プロが解説！遊休地を有効活用できる有益な8つの方法とは？

専門家の土地活用コラム

: 監修不動産コンサルタント│寺岡孝プロフィール

「遊休地」と呼ばれる、何にも活用されていない土地をお持ちの方がもしもこの記事を読もうと訪れてくださったのであれば、正解です！

所有しているだけで「固定資産税」や「都市計画税」がかかってしまう遊休地。
税金支出を超える収益を得ないと、単純計算でマイナスになってしまいます。
そうした土地を上手に活用すれば、大きな収益を得られる可能性もあります。

この記事では、遊休地を活用する8つの方法をわかりやすくお伝えするとともに、どんな方にその土地活用方法が向いているのかもご紹介するので、あなたの土地・あなたのご希望にぴったりな土地活用方法がきっと見つかることでしょう。

さて、遊休地を活用する方法には、どのようなものがあるのでしょうか。
本記事では、下記8つの土地活用方法を解説いたします。

賃貸住宅（アパート）を建築
商業施設などの大規模施設を建設
駐車場経営
太陽光発電
トランクルーム経営
借地、定期借地
資材置き場
土地売却

それぞれどのような方法か、具体的に各章に分けて解説してまいります。

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1. 賃貸住宅（アパート）を建築

賃貸住宅といっても、アパート・マンション・戸建て住宅・賃貸併用住宅といったように、その種類はたくさんありますが、本章では、アパートを建てて経営する土地活用方法に絞ってご紹介いたします。

1-1. 活用の王道「アパート建築」とは

土地活用の方法としては人気の高い「アパート建築」。
遊休地上に賃貸アパートを建築して賃貸に出すこの土地活用は、他の土地活用方法に比べて、比較的利益を上げやすい点が大きなメリットの1つと言えるでしょう。

アパートには複数の世帯が入居できるので、その世帯分の収益を上げることができます。また、常に複数の人が借りているので、1つの部屋が空き室になっても他の部屋は埋まっている、という状況になり、戸建て賃貸に比べると空室のリスクは比較的低いといえるでしょう。

アパート建築を決めるにあたっては、事前にそのエリアの調査を行い、実際に需要があるかどうか収支が合うのかどうかを検討することが大切です。

必ず近隣の賃貸需要や賃料の相場を把握し、不動産ポータルサイトを使って賃料の設定や間取り、敷金や礼金といった契約条件がどうなっているかを確認してください。

また、アパートに付帯する設備のグレードなどによっても建築費用が変わってくるため、近隣の地域で、どの程度までのグレードが求められているのか、確認してください。

どのような間取りの需要が高いかも事前に調査が必要です。

たとえば、アパート建築の場所が学生用のワンルームの間取りが良いのか、ファミリーが入居できる物件やペットが飼える物件などがいいのか見極める必要があります。

特に、これからの時代は人口が減少し、世帯の構成にも変化が生じるため、将来を見据え十分に検討してください。

アパートを建築するときには、まとまったお金が必要になります。自己資金に加え、アパートローンなどの不動産投資用ローンを利用するケースも少なくありません。

ローンを組むときには、原則土地を担保提供し、アパートの収支計画内容と併せて適切な内容かどうか含めた融資の審査を行います。

アパート建築・アパート経営は、節税対策にもなります。土地の固定資産税が安くなることに加え、アパートに係る修繕費などがかかった場合は経費としてその分を不動産収入からマイナスして他の所得と通算して所得税を減額することができます（いわゆる損益通算）。

加えて建物には「減価償却費」という経費も認められており、実際にはお金を支払わなくても毎年の売り上げから経費としてマイナス計上することができます。

1-2. アパート建築に向いている方

アパート建築に向いているのは、以下のような方です。

土地活用で、安定した利益を上げたい
長期的に収益を得たい
節税対策をしたい
自己使用や、他の方法への転用は考えていない
人気のあるエリアに土地がある

2. 商業施設などの大規模施設を建設

土地にある程度の広さがある場合、大規模施設を建てるという活用方法もあります。

2-1. 大規模施設とは

たとえば住宅地で、入居者の需要の高いエリアに広い土地があるなら、マンション建築をするのが良いでしょうし、病院や保育施設、大型の商業施設などを建築することも考えられます。

また、閑静な場所であれば、介護施設や保養施設を建築するのも良いでしょう。こういった施設の場合、自治体から補助金が出るケースもあります。
給食センターや工場などを建設する例もあります。

ただし、場所によっては都市計画法による建築の用途制限がありますので、その行政庁に建築の可不可を確認する必要があります。

大規模建築をするときには、利用するスキームや建築する物件により、土地所有者が得るリスクやリターンが大きく異なってきます。

たとえば、事業用定期借地にして、借主にすべての建築を任せることも可能ですし、オーナーが自分の費用で建築物を建てて、活用することも考えられます。建築費用が高額になるので、個人がすべての建築費用を負担することは困難になることもあり得ます。

病院や介護施設、サービス付き高齢者住宅などの場合には、病院経営者や介護事会社と提携して、建築及び運営を進めていく必要があります。

2-2. 大規模施設建設に向いている方

大規模施設に向いているのは、以下のようなタイプの方です。

広い土地を所有している
高い収益を確保したい
駅近などの便利な場所ではないところに土地がある

3. 駐車場経営

3つ目の土地活用方法は、駐車場経営です。準備すべき事項も少なくて手軽にでき、初期コストも少なくて済む有効な土地活用方法の1つです。

3-1. 駐車場経営とは

まずは、月極駐車場にするのか、コインパーキングにするのかを選びます。
住宅地なら月極駐車場が向いている場合がありますし、都市部の交通量の多い場所や施設、病院の近くなどであれば、コインパーキングが向いています。

月極駐車場の方が、収益を安定させやすいですが、駐車料金が高い都市部のエリアではコインパーキングの方が、得られる利益が大きくなる場合もあります。

駐車場の整備で「舗装をどのようにするか」で初期投資費用が変わります。
もっともローコストな方法は、「舗装しない」ことです。

ただ、雑草などを抜いてそのまま貸すことは不可能で、実際に貸せる状態にするまでには、砕石を敷いたり地盤を固めたりしなければなりません。

2つ目の方法は、アスファルト舗装です。ロック板などを設置するならば、最低限アスファルトによる舗装が必要です。当然、未舗装よりはコストがかさみます。

3つ目は、コンクリート舗装です。コンクリートの場合、アスファルトよりもさらに深く堀削しなければならないので、もっとも費用がかさみます。

アスファルト舗装の倍ほどの費用がかかる上、他の用途に利用するときの転用の際にも再度コストがかかるので、普通に駐車場経営をするときには、あまりお勧めではありません。

駐車場経営のメリットは、比較的投資費用が小さい割に、それなりの利回りを得られることです。特に、都心の不動産価格が高いエリアで多くの利用者がついた場合には、収益が大きくなりやすいです。

ただし、アパートや大型施設などと比べると、利回りは小さくなります。

また、駐車場はすぐに解約できて更地に戻しやすいので、将来的に土地を売却して相続税の納税資金に充当するなど、別の活用方法への転換も簡単です。

デメリットは、比較的便利な場所に立地が限られることです。また、地方の場合、賃料が低くなるので、収益性が一気に下がります。

たとえば、都市部では月極駐車場の料金が5万円を超えることもありますが、地方では数千円にしかならないこともあります。

3-2. 駐車場経営に向いている方

駐車場経営に向いているのは、以下のようなタイプの方です。

商業施設や病院などの近く、住宅街などで駐車場需要がある地域に土地を所有している
不整形地や狭い土地で、他の活用方法が難しい
近い将来、売却等の別の方法で活用するかも知れない

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4. 太陽光発電

ある程度の広さのある土地を所有している場合は、「太陽光発電」に利用することも可能です。

4-1. 太陽光発電とは

太陽光発電とは、土地上にソーラーパネルを置いて発電を行い、電力を電力会社に売る（売電）ことによって収益を上げる方法です。
ソーラーパネルを設置しなければならないので、初期投資費用がかかりますが、アパート建築などに比べると低廉で、取り組みやすいです。

また、アパートや大型施設を作るには、人がたくさんいる地域である必要がありますが、太陽光発電の場合には、地域を選びません。

人里離れた過疎地であっても、太陽光さえ当たれば発電できるので、他の土地活用方法が適用されない場合にも利用できるメリットが大きいです。メンテナンスの労力も賃貸アパートなどと比べると、圧倒的に楽です。

太陽光発電をする場合、電力会社による買取保証制度があるので、売電した電力を必ず購入してもらえます。

おおむね10年間で、初期投資費用の元がとれるように計算されています。ただし、近年では、電力会社による買い取り金額が下げられる傾向があるので、注意が必要です。

また、どこでも同じように発電できるわけではなく、たとえば山林などで日陰になりやすい場所では発電効率が落ちます。

さらに、初期投資費用を回収するのに10年はかかってしまいますので、10年間は、他の方法への転用が難しくなってしまう事にも注意すべきです。

4-2. 太陽光発電に向いている方

太陽光発電に適しているのは、以下のようなタイプの方です。

田舎に広い土地を持っている
賃貸住宅や駐車場の需要がない土地である
不整形地で、活用しにくい
土地の管理に手間をかけたくない

5. トランクルーム経営

比較的短期間で遊休地を活用したい場合、トランクルームを経営するという方法もあります。

5-1. トランクルーム経営とは

空き地上にトランクルームを設置するときには「コンテナ」を使います。
土地上にコンテナを置き、その中をいくつかの空間に区切って収納スペースとして利用してもらいます。

トランクルーム経営をするときには、自分1人ですべての管理や集客をすることもできますが、一般的にトランクルーム会社と契約をして、管理等を任せることが多いです。

自分1人では、集客や管理を行うことが難しいですし、トラブルへの対応なども必要となるからです。

トランクルーム会社と契約するときには、以下の契約方式から選ぶことができます。

業務委託方式: 土地所有者が自分で設備投資してコンテナを設置し、自分で経営を行います。管理や集客だけをトランクルーム会社に委託する方法です。

リースバック方式

トランクルームの設置は所有者が自分で行いますが、設置したコンテナをそのまま貸し出して、管理、集客に至るまで、すべてをトランクルーム会社に任せる方法です（一括借り上げ方式）。

この方法の場合、トランクルーム会社からはトランクルームの賃料を払ってもらうことができますが、業務委託方式より収益が小さくなります。

ただし、借主がトランクルーム会社となるので、利用者がいなくても、必ず賃料が保証されるというメリットはあります。
空き地でトランクルーム経営をするときには、需要があるかどうかを確認することが重要です。

地方部で、土地が有り余っている場所や、大きな住居がたくさんある場所ではトランクルーム経営を行っても、ほとんど利用しないでしょう。

5-2. トランクルーム経営に向いている方

トランクルーム経営に向いているのは、以下のような方です。

土地周辺の住環境が良くない
短期間の土地活用をしたい
賃貸住宅が多いエリアなので、別の活用方法を検討したい
駐車場経営がうまくいっておらず、別の活用方法を検討したい

6. 借地、定期借地

土地をそのままの形で貸す方法もあります。「借地契約」を締結する方法です。

6-1. 借地、定期借地とは

借地契約とは、土地の借主が、土地上に建物を建てることを目的として、土地を貸す契約です。

土地を貸し出した場合、借主は、土地上に居住用や事業用の建物を建築し、借主の都合に合わせて運営することになります。
土地を借地にすると、「借地借家法」という法律が適用されます。

借地借家法では、借主が強く保護されているので、貸主は、借主に対して契約の途中解除をすることができませんし、契約期間が終了したときにも、基本的に「正当事由」がないと、解約できません。いったん土地を貸し出すと、半永久的に土地が地主の元に返ってこなくなる可能性もあります。

このようなことを避けるため、「定期借地契約」という方法を利用することが一般的です。
定期借地契約とは、あらかじめ契約期間を定めておいて、その期間が過ぎると、必ず借地契約が終了するという契約です。

一般定期借地契約の場合、借地権の存続期間が50年以上となり、非常に長くなるので、土地をより柔軟に活用したいのであれば「事業用定期借地契約」がお勧めです。

事業用定期借地契約では、借地契約の存続期間を10～30年に設定できるので、10年に設定しておけば、10年経ったら土地を更地で返還してもらうことができます。

定期借地権を締結するためには、弁護士等で契約書を作成してもらい公正証書による契約書が必要になるケースがあります。その場合、要件を満たしていないと普通の借地契約扱いになってしまうので、不足のないようにきちんと対応しましょう。

借地契約をするときには、初期投資も不要で手軽ですが、借地契約の内容はよく吟味しておく必要があります。
先ほどのように公正証書による契約書が必要な場合もありますので注意しておきましょう。

反面、得られる地代が大きくならないことと、長期間の契約になるので、柔軟な土地活用に向かないことは、デメリットと言えるでしょう。

6-2. 借地、定期借地に向いている方

借地契約が向いているのは、以下のようなタイプの方です。

最短でも10年以内に、特に土地を利用する予定がない人
得られる利益は小さくても、ローリスクで土地活用したい人
住居や店舗、各種施設の需要がある土地を所有している人

7. 資材置き場

近隣で建築が行われている場合などには「資材置き場」として活用することも可能です。

7-1. 資材置き場とは

たとえば、マンション建築などを行う会社にとって、近くに資材やショベルカーなどを保管できると便利ですが、なかなかちょうど良い土地があるわけではありません。
そのようなとき、遊休地があれば、絶好の置き場所となります。

資材置き場は、一時的な土地活用方法としては有効です。建設ラッシュに沸いている地域などであれば、途切れなしに利用会社を見つけることができるケースもあります。

初期投資がほとんどまったく不要であり、更地のまま貸せますし、更地のまま返ってくる点もメリットと言え、他の活用方法への転用も楽に行えます。

ただし、資材置き場は、あまり大きな収益を上げることはできませんし、継続安定した収益にもつながりにくいです。

また、騒音などが発生し、近隣住民とトラブルになる例などもありますので、周辺環境には配慮した方が良いでしょう。
工事を始める前には、会社から住民に対して挨拶回りをしてもらうなど、適切に対応しましょう。

7-2. 向いているタイプ

資材置き場としての運用が向いているのは、以下のような方です。

近隣で、マンションなどの建設が行われていて需要がある
短期間の土地活用がしたい
初期投資なしで、手軽に土地活用したい
大きな利益が発生しなくて良い

8. 土地売却

いろいろと検討してみても、土地活用をしてまで所有するメリットがない場合には、土地を売却してしまうことも考えられます。

売却することで、一切の管理が不要になりますし、固定資産税等の税金の負担もなくなります。

まとまったお金が入ってくるので、自由に使うことができます。新たに投資をしてもかまいませんし、娯楽費にしたり、貯金したり、家族のために使ったりすることも自由です。

ただし、売却する際には、仲介会社の媒介手数料や譲渡所得税などの税金が発生するので、手取り金額が少なくなってしまう可能性があります。

また、不動産価格の相場を見定めて、タイミングよく売らないと、損をしてしまう可能性もあります。

不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」で複数不動産会社に査定を依頼して、信頼できる不動産会社に相談しながら売却活動を進めると良いでしょう。

まとめ

今回は、遊休地を活用する方法をご紹介しました。
あなたの土地・あなたのご希望にあった土地活用方法は見つかりましたでしょうか。

それぞれの方が置かれている状況により、向き不向きがあるものです。土地の形や広さ、エリアのニーズ等にも配慮しながら、もっとも有効で有益な土地活用を選択し、実行してください。

この記事を監修│専門家プロフィール

寺岡孝

不動産コンサルタント
アネシスプランニング株式会社代表取締役

大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。生涯に一度とも言われる住宅建築や不動産購入において、「納得」や「安心」を実感できるようにしていただくためには、「中立的な立場の専門家によるアドバイスが必要」と考え、関東近郊を中心に住宅建築や不動産購入など、住まいにまつわること全般のコンサルティングを行う。