空き家対策の成功事例。自治体の事例を交えて解説

近年、空き家は全国的に増え続けており、社会問題となっています。

それにともない、空き家の活用方法を積極的に支援する自治体も増えています。
そのため、空き家対策は売却以外にも、さまざまな形で活用しながら維持していくこともできるようになってきています。今回は、ご所有のご実家などの家屋の空き家対策として、自治体の取り組みを紹介しながら成功事例をまとめています。

1.空き家対策の成功事例。自治体の取り組みも紹介

空き家対策の成功事例としては、以下の6つがあげられます。

1-1.売却する

売却は、空き家に関したさまざまな問題が、いっぺんに片付くシンプルな方法といえます。特に相続が発生して３年以内であれば、大きな税額控除が適用される特例があります。

売却方法には、家を壊して更地にしてから売る方法と、空き家が残ったままの状態で中古住宅または古屋付き住宅として売る方法があります。

エリアによって、購入希望者が求める不動産には違いがありますので、売却をする際には、先に複数の不動産会社や建築会社に売却の相談をして、いくつかの売却プランを比較してから、進めるようにしてください。

【参照：空き家の発生を抑制するための特例措置】

1-2.そのまま賃貸する

ご所有の物件に賃貸のエリアニーズがある場合には、家財道具や生活用品などを片付けてから、賃貸に出す方法があります。

貸し出す前には、水道・電気・ガスの状態を点検し、必要な個所の修理修繕をした後に、プロのクリーニングを入れて、人に貸し出せる状態にするなどの経費がかかりますが、賃貸経営が始まれば、空き家が収入を生み出す賃貸物件へと生まれ変わります。

家財道具に関しては、処分するか、または家具付きの状態で貸し出すなどの選択肢があります。一般的な賃貸であれば全処分が適切ですが、旅行者向け賃貸として民泊経営、ゴールデンウイーク・夏休み・冬休みなどの長期休暇の時だけ使う期間貸しの賃貸別荘（バケーションレンタル）として活用する場合は、ある程度の家財や生活用品が揃っている方が、利用しやすい物件になります。

どちらの場合も、不動産会社または不動産管理会社などが仲介に立ち、必要な方に賃貸物件として紹介してもらう必要があります。

現状、空き家となっている家に賃貸ニーズがあるのか、どのような手直しが必要なのかは、不動産のプロに適切な判断をしてもらい、アドバイスに従う方がよい結果につながりやすくなります。

【関連記事：【詳しく解説】実家で賃貸経営の収益シミュレーション。おすすめ賃貸経営5選と注意点】

1-3.リノベーションして賃貸する

リノベーションとは、現状の空き家に手を加えて、以前よりも価値のある状態にすることです。例えば、昭和時代に建てた一軒家の間取りを、現代風の間取りに作り替えるなどです。地域で求められるスタイルにリノベ―ションをかけることで、地域の雰囲気に溶け込んだ価値のある賃貸物件に生まれ変わります。

リノベーションのための費用は発生しますが、従前の空き家よりも不動産としての価値が高くなっている状態ですので、賃料も相場より高めに設定することができ、空室リスクも低くなる傾向があります。

貸し出す目的は、一般住宅以外にも、カフェ・レストラン・プチホテル・工房・アトリエ・シェアオフィスなど、目新しさと個性のある賃貸物件として貸し出すことができます。また、リノベーションをかけて運営をしてから、そのような施設を必要としている企業に売却（バイアウト）することもできます。

例えば岡山県瀬戸内市では、空き家となった古民家などをうまくリノベーションして観光資源にするなどの取り組みを行っており、空き家対策の成功事例として参考になるでしょう。

【参照：瀬戸内市　空き家活用事例集】

1-4.地方移住サポート

過疎化と空き家の増加に悩んでいる地方自治体では、さまざまな移住対策を実施しています。先輩移住者自身がサポート相談員となってきめ細かなサポートをしていることが多く、ご所有の空き家の有効活用方法を、具体的かつニーズがあるものの中から提案してもらえます。

例えば、空き家をリフォームしてすぐに暮らせるようにし、賃貸に出す以外にも、地方自治体のお試し移住体験の宿泊先として活用するなどがあります。さらに、住宅としての使い方以外にも、近隣の農業や酪農へのお試し体験宿泊施設運営など、地方創生に関した新しいビジネスニーズがあります。

どれも自治体が窓口となって、都心部でのUターンIターンセミナーやネット配信など、積極的に広報を行うため、活動開始後の集客の心配をする必要がなく、比較的、はじめての空き家対策として成功しやすい傾向があります。

この方法では、家屋を使えるようにするための補助金が使える事例が多いため、ある程度の期間、空き家としての可能性を探ってから、売却を含めた土地活用をする準備としても使えます。自治体が申請した補助金と、個人が申請する補助金の両方が使えます。

例えば、静岡県南伊豆町では、生活スタイルや期間に応じて3段階の「お試し移住」の招致をしており、空き家を移住先とするサポートなどを行っています。

【参照：内閣官房・内閣府総合サイト　地方創生】

【参照：静岡県南伊豆　お試し移住】

1-5.デュアルライフなどへのサポート

デュアルライフとは、「平日は都心で仕事中心、週末は田舎暮らし」というような、生活を２拠点以上に分けた暮らし方のことです。働き方改革と2020年のコロナ禍により、リモートワークが一気に加速したことで、日本国内では、デュアルライフ・ワーケーション・多拠点生活・リモート勤務などの、新しい仕事様式と生活スタイルが定着しつつあります。

これにより、都心と田舎の両方に生活拠点を置いたまま、転職・転校なき移住移動が可能な社会に移行しています。将来は、誰もが、今の仕事や学校に所属しながら、自分が望むライフスタイルを実現できるという新しい時代が始まろうとしており、そのためには、各地域に必要なだけの住居が必要になります。

空き家をこれからの時代に適した賃貸物件に対応させることで、新しい賃貸需要を作り出すことができます。現時点では空き家対策の一つとして、官民一体で積極的に推進させています。

【参照：内閣府　田園都市構想】

1-6.地域共生サポート

空き家を、デイサービスセンター、居宅介護支援センター、グループホーム、保育施設、民間施設などの、地域の介護や福祉に使える拠点として活用する方法です。自治体が決めた規定の補助金が利用でき、賃貸料も発生しますので、地域向けの土地活用になります。

空き家がある場所は、もともとは人が住んでいた場所ですので、エリア住民にとってはわかりやすくて使いやすい場所です。地元のことですので、高齢者でもアクセスしやすい場所にサポート拠点があることで、地域全員のために貢献できます。

一軒家だけではなく、相続した古いアパートなどが空き家になっている場合には、シングルマザー・シングルファザーなど、1人親家庭向けのアパートとして生まれ変わらせるなど、地域全体を活性化するための土地活用としても使えます。

【参照：北九州市　空き家を活かす地域共生マッチング事業】

1-7.空き家を壊して土地活用する

ご所有の空き家の土地条件やエリア条件が良い場合は、空き家を取り壊して、新しく土地活用をする方法もあります。どのような土地活用方法が適しているのかは、ご自身で悩むよりも、不動産と土地活用のプロであるハウスメーカーや建築会社に相談をした方が、最善で最適な提案をしてもらえます。

土地活用をする場合は、空き家対策だけではなく、一緒に土地活用としての可能性も探る方が、選択肢が多くなります。土地活用方法に関する情報やアイデアは、プランを作る会社によって違いがありますので、まずは、なるべく数多くのハウスメーカーや建設会社にプラン請求をすることをおすすめします。

NTTデータグループが運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求であれば、一回の入力で最大10件にまで請求ができますので、一度にたくさんのプランを比較できます。

2.空き家対策で使える補助金

空き家対策を考える際は、使える補助金や助成金を確認しましょう。
自治体によって募集要項や時期も違いますので、空き家の対策をしたい自治体のホームページ、または役所の生活課に電話連絡をして、最新情報を確認してください。

2-1.国の補助金

増え続ける空き家への対策として、国から以下のような3種の補助金があります。
自治体が地域の事情に沿った補助事業を国に申請し、それを自治体から個人に補助する仕組みになっているため、ご所有の空き家がある地域によってサポート内容が変わります。
詳細は、空き家のある自治体の生活課で確認をしてください。

【参照：国土交通省空き家再生等推進事業について　空き家再生等推進事業の概要】

2-2.地域の補助金

市区町村レベルでそれぞれ、解体費用・リフォーム費用・空き家に移住するための費用などが設けられています。都道府県ごとに、毎年募集があります。以下は、空き家に対する補助金例です。

どの補助金でも、その年の申し込み件数によって、予算が終わると終了してしまいますので、早めに申し込み方法と要件などを確認しておく必要があります。

また、補助金の要件がかぶらない場合は、同じ自治体出ている補助金でも併用することも可能です。対策の内容によりますので、申請前の段階で自治体の担当者へ相談をしてください。

3.空き家対策でやってはいけないこと

空き家対策として、やってはいけないことを2つにまとめています。
どちらも、空き家の問題を複雑化してしまう可能性があるため、注意をしてください。

3-1.空き家のままで放置する

すでに空き家となった家や、空き家予備軍として長期間、管理ができていない家は、そのまま放置すると以下のようなトラブルが発生しやすくなります。
空き家の管理は、普段の生活をしながらするのは体力的・物理的にも難しいことが多く、優先順位も下がりがちですが、 放置をするデメリットの方が大きいので注意が必要です。

3-2.空き家を共有名義にする

親が亡くなると、親の財産は子に引き継がれます、これが相続です。家も財産の一つですので、相続の対象になります。
相続の際に、すぐに実家を売るのは気持ちの上で抵抗があることが多いため、「とりあえず」と、兄弟姉妹などで共有名義にしてしまうことがあります。

しかし、実家を共有名義にすると、思わぬもめごとの原因になる可能性があります。例えば数年後、兄弟姉妹の一人がお金に困り、実家を売りたいと言い出した場合、他の兄弟姉妹が反対すると、家族での争いへと発展する可能性があります。

売る方向に話がまとまったとしても、相続が起きた当時であれば実家も空き家ではなかったはずですが、時間が経過した分、家の劣化が進んでしまい、売りにくくなってしまう可能性が高くなります。

将来的に誰かが引き継ぐことがない実家は、相続がスタートした時点から売ることを前提に話を進め、共有名義にはしない方が、余計な「争族」の種をまかないで済むと言えます。

4.実家を空き家にしないために。「事前の」空き家対策

実家に親が住んでいるだけになり、今後、相続がはじまっても誰も住まない可能性が高い場合は、実家を空き家にしないための対策を、親が元気なうちからできているのが理想です。すでに相続がはじまってしまい、空き家化が進んでいる場合でも、適切な手を打つことによって空き家になることを防げます。

4-1.元気なうちに家族全員で相続について話し合う

親が元気なうちに、家族全員で実家の処分方法について話し合っておけるのが理想的です。親の意志を尊重しつつ、現実的に子世代に負担にならない方法を一緒に考えます。

実家の相続が起きると、家を引き継ぐ権利は子供全員に発生します。世間ではなんとなく、実家は長子が引き継ぐものだというイメージがありますが、実際には長子だけではなく、次男や三女が実家を引き継ぐこともできますので、実家を残す場合は柔軟に考える必要があります。

また、相続人となるのは実子だけではなく、先妻先夫の子、内縁関係の子や養子も含まれます。事前に話し合いをしていないと、相続がはじまってから、思いがけない相続人の存在がわかることもあります。親が元気なうちに、相続人の構成を把握しておき、誰が相続人になりうるのか、実家は残すのかなどの方向付けを家族で共有しておくことで、無用な争いを避け、空き家化を回避できます。

4-2.売ったらいくらになるかを理解しておく

空き家を売ったらいくらになるのかを確認しておくと、「売る・売らない」の決断をしやすくなります。売却額がわかっていれば、売ることと比べて、賃貸・活用したらどのくらいのメリットとデメリットがあるのかなど、比較対象の軸がハッキリするので、検討しやすくなる傾向にあります。

これから相続が発生する可能性のある実家や、空き家化しつつある実家の売却額を知りたい場合は、なるべく数多くのハウスメーカーや建設会社に売却額の請求をし、数多くの査定額の中から、納得のいく金額提示をしてくれた会社をいくつかピックアップするようにしてください。

売却査定額は、会社の得意とするジャンル・エリアによって金額が大きく変わります。なるべく数多くのプラン請求をして各社の提示額を比較することにより、相場価格もわかるようになります。NTTデータグループが運営する「HOME4U　不動産売却」であれば、一度の入力で数多くのプラン請求が可能です。

また、電話オペレーターによる相談・査定依頼も受け付けていますので、「空き家化しそうだけど売れるの？」「急いで売る場合は、どうしたらいいんだろう」など、不動産売却に関してご不明・ご不安なことを、直接確認しながらのプラン請求ができます。

【参照：「HOME4U　不動産売却」】

4-3.実家のポテンシャルを把握しておく

実家のポテンシャルとは、今の空き家の状態ではなく、将来の需要の高さことです。例えば、今の空き家化しそうなご実家が、築年も古く、資金的に建て替えはむつかしいとします。しかし、将来的に近隣エリア周辺で町おこし事業や開発事業（ホテル・商業施設・観光施設）などが予定されており、5～10年後には、海外の旅行客を含めた、人の行き来が増える可能性があるとします。

そのような場合は、今、二束三文で売却してしまうよりも、頑張って空き家を管理しながら保持している方が、将来的には賃貸住宅・ゲストハウス・オフィス・事業所として借り手がつく可能性があります。また、それまでの期間も、ただ管理をするだけではなく、年間の固定資産税分だけでも賄えるような賃貸経営をしておけば、空き家化しそうな家を保持していくことできるようになります。

空き家化しそうな家に、どのようなポテンシャルがあるのかは、ご自身で自治体の開発情報を調べることもできます。しかし、ハウスメーカーや建築会社に土地活用のプラン請求をすることで、近隣エリアも含めたエリア一体の開発計画・町おこし計画などが正確に把握できます。

当面の計画がなかったとしても、その土地にニーズがあるタイプの土地活用方法の提案がありますので、売却も含めた数多くの選択肢の中から、空き家化する家に対する対処方法として、最善の方法を見つけ出すことができます。

数多くの土地活用プランを通じて、空き家化するご実家や家屋のポテンシャルを見極めたい場合は、NTTデータグループが運営する不動産活用情報の最老舗サイトである「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

一回の入力で最大10社にまで一括でプラン請求ができ、ご自分が選択した会社以外からの営業電話などは一切ありませんので、安心して資料を比較することができます。気になるプランがあれば、現地訪問をしてもらうことで、より具体的なプランを提案してもらえます。