【詳しく解説】実家で賃貸経営の収益シミュレーション。おすすめ賃貸経営5選と注意点

実家を相続するとなったとき、無計画で行くと持て余してしまうことも多くあります。実家を空き家にしておくと毎年の固定資産税の負担があるだけでなく、周辺の環境悪化の起点になってしまったり、固定資産税の減税措置が受けられなくなったりと良いことはありません。

そこで本記事では、相続などで得る実家の扱いについて、賃貸経営で活用する方法を紹介します。実家の土地活用におススメの賃貸経営方法を5つピックアップしました。それぞれの収益シミュレーションや節税効果についても解説します。

実家の扱いについてご検討の前にぜひお役立てください。

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1.実家で賃貸経営をする方法5選

実家の建物や土地を使って賃貸経営をする場合、立地エリアの賃貸需要を調査することから始めます。実家の敷地規模からするおススメの賃貸経営は以下の5つです。

• アパート・マンション経営
• 戸建て賃貸経営
• 賃貸併用住宅
• シェアハウス
• 貸店舗

活用法によっては建て替えが必要な方法や、建て替えるかそのまま活用するかを選択できる方法があります。
その点も踏まえてメリット・デメリットを紹介します。

土地の有効活用について、こちらの記事でも詳しく解説しています。

1-1.アパート・マンション経営

アパート経営は土地活用の中でも収益性・安定性が高く、いの一番に検討したい賃貸経営です。また、ある程度の広さがあったり容積率が高かったりする実家敷地であれば、マンション経営も検討できます。

アパート・マンション経営を実家での賃貸経営として検討するなら、建て替えは必須です。初期費用が高額になることを踏まえておく必要があります。

向いている土地は駅徒歩圏だったり、生活利便施設が近隣にあったりする住宅街です。賃貸住宅ニーズによって間取りが変わってくるため、エリアニーズの確認はしっかり調査するとよいでしょう。

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アパートを建築した時の予想収益はいくら？

1-2.戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営を実家でする場合、建て替えを検討するケースと、実家の建物を生かすケースとがあります。実家の状態をしっかり把握してどちらか判断するとよいでしょう。
ただし、実家などは個人の使い勝手を優先している傾向から、賃貸には向かないこともあります。その場合は、建て替えか大規模なリフォーム（リノベーション）が必要です。

アパート・マンション経営に比べて収益性は劣るものの、安定性の高く、管理の手間がかからないことが戸建て賃貸のメリットです。
また、出口戦略に優れていることは、多数ある土地活用の中でも珍しい特徴となっています。戸建て賃貸は長期入居が多く、入居者から「買い取りたい」と申し出があるケースが少なくありません。

ファミリー層の需要に強い戸建て賃貸の向いている土地は住宅街、学校などの施設が近いエリアで、実家の立地をそのまま生かせることも多いでしょう。

1-3.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、自宅の一部を賃貸物件として活用している建物です。実家をリノベーションして一部を賃貸住戸にするケースと、建て替えるケースとあります。建て替えを選択したほうが収益性は高くなるのが一般的です。

賃貸併用住宅の最大の特徴には、自宅部分を建物全体の50％以上確保すれば、住宅ローンで資金調達が可能なことが挙げられます。住宅ローンはアパートローンに比べ、低金利で返済期間が長くとれるなど、優位性があります。

向いている土地はアパート経営と同じく、駅から徒歩圏、生活利便施設が近いエリアなどです。

1-4.シェアハウス

シェアハウスは、談話室やキッチンなど一部の設備を共有する集合住宅のかたちです。正式には建築基準法で「寄宿舎」として分類されます。

実家でシェアハウスを始めるには、リフォームで建物を生かすか、建て替えるかの選択肢があります。
水回りなどの設備は共有にすることも可能なため、建て替えの場合でも建築費が安く済むほか、坪当たりの家賃単価もアパートなどの集合住宅より高く設定可能です。狭小地でも比較的参入しやすい土地活用といえるでしょう。

向いている土地はアパート・マンションと同様、駅まで徒歩圏、生活利便施設が近い住宅街などのエリアです。また、都市部での運用が向いています。

1-5.貸店舗

立地が商業地や繁華街であったり、駅近だったりすれば、貸店舗の活用が考えられます。
現在、貸店舗のスタイルはバリエーション豊富です、民家を生かしたカフェやサロン、ギャラリーなどにも注目が集まっています。実家の建物がそのまま生かせるため、リフォームなども最低限で済む場合もあり、初期費用を抑えて賃貸経営が始められます。

また、建て替えて店舗用にすることも可能です。建物を新たに建てる場合も賃貸住宅を建てるより安価に済みます。

ただし、向いている土地は限定的です。集客力のある立地、集客に向いている土地の形状であることが求められます。

2.土地活用法別間取り事例と収益シミュレーション

土地活用で賃貸経営する場合、多くの方がチェックしておきたいと考えるのは利回りです。実家で賃貸経営を検討する際の王道ともいえる、2つの賃貸経営について間取りを例に収益シミュレーションをして、利回りを算出します。

2-1.アパート経営シミュレーション

アパート経営は、土地が30坪程度でも始められます。需要が見込めるならぜひ検討しておきたい土地活用方法です。

＜規模＞

• 土地面積65坪・建ぺい率60％・容積率150％
• 木造2階建て
• 1Ｋ8室

＜初期費用＞
本体工事費：6,240万円＝80万円×78坪
付帯工事費：1,248万円＝6,240万円×20％
諸費用：624万円＝6,240万円×10％
初期費用：8,112万円

＜設定条件＞

• 家賃（月額）：7万円

＜収益シミュレーション＞
年間収入：672万円＝7万円×8室×12ヶ月
維持費等支出：134万4,000円＝672万円×20％
年間収支：537万6,000円

＜利回り＞
利回り：約6％＝537万6,000円÷8112万円

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アパートを建築した時の予想収益はいくら？

2-2.戸建て賃貸経営シミュレーション

実家で戸建て賃貸を経営する場合、実家の建物を生かす場合と建て替える場合とに想定できます。以下、2つのパターンについてシミュレーションしました。

2-2-1.建て替えた場合

戸建て賃貸は自宅として建てる戸建ての建築費より安価になるのが一般的です。
また、60坪規模の場合、2棟の戸建てを建てることもできます。2棟一度に建てたほうが土地の使用効率が上がり、収益性が上がるでしょう。

＜規模＞

• 土地面積60坪・建ぺい率80％・容積率200％
• 木造2階建て
• 60坪の土地に2棟建築

＜初期費用＞
本体工事費：2,280万円＝60万円×19坪×2棟
付帯工事費：410万4,000円＝2,280万円×18％
諸費用：182万4,000円＝2,280万円×8％
初期費用：2,872万8,000円

＜設定条件＞

• 家賃（月額）：16万円

＜収益シミュレーション＞
年間収入：384万円＝16万円×2室×12ヶ月
維持費等支出：46万800円＝384万円×12％
年間収支：337万9,200円

＜利回り＞
利回り：約11％＝337万9,200円÷2,872万8,000円

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最適な間取りや建築費はいくら？

2-2-2.リフォームした場合

実家の建物が比較的新しい状態であれば、リフォームを検討します。
実家を戸建て賃貸として活用する場合、リフォームせずに貸し出せるケースは非常にまれです。新築から数年しか建っていないとしても、個人の使い勝手をもとに建てられた部分を賃貸で万人受けするよう平準化するなどの対応が必要となります。

＜規模＞

• 土地面積40坪・建ぺい率80％・容積率200％
• 木造2階建て

＜初期費用＞
リフォーム費：1,200万円

＜設定条件＞

• 家賃（月額）：15万円

＜収益シミュレーション＞
年間収入：204万円＝17万円×12ヶ月
維持費等支出：20万4,000円＝204万円×10％
年間収支：183万6,000円

＜利回り＞
利回り：約15％＝183万6,000円÷1,200万円

リフォームの場合、建物の法定耐用年数が更新されることはありません。経費として減価償却費が計上できる期間をしっかり把握しておくとよいでしょう。

3.実家で賃貸経営する場合の節税効果

土地は住宅用地となっている場合、固定資産税や都市計画税の減税措置が受けられています。そのまま実家を引き継ぐ場合、この減税措置が適用されている状態です。

実家を賃貸することによって、そのほかの減税措置も受けられる可能性があります。実家で賃貸経営することによる各税目の節税効果や税金対策を紹介します。

3-1.固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、所有している土地や建物に毎年課税されます。固定資産税評価額をもとにして課税されるもので、土地の価値だけを見て課税されるのではなく、用途によって減税措置が受けられるのが特徴です。

実家の建物をそのまま賃貸として活用する場合、小規模住宅用地の特例が受けられます。小規模住宅用地の適用とならずとも一般住宅用地としての減額措置もあり、それぞれの減額割合は以下の通りです。

小規模住宅用地の特例は1戸当たりの面積となっているため、アパートなどの集合住宅に建て替えれば、戸数が増えた分だけ適用面積が大きくなります。

3-2.相続税

賃貸経営は相続税対策になると聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。実家相続を機にアパート経営や戸建て賃貸経営を始めることで、いずれくる相続税対策にもなります。

相続税は、賃貸物件や借地に対して賃貸割合や借家権割合、借地権割合を評価額にかけることで減額措置がとれるため、節税効果が期待できるでしょう。また、賃貸収入を得ることで、現金納税が原則の相続税の納付対策にもなります。

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土地に建物をたてた際の節税額はいくら？

アパート経営を活用した相続税対策についてはこちらをご一読ください。

3-3.所得税

実家で賃貸経営を始めると、所得税の納付が必要です。不動産収入に対し課税されるもので、確定申告をすることで納付額がわかります。

所得税は累進課税です。所得金額が増えると税率が上がり、負担も増えます。
所得税を節税するには、経費計上がカギとなるでしょう。賃貸に使用する建物を新築した場合、建物の法定耐用年数の期間中は少なくない額の減価償却費を経費として計上できます。リフォームで賃貸に対応する場合には法定耐用年数のリセットはありません。

4.実家で賃貸経営する場合の注意すべきポイント

実家を有効活用して賃貸経営を始める際には注意しておきたいポイントが多くあります。将来像をしっかり見据えて経営を始めると安心です。

4-1.初期費用が思いのほかかかる

賃貸経営を始めるには、建物を用意する必要があります。高収益の賃貸経営であればあるほど、初期費用が高額になるのが一般的です。
また、実家の建物を生かして賃貸経営するケースでも、ほとんどがリフォームなどで多額の費用がかかります。

建物を新築する場合には多少の自己資金を用意しなければなりません。アパートを新築するには初期費用のうちの3割程度の自己資金が必要です。

4-2.確定申告をしなければならない

初めて賃貸経営を始めるとなると不動産所得を得る事業主となるため、確定申告をしなければなりません。確定申告は所得税と住民税の申告に使われるもので、毎年1～3月の間に前年の所得について計算の上申告するものです。

企業に勤めていると確定申告にはなじみが薄く、毎年の申告を手間だと感じることもあるでしょう。
しかし、もし賃貸経営が赤字経営となると給与所得と損益通算が可能になり、全体の所得税減税につながるなど、メリットもあります。

4-3.管理の費用と手間がかかる

賃貸物件のオーナーとなると、共用部分のメンテナンスなど維持と管理に費用を負担しなければなりません。また、管理を専門の企業に委託するには家賃総額の5～10％の管理費用がかかります。

実家が遠方にある場合で、賃貸経営をするとなると頻繁に足を運ぶのは不可能です。管理会社にすべて任せるとその分費用もかさむようになります。
実家が近隣にあって管理しやすいとなっても、自身で管理しようとなると非常に手間が多く大きな負担がのしかかることになるでしょう。

適切な管理は、建物の価値を下げないためにも不可欠です。経営が初めてであれば、費用がかかってもプロに管理を任せたほうがよいでしょう。

4-4.転用は難しくなる

土地活用は、賃貸住宅として不動産経営を始めると転用がしにくいという特徴があります。
賃貸住宅の貸借関係は借地借家法や民法に基づき契約を結ぶため、基本的に借主側の権利が強く守られています。したがって、転用のために退去を求めるには、立ち退き料を用いての立ち退き交渉を慎重に進めなければなりません。時間と労力、費用を大幅に費やす必要があるため、転用しにくくなります。

また、初期費用がかかる賃貸経営は長期スパンで運用するのが鉄則です。数年で転用をした場合、元がとれずに赤字が膨らむということもあるでしょう。

4-5.暫定的な賃貸経営は売却面でデメリットがある

例えば、相続した実家を売却するとなった場合、空き家になって3年を経過して初めて迎えた12月31日までであれば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を用いたものです。

この特別控除には、もう1点注意したいことがあります。売却を目的として建物を解体後、土地を賃貸した事実があると特別控除の特例が受けられません。売却までに時間がかかるからと貸し駐車場などで暫定利用するケースがこれに当たります。

5.実家の活用法を相談するなら「HOME4U土地活用」で

実家で賃貸経営をする方法にはさまざまな方法があります。実家の立地によって、最適な賃貸形態は変わるため、始める前のエリアニーズの調査が重要です。

しかし、調査一つとってもこれから賃貸経営を始めたいオーナーにとっては高いハードルとなるでしょう。そうしたときに頼りたいのがハウスメーカーや建築会社です。
こうした企業は多くの賃貸物件建築を手掛け、ニーズの調査に関しても独自のノウハウを持っています。調査結果とオーナーの希望を取り入れたプランの提示が期待できるでしょう。

オーナー側がしたいのは、こうしたプランの比較です。さまざまな活用方法から実家に最適なプランを導き出すためには、複数社のプランを取り寄せ、比較したうえで相談するとよいでしょう。
プラン比較には「HOME4U 土地活用」をぜひご活用ください。NTTデータグループが運営する老舗一括プラン請求サービスで、参画する企業は実績豊富な大手企業や地元に根差した企業ばかりです。安心してプラン請求できます。さまざまな土地活用から最適なプランを最大10社から取り寄せ可能です。

実家で賃貸経営を始めるのは、信頼できるパートナー探しが重要です。ぜひ「HOME4U 土地活用」で最良の選択をみつけてください。

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