【目的別】空き地の有効活用法13選とその事例

全国には、活用されず放置されたままとなっている空き地が多々存在します。土地は使っていなくても、固定資産税などの税負担や維持管理にお金がかかるため、空き地を活用して維持したいと考える方は多いでしょう。

空き地の活用法はさまざまで、方法によって向き不向きがあり、目的によっても選ぶべき活用法は異なります。

本記事では、空き地活用におすすめの土地活用を目的別に解説します。

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1.空き地活用目的①収益を得たい・節税したい

建物が建設できる空き地であれば、アパート・マンション経営などの賃貸経営はまず選択肢にあがる土地活用でしょう。収益性・節税面で検討したい空き地活用方法は以下です。

1-1.アパート・マンション経営

空き地の条件が住宅向きである場合、活用方法として一番おすすめなのは収益性に期待できるアパート・マンション経営です。

最初にアパートやマンションを建てるためのお金を負担する必要があるものの、ニーズに合ったアパート経営ができれば安定した収入を得られます。

一般的にアパートは木造や鉄骨造の建物で、耐用年数の問題から将来的に売却を視野に入れている場合は売り抜けが難しくなるケースがあります。

一方、マンションをRC造で建てた場合、初期投資額が大きくなりますが数十年運営した後に売却し、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（物件の売却益）の双方を得るといったことも狙いやすくなります。

1-2.戸建て賃貸経営

実家に隣接した空き地など、限られた面積の空き地の活用法としておすすめが戸建て賃貸経営です。

アパートやマンションを建てる場合と比べると初期費用を抑えて始めることができ、また戸建は賃貸に出されているものが比較的少ないことから、競合が少ないことがポイントです。

ただし、一戸のみの場合、退去となると家賃収入はゼロとなります。空室リスクは高い活用方法ということは念頭に置いたほうがよいでしょう。
また、戸建て賃貸は賃貸業の中でもキャピタルゲインの得やすい活用方法です。入居者がそのまま買い取りたいと申し出があるケースがよく見られます。

1-3.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は自宅の一部を賃貸物件用住戸にする不動産賃貸のかたちです。自宅を確保できるのに加え、適用要件を満たせば低金利の住宅ローン、住宅ローン控除を利用できる分お得に建てることができます。
なお、住宅ローンおよび控除を利用するのであれば、建物のうち50%以上を自己居住用にする必要があります。
建築例としては、自宅として利用している土地においてなんらかの影響があり、建て替えが難しい場合、自宅を売却して所有の空き地に賃貸併用住宅を新築して賃貸経営するという方法が考えられます。

賃貸併用住宅についてはこちらをご確認ください。

1-4.トランクルーム経営

トランクルーム経営は、土地にトランクルームを設置しスペースを貸し出すもので、収益の考え方などは駐車場経営に近いといえます。

注意点としては、住宅用地の特例を受けられないことが多いため、固定資産税の負担が大きくなることです。
仮に固定資産税の負担額を50万円とした場合、利回りは（216万円(収益)－50万円(固定資産税)）÷600万円×100(%)=約28%となります。
なお、実際にはこれらに加え管理委託費や修繕費等の費用が発生します。

トランクルーム経営の基礎知識はこちらで網羅しています。

1-5.商業施設経営

店舗やテナントビル、コンビニエンスストアなどを建てて収益を得る方法です。ロードサイドなど目に留まる立地の空き地であれば、アパートやマンションなどの居住用住宅と比べて家賃を高く設定できます。

ただし、事業者向けの賃貸業は景気に左右されます。業績不安で撤退があった場合、次のテナントを見つけるのが難しくなるでしょう。借り手が見つけられなくなったときに、他の業態に転用しづらいというデメリットもあります。

なお、土地オーナーが建物を建てて事業者に建物を貸す方法の他、土地だけを貸して事業者の負担で建物を建てる方法もあります。
この場合、土地オーナーは建設資金に関してリスクを負う必要がなくなりますが、収益は単に地代を得るのと同程度となります。

以下記事では、一例としてコンビニ経営による土地活用について詳しく解説しています。

このように、空き地を最大限活用して、収益化・節税をする方法は多岐にわたります。その土地に最適な活用方法を知るには、プロに相談するのが一番です。「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社の土地活用会社から無料で土地活用プランの提案を受けられます。

2.空き地活用目的②お金をかけずに活用したい

空き地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税の負担が生まれます。
その分だけでも稼げるよう土地活用したいという方は、リスクの少ないお金のかからない土地活用方法がおすすめです。

ここからおすすめのお金のかからない空き地活用を５つ紹介します。

2-1.駐車場経営

駐車場経営には、大きく分けて月極駐車場とコインパーキングがあります。
月極駐車場の場合、基本的には道路の舗装と車止めを設置し、駐車スペースを表示する線を引けばすぐに始められます。

一方、コインパーキングを設置する場合は専用の機材が必要です。

いずれも利回りで見ると60%を超える高利回りですが、駐車場の場合、固定資産税においてアパートやマンション経営で適用を受けられる住宅用地特例の適用を受けられないため、税負担額が大きくなります。

仮に固定資産税の負担額が50万円だった場合、利回りは以下のようになります。

月極駐車場：（60万円(収益)－50万円(固定資産税)）÷100万円(初期投資額)×100(%)=10%
コインパーキング：（120万円(収益)－50万円(固定資産税)）÷80万円(初期投資額)×100(%)=87.5%

2-2.資材置き場

工事現場や建設会社の近くにある土地などの場合、資材置き場として貸す方法があります。
通常、借地借家法の適用を受ける借地契約を結ぶ場合は賃貸期間を30年以上と設定する必要があります。かつ借主の権利が強く、貸主からは正当事由のない限り解約申し入れはできないという点も貸主側にはネックです。

資材置き場のような形で貸すとき、建物の建築がない場合には借地借家法の適用がなく、民法の規定に従って20年以下の期間で契約を結べます。
また、期間の指定がない場合は解約申し入れをすれば契約を終了させることが可能です。
ただし、地代は一般的に「地代の6%程度」を目安に定めることになっており、あまり大きな収益は見込めません。

2-3.シェア畑

空き地が農地として登記してある場合、区画を作ってシェア畑を経営するのも一つの土地活用です。
農地であれば土地評価額が低いため、固定資産税も宅地ほど高くなく管理にかかる費用も少なく済むため、ランニングコストは低くなります。

ただし、郊外の場合は駐車場を確保する必要があります。農機具を保管する倉庫もあるとよいでしょう。

都市部の生産緑地でも手続きをすればシェア畑での活用は可能です。生産緑地についてはこちらで詳しく解説しています。

2-4.空き地のまま貸す

空き地を空き地のまま貸し、借主が土地の上に建物を建てるようなケースでは、借地借家法の適用を受けることになるため、数十年単位で手元に返ってこないことになります。
そして資材置き場として貸す場合と同じく、単に土地を貸すだけであれば大きな利益を得ることはできません。
また、借主の権利が強く、貸主からの解約申し入れには正当事由が必要である点等に注意が必要です。
ただし、数十年にわたり少額ながら安定した収益を得られるというメリットがあります。

可能であれば、満期時の更新のない定期借地契約にすると、将来的な活用も考えられるでしょう。

2-5.建設協力金方式で賃貸事業

建設協力金方式とは、土地の借主が事業を展開するために必要な建物を新築する費用を土地オーナーに貸し付けて、オーナーが建てた建物と土地で賃貸事業を行う方式です。
借入金は借主からの賃料から相殺されます。
この方式を採用すると、自己資金がなくとも土地活用で高収益が期待できます。また、借主があらかじめ決まっているため、撤退リスクも少なく済むことが大きなメリットです。
借入金は、無利子か非常に低い金利であることが多く、オーナー自身の金融機関借入額に組み込まれないため、金融機関の融資よりもリスクが少なく済みます。

3.空き地の活用目的③田舎の空き地を活用したい

田舎の土地を空き地にしておくと環境が悪化し、近隣トラブルに発展することもあります。そのような心配がある場合は、積極的に土地活用を検討するとよいでしょう。ここでは、田舎の賃貸需要が期待できない土地でも可能な空き地活用方法を２つ紹介します。

3-1.介護福祉施設

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などを建てて福祉事業者に建物を貸し出す方法です。
こうした介護福祉施設では、建設時から福祉事業者と契約して要望を受け入れたかたちの施設を作ります。そのため、施設の管理は専門知識のある事業者に任せられるので、オーナー側は管理の手間があまりありません。
また、建物の建築にあたり補助金を得られることもメリットのひとつです。
サービス付き高齢者向け住宅を建てる場合、間取りや広さなどに一定の条件はつきますが、設備やバリアフリー化で高額になる分を補助金で補填できます。
アパートやマンションとして活用する場合、基本的には立地のよい土地であることが求められますが、介護施設の場合はむしろ郊外が好まれる場合もあるため、土地の特性に応じて活用法を考えるとよいでしょう。

3-2.太陽光発電

空き地に太陽光発電システムを設置し売電収入を得る方法です。
土地活用法のほとんどにおいては集客のための立地が重要となるのに対し、太陽光発電経営では集客力は必要ないため、特に田舎の郊外の土地に向いています。
産業用（10kW以上）の場合、固定価格買取制度（FIT）では20年間1kW当たりの売電価格を固定で買い取ってくれるため、安定した収益を得られます。また、50kW以上の規模になるとFITのほかにも市場価格にプレミアム（補助）が上乗せされるFIP制度も選べます。
ただし、制度開始当初より売電価格が年々安くなっており、大きな利益を見込めません。
また、駐車場経営と同じく固定資産税の負担額が大きくなってしまう点に注意が必要です。
太陽光発電についてはこちらで分かりやすく解説しています。

4.空き地の活用目的④空き地を手放したい

余らせている空き地を処分してできるだけ早く現金化したいと考えている方に向けて、以下の活用法を紹介します。

4-1.空き地のまま売却する

仮に土地の取引価格が3,000万円だった場合、買い手が見つかればすぐに3,000万円を手にすることができます。
ただし、空き地に草や木が生えているという場合は整地費用や伐根したものを処分する費用がかかります。
また、土地を売却して利益があった場合には、利益額に応じて所得税・住民税を納める必要があります。
なお、空き地を売却してしまうと二度と土地を取り戻せないと考えたほうがよいでしょう。土地活用して収益化できなくなる点にも注意が必要です。
土地の売却を検討するなら、一括査定サービスをご利用ください。

5.空き地を活用する流れ

空き地の活用方法はさまざまあります。活用方法の中には転用に向いている方法もあるものの、多くの方法が一度始めるとなかなか転用は難しいのが現状です。

まずは、しっかり将来像を検討することから始めます。具体的には以下のような流れです。

空き地活用の相談をするときは、目的設定が重要です。希望や展望を伝えることで具体的なプランを練りやすくなります。

具体的な土地活用の流れはこちらで解説しています。

6.空き地活用を成功させるための3つのポイント

空き地の活用を成功させるには経営を安定させることが重要です。所有の空き地に合った活用法を選ぶときには以下の３つのポイントを押さえてください。

このポイントについて解説します

6-1.空き地活用のゴールをしっかり思い描く

土地の活用法にもさまざまなものがあります。
まずは所有されている土地についてどのような活用法があり、ご自分はどのような目的で土地を活用していきたいのかを整理することが大切です。

• どうせ活用するなら高収益を目指したい
• 低リスクで長く活用したい
• 売却して現金化したい

土地活用は多くの場合、転用が難しいものです。最初にしっかり理想像を思い描いておかないとプランを選択するのも難しくなります。

6-2.用途地域をしっかり把握しておく

土地には用途地域というものがあり、土地によって建築物に制限があったり、できない土地活用方法があったりします。
大きく分けて住宅向きの用途地域、商業向きの用途地域、工業向きの用途地域があり、工業地域では住宅を建てることはできません。また、農地の場合は農地として以外の活用をするには農地転用が必要です。

住宅建築が可能な地域でも高さ制限があったり、建ぺい率が低かったりすることもあります。土地活用を検討する際には、用途地域を確認した上で実現可能な方法から選択するのが賢明です。

土地活用の進め方についてはこちらの記事をご覧ください。

6-3.空き地活用プランは複数で比較検討する

空き地の活用法はさまざまあり、どれにすべきか迷うってしまうという方や、資金面で計画が立てにくいといった悩みを持つ土地オーナーは少なくないでしょう。

土地活用方法を決めるにあたって、土地活用の専門会社やハウスメーカーなどのプロの意見を聞くのがおすすめです。これらの企業から相談相手を探すには

• 実績が多岐にわたる
• 税金対策にも詳しい
• 活用その後も安心の大手企業

といった観点から選ぶ必要があります。

一括プラン請求サービス「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用すれば、土地の条件やオーナーの希望にあわせて、最適な土地活用のプラン提案を複数の企業から受けられます。
売却と迷う場合にも、土地活用をする場合と比較してから答えを出してみるとよいでしょう。
土地の情報などを入力するだけで、まとめて最大10社に相談が可能なので、空き地の活用をお考えの方は、ぜひ活用ください。