【基本を解説】失敗しないシェアハウス経営の基礎知識。儲けるコツ5選も解説

シェアハウス経営を始める前に知っておくべき基礎知識は、以下の通りです。

シェアハウス経営には、大きく以下のようなメリット・デメリットがあります。

シェアハウス経営における初期費用は、以下の表の通りです。

また経営を始めてからは、以下の表にある費用が必要となります。

シェアハウス経営を始めるまでの流れは、以下の通りです。

利回りは高く、平均で10～15％です。実質利回りの計算式は以下の通りです。

更に儲かるシェアハウスにするためには、抑えておくべきコツが5つあります。

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1.シェアハウス経営の基礎知識

シェアハウス経営をするにあたって、抑えておくべき基礎知識がいくつかあります。主な点が、以下の６つです。

1-1.ターゲットは単身者

一部ファミリー世帯に向けたシェアハウスも存在しますが、ほとんどの物件は単身の若い世代をターゲットにしています。
そのため働く若い世代が多い都市部で経営することが成功の鍵です。高齢者が多い地域や、ファミリー世帯の多い郊外では難しいビジネスと言えるでしょう。

1-2.用途は「寄宿舎」

例えば、アパートの用途は共同住宅ですが、シェアハウスの用途は寄宿舎に分類されます。以下のような違いがあります。

シェアハウスを最初から新築で建てる場合には問題ありませんが、一方で、既存の戸建て住宅やアパートをシェアハウスとする場合、寄宿舎へ用途変更をするための改修工事が必要です。
用途変更をせずにシェアハウスとして利用すると、建築基準法違反となり、「脱法ハウス」と呼ばれるものに該当してしまいます。
住宅や共同住宅を寄宿舎へ用途変更するには、各部屋間の間仕切りを準耐火構造にする等の大改修が必要となります。
改修が難しいと判断される場合には、建て替えることをおすすめします。

1-3.契約形態は定期借家が一般的

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。大まかな違いは以下の通りです。

普通借家契約は更新できる契約であるのに対し、定期借家契約は更新できない契約です。定期借家契約で契約期間終了後も住み続けたい場合は、更新ではなく再契約をすることになります。
シェアハウスでは、トラブルメーカーをタイムリーに退去させる必要があるため、賃貸借契約は短期の定期借家契約とすることが一般的となっています。

1-4.管理委託料が割高

管理を管理会社に委託する場合、アパートと比べるとシェアハウスの管理委託料は割高となります。
アパートの場合管理料の相場は家賃の3～5％程度ですが、シェアハウスの場合は7～8％程度です。
シェアハウスは管理会社が定期的に入居者と面談したり、交流イベントを開催したりするため、管理の手間がアパートよりもかかるため、その分料金が高くなる傾向にあります。

1-5.家具は備付とする

シェアハウスは、基本的な家具は備付とするのが一般的です。
引っ越してきた人がすぐに生活を開始できるように各戸の寝室にはベッドを配置し、リビングには大型テレビを置きます。
器具の寿命による故障など、自然に破損した家具はシェアハウスオーナーの費用負担によって交換することになります。よって新築でシェアハウスを始める場合、家具の予算も確保しておくことがポイントです。

1-6.独自のルールを設定する必要がある

シェアハウスは1つの物件を共同で使うため、ゴミの処分方法や清掃ルール、備品の譲り合い、冷蔵庫の使用方法、友人や家族の訪問、異性の立ち入り等で細かいルール作りが必要です。
例えば、外国人と共同生活ができる物件では英語でコミュニケーションを取れない人は入居させないといったルールを設けているところもあり、入居者同士の宗教やマルチ商法の勧誘を禁止している物件も多いです。
シェアハウスのルールは、入居者が勝手にルールを決め始めると統制が取れなくなるので、問題が生じたら必ず管理会社やシェアハウスオーナーが状況を確認し、ルールの追加変更を続けていくことがポイントです。

2.シェアハウス経営のメリット・デメリット

シェアハウス経営のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット

・収益性が高い

シェアハウスの最大のメリットは、収益性が高いという点です。
1つの物件を複数の入居者に小分けに貸すため、トータルとしての家賃収入は大きくなります。入居者の家賃を安くすることができ、またシェアハウスオーナーの収入も上げることができる方法と言えるでしょう。

・差別化しやすい

「外国人と交流できるシェアハウス」や「楽器演奏ができるシェアハウス」等、コンセプトを明確にすることでその嗜好にあった人たちを集めることができます。
共通の趣味を持った人たちと交流したい入居者も多いためコアなファンを呼び寄せることができ、その場合は賃料が多少高くても入居する傾向があるため、家賃を高めに設置することも出来ます。

・空室が発生しにくい

例えば80平米の物件を1人に貸した場合、その人が退去すれば全部が空室となりますが、一方でその物件を５人に貸した場合、３人が退去しても２人は残ります。そのため全部が空室になるような状況はほとんどなく、空室は発生しにくいです。
また家賃も手ごろであることから入居者は決まりやすく、仮に空室が発生してもすぐに次の入居者が決まる傾向にあります。

デメリット

・都市部でないと難しい

都市部はターゲットとなる若い世代も多く、全体的な家賃が高過ぎることもシェアハウスが流行る要因となっています。
一方地方は家賃そのものが安いため、若い世代の人たちも一般的な物件を借りることが出来ます。1人で自由に過ごせる方が快適と感じる人は多いので、周辺のワンルームの家賃が安いと借主は一般の賃貸物件に流れる傾向があります。

・管理の難易度が高い

シェアハウスでは、入居者同士のトラブルを防ぐため、管理会社が入居者と話す機会を定期的に設けている場合があります。また、入居者同士の交流を促すためにウェルカムパーティーを開催したり、入居者と個別にメール相談できるサービスを提供したりしている物件もあります。
一般の賃貸物件にはない管理内容が生じるため、管理の手間や難易度はアパート等よりも高いです。

・家具や家電の修繕費用が発生する

シェアハウスは家具を備付とするため、家具や家電の修繕費用が発生する点がデメリットです。
もちろん、入居者が故意や過失で壊したものについては入居者の費用負担となりますが、寿命等により自然に壊れてしまったものについてはシェアハウスオーナーの費用負担となります。

3.初期費用と経営を始めてから必要となる費用一覧

3-1.初期費用

シェアハウス経営を始めるにあたって、必要となる主な初期費用は以下の通りです。

試しに中古物件を2500万円で購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。リフォーム代を200万円、家具・家電の購入代金を120万円とすると、費用総額はこの通りです。

・物件の購入代金

広さやエリアの他、新築するか中古物件を購入するか等によっても費用が大分違ってきます。無理のない収支計画を立てた上で、頭金の額などを調整してください。
おすすめは空き家を活用することです。どの程度リフォームをするかによって、かかる費用は大きく幅が開きますが、部分的な改善のみであれば、300～500万円程度で始められる場合もあります。

・諸費用

物件の購入代金がいくらかによって、費用が変わってきます。内訳は大まかにこのようなものです。

諸費用　費目一覧

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 建築確認申請等の手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 火災保険料
• アパートローンの融資手数料
• 水道負担金
• 各部屋のエアコン取付工事費用

・リフォーム工事費

建物が寄宿舎としての用途を満たすようにする工事を行います。
どの程度のリフォームを行うかによって費用が大きく異なりますが、一例として以下のようなものがあげられます。

リフォーム工事　事例

• 各部屋への鍵の取りつけ
• 和室から洋間へのリフォーム
• 防音対策
• 消火器・火災報知器の設置
• スイッチの増設
• 水回りの増築

・家具・家電の購入費用

共用部に必要な備品と、各部屋に設置すべき備品の両方を揃える必要があります。
共用部に必要な備品は例としてこのようなものです。

共用部　必要備品例

• 電子レンジ
• ドライヤー
• 炊飯器
• 冷蔵庫
• 洗濯機
• 用途別の収納棚
• テレビ
• キッチン周りの小物

各部屋に必要となるのはこのようなものです。

個別の部屋必要備品例

• カーテン
• ベッド
• テーブル・椅子
• 照明器具

3-2.経営を始めてから必要となる費用

経営を始めてからかかってくる費用は主に以下のようなものです。
相場は毎月の家賃収入の20％～30％とされています。

・管理委託費

運営を管理会社に任せた場合に発生する費用で、物件の合計家賃の20％が目安です。

・共益費

水道代、電気代、トイレットペーパーなどの消耗品にかかる費用を住人から徴収します。
10,000円～15,000円程度に設定されることが多いです。
共益費の設定方法はいくつかありますが、毎月同じ金額を徴収する月額固定制にするとスムーズです。
上記の費用が共益費内でまかなえるように金額を設定しましょう。

・ローン返済金

物件購入時にかかった費用の返済額です。組む期間によって、毎月の支払い額は異なりますが、なるべく多くの自己資金を用意したうえでローンを組んでおくことをおすすめします。

・固定資産税、都市計画税

土地、建物を所有している人にかかる税金で、それぞれ、

• 固定資産税＝固定資産税評価額×1.4
• 都市計画税＝固定資産税評価額×0.3

の計算式により概算が出来ます。

・保険料

シェアハウスの規模や運営方法などによって、入るべき保険が変わってきます。

・退去時回復費

管理会社に管理を依頼している場合、会社の負担となることが普通です。

・その他雑費

家電・家具の交換費用や、維持するための内装・設備の修繕費用を指します。

4.シェアハウス経営を始めるまでの流れ

シェアハウス経営を始めるまでには、以下のような流れがあります。

・シェアハウスのコンセプト決定

どういう特徴のあるシェアハウスにしたいのか、そのシェアハウスを好む年代や趣味の人が住んでいる地域はどの辺りなのか、などを考えて決定しましょう。

・物件選定

広さや立地、改装が出来そうかどうかなど、手持ちの自己資金で可能な範囲を考えて選定します。

・初期費用計算、家賃の設定

選んだ物件の購入費用と併せて、入居者の人数設定や家賃設定をしましょう。
土地を購入して新築する場合は土地活用の専門業者に中古物件を購入したり持ち家で経営を始める場合、シェアハウス運営のサポート会社などに相談して、どの程度の人数、家賃なら現実的な利益が出るか、周りの物件と比べて賃料をどう設定するか、などを考えます。

・物件購入

選んだ物件を購入します。返済に無理のないように、自己資金を充分に用意してのぞみましょう。

・リフォーム

必要に応じてリフォームを行います。それぞれの個室に鍵を取りつけたり、水回りの設備を増やしたり、予算の範囲内で出来るだけのことをします。

・管理会社選定

シェアハウスには、以下３つの管理方式があります。

1. 管理委託料が割高
2. サブリース
3. 自主管理

1.管理委託

シェアハウスの管理を専門とする管理会社に管理を委託する方式です。
オーナーは入居者から直接家賃を受け取り、管理会社に対して管理料を支払います。管理を全て管理会社に任せることができるため、特にノウハウを有していなくてもシェアハウス経営をすることができます。
遠方の物件でもこの方法が使えるので、地方の方が都内でシェアハウス経営をすることも可能です。

2.サブリース

管理会社(サブリース会社ともいう)にシェアハウスを一棟丸ごと賃貸する方式です。
シェアハウスオーナーは、管理会社から毎月固定の賃料を受け取ります。全体の賃料から管理会社の手数料相当分を差し引いたものが支払われるため、収入としては低くなる点がデメリットです。また家賃は永久に固定額で保証されるものではないので、空室が多く生じればサブリース会社から支払われる賃料は減額されます。

3.自主管理

管理を自分で行う管理形式です。管理会社に支払う手数料が不要となることから、収益性は最も高くなる点がメリットとなっています。
ただし、管理の難易度はアパートより高いところがデメリットです。
シェアハウスで自主管理をする場合、シェアハウスオーナーが自ら居住者の1人として住んだり、自宅の近くに物件があることが望ましいといえます。

それぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、自分にあった管理方式を選びましょう。

・入居者の募集開始

入居者を募集するための主な方法は以下の４つです。

1. シェアハウスのポータルサイトを利用する
2. 専門の管理会社のサイトで募集する
3. SNSを活用する
4. 既存入居者の口コミで広めてもらう

このうち最も効果が出やすいのは、シェアハウスのポータルサイトを利用することです。
数多くのポータルサイトに広告を載せることで、物件をより多くの人に認知してもらうことが出来ます。

・経営開始

これらの段階を経て、ようやく経営開始となります。
シェアハウスは複数人が同居するため、トラブルが起きやすいのが難点です。
その発生を出来る限り防ぐためにも、ごみ出しの当番など細かなルールを設定しておくとよいでしょう。

5.シェアハウスの利回り

シェアハウスは一般的に、利回りが高いとされています。
以下の条件でシミュレーションをしてみましょう。

利回りは以下の式で計算します。

結果はこの通りです。

アパートやマンションの利回りが10％に満たないのに対し、シェアハウスの利回りの平均は10～15％と言われています。
マンションやアパートよりも多くの人数を入居させられることに加え、空室リスクが低いのがその理由にあげられます。

6.儲かるシェアハウスにするコツ5選

儲かるシェアハウスにするためのコツは以下の5つです。

6-1.コンセプトを明確にする

コンセプトを明確にすることで他の物件との差別化ができ、高めの賃料を設定することができます。
またきちんと差別化が行われていれば、近隣に新しいシェアハウスが登場したとしても競争に負けることなく入居者を獲得し続けられます。

6-2.複数のプランを比較検討する

既存の住宅や共同住宅をシェアハウスとする場合、寄宿舎へ改修工事をしなければならないので、専門家に用途変更できるかどうかを確認することが必要です。
「既存建物を用途変更できない場合」や「土地活用でこれからシェアハウスを行う場合」は、寄宿舎用途の建物を新築することになりますが、その際にもっとも重要なポイントは、複数の建設プランを比較検討することです。

設定したコンセプトに見合っていて、かつ入居者が使いやすい間取りを選定することが、高収益のシェアハウスを生み出す大きなポイントです。なるべく多くの選択肢を持っておくことで、より良いシェアハウス経営が出来るようになります。

6-3.管理会社は管理の内容を比較する

管理会社は同じ管理料率であっても、「入居者交流のイベント」などを開催してくれる会社もあれば、まったく開催しない会社もあります。また、入居者と積極的にコミュニケーションを図る会社もあれば、ほとんど関与しない会社もあります。
管理の内容が物件の価値を決めるため、管理委託料だけでなく管理内容も十分に加味して管理会社を選択することが大切です。

シェアハウスは管理会社が積極的に入居者と関わっている方が空室も入居者トラブルも少なくて済みますし、しっかり管理されているシェアハウスは内部も綺麗なため、物件を案内したときに入居者がすぐに決まります。
実際にその管理会社が管理をしている別の物件を内見させてもらうなど、時間をかけてでも実績を確認したうえで選ぶことをおすすめします。

6-4.専門のポータルサイトで入居者募集を行う

シェアハウスファンは、シェアハウス専門のポータルサイトから新しいシェアハウスの情報を入手している人が多いです。
よって、一般の物件を扱っているポータルサイトに募集広告を載せるよりも、シェアハウス専門のポータルサイトに募集広告を載せた方が成約率は圧倒的に高くなります。
シェアハウスでは「ひつじ不動産」などが有力なサイトになります。

6-5.交流スペースを充実させる

交流スペースとは、具体的にはリビングやキッチン、パティオ(中庭)等になります。
そこが充実していると入居者が気軽に集まりやすくなるため、自然と楽しい共同生活ができるようになります。
ただし、リビングやキッチンを広くすると部屋の数を減らすことに繋がるため、入居者の数が減り、家賃収入が下がってしまいます。

シェアハウスの設計では、交流スペースの確保と部屋数の確保の両方が重要であり、両者をバランスよく配分することが重要です。

7.高収益を狙える間取りも相談できるハウスメーカーの選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・初めての人をサポートした実績がある

「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建設するに当たって、ご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・収益性の高い間取りを提案してくれる

費用に関してオープンで、どのくらいの費用がかかるかということも併せて、収益性を考えた間取りを提案してくれる会社を選べば、人気の高いシェアハウスを経営することができるようになります。

・シェアハウス建設の経験がある

シェアハウスの間取りは独特です。新築する場合にも、リフォームする場合にも、寄宿舎とするために必要な設計などについて知見を持っている会社を選ぶことが重要になります。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

シェアハウスを建設する際にもその後も、相談すべきことは多く発生していきます。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく人間力のある人がいる会社を選ぶと良いでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

• ハウスメーカー
• 工務店
• ゼネコン
• その他専門業者

それぞれに違った特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきますが、「どこへ相談したらいいのか」、「自分にはどこの会社が合っているのか」、といった悩みに自分一人で対処するのはむずかしいことです。

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「どの会社が最も自分の理想を考えた間取りを提案してくるか」、「どの会社が一番自分のシェアハウス経営の目的に合った魅力的なプランを出してくるか」など、客観的に判断することができます。
是非ご活用ください。