【詳しく解説】遊休地の有効活用法9選とメリット・デメリット

「遊休地」とは利用されずにある土地のことで、「遊ばせている」「休んでいる」状態の土地を指します。

土地は所有しているだけで「固定資産税」「都市計画税」がかかってしまうものです。

遊休地活用のメリット・デメリットについても紹介しますので、ぜひご一読いただき、活用の参考としてください。

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1.遊休地の活用法とメリット・デメリット

この記事では、遊休地の活用法を紹介します。まずはメリット・デメリットとともに以下にまとめました。

遊休地を活用する9つの方法を分かりやすくお伝えするとともに、どのような方にその土地活用方法が向いているのかも解説します。

2.賃貸住宅（アパート）を建築

賃貸住宅といっても、アパート・マンション・戸建て住宅・賃貸併用住宅といったように、その種類はさまざまです。本章では、アパートを建てて経営する土地活用方法に絞って解説します。

2-1.活用の王道「アパート経営」とは

遊休地に賃貸アパートを建築して賃貸に出すこの土地活用は、他の土地活用方法に比べて、比較的利益を上げやすい点が大きなメリットです。
常に複数の人が借りているので、一つの部屋が空き室になっても他の部屋は埋まっている、という状況になり、戸建て賃貸に比べると空室リスクは比較的低いといえるでしょう。

アパート建築を決めるにあたっては、事前にそのエリアの調査を行い、実際に需要があるかどうか収支が合うのかどうかを検討することが大切です。併せてどのような間取りの需要が高いかも事前に調査します。

また更にアパート建築・アパート経営は、節税対策にもなります。

アパート経営で節税される税金

• 固定資産税：賃貸用の土地評価額が減額されるため、税負担が軽減される
• 所得税：アパート経営で損益を出した場合、他の所得と損益通算できる

加えて建物には「減価償却費」という経費も認められており、実際にはお金を支払わなくても毎年の売り上げから経費としてマイナス計上できます。

アパート経営を検討している方は、こちらの記事もご覧ください。

2-2.アパートでの土地活用が向いている方

アパートでの土地活用が向いているのは、以下のような方です。

遊休地の活用方法としてアパート経営をお考えの方は「HOME4U 土地活用」をご活用いただくと、最大10社から土地にあったアパート建築の提案が受けられます。

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3.医療施設や福祉施設を建設

土地にある程度の広さがある場合、大規模施設を建てるという活用方法もあります。
中でも医療施設や福祉施設は利用者が増加傾向にあり、注目の土地活用方法です。

3-1.ニーズの高まる医療施設・福祉施設とは

住宅地で、入居者の需要の高いエリアに広い土地があるなら、マンションや病院、保育施設などを建築することも視野に入れられます。
閑静な場所であれば、介護施設や保養施設を建築するのもよいでしょう。こういった施設の場合、自治体から補助金が出るケースもあります。
ただし、場所によっては都市計画法による建築の用途制限があったり、定員飽和を回避するための新設制限があったりするため、建築の可不可の行政への確認が必要です。

病院や介護施設、サービス付き高齢者住宅などの場合には、病院経営者や介護事会社と提携して、建築及び運営を進めます。
介護福祉施設の場合、形態はさまざまです。遊休土地のようなまとまった広さがある場合は、老人ホームのような大規模施設の建設も可能です。

老人ホーム経営について初歩から知識を埋めたい方はこちら。

3-2.医療施設・福祉施設建設での土地活用に向いている方

医療施設・福祉施設建設といった大規模施設で土地活用に向いているのは、以下のようなタイプの方です。

4.オフィスビルや商業施設を建設

商業施設の場合、大きな土地が必要です。
郊外の土地であれば駐車場完備の大規模商業施設が、駅近の土地であればテナントビル経営も視野に入れられるでしょう。オフィスビルは便利な立地に向く土地活用です。

4-1.立地を選ぶオフィスビルや商業施設活用とは

大規模建築をするときには、利用するスキームや建築する物件により、土地所有者が得るリスクやリターンが大きく異なってきます。

例えば、オフィスビルの場合、需要がある地域であれば入居者も見つかりやすく、賃料単価が他の賃貸経営よりも高く設定できることが魅力です。しかし、企業に貸す分、景気の動向に影響されやすいというリスクがあります。
リスクヘッジは資金面で行っておけますが、もっとも注意しておきたいのが立地です。

不動産賃貸経営は立地の分析が重要で、特にビルや商業施設に関しては影響が顕著に現れます。

• オフィスビル：ビジネス向け需要がある立地
• テナントビル：駅近の集客が見込める立地
• 大規模商業施設：十分な駐車場が確保できる郊外エリア

活用を検討する際は、念入りな調査が必要です。さまざまなジャンルに強い土地活用会社に相談をするのもよいでしょう。

ビル経営の基礎知識を得たい方はこちらをご覧ください。

4-2.オフィスビルや商業施設建設での土地活用に向いている方

大規模施設に向いているのは、以下のようなタイプの方です。

5.駐車場経営

駐車場は準備すべき事項も少なくて手軽にでき、初期コストも少なくて済む有効な土地活用方法です。
駐車場経営方式には2種類あり、立地によって向いている方式は異なります。詳しく解説します。

5-1.手軽に始めやすい駐車場経営とは

まずは、月極駐車場にするのか、コインパーキングにするのかを選びます。
住宅地や工業地帯なら月極駐車場、都市部の交通量の多い場所や施設、病院の近くなどであれば、コインパーキングが向いています。
月極駐車場の方が、収益を安定させやすいですが、駐車料金が高い都市部のエリアではコインパーキングの方が、得られる利益が大きくなる場合もあります。

駐車場の整備で「舗装をどのようにするか」で初期投資費用が変わります。
もっともローコストな方法は、整地のみで砂利を敷くなどして始める月極駐車場です。
しかし、コインパーキングのようにロック板などを設置するならば、最低限アスファルトによる舗装が必要で、未舗装よりコストがかさみます。
コンクリート舗装の場合、アスファルトよりもさらに深く堀削する必要があり、もっともコストが高くなるのが一般的です。

駐車場経営のメリットは、比較的投資費用が小さい割に、それなりの利回りを得られることです。ただし、アパートや大型施設などと比べると、利回りは小さくなります。
また、駐車場はすぐに解約できて更地に戻しやすいので、将来的に土地を売却して相続税の納税資金に充当するなど、別の活用方法への転換も簡単です。

駐車場経営について詳しく知りたいときは、以下の記事を参考にしてみてください。

5-2.駐車場経営での土地活用に向いている方

駐車場経営での土地活用に向いているのは、以下のようなタイプの方です。

ご所有の土地で駐車場経営をお考えの方は「HOME4U 土地活用」をご活用いただき、土地活用のプランを比較してみることをおすすめします。

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6.太陽光発電

ある程度の広さのある土地は「太陽光発電」に利用できます。
郊外の不便な土地にまとまった遊休地をもっている場合によく検討される土地活用方法です。

6-1.賃貸需要のない土地でできる太陽光発電とは

土地活用における太陽光発電は広い敷地に架台と太陽光パネルなどの設備を設置するのが一般的で、そこで発電した電力を売ることで収入を得る経営方法です。
太陽光パネルを設置しなければならないので、初期投資費用がかかりますが、アパート建築などに比べると低廉です。

また、アパートや大型施設を作るには、人がたくさんいる地域である必要がありますが、太陽光発電の場合には集客力は必要ありません。
人里離れた過疎地など、他の土地活用方法が適用されない場合にも利用できます。
メンテナンスの労力も賃貸アパートなどと比べると、圧倒的に楽です。

一定期間適用される固定価格買取保証制度があることも安定的な経営が実現する一つの理由です。
ただし、近年では、電力会社による買い取り金額が下げられる傾向があります。

さらに、初期投資費用を回収するのに10年ほどかかる土地活用方法です。それまでは他の方法への転用が難しいといえます。

太陽光発電については、こちらの記事もあわせて参考にしてください。

6-2.太陽光発電での土地活用に向いている方

太陽光発電での土地活用に向いているのは、以下のようなタイプの方です。

7.トランクルーム経営

比較的短期間で遊休地を活用したい場合、トランクルームを経営するという方法もあります。
いずれ他の用途にするときも賃借人との契約関係の処理も難しくなく、設置するトランクルームは戸建てやアパートを建てるより安価だからです。

7-1.管理も任せられるトランクルーム経営とは

トランクルーム経営をするときには、自分1人ですべての管理や集客をすることもできますが、一般的にトランクルーム会社と契約をして、管理等を任せることが多いです。

トランクルーム会社と契約するときには、以下の契約方式から選ぶことができます。

業務委託方式

土地所有者が自分で設備投資して施設を設置し、自分で経営します。管理や集客だけをトランクルーム会社に委託する方法です。

リースバック方式

トランクルームの設置は所有者が行いますが、そのまま貸し出して、管理、集客に至るまで、すべてをトランクルーム会社に任せる方法です（一括借り上げ方式）。
この方法の場合、トランクルーム会社からはトランクルームの賃料を払ってもらうことができますが、業務委託方式より収益が小さくなります。

空き地でトランクルーム経営をするときには、需要があるかどうかを確認することが重要です。
地方部で、土地が有り余っている場所や、大きな住居がたくさんある場所ではトランクルーム経営を行っても、ほとんど利用しないでしょう。

トランクルーム経営については、次の記事を参考にしてください。

7-2.トランクルーム経営に向いている方

トランクルーム経営に向いているのは、以下のような方です。

8.借地、定期借地

土地をそのままの形で貸す方法もあります。「借地契約」を締結する方法です。
注意点には「定期借地契約」で期限を設けた借地契約をすることが挙げられます。

8-1.初期投資のいらない借地、定期借地とは

借地契約とは、土地の借主が土地上に建物を建てるために土地を貸す契約です。
借主は、土地上に居住用や事業用の建物を建築し、借主の都合に合わせて運営することになります。

土地を借地にすると、「借地借家法」という法律が適用されます。
借地借家法では、借主が強く保護されているので、貸主は、借主に対して契約の途中解除をすることができませんし、契約期間が終了したときにも、基本的に「正当事由」がないと、解約できません。
いったん土地を貸し出すと、半永久的に土地が地主の元に返ってこなくなる可能性もあります。

このようなことを避けるため、「定期借地契約」という方法を利用することが一般的です。定期借地契約とは、あらかじめ契約期間を定めておいて、その期間が過ぎると、必ず借地契約が終了するという契約です。
一般定期借地契約の場合、借地権の存続期間が50年以上です。

土地をより柔軟に活用したいのであれば「事業用定期借地契約」を選択します。事業用定期借地契約では、借地契約の存続期間を10～30年に設定可能です。

定期借地権を締結するためには、弁護士や行政書士に契約書を作成してもらい公正証書による契約書が必要になるケースがあります。
その場合、要件を満たしていないと普通の借地契約扱いになってしまうので、不足のない対応が必要です。

反面、得られる地代が大きくならないことと、長期間の契約になるので、柔軟な土地活用に向かないことはデメリットといえるでしょう。

借地事業で知っておきたい借地権の種類についてはこちらで解説しています。

8-2.借地、定期借地での活用が向いている方

借地契約での活用が向いているのは、以下のようなタイプの方です。

9.資材置き場

建物が建てられない用途地域に遊休地がある場合、資材置き場としての土地活用が考えられます。
また、郊外でも建築資材や重機の保管場所として需要があります。

9-1.更地を貸して更地で戻る資材置き場とは

資材置き場は、一時的な土地活用方法としては有効です。
建設ラッシュに沸いている地域などであれば、途切れなしに利用会社を見つけることができるケースもあります。

初期投資がほとんどまったく不要であり、更地のまま貸せますし、更地のまま返ってくる点がメリットで、他の活用方法への転用も楽です。
ただし、あまり大きな収益を上げることはできませんし、継続安定した収益にもつながりにくいです。

また、騒音などが発生し、近隣住民とトラブルになる例などもありますので、周辺環境には配慮したほうがよいでしょう。
工事を始める前には、会社から住民に対して挨拶回りをしてもらうなど、適切に対応しなければなりません。

9-2.資材置き場での土地活用が向いている方

資材置き場での土地活用が向いているのは、以下のような方です。

10.土地売却

遊休地を保有していると固定資産税などの税負担が毎年発生します。
土地活用には管理の必要があることも多く確定申告も必要になることから、管理が難しいのであれば、売却という選択肢もありうるでしょう。

また、全てを手放すのは惜しいものの、土地活用する知識や資金がない場合には等価交換という手段も考えられます。
以下詳しく解説します。

10-1.管理しづらい土地を手放すという選択、土地売却

いろいろと検討してみても、土地活用をしてまで所有するメリットがない場合には、土地を売却してしまうことも考えられます。
売却することで、一切の管理が不要になりますし、固定資産税等の税金の負担もなくなります。
まとまったお金が入ってくるので、新たに投資に使ったり、家族のために使ったりと自由に活用可能です。

ただし、売却する際には、仲介会社の媒介手数料や譲渡所得税などの税金が発生するので、手取り金額が少なくなってしまう可能性があります。
また、不動産価格の相場を見定めて、タイミングよく売らないと、損をしてしまう可能性もあります。

不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」で複数不動産会社に査定を依頼して、信頼できる不動産会社に相談しながら売却活動を進めるとよいでしょう。

10-2.土地売却の一種、等価交換とは

等価交換は、ディベロッパーなど土地の一部を売却して敷地にマンションや商業施設などを建設してもらい、提供する土地の価値相当の建物の区分所有権を得ることです。

この手法をとれば、所有地の一部を失うものの、自己資金なしで土地活用が可能になります。また、賃貸用の建物が建つことで固定資産税の節税効果も期待できます。
ただし、同一敷地内を複数の権利者で区分所有することになるため権利が複雑化することがデメリットです。さらにどの立地でも等価交換の相手が見つかるわけではありません。

等価交換についてはこちらで詳しく解説しています。

11.遊休地の活用を多角的に相談できる土地活用会社の選び方

それぞれの方が置かれている状況、遊休地の立地により、土地活用方法には向き不向きがあるものです。
土地の形や広さ、エリアのニーズ等にも配慮しながら、もっとも有効で有益な土地活用を選択しなければなりません。

しかし、数ある土地活用方法から最適なものを選ぶのは難しいものです。立地の状況調査などはプロに頼って分析してもらうのが賢明な判断といえるでしょう。

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