老人ホーム経営は儲かる?!成功のために実践すべき3つのポイント

超高齢化社会の日本では、すでに約４人に１人が65歳以上の高齢者です。
この傾向は今後も加速し、2025年には３人に１人が高齢者となる見込みです。

そこで、「高齢化社会で需要が多いから老人ホーム経営は儲かるのでは？」と思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

土地活用としての老人ホーム経営は、他の土地活用と比べても安定性・収益性が高いことが魅力です。
将来性があって、社会貢献にもなり、老人ホームの種類によっては様々な税金の優遇措置もあります。

ただし、老人ホーム経営には、アパート・マンション経営や駐車場経営などの土地活用とは違った注意点があるということは知っておく必要があります。

老人ホーム経営で大切なことは、信頼できる介護事業者を見つけて、最適な種類の老人ホームを建てることです。
この記事では、土地活用として老人ホーム経営をする場合のコツやポイントをお伝えしていきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、失敗しない土地活用の足固めをしてください。

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1. 老人ホーム経営は「儲かる」のか？経営破綻するケースとは？

高齢化社会において、老人ホーム経営は本当に儲かるのでしょうか？
確かに、老人ホームは高額の入居一時金が発生するイメージがありますし、利用者から受け取る料金に加えて、自治体から得られる介護報酬も収入となります。

とはいえ、老人ホームの運営は決して楽なものではなく、適切な運営が行われず破綻する例も見られます。
経営がうまくいかないケースでは、次のような理由があります。

• 近隣に同じ種類の老人ホームが多すぎて競争が厳しすぎる
• 事業者が無理な事業拡大を図ったが、入居者が集まらない
• サービスや施設が魅力的でないため利用者が集まらない
• 介護士が働きやすい環境が整っておらず、人材を確保できない
• 効率的に人員が配置されず、人件費が経営を圧迫している

超高齢化社会が加速していく中、「儲かる」チャンスがある老人ホームではありますが、未経験で経営するのは難しいため、経営は社会福祉法人などの介護事業者に委託するのが現実的です。

具体的にいうと、土地所有者自らが老人ホームの運営まで携わるのではなく、土地オーナーが建物を建てて介護事業者に貸す方法や、社会福祉法人などに土地だけ貸して賃料を得る方法であれば、専門的な知識がなくても始めることができます。

ここで、まず課題となるのが「どんな種類の老人ホームを建てるのか」という点です。

2. 老人ホーム経営の収支

収入や支出は、施設の形態や規模により異なります。
以下では、介護付き有料老人ホームの運営で得られる収入と、支出の大まかな相場について解説します。

2-1. 収入

自身が土地・建物のオーナーでありながら、介護サービスを行う場合は、以下のような収入が得られます。

売上の初速を高めるには入居一時金の金額設定が重要ではありますが、最近では入居一時金を無料とする施設も増えています。
経営する老人ホームの種類と、周辺の競合施設を参考に考えましょう。

2-2. 支出

老人ホームの設立は、アパートを立てるよりも多くの初期費用がかかります。
今回は、日本医療福祉建築協会が発表した平成24度の報告書記載の事例などを参考とした、初期費用の相場を紹介します。
なお、規模は入居者定員30名程度で考えます。

初期費用

運転・維持費用

初期費用も運転・維持費も、経営努力次第で減らせる面も多くあります。
あくまでも目安として参考にしてください。

3. 老人ホーム経営の種類

一言で「老人ホーム」といっても、実は様々な種類があります。
立地や敷地面積に応じて、最適なものを選ぶことが老人ホーム経営の成功の秘訣です。
有料老人ホーム、サービス付高齢者向け住宅、グループホーム、特別養護老人ホームなどの違いをご紹介します。

3-1.有料老人ホーム（介護付き、住宅型、健康型）

有料老人ホームとは、食事・介護・家事・健康管理などのサービスを提供し、高齢者が日々の生活を快適に過ごせるよう配慮された施設です。
有料老人ホームは、提供している介護サービスの内容によって三種類に分けられます。

（1）介護付有料老人ホーム

介護サービスを受けながら生活することができる施設。介護スタッフが24時間常駐する。

（2）住宅型有料老人ホーム

自立度の高い高齢者向けの施設。介護が必要になった場合は、地域の訪問介護などのサービスを受けながら生活できる。

（3）健康型有料老人ホーム

介護サービスを必要としない高齢者向けの施設。介護が必要になったら退去しなければならない場合がある。

有料老人ホームは民間企業が経営している例が多いため、立地やグレード、サービス内容に応じて価格帯には大きな幅があります。
2000年（平成12年）の介護保険制度の創設以降、有料老人ホームの数は急増しています。

厚生労働省　「有料老人ホームの概要」より

3-2. サービス付き高齢者向け住宅（サ高住、サ付き住宅）

近年よく目にする「サ高住（サ付き住宅）」とは、「サービス付き高齢者向け住宅」の略称です。
介護や医療と提携し、高齢者を支える様々なサービスが付いたバリアフリーの賃貸住宅です。
「サ高住」は、2011年（平成23年）に「高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）」の改正によって生まれた、比較的新しい制度です。

「サ高住」は融資制度や税制優遇があるため、土地オーナーが建てた建物を民間企業や社会福祉法人などが一括借り上げしている例が多く見られます。

（1）サ高住の主な条件

サ高住の主な登録基準は次のとおりです。

• バリアフリーであること（段差のない床、手すり、廊下幅の確保）
• 個室の床面積は原則として25平方メートル以上
• 個室に台所、トイレ、収納、浴室を備えること
• 高齢者のための安否確認や生活相談サービスを提供すること
• 敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと

（2）サ高住への補助金・税制優遇

国や自治体は「サ高住」の建築を積極的に推進しており、様々な優遇があるため土地活用として人気が高まっています。

• 固定資産税、不動産取得税、法人税の優遇措置
• 建設費の10％までの補助金制度（一戸当たりの限度額あり）。
• 住宅金融支援機構のサ高住向け融資

また、「サ高住」は相続税対策にも向いています。
「サ高住」を介護事業者に貸せばアパート経営と同じように「貸家」の扱いになるため、相続財産の評価額を下げることができ、相続税の節税につながります。

（3）「有料老人ホーム」と「サ高住」の違い

「有料老人ホーム」と「サ高住」は何が違うのでしょうか？
一言で言うと、
老人ホーム＝高齢者向けの介護施設
サ高住＝高齢者向けサービスが付いたバリアフリーの賃貸住宅
となります。

「サ高住」は有料老人ホームよりも費用が低額で、自宅のように自由に生活できますが、介護度が重くなってくると住み続けるのが難しくなることがあります。

ただし「サ高住」の中には介護サービス事業所を併設している物件も多いため、「サ高住」と「有料老人ホーム」との垣根は小さくなりつつあります。

3-3. 公的な老人ホーム（特養・老健）

特別養護老人ホーム（特養）と介護老人保健施設（老健）は、地方自治体または社会福祉法人が運営する公的な老人ホームです。

公的な施設なので、有料老人ホームよりも低料金で利用できるため利用者から人気があります。
これまで、公的な老人ホームは入所待ち人数が多いことが問題となってきましたが、場所によっては施設が増えて、待機者が減っているケースもあります。

ご自身の土地に公的な老人ホームが向いている場合、社会福祉法人に土地を貸して建物を建ててもらうケースが多いのですが、土地を貸す場合の収益性は低くなります。
最近では規制緩和により、土地のオーナーが建物を建ててから社会福祉法人等に建物を貸す方式で運営することが一部認められるようになりました。

3-4.その他のシニア向け施設

老人ホームや介護関連施設には他にも次のようなものがあります。

グループホーム

グループホームは認知症の人が少人数で共同生活を送るための介護施設です。
小規模で運営できるので建築費などの初期費用は抑えられます。

ケアハウス（経費老人ホーム）

「ケアハウス（経費老人ホーム）」は主に社会福祉法人や医療法人が運営するものです。
ケアハウスには自立型と介護型があり、比較的定額で利用できる施設です。

介護医療院

2018年に新設された「介護医療院」は、医療的ケアを行うことができる施設で、要介護者向けの施設です。
医師や看護師、薬剤師などが常駐し、医療機関に近い安心感があります。

デイサービス施設

利用者は普段は自宅に住み、特定の日のみデイサービス施設に通所し、介護サービスを受けます。
1日や半日単位の日帰り利用が基本ですが、短期間の宿泊(ショートステイ)ができる施設も増えています。

このように、介護施設の種類はかなり多いので、どのような施設が向いているのか介護業界に精通した不動産会社等に相談した上で決めることをおすすめします（詳細は4章で解説します）。

4. 老人ホーム経営のメリット・デメリット

ご自身の土地に老人ホームを建てる場合のメリット・デメリットを見ていきます。
（なお、老人ホームの経営までご自身で行うのではなく、運営事業者に建物を貸すという前提でメリット・デメリットを解説しています。）

4-1.メリット

（1）長期的な安定収益

老人ホームの運営事業者に長期契約で建物を貸せば、安定した収入を得ることができます。
一般的なアパート経営の場合は入居者の入れ替わりがあるため空室リスクがありますが、老人ホーム経営では建物を介護事業者に一括して貸すことにより、長期的に安定した収益が期待できます。

（2）賃貸住宅に不向きなエリアこそ可能性がある

地方の土地や、交通の便の悪い土地を所有している場合でも、老人ホーム経営なら向いている可能性があります。
老人ホームや介護施設が不足しているエリアなら、人気の沿線や人気の住宅地でなくてもかまいませんし、駅から遠くても問題ありません。

むしろ自然に囲まれた静かな場所や、駐車場や車寄せを広く確保できる郊外に建てられる老人ホームは多いものです。
「この施設に入りたい」と思ってもらえれば、遠方からでも利用者を掴むことができるのが老人ホームの特徴です。

逆に、利便性が良い場所の老人ホームは、面会者のアクセスが良いことが売りになるので、人気の住宅地に高級志向の老人ホームを建てるという選択肢もあります。

すでにアパートやマンションの競合物件が多すぎるような場所でも、老人ホームは不足しているかもしれません。

（3）補助金や建設協力金を使えば初期費用を抑えられる

「サ高住」の場合は、一定の条件を満たせば建設費の10分の1の補助金を受けられます。
ただし、毎年の改正内容を見ると補助内容は縮小傾向にあり、今後さらに縮小される可能性もあるので、補助金等を利用してサ高住を建てたい場合は早めに動くことをおすすめします。

また、老人ホーム建設に際しては、介護事業者から建設協力金を預かって建物を建て、その建物を一括して借りてもらう「リースバック方式」を利用できるケースもあります。

（4）税制面で有利

住居系の介護施設ならば、固定資産税の減免が受けられますし、相続税評価額を下げる効果もあります。
「サ高住」の場合は、さらに不動産取得税や法人税の優遇も受けられます。

（5）将来性と社会貢献

高齢化社会において、シニア向け施設は今後も需要が期待できる分野であることは間違いありません。
多くの人が幸せになれる優良な施設を提供することで、地域の高齢者のみならず、働く人にも喜んでもらえるはずです。

4-2.デメリット

（1）事業者探しが難しい

長期入居が見込める優良な介護事業者を見つけるのは簡単ではありません。
実際には、老人ホームの建設を手掛けるデベロッパーや建築会社、コンサルティング会社などから事業者の紹介を受けるケースがほとんどです。

その他に、地元で複数の老人ホームを経営する評判の良い介護事業者を知っている場合は、候補にするとよいでしょう。

（2）転用しにくい

介護施設の建物は間取りや設備などが特殊なので、事業者が倒産して撤退してしまったら、他の用途で使うのは困難です。
建物だけが残ってしまい、居ぬきで受け継いでもらえる介護事業者がすぐに見つかるとは限らず、事業者が見つかるまでの間もローンや固定資産税を払い続けなければなりません。
そのため、次章の4-2でご紹介するように安定した契約を結ぶことが大切です。

5. 老人ホーム経営で成功するための3つのポイント

老人ホーム経営で成功するためのポイントは大きく3つあります。

• どんな種類の老人ホームにするのか見極めること
• 建物を貸すなら安定した契約を結ぶこと
• 実績のある優良な事業者を選ぶこと

詳しく解説していきます。

5-1.どんな種類の老人ホームにするのか見極めること

ご自身の土地に老人ホームを建てるなら、「有料老人ホーム」「サ高住」「グループホーム」など、どのような種類が向いているのかを見極めることが最も大切です。

100坪前後の土地に建てられるものもありますし、400坪以上必要な大規模施設もあります。
同じ種類の介護施設が飽和している場所に建設してしまうと、顧客の取り合いで集客に難航する可能性がありますし、そもそも総量規制により建設できない場合もあります。

周辺エリアではどんな種類の老人ホームが不足しているのか徹底した調査を行い、地域のニーズに応じて最適な種類を選ぶことが大切です。

といっても、一般的には土地の所有者が自ら介護業界について調べるのは難しいので、老人ホームや土地活用について多くの経験を持つデベロッパーや不動産会社等に相談することがとても重要なポイントとなってきます。

高齢者がさらに増えていく日本では、高齢者向けのビジネスのニーズはさらに高まっていくでしょう。
ただし、追い風は永遠に続くわけではありません。

今後も様々な事業者が参入してくれば、競争の激化が危惧されます。
また、過疎化が進む立地の施設は、まだまだ不足している場合もありますが、人口の減少と共に不利になる可能性も指摘されています。

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5-2.テナントと安定した契約を結ぶこと

老人ホームを建設するときには、建ててから事業者を探すのではなく、利用する予定の事業者をあらかじめ見つけて、その事業者の希望する間取り・設備・内装等を取り入れていきます。
その事業者の希望する仕様で建てるわけですから、事業者の都合で急にホームから撤退されないよう、長期契約を結ぶのが一般的です。

老人ホームの事業者が撤退してしまうと、別の運営事業者を探すのは苦労しますし、建物を他の用途に転用するのも簡単ではありません。

そのため、できるだけ長期契約にするとともに、途中解約にペナルティを科すような契約をする必要があります。
「解約する場合は残存契約期間分の賃料を一括して支払う」「中途解約時点の借入金残余分を負担する」といった内容で契約し、損失を出さないようにすることが大切です。

5-3.実績のある優良な事業者を選ぶこと

高齢化社会で成長が見込まれる介護事業とはいっても、毎年多くの会社が倒産してしまいます。
テナントが抜けて困らないように、健全な事業者を選定するために着目したいのは次の2点です。

（1）質の高いサービスを提供しているか

事業者を選定する際には、質の高いサービスを提供している企業を選ぶことが大切です。
介護サービスについては利用者の自己負担は1〜3割で、残りは介護保険が負担してくれます。

そのため、利用料が仮に高額であっても、サービスや施設が魅力的であれば利用してみようと考える人は集まります。
ライバルとの差別化を図り、収益性の見込める介護サービス部門等を充実させることで、利用者の満足度が高くなるとともに安定した収益を上げることができます。

（2）人材確保と人件費の適正管理に努めているか

老人ホームの運営では、人手不足の介護業界での人材確保が常に課題になります。
運営事業者を選ぶときには、人材確保と人件費の問題をしっかりクリアしている企業を選ぶことも大切です。
介護施設では、働きやすい環境を整えて介護士の定着を図り、法律に定められた職員配置数の基準を満たして運営することは必須条件です。

同時に、人件費が膨らみすぎないように効率的に人員を配置して、人件費の適正管理に努めることで事業者の利益を安定的に確保している企業ならば安心して建物を貸すことができます。

人材を大切にする事業者なのかどうか、その事業者の下で働く人たちの定着率や社内環境、口コミなども参考にして判断することが大切です。

まとめ

それではおさらいです。
所有する土地に老人ホームを建てた上で、建物を長期契約で介護事業者に貸す方法なら、専門知識がなくても安定した経営が可能です。

このとき重要なのは、エリアの需給動向や土地の規模などに応じて、最適な種類の老人ホームを選ぶこと。
老人ホームには、「有料老人ホーム（介護付き、住宅型、健康型）」、サービス付高齢者向け住宅（サ高住）」、特別養護老人ホーム（特養）、介護老人保健施設（老健）、グループホームといった様々な種類があります。

老人ホーム経営のメリットは、長期的に安定した収益が見込まれ、賃貸住宅に向いていないエリアでも経営でき、場合によっては補助金制度などを利用できることです。
将来性がある社会貢献型の事業なので、チャレンジしてみる価値は十分にあります。

ただし、事業者探しの難しさや、テナントが撤退すると転用しにくいといったデメリットもあるため、優良な介護事業者の紹介を受けて、安定した長期契約を結ぶことが大切です。

老人ホーム経営を成功させるためには、その地域の介護事情に精通した不動産会社等にしっかり相談しながら、どんな種類の介護施設を建てるのか検討してください。
できれば他の土地活用方法とも比較検討してリスクヘッジする方が良いでしょう。