知っておきたい「等価交換」～建築費負担なしの土地有効活用法とは？～

広い土地をお持ちの場合、活用方法としては、賃貸アパートやマンション建築、介護施設や病院、商業施設などの大規模な建物を建築することが考えられるでしょう。

ただし、マンションなどの大規模な建物を建築するときには、莫大な建築費用がかかってしまい、場合によっては、高額なローンを設定する必要も生じます。

しかし、「等価交換」という方法であれば、ローン負担なしで、効率的に土地活用をすることが可能です。

等価交換が向いているのは、以下のような方です。

• 都市部の路線価や固定資産税評価額が高い土地を所有している
• 都市部の開発予定地域に該当している土地を所有している
• 利用していない広い土地を所有している
• 広い土地の上に老朽化した建物を所有している
• まとまった土地を駐車場にしているが、もっと高い収益を得たい
• ローンなしで建物建築したい、土地活用したい

以上のような条件にあてはまる方は、ぜひこの記事を読んで、等価交換に関する知識を深めてください。

1. 等価交換とは

1-1. 等価交換の基本

そもそも、等価交換とは、どういったことなのでしょうか？

等価交換は、土地所有者（複数名の場合も）が建設会社（ディベロッパー）などと契約して、土地の全部や一部をディベロッパーに提供（売却の場合も）し、建物を建築してもらい、売却した土地の価格に相当する建物の区分所有権を得る方法です。

土地を手放す代わりに、それと等しい価値の建物の区分所有権を得ることができるので、「等価交換」と言います。

等価交換をすると、土地の所有者はマンションなどの建物の区分所有権を手に入れることができるので、その区分所有権を自由に利用できるようになります。

たとえば、自分がそのマンションに居住してもよいですし、人に貸すことも可能ですし、子どもなどに生前贈与してしまうことも考えられます。
現在、十分に活用しきれていない土地を所有されているようであれば、等価交換によって有効活用できる可能性があります。

1-2. 等価交換の仕組み

等価交換をすると、土地が建物の一部の所有権に変わるイメージですが、どのような仕組みで、このようなことが可能となるのでしょうか？
等価交換の仕組みを見てみましょう。

等価交換をするときには、まずは自分の土地をディベロッパーに提供（出資）します。

そして、ディベロッパーは、取得した土地上に、マンションなどの大規模な建物を建築（出資）します。

建物が建ったとき、もともとの土地所有者は、建築された建物の一部の権利（区分所有権）を取得します。
この取得代金は、もともと土地を提供した分でまかなえるので、現金で支払う必要はありません。

例えば、土地所有者の時価評価額1.5億円の土地に、ディベロッパー（開発会社）が3億円の建物を建てた場合、完成後の土地・建物は、それぞれ土地所有者1：ディベロッパー2の比率で共有することになります。

これが、現金なしで建物を手にすることができる「等価交換」の基本的な仕組みです。

1-3. 等価交換の種類

等価交換には、大きく分けて「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類があります。

全部譲渡方式

全部譲渡方式の場合、土地所有者は、さきに土地をすべて手放すことになります。土地全部を売却（譲渡）して、それに相応する建物の区分所有権を取得します。

多くの場合には土地の名義を先にディベロッパーに全部移転してしまいます。

そして、建物ができた段階で、区分所有権の分の所有権をもとの土地所有者のものとして、登記します。
つまり、土地の所有権を先渡ししてしまい、建物が建つまでは何の権利も無い状態となってしまうリスクがあります。

部分譲渡方式

これに対し、部分譲渡方式は、土地の一部の所有権を売却（譲渡）する方式です。

部分譲渡なので、残りの土地所有権は土地所有者が持ったままとなり、土地の所有者はもとの所有者とディベロッパーの共有状態となります。

土地所有権を移すことはなく、そのまま先に建物を建てます。そして、建物が建った時点で土地の一部の所有権をディベロッパーに移し、建物の一部の区分所有権を土地の所有者名で登記します。

この方法だと、土地の所有権を先渡しにしないので、土地所有者も安心です。
等価交換を利用する場合には、できるだけ部分譲渡方式を採用すべきです。

2. 等価交換の活用事例

土地所有者が等価交換によって建物の区分所有権を取得した場合、取得した区分所有権については、主に4種類の活用方法があります。

2-1. 自分で使う

1つは、自分で使う方法です。居住用に利用しても事業用に利用してもかまいません。

自己使用する場合には、建物の建築前に、どのような方法で利用したいのかをきちんとディベロッパーに伝え、その利用に適した建物を建築してもらい、所有権を割り当ててもらうことが重要です。

2-2. 賃貸する

2つ目は、賃貸する方法です。

たとえば、マンションを建築して、住居として貸し出すことも可能ですし、オフィスビルを建築して、事務所や店舗などの事業用物件として貸し出すことも可能です。

このようなことも、建築に着手する前に、事前にしっかりとプランを立てて、希望内容をディベロッパーに理解させておく必要があります。

2-3. 売却する

3つ目は、売却する方法です。当面利用する予定がなく、賃貸することも考えていないならば売却すると、手っ取り早くお金が入ってきます。

ただ、等価交換した場合、土地価格は原価で評価されますが、建物の区分所有権はディベロッパーの利益を上乗せした金額で評価されることが多いので、交換元の土地よりも、区分所有権の価値が低く、実質的に目減りしてしまう可能性があります。

そのため、土地を等価交換してすぐに建物を売却するくらいなら、等価交換せずに土地をそのまま売却した方が得、という可能性もあります。

等価交換した土地を売却する意味があるのは、たとえば、土地を部分譲渡して区分所有権を得て売却するなど、土地を部分的に切り売りしたい場合や、何らかの事情で土地のままでは売れにくいケースなどです。

2-4. 生前贈与する

等価交換した区分所有権を、子どもや孫などに生前贈与することも考えられます。

生前贈与しておけば、子どもや孫がスムーズに管理を引き継いでくれるので、自分に何かあったときにも安心です。

また、等価交換によって複数の区分所有権（マンションの部屋）を得た場合には、複数の相続人に分けて生前贈与しておくことにより、公平に相続させることも可能となり、遺産分割トラブルを避けることにもつながります。

3. 等価交換のメリット

等価交換をすると、どのようなメリットがあるのでしょうか？以下で、主な3つのメリットをご紹介します。

3-1. 借入金が必要ない

• 1つ目の大きなメリットは、ローンを組まなくても区分所有権を手に入れることができる点です。

通常、土地上に賃貸マンションなどを建築して活用しようとすると、自ら多額の不動産投資用ローンを組んで建築費を準備しなければなりません。

しかし、ローンを負担すると、将来の金利上昇リスクや家賃下落リスク、空き室リスクなどがあるので、大変大きな不安がつきまといます。

この点、等価交換を利用すれば、一切のローンを組まなくても区分所有権を取得できるので、リスクが小さくなります。

3-2. 土地が借地権付き土地として評価され、減税効果がある

次に、土地の相続税評価額についての利点です。

土地を賃貸すると、借地権価格を差し引いてもらうことができるので、土地の相続税評価額が大きく下がります。

土地をそのまま所有していて相続が発生すると100％の相続税評価額となりますが、マンションが建っている場合、借地権割合の分、評価額が減額されるので、土地の評価額が下がって相続税が低くなるのです。贈与税計算の際にも同じことが言えます。

3-3. 無税で土地を売却（譲渡）できる

等価交換を利用すると、土地を売却（譲渡）するときの「譲渡所得税」がかからなくなることが多いです。

等価交換時には「立体買い換えの特例」という譲渡所得税の猶予の特例を受けることができるからです。

譲渡所得税とは、不動産を売却したときにかかる税金で、不動産を売ったことによって得られた「譲渡所得」に対して課税されるものです。
土地の購入の際にかかった費用よりも土地が高く売れると、基本的に譲渡所得税が発生します。

等価交換の場合には、市街地内の土地を売却（譲渡）した場合で、同一敷地内に3階以上の耐火建築物や準耐火建築物を建築し、建物の床面積の半分以上が居住用になっているなどの一定条件を満たせば、譲渡所得税が100％繰り延べされます。

つまり、立体買い換えの特例を適用される場合、無税で土地を売却（譲渡）することも可能となります。

ただし、立体買い換え特例は「課税の繰り延べ」であり、「免除」ではありません。将来区分所有権を売却する際には、まとめて譲渡所得税の支払いが必要になるので、注意が必要です。

詳しくは管轄の税務署や税理士に確認しておくことをおすすめします。

4. 等価交換のデメリット

等価交換には、次のような5つのデメリットもあるので、確認しておく必要があります。

4-1. 土地を失う

まずは、土地を失うことです。全部譲渡方式ならすべて失って部分的な建物の区分所有権しか手元に残りませんし、部分譲渡方式でも、一部は失われることになります。

等価交換後は、土地を自分の都合で利用することができなくなり、新たな所有者となったディベロッパーの意向に左右されることになってしまいます。

特にその土地に思い入れやしがらみがある場合には、土地を所有しているという感覚がなくなることで喪失感を抱く場合もあり、そういった人には向かない場合もあります。

4-2. ディベロッパーに主導権を握られてしまう

等価交換をするときには、素人である土地所有者とプロの組織（企業）であるディベロッパーが共同して進めることになるため、等価交換のもととなる土地の評価や建物の内容、施工などについて、ディベロッパーに主導権を握られることがあります。

等価交換を進めるときには、任せきりにするのではなく、なるべく自分の意見をはっきり述べて、聞いてもらうことが大切です。

4-3. ディベロッパーが第三者に土地を譲渡する可能性

部分譲渡方式を利用すると、土地についてはもともとの土地所有者とディベロッパーの共有となりますが、ディベロッパーが第三者に土地を売却する可能性もあります。

すると、土地については、見知らぬ第三者との共有状態になってしまうので、トラブル発生の原因になりやすいです。

4-4. 交換基準が明確でない

等価交換をするときには、明確な交換基準がありません。

そこで、ディベロッパーが計算を行い、「土地と等価」とされる部分を割り当てられます。

そのとき、土地は原価で評価されますが、建物については原価にディベロッパーの利益を乗せた価格で評価されるので、土地値の方が安く評価されてしまうこともあり、注意が必要です。

4-5. 立地が制限される

等価交換は、どのような土地でも実現できるわけではありません。

マンションや施設などの大規模建築ができて、需要のある場所である必要があります。

そのためには、エリアの問題と規模（広さ）の問題、容積率の問題をクリアしなければなりません。

都市部など、マンションの需要がある地域である必要がありますし、マンションを建築できるだけの広さが必要なので、100坪以上はほしいところです。

さらに、広いだけで容積率が低いと採算性が悪くなるので、やはりディベロッパーが計画を実行してくれません。

建物の高さ制限などの法令による規制内容も問題となってきます。
立地が制限されることも、デメリットの1つと言えるでしょう。

5. 等価交換の流れ

等価交換は、以下のような流れで進めます。

6. 等価交換を成功させるための注意点とポイント

等価交換を成功させるには、次のような注意とポイントがあります。

6-1. 信頼に足る良い企業を選定する

まずは、信頼できる良いディベロッパーを選定することが重要です。
良い建築会社かどうかについては、以下のような4つの点から判断しましょう

① 建築予定の建物について説明が丁寧、意見を聞いてくれる

1つは、建築予定の建物について、きちんと説明をしてくれることです。
また地主の希望を聞いて、その意見を反映する姿勢を持っていることが重要です。

地主の意向を無視して企業主導でどんどん計画を進めてしまう企業に依頼すると、いつのまにか希望と異なる建物が建ってしまう可能性があるので、危険があります。

② 等価交換の金額算定根拠の説明がわかりやすい

等価交換をするときには、土地と建物の「等価」に関する評価が非常に重要です。
評価が不当な場合、実際には「等価」にならず、「損」になってしまうおそれがあるからです。

そこで、土地と建物の等価交換の金額算定根拠をきっちり説明してくれる企業を選ぶことが重要です。

何度か述べている通り、土地については原価、建物についてはディベロッパーの利益を乗せることが多いのですが、交渉次第では建物についても原価計算してもらえることもあるので、一度企業に希望を持ちかけると良いでしょう。

③ 部分譲渡方式を勧めてくれる

等価交換には、全部譲渡方式と部分譲渡方式がありますが、地主にとっては部分譲渡方式の方が有利です。

そこで、できるだけ部分譲渡方式で進めてくれる企業を選びましょう。

当然のように、全部譲渡方式で勧めてきて、部分譲渡方式のことを相談しても「それはできない」と一蹴する態度の企業は、疑ってみた方が良いかも知れません。

④ デメリットも説明してくれる or 聞いたら応えてくれる

等価交換には、メリットもデメリットもあります。そこで、良い点ばかりではなく悪い点についても正しく伝えてくれる企業が本当に良い企業です。

相手も商売なのでなかなか難しいかも知れませんが、少なくとも、こちらから質問した場合にはきっちりデメリットも説明してくれる企業を選びましょう。

6-2. 知識と自分の希望をしっかり持つ

等価交換は、単なる土地売却よりも複雑で、検討すべき点も多いです。
そこで、事前に自分でもしっかりと知識を持ち、どのような建物を建築したいのか、希望を持っておくことが大切です。

それにより、企業の言いなりにならず、希望に近い土地活用を実現することができます。

まとめ

いかがでしたか？
広い土地を所有している場合には、等価交換によって有効活用できる可能性があります。

等価交換をすると、自分一人では取り組めない大きなプロジェクトを実現できますし、ローンも不要なので大きなメリットがあります。
ただ、リスクや注意点もあるので、正しい知識を持って、損をしないように適切に対応しましょう。

等価交換方式で土地活用した方がいいのか、自分自身で賃貸住宅などの建築をするような土地活用をした方がいいのかは、税制面も含めて比較検討しておく必要もあります。

本記事含め当サイト内の土地活用ノウハウの記事を参考にご自身の土地にぴったりな土地活用方法を見つけ、専門会社に相談の上、進めていただければと思います。