

基本的には、借入金の元本返済額は、実際にキャッシュアウトしない減価償却費以内に収めることが望ましいです。

借入金の元本返済額が減価償却費よりも少なければ、キャッシュフローは税引き後の利益よりも大きくなります。

仮に借入金の元本返済額が家賃収入の40％、NOIの費用が家賃収入の20％、税金が家賃収入の15％とした場合、キャッシュフローは家賃収入の25％程度となります。

家賃収入や借入金の元本返済額の金額にもよりますが、一般的にキャッシュフローは家賃数入の15～30％程度となることが多いです。

2.土地活用の収益性を高める5つのコツ

せっかく土地活用をやるのであれば、「少しでも収益性をアップしたい」と思うのが人情ですよね？
この章では、「収益性を高める5つのコツ」について解説していきます。

1. 立地の良い場所で行う
2. 賃料単価の高い事業を選択する
3. 収入の安定した事業を選択する
4. 退去時の影響の少ない事業を選択する
5. 建築費を抑える

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.立地の良い場所で行う

土地活用の収益性を高めるには、立地の良い場所で行うことが鉄則です。
立地の良い場所は賃料単価が高くなるため、必然的に収益性が高くなります。

複数の土地を持っている場合、最も立地の良い土地を使って活用すべきです。
土地活用が難しい土地は、売却して立地の良い場所に買い替えるという選択肢もあります。

2-2.賃料単価の高い事業を選択する

土地活用の収益性を上げるには、賃料単価の高い事業を選択することも基本です。
賃料単価は、まず用途によって異なります。

一般的に賃料単価は高い順から、店舗、オフィス、ビジネスホテル、住宅、老人ホーム、トランクルームのようなイメージです。
店舗も1階は一番高いですが、2階以上や地下階になると1階よりも低くなります。

住宅に関しては、ファミリータイプよりもワンルームの方が賃料単価は高いです。
住宅の賃料単価は1階が一番低く、高層階になるほど高くなります。

このように土地活用は用途によって賃料単価が異なるため、収益性を高めるなら賃料単価の高い活用方法を選択することがポイントです。

例えば、店舗と住宅が建てられるエリアであれば、店舗を優先的に検討します。
住宅しか建てられないエリアであれば、ワンルームを優先的に検討することがコツです。

アパートもマンションも建てられるエリアであれば、マンションを建てて住戸を上に伸ばした方が賃料単価を上げることができます。

同じ土地でも、どのような活用をするかで収益性は異なってきますので、最初に複数の可能性を検討することはとても重要です。

2-3.収入の安定した事業を選択する

収入の安定した事業を選択することも、土地活用の収益を上げるコツです。
前節では賃料単価の高い事業を選択することをポイントとして解説しましたが、必ずしも単純に賃料単価の高い事業を選ぶことだけが正解ではありません。

土地活用は、一般的に40年以上の長期に渡る事業です。
その間に、借主に徹底され、次の借主がなかなか決まらないような土地活用を選んでしまうと、結果的に収益性が悪くなることがあります。

例えば、コンビニの一棟貸しは賃料単価が高く、収益性の高い土地活用の一つです。
しかしながら、コンビニは撤退リスクも高く、撤退後の他のテナントの家賃がコンビニ時代の半額以下に下がってしまうようなこともあります。

店舗系は賃料単価が高いですが、撤退リスクは高いことは踏まえておくことが必要です。
また、店舗やオフィスといった事業系の土地活用は、景気が悪化すると賃料相場もすぐに下がっていきます。

一方で、アパートや賃貸マンションといった住居系の土地活用は、景気変動に関わらず賃料が安定していることが特徴です。

土地活用は賃料単価の高さだけでなく、長期的な収入の安定性も踏まえて選択していくこともコツとなります。

2-4退去時の影響の少ない事業を選択する

退去時の影響の少ない事業を選択することも土地活用の収益を上げるコツです。
退去時の影響が大きい土地活用とは、ズバリ、一棟貸しの土地活用になります。

店舗の一棟貸しや老人ホームの一棟貸し等が該当します。
複数のテナントに貸すオフィスビルや、複数戸あるアパートやマンション等は一棟貸しではない土地活用です。

一棟貸しの土地活用は、借主が退去すると賃料収入がゼロ円となってしまうリスクがあります。
通常、土地活用は借入金を利用するため、賃料収入がゼロ円になったときも借入金の返済が発生します。

賃料収入がゼロ円になってしまえば、貯金を切り崩して借入金を返済していくことが必要です。
一棟貸しは、退去時に賃料収入がゼロ円となってしまうことからリスクの高い事業です。

また、一棟貸しは退去されると困ることから、借主から賃料の減額を要請された場合、交渉力も弱くなります。

賃料が高いという理由で退去されてしまうよりも、賃料を下げてでも残ってもらった方が安全であるため、借主の要望に応じてしまいがちです。

一方で、アパートやマンションのように複数戸ある物件であれば、基本的に全戸退去されて家賃収入がゼロ円になるようなことはありません。
アパートやマンションは、仮に入居者に退去されてもすぐに次の借主が見つかることから、借主から賃料減額の要求があったとしても強気で交渉することが可能です。

よって、基本的には一棟貸しの土地活用の優先度は下げることをおススメします。

2-5.建築費を抑える

土地活用の収益性を高めるには、建築費を抑えることもポイントです。
元々土地を持っている人であれば、投資は建物のみとなります。

家賃は地域の相場によって決まっているため、投資利回りを上げるには建築費を下げることが必要です。

建築費を下げるのに最も効果があるのは、施工会社を決める前の「相見積もり」です。
同じアパートを建てるにも、ハウスメーカーを変えれば建築費も異なってきます。
建築費は材料や工法等によっても異なりますので、施工会社は必ず複数社の相見積もりを取ってから決めるようにするのがベストです。

※土地活用の建築費で手軽に相見積もりを取るなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」が便利ですので、上手に活用してみてください。

3.最適な土地活用はオーダーメイドで決まる

最適な土地活用はオーダーメイドで決まるという点がポイントです。
例えばドラッグストアの収益性が高いと知っていたとしても、自分の土地でドラッグストアの土地活用ができるとは限りません。

土地活用は、主に以下の3つの条件でベストな選択肢が決まります。

1つ目は土地の利用制限です。
土地は都市計画法により建築可能な建物の用途や規模が定められています。
店舗が建てられないエリアもありますし、高層建築物が建てられないエリアも存在します。
利用制限の中で最も収益性の高い用途の建物を選ぶことが基本です。

2つ目は、土地の面積です。
例えば、土地の利用制限として高層建築物が建てられる土地であっても、30坪程度しかない土地であれば高層建築物は非現実的な選択肢となります。

賃貸マンションやオフィスビル、ビジネスホテル、郊外型店舗、倉庫等のように大きな建物を建てる場合には、広い敷地面積が必要です。

3つ目は、賃貸需要になります。
広い土地で、土地の利用制限の中でも店舗の建築が可能な場所であっても、その場所に店舗が出店するかどうかは別の話です。

土地活用は、建築可能な建物と賃貸需要がマッチしてはじめて成り立つものとなります。
どのような土地活用ができるかは、常にオーダーメイドで決まるため、きちんと設計して賃貸需要も探ることが必要です。

どのような建物が建ち、誰がいくらで借りてくれるのかを教えてくれるのは、ハウスメーカーになります。

ハウスメーカーは社内に一級建築士がいるため、土地の利用制限に基づき合法的な設計を提案することが可能です。
しかも、提案段階の図面であれば無料で対応してくれます。

また、ハウスメーカーは社内にテナント誘致部門も有していることから、住宅だけでなく店舗や老人ホーム等の介護系事業者を引っ張ってくることもできます。

ハウスメーカーの場合、事業系の土地活用は「テナントありき」で話を進めてくれますので、安心して依頼すること可能です。

ハウスメーカーは設計と建築費、竣工後のシミュレーションの全てを正確に無料で提案してくれるため、ハウスメーカーは土地活用の相談相手として欠かせない存在となります。

ハウスメーカーに土地活用の相談をするなら、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおすすめです。
最大10社のハウスメーカーから無料で土地活用の提案を受けることができます。

提案に参加する企業は力のある大手が揃っており、アパートやマンションといった居住系の土地活用だけでなく、駐車場、店舗、商業施設、老人ホーム等の事業系の土地活用も提案することが可能です。

収益性の高い土地活用を行うには、力のあるハウスメーカーの協力が欠かせません。
高収益の土地活用が見つけるために、ぜひ「HOME4U 土地活用」を上手に活用してください。

まとめ

いかがでしたか。
土地活用の収益について解説してきました。
土地活用の収益性の指標には、「NOI」、「不動産所得」、「キャッシュフロー」がありました。

土地活用の収益性を高めるには、「立地の良い場所で行う」、「賃料単価の高い事業を選択する」等がコツです。

最適な土地活用は、その土地の状況に応じてオーダーメイドで決まりますが、どのような土地活用が良いのかを見つけるなら、「HOME4U 土地活用」を活用してみてください。

皆さんの土地活用が、しっかり収益を出せるものとなるよう、願っています。