【詳しく解説】空き地の有効活用法12選とメリット・デメリット

全国には、活用されず空き地になっているという土地が多々存在します。

使っていなくても、固定資産税などの税負担や維持管理にお金がかかるものです。
空いている土地があるなら積極的に活用するのが賢明ですが、空き地で何ができるのかと悩んでいる方は多いのでないでしょうか。
ここでは、空き地の活用方法を12通り、事例を交えて紹介します。

それぞれのメリット・デメリットをまとめました。これだけでなく、まずは土地活用でどれくらい収益を得たいか検討します。
本記事でご紹介する活用事例を通して、条件や周辺エリアのニーズといったその土地の特性を生かした方法をみつけてください。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、あなたの土地に最適な活用プランを簡単に手に入れられます。ぜひご活用ください。

1.空き地で高収益を目指したいときの3つの活用法

収益性の高い土地活用はいずれも建物を建てて、それを使って賃貸経営をする形態のものです。ここでは、活用するなら高収益を目指したいという方におすすめの活用事例を3つご紹介します。

「儲かる土地活用をもっと詳しく知りたい」という方はこちらの記事でも詳しく解説しています。

1-1.活用事例1:アパート・マンション経営

空き地の上にアパートやマンションを建てて他人に貸し出し、家賃を得る方法です。

最初にアパートやマンションを建てるためのお金を負担する必要があることから、賃貸経営がうまくいかなかった場合に多額の借金を背負う可能性があるというリスクがあります。

一般的にアパートは木造や鉄骨造の建物で、比較的低額で始められますが、耐用年数の問題から将来的に売却しづらいといった問題があります。
一方、マンションをRC造で建てた場合、初期投資額が大きくなりますが数十年運営した後に売却し、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（物件の売却益）の双方を得るといったことも狙いやすくなります。

インカムゲイン

仮に20戸のマンションを2億円かけて建てて1戸7万円で賃貸した場合、利回りは7万円×12カ月×20戸÷2億円×100(%)=8.4%となります。
ただし、ここには管理委託費や修繕費、固定資産税等の経費を含んでいないため、実際にはさらに2%程度安くなるでしょう。

キャピタルゲイン

売却額から譲渡所得税などを差し引いた収益がキャピタルゲインです。仮に8割程度の稼働率で20年間運用し、20年後に1億円で売却することを考えると、総収入は7万円×12カ月×20戸×80%(稼働率)×20年+1億円=3億6,880万円となります。

実際には毎年、また売却後に税金がかかるため差額を丸々利益にできるわけではありませんが、それでも大きな利益を得やすい活用法だといえるでしょう。

アパート経営の収入についての詳しい解説はこちら。

1-2.活用事例2:介護福祉施設

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などを建てて福祉事業者に建物を貸し出す方法が土地活用では一般的です。

こうした介護福祉施設では、建設時から福祉事業者と契約して要望を受け入れたかたちの施設を作ります。そのため、施設の管理は専門知識のある事業者に任せられるので、オーナー側は管理の手間があまりありません。
また、建物の建築にあたり補助金を得られることもメリットのひとつです。

サービス付き高齢者向け住宅を建てる場合、間取りや広さなどに一定の条件はつきますが、設備やバリアフリー化で高額になる分を補助金で補填できます。
アパートやマンションとして活用する場合、基本的には立地のよい土地であることが求められますが、介護施設の場合はむしろ郊外が好まれる場合もあるため、土地の特性に応じて活用法を考えるとよいでしょう。

介護福祉施設の土地活用を検討する人へのおススメ記事はこちら。

1-3.活用事例3:商業施設経営

店舗やテナントビル、コンビニエンスストアなどを建てて収益を得る方法です。
アパートやマンションなどの居住用住宅と比べて家賃を高く設定できることが多いですが、商業施設の場合は立地が非常に重要です。

例えば商業施設を建てて、最初はテナントが入ったもののあまり集客がよくなく、テナントが撤退してしまったようなケースでは、次のテナントを見つけるのが難しくなるでしょう。借り手が見つけられなくなったときに、他の業態に転用しづらいというデメリットもあります。

なお、土地オーナーが建物を建てて事業者に建物を貸す方法の他、土地だけを貸して事業者の負担で建物を建てる方法もあります。
この場合、土地オーナーは建設資金に関してリスクを負う必要がなくなりますが、収益は単に地代を得るのと同程度となります。

土地活用でのコンビニ経営について詳しく解説しています。

2.空き地を低リスクで長く活用したいときの8つの活用法

土地活用というと、アパート・マンション経営など大きな初期投資が必要になるイメージがありますが、ここでご紹介するのは比較的初期投資額が小さく、低リスクで始められるものばかりです。

具体的には、以下の7つをご紹介します。

2-1.活用事例4:駐車場経営

駐車場経営には、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングがあります。
月極駐車場の場合、基本的には道路の舗装と車止めを設置し、駐車スペースを表示する線を引けばすぐに始められます。

例えば、道路の舗装や車止めの設置に50万円かけ、月額0.5万円で10台分のスペースを確保する場合、0.5万円×12カ月×10台=60万円/年の収益を期待できます。

一方、コインパーキングを設置する場合は専用の機材が必要です。
仮に道路の舗装や車止めの設置に50万円、機材の設置に200万円かかり、1時間100円、平均稼働時間8時間/1日として10台分のスペースを確保した場合、250万円の投資に対して100円×8時間×30日間×12カ月×10台=288万円の年収を見込めます。

いずれも利回りで見ると100%を超える計算ですが、駐車場の場合、固定資産税においてアパートやマンション経営で適用を受けられる住宅用地特例の適用を受けられないため、税負担額が大きくなります。
仮に固定資産税の負担額が50万円だった場合、利回りは以下のようになります。

駐車場経営についてはこちらにまとめています。

2-2.活用事例5:トランクルーム経営

トランクルーム経営は、土地にトランクルームを設置しスペースを貸し出すもので、収益の考え方などは駐車場経営に近いといえます。

例えば、1基150万円のトランクルームを4つ設置してそれぞれ3部屋ずつ設置する場合、コンテナ設置費用として150万円×4基=600万円、1部屋1.5万円/月で貸すと想定すると、1.5万円×12カ月×12部屋=216万円の収益となります。

また、トランクルームも駐車場経営と同じく住宅用地の特例を受けられないことが多いため、固定資産税の負担が大きくなります。
仮に固定資産税の負担額を50万円とした場合、利回りは（216万円(収益)－50万円(固定資産税)）÷600万円×100(%)=約28%となります。
なお、上記の駐車場経営もそうですが、実際にはこれらに加え管理委託費や修繕費等の費用が発生します。

トランクルーム経営の基礎知識はこちらで網羅しています。

2-3.活用事例6:戸建て賃貸経営

空き地の上に戸建て住宅を建てて他人に貸付を行い、収益を得る方法です。
アパートやマンションを建てる場合と比べると低額で始めることができ、また戸建は賃貸に出されているものが比較的少ないことから、競合が少ない状態で始められるのがポイントです。

例えば25坪程度の戸建住宅1戸を1,000万円で建て、家賃7万円で貸し出す場合、利回りは7万円×12カ月÷1,000万円×100(%)=8.4%となります。
ただし、管理委託費や固定資産税、修繕費などがかかるため、実際には上記より2～3%程度は利回りが小さくなると考えてください。

戸建て賃貸経営について知りたい方はこちらも併せてご確認ください。

2-4.活用事例7:賃貸併用住宅

空き地の上に建物を建て、一つの建物内に自己居住用部分と賃貸部分をつくるというものです。
収益性は落ちてしまいますが、自宅を確保できるのに加え、適用要件を満たせば住宅ローン、住宅ローン控除を利用できる分お得に建てることができます。
なお、住宅ローンや住宅ローン控除を利用するのであれば建物のうち50%以上を自己居住用にする必要があり、その分収益性は落ちてしまいます。

仮に5,000万円かけて建築し、賃貸分を各戸7万円、2戸を貸し出す場合、利回りは7万円×12カ月×2戸÷5,000万円×100(%)=3.36%となります。
上記に加えて固定資産税や管理委託費がかかりますが、住宅ローンを利用することで、低金利でお金を借りることができます。
また住宅ローン控除で税金の還付を受けられることから、実際の負担を軽くできるでしょう。（2022年3月現在）

賃貸併用住宅についてはこちらをご確認ください。

2-5.活用事例8:太陽光発電

空き地に太陽光発電システムを設置し売電収入を得る方法です。
土地活用法のほとんどにおいては集客のための立地が重要となるのに対し、太陽光発電経営では集客力は必要ないため、特に田舎の郊外の土地に向いています。

固定価格買取制度（FIT）により、産業用の場合20年間1kW当たりの売電価格を固定で買い取ってくれるため、安定した収益を得られます。
ただし、制度開始当初より売電価格が年々安くなっており、大きな利益を見込めません。

例えば、1,000万円かけて太陽光売電システムを設置し、月に6万円の売電収入を期待できる場合、利回りは6万円×12カ月÷1,000万円×100(%)=7.2%となります。

また、駐車場経営と同じく固定資産税の負担額が大きくなってしまう点に注意が必要です。
太陽光発電についてはこちらで分かりやすく解説しています。

2-6.活用事例9:資材置き場

工事現場や建設会社の近くにある土地などの場合、資材置き場として貸す方法があります。

通常、借地借家法の適用を受ける借地契約を結ぶ場合は賃貸期間を30年以上と設定する必要があります。かつ借主の権利が強く、貸主からは正当事由のない限り解約申し入れはできないという点も貸主側にはネックです。

資材置き場のような形で貸すとき、建物の建築がない場合には借地借家法の適用がなく、民法の規定に従って20年以下の期間で契約を結べます。
また、期間の指定がない場合は解約申し入れをすれば契約を終了させることが可能です。
このことから、「現在は使っていないから誰かに活用してほしい、ただ将来的に活用することが決まったらすぐに返してほしい」といった場合に利用しやすい方法だといえます。

ただし、地代は一般的に「固定資産税の3倍程度」を目安に定めることになっており、あまり大きな収益は見込めません。
仮に年間の固定資産税が8万円程度だった場合、借地料は月額2万円程度、固定資産税を引いた実質の利益は1.3万円程度となります。

2-7.活用事例10:シェア畑

空き地が農地の場合、区画を作ってシェア畑を経営するのも一つの土地活用です。
農地であれば土地評価額が低いため、固定資産税も宅地ほど高くなく管理にかかる費用も少なく済むため、ランニングコストは低くなります。

ただし、郊外の場合は駐車場を確保する必要があります。農機具を保管する倉庫もあるとよいでしょう。

300坪の土地を6つに分けて、年間10万円で貸したとします。一般農地の固定資産税は1,000円程度となりますので、管理費なども鑑みても50万円程度の年収を得られる計算です。

都市部の生産緑地についてはこちらで詳しく解説しています。

2-8.活用事例11:空き地のまま貸す

空き地を空き地のまま貸し、借主が土地の上に建物を建てるようなケースでは、借地借家法の適用を受けることになるため、数十年単位で手元に返ってこないことになります。
そして資材置き場として貸す場合と同じく、単に土地を貸すだけであれば大きな利益を得ることはできません。

また、借主の権利が強く、貸主からの解約申し入れには正当事由が必要である点等に注意が必要です。
ただし、数十年にわたり少額ながら安定した収益を得られるというメリットがあります。

可能であれば、満期時の更新のない定期借地契約にすると、将来的な活用も考えられるでしょう。

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3.できるだけ早く現金化したいときの空き地活用法

できるだけ早く現金化したいと考えている方に向けて、以下の活用法をご紹介します。

3-1.活用事例12:空き地のまま売却する

シンプルですが、空き地を空き地のまま売却して現金化する方法です。仮に土地の取引価格が3,000万円だった場合、買い手が見つかればすぐに3,000万円を手にすることができます。
ただし、土地のうえに建物が建っている場合や草や木が生えているという場合は解体費用や整地費用がかかります。

また、土地を売却して利益があった場合には、利益額に応じて所得税・住民税を納める必要があります。
なお当然のことですが、空き地を売却してしまうと土地活用して収益化できなくなる点にも注意が必要です。
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4.空き地活用を成功させるための2つのポイント

空き地の活用方法にはさまざまあります。しかし、安定的に収益を上げるには活用法を選ぶときに以下の2つの点をしっかり押さえておくことをおススメします。

この2つのポイントについて解説します。

4-1.空き地活用のゴールをしっかり思い描く

土地の活用法にもさまざまなものがあります。
まずは所有されている土地についてどのような活用法があり、ご自分はどのような目的で土地を活用していきたいのかを整理することが大切です。

• どうせ活用するなら高収益を目指したい
• 低リスクで長く活用したい
• 売却して現金化したい

土地活用は多くの場合、転用が難しいものです。最初にしっかり理想像を思い描いておかないとプランを選択するのも難しくなります。

4-2.用途地域をしっかり把握しておく

土地には用途地域というものがあり、土地によって建築物に制限があったり、できない土地活用方法があったりします。
大きく分けて住宅向きの用途地域、商業向きの用途地域、工業向きの用途地域があり、工業地域では住宅を建てることはできません。また、農地の場合は農地として以外の活用をするには農地転用が必要です。

住宅建築が可能な地域でも高さ制限があったり、建ぺい率が低かったりすることもあります。土地活用を検討する際には、用途地域を確認した上で実現可能な方法から選択するのが賢明です。

土地活用の進め方についてはこちらの記事をご覧ください。

5.空き地活用にどの活用事例がベストかを相談できる土地活用会社の選び方

12の活用事例をご紹介しましたが、どれにすべきか迷うってしまうという方や、資金面で計画が立てにくいといった悩みを持つ土地オーナーは少なくないでしょう。

土地活用方法を決めるにあたって、プロの意見も聞いてみたいものです。
その際、土地活用の専門会社やハウスメーカーなどの手を借りるのが一般的です。これらの企業から相談相手を探すには

• 実績が多岐にわたる
• 税金対策にも詳しい
• 活用その後も安心の大手企業

といった観点から選ぶ必要があります。

一括プラン請求サービス「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用すれば、土地の条件やオーナーの希望にあわせて、最適な土地活用のプラン提案を複数の企業から受けられます。

売却と迷う場合にも、土地活用をする場合と比較してから答えを出してみるとよいでしょう。
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土地活用の相談先は「建築会社」「ハウスメーカー」「専門業者」など色々あって、どこに相談したら良いか、迷うものです。
それに、あなたの土地にはどんな活用法が向いているのかも、自分ではなかなかわからないですよね。わからないからといって、もしも一社にしか相談しなかったら…

• 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
• その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります

つまり失敗しないためには、できるだけ多くの相談先を見つけ、たくさんのプランを比較してから決めることがとても重要です！

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