コインパーキング経営の失敗事例から学ぶ｜対策と成功のポイントとは？

土地活用の中でも、手軽に始められることが人気のコインパーキング経営。
しかし、料金設定を誤って設定する、周辺のニーズをきちんとリサーチしないなど、準備不足で始めてしまった結果、利益をあげられず失敗してしまうケースもあります。

本記事では、コインパーキング経営を検討されている方に向け、「失敗してしまう4つの要因」と「コインパーキングを成功させるための４つの方法」、「失敗しないために把握しておくべきお金の流れ」について分かりやすく解説します。

「コインパーキング経営の成功事例」も紹介しますので、安定した収益を上げるコインパーキング経営を実現してください。

また、コインパーキング経営を具体的に検討されている方は、以下のボタンから複数の企業に、収益シミュレーションなどの経営プランの申し込みをすることもできますので、ぜひご利用ください。

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1.コインパーキング経営とは？

コインパーキング経営は、アパートやマンション経営などの土地活用と比べると、手軽に始めやすいというメリットがあります。

理由として、主に次の3つが挙げられます。

しかし、当然のことながら経営ですので、きちんと計画を練って行わないと失敗してしまうリスクもあります。

投資額が小さいため、損害額もそこまで大きくならないといえますが、せっかく始めるのですから失敗はしたくないものです。
それではまず、コインパーキング経営に失敗してしまう方は、どのような理由が多いかを解説していきましょう。

2.コインパーキング経営の失敗事例10個！原因と対策を解説

コインパーキング経営に失敗してしまう場合、何かしらの原因があります。きちんと原因を把握できれば、対策可能です。ここではコインパーキング経営における失敗事例と、原因・対策を⒑個ご紹介します。

2-1.空車が発生した場合を想定していなかった

満車状態が継続することを想定したシミュレーションしかしていなかったため、想定よりも収益が上がらず赤字になってしまったというケースです。

時間帯や曜日ごとの空車率を加味せずにシミュレーションしてしまったことが原因です。

パーキングが常に満車になるとは限りません。立地や料金など、さまざまな要素により稼働率が低くなる場合があります。空車が発生すると、利益が目減りし経費の出費がかさむので、収益を確保できる損益分岐点を作成し、事前に価格と稼働率ごとのシミュレーションをしておく必要があります。

2-2.道路が狭い・敷地が狭い

２つ目の事例は、面している道路が土地が狭いため、大型車種のユーザーや運転が苦手な方などから敬遠されて赤字になってしまったというケースです。

敷地が狭いため、駐車や出車がしにくい事が原因で起こります。

狭い道路は車が通りにくいため、コインパーキングの集客に影響をおよぼす可能性があります。近くに別のコインパーキングがある場合、利用者の選択肢から外れ、集客力が低下してしまいます。運営を始めてから環境を改善することは難しいため、コインパーキング経営を始める前に実際にテスト駐車をしてみるのもおすすめです。

また、狭い道路や狭小な敷地でのコインパーキング運営では、利用者が駐車しやすいようスペースを配置する、入口を広くとるなどの工夫次第で集客率を高めるなどの対策が有効です。このあたりはノウハウをもつプロのコインパーキング運営会社へ相談することをおすすめします。

2-3.周辺に競合駐車場ができた

3つ目の事例は、周辺に使いやすく料金の安い競合駐車場ができたため、価格競争に参戦した結果、収益が減少して赤字になってしまったというケースです。

どのような業界においても、近くにライバルが誕生すると収益に影響します。そちらの条件がよければ、利用者が流れてしまいます。しかし、利用者を取り戻そうとこちらも料金を値下げしてしまうと、さらなる収益減となるおそれがあるので注意が必要です。

経営を始める前に、周辺リサーチの徹底することをおすすめします。周辺のパーキングが満車になることが多ければ、競合が参入してくる可能性が高いと判断できます。また、大型駐車場を完備している大型商業施設も、競合となりえるため注意が必要です。

競合が多い中で安定した収益を確保するには、リピーターを獲得は必須です。

回数券や割引券などを導入し、利用者がお得感を得られるような対策も有効です。

2-4.需要のない場所だった

住宅街や車で訪れにくい場所など、需要のない場所で経営してしまった結果、赤字になってしまうケースがあります。

周辺環境の調査不足が原因で起こるケースです。

需要のない場所の例としては、学生街や周辺にお店があまりないなど、コインパーキングを利用する人の出入りが少ないような所です。

周辺環境の事前リサーチを行う際は、エリアの特徴から利用するであろう人の傾向をまずは調べます。そこから、路上駐車が難しい大通りがある、搬入や搬出が必要な小売店が多い、ビルが多くてくるまでのアクセスに不便な施設が多いなど、「こんなときにコインパーキングがあったら嬉しい」と思えるような場所を選びましょう。

2-5.税金の支出を見込んでいなかった

税金の支出をシミュレーションに入れていなかったため、持ち出しのほうが多くなってしまったという失敗例もよくある話です。

このようなケースは、固定資産税や都市計画税などの税金を支出項目に入れていなかったことが原因で起こりやすいです。

土地に自宅や賃貸住宅を建てれば、税制面の優遇を受けられます。土地の使用が限定的となるため、固定資産税が減税されるためです。しかし、土地をそのまま使用する駐車場経営では、税制面の優遇を受けられません。

固定資産税をはじめとした、税金を考慮していないと思わぬ支出で経営を圧迫してしまうおそれがあります。固定資産税だけでなく、駐車場経営にどのような税金が課税されるのか、事前に調べておくことで対策できます。

固定資産税以外にも、都市計画税や償却資産税、消費税、所得税などの税金が課税されます。宅地から駐車場にしたことで、納める税額がどう変化するのかも把握しておくと安心です。

駐車場経営における税金についての詳しい解説は、下記記事をご参考ください。

2-6.駐車場内でトラブルが起きた

駐車場内の無賃駐車や放置駐車車両が多発したため、ほかの利用者が利用できず、赤字になって失敗するケースもあります。

駐車場内における事故や違反駐車、放置車両の発生は収益を圧迫します。このようなトラブルも、余計な出費がかさむ原因となり、財政を圧迫させるおそれがあるため注意が必要です。

一番の原因は違反をした人ですが、駐車場内の設備・管理を改善するなどの対策で防げる可能性があります。機器の設備不良が原因の事故は管理責任を問われるおそれがあります。機器の設備不良が起きないよう、定期的な点検やメンテナンスが効果的です。

放置車両や違反駐車を防ぐ対策としては、監視カメラの設置やロック板の時間設定で入出庫状況をしっかり管理するシステムの導入などが挙げられます。また、トラブルが尾を引かないよう、必要に応じて警察へも相談しなければなりません。

2-7.原状回復に費用がかかった

黒字で売却を予定していたけれど、原状回復に想定以上の費用がかかり、収支が赤字になってしまったというケースです。

コインパーキング経営から撤退する際に、原状回復の義務が生じます。原状回復費には、舗装工事や機器類撤去費、看板撤去費などが含まれます。オーナーと駐車場管理会社が割合を決めて負担するケースや、管理会社が負担することもあります。このあたりは契約内容により異なるため、きちんと確認しなければなりません。契約内容によっては、オーナーの負担が大きくなることもあるため注意が必要です。最初に原状回復の費用と契約内容を確認し、シミュレーションに加えることで対策できます。

2-8.管理会社がずさんだった

クレームが多く、機器故障など管理会社の管理体制がずさんであったため、利用客が減って赤字になってしまったケースです。

管理を委託している会社がずさんであった場合、利用者からクレームが発生することがあります。清掃が行き届いていない、設備不良の発生、クレーム対応が遅いなどのトラブルが頻発すると、利用者も減ってしまいます。

管理会社によって、対応してもらえる業務の内容やサービス品質に違いがあるため、しっかりと見極めたうえで契約しなければなりません。複数の管理会社を比較しつつ、口コミも参考にしながら判断することで対策できます。

2-9.管理会社との違約金が発生した

急遽、多額の現金が必要になったため、コインパーキング経営をやめて土地を売却しようとした際、違約金が発生してしまう場合があります。

契約期間満了前に経営をやめてしまうと、違約金が発生するケースがあります。契約内容や違約金についてきちんと把握できていないと、トータルの収支が赤字に転落してしまうことも考えられます。

まずは、契約内容をきちんとチェックし、契約期間や違約金について把握しましょう。

ほとんどのケースにおいて、契約期間満了前に解約すると違約金が発生するため、できるだけ契約期間中の解約は控えるだけでも対策になります。収益性の高い駐車場は、途中解約でも違約金の支払い義務が免除されることがありますが、やはり契約内容次第であるため確認が必要です。

2-10.自営で管理が行き届かなくなった

コインパーキングを自分で管理をしていたが、さまざまな事情で管理ができなくなってしまったケースです。

賃貸アパートやマンションに比べて、駐車場の管理は簡単と考えてしまう方は少なくありません。しかし、実際にはさまざまな手間が発生してしまい、自営で管理が行き届かなくなることがあります。

経営を始める前に、どのような管理の手間が発生するかを把握しておくとギャップに悩まされずに済みます。オーナー自ら管理するケースでは、土地の整備や管理、クレーム対応などすべてを自ら行う必要があり、それが収益に見合っているかについても確認が必要です。必要に応じて管理会社を利用することもできます。

3.コインパーキング経営に失敗してしまう要因

10個の事例を確認してみると、コインパーキング経営に失敗してしまう要因がある程度共通していることに気がつきます。ここでは失敗の要因としてよく挙げられる以下の項目について解説します。

それぞれについて見ていきましょう。

3-1.（1）ニーズや競合の調査不足

当たり前のことではありますが、コインパーキングを始めるにあたり、周辺のニーズや競合をしっかり調査していないと失敗してしまう可能性が高くなります。

例えば、工業地域でそもそも駐車場のニーズが少ないところや、オフィス街であってもバスや電車の利用がメインのエリアであれば、コインパーキングを作っても多くの人の利用は見込めないでしょう。
また、オフィス街や繁華街で自動車の利用が多く見込まれるケースでも、すでに周辺に十分な量のコインパーキングが設置されている場合も同じです。

後者の場合、価格を安くすれば利用者が増える可能性がありますが、それで十分な収益を得られなくなってしまっては意味がありません。

3-2.（2）料金設定の誤り

オフィス街や繁華街など十分な利用者が見込めるコインパーキングであれば、後は競合との価格勝負となります。
立地がほぼ同じであれば、できるだけ価格設定の安いコインパーキングを選ぶのが普通でしょう。
コインパーキングを作る際は、周辺の競合を調査し、それらに負けない価格設定にすることを心がけてください。

単純な時間当たりの単価だけでなく、地域の特性も考慮します。例えば、駅近、大きな病院、オフィス街などで通勤用に朝から夕方まで長時間止める方が多いのであれば、長時間利用することで安くなる仕組みを導入すると利用されやすくなります。

なお、競合が価格改定をするケースや、後から新しく参入する競合に価格で負けてしまうこともあるので、競合には十分に注意を払うことが必要です。

3-3.（3）管理会社選定の誤り

コインパーキングは多くの場合、管理会社に管理を任せることになります。
こまめに現地に足を運んでくれる会社であればよいですが、ゴミや落ち葉が散乱したまま放置されてしまっているコインパーキングもあります。
特に周辺に似たような駐車場が複数あるようなケースでは、利用者は少しでも清潔な駐車場を使いたいと思うはずです。

そのため、たまには現地に足を運びしっかり管理されているかどうか確認すると共に、あまりにひどいようであれば管理会社の変更も考えるとよいでしょう。

3-4.（4）資金計画の誤り

コインパーキングは投資ですので、投資に対してどのくらいのリターンがあるかを考えて資金計画を立てなければなりません。
特にコインパーキングは競合との価格競争になることも珍しくないです。競合した結果、価格の値下げを行い、利用者は増えたもののうまく利益が出なくなってしまったのでは意味がありません。

なお、駐車場の資金計画では固定資産税がネックとなることが多いです。
アパート経営やマンション経営等、土地の上に居住用の建物を建てる場合、住宅用地の特例の適用を受けることができ、最大で固定資産税の負担額を6分の1にできますが、コインパーキングの場合はこの特例の適用を受けることができず、固定資産税の負担が大きくなります。

コインパーキングで得られる収益から固定資産税や管理費、修繕費などを差し引いた額がいくらプラスになるのか、また初期投資額を何年で回収できるのか等、しっかり計算しておくことが求められます。

4.コインパーキング経営に成功するためのポイント4つ

4-1.（1）土地所有者が土地活用に求めること

そもそも土地オーナーであるご自身は、その土地をどのように活用していきたいか今一度確認しておいてください。
土地活用法は何もコインパーキングだけではありません。収益を大きくしたいのであれば、アパート投資やマンション投資が適している場合もあるでしょう。
特に、「リスクが小さいからまずはコインパーキングを始めてみたい」といった考えの方は注意が必要です。
確かにコインパーキングは初期投資額が比較的小さいことから、仮に失敗したとしても損失額はそこまで大きくなりにくいです。

しかし、手軽だからといって失敗しづらいかというとそんなことはありません。十分な調査をしたうえで計画を立てなければ、成功できる確率は決して高くないといえます。
まずはこの部分をしっかり固めるようにするとよいでしょう。

4-2.（2）ニーズの調査

次に、土地の周辺のニーズや競合調査を行いましょう。
周辺に同様のコインパーキングがあるのであれば、そこはどの程度利用されているのか調査するとともに、日中や夜間など駐車場が足りず困っている自動車を見かけるかどうかなど、実際に現地に足を運んで確かめるとよいでしょう。

競合となるコインパーキングがどのような料金設定を行っているか、管理会社に相談して調査することも重要です。

例えば、オフィス街で昼間の長時間利用が多いのであれば昼間の料金設定に、繁華街で夜間に利用する方が多いのであれば夜の料金設定に工夫がなされているのが一般的です。

4-3.（3）管理会社の選定と料金設定

管理会社の選定にも気を配る必要があります。
コインパーキングの管理会社に連絡するときは、その会社が管理しているコインパーキングがしっかり管理されているかを確認しておくと万全です。
管理プランを請求したときに、他の管理物件なども聞いておくとよいでしょう。ネットの口コミ情報なども参考にしてみてください。

また、管理会社を決めたら先ほど行ったニーズ調査の結果と併せて管理会社と相談しながらどのような料金設定にしていくのか決めていくとよいでしょう。

4-4.（4）固定資産税を計算する

土地については、コインパーキングにしたときの固定資産税をあらかじめ計算しておくことをおすすめします。
特に、現況住宅やアパート・マンションが建っている土地の場合、住宅用地の特例の適用を受けているため、実際の負担額より安く計算されています。
固定資産税は、土地の所有者に対して毎年送付される固定資産税納付書で確認できます。
固定資産税の額は「固定資産税評価額×1.4%」という式で計算できるため、納付書の内容を参考に具体的な納税額を簡単に確認できます。

5.失敗しないために把握すべきお金の流れ4つ

コインパーキング経営は投資なので、現実的な収支計画を立てお金の流れを把握しておくことが重要です。

5-1.初期費用

まずは、初期費用がいくらかかるかを確認します。
コインパーキング経営を始めるには、以下のような費用がかかります。

例えば、それぞれについて以下のような費用がかかることを想定できます。

前提条件：土地の面積30坪程度、5台分の駐車場を整備する場合

5-2.料金設定（単価×稼働率）

コインパーキングの料金設定をするときは、1時間当たりの料金と稼働率を想定し、1カ月にいくらの収益が見込めるかを計算しておくとよいでしょう。

例えば、1時間あたり100円の料金設定にして、1日12時間の稼働、5台のコインパーキングの場合、「100円×12時間×30日間×5台=18万円/月」の収益が見込めます。

5-3.各種費用

次に、コインパーキングを経営するにあたり必要な各種経費を計算します。
ここでは、管理委託費用として収益の5%を支払い、固定資産税として年間120万円支払うことを想定します。

5-4.利回り

利回りとは、投資した額に対していくらの収益が見込めるかを計算するもので、以下の計算式で求められます。

つまり、おおよそ2年半程度で元本を回収できる計算です。
もちろん、収益はあくまでも想定であり、実際の収益がどの程度になるかは分かりません。

また、収益が経費の額を割り込む損益分岐点についても事前に把握しておくことが大切です。
上記計算の場合、毎月の収益が10.9万円を割るとマイナスとなってしまいます。

駐車場経営の利回りについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

6.土地を貸す方法もある

コインパーキングの経営方法には、土地オーナーがお金を出してコインパーキング会社から設備をレンタルして運営する方法の他に、土地を貸して地代を受け取る方法もあります。
後者の場合、整地費用や設備費用はコインパーキング会社が負担するため、土地オーナーには失敗するリスクがありません。

ただし、受け取れる地代は自分で運営する場合と比べると大きく下がるのが一般的です。
リスクを取って収益を求めるのか、リスクを取らない代わりに毎月安定した地代を受け取るのか、どちらかを選ぶことができます。

7.コインパーキング経営の成功事例

最後に、コインパーキング経営の成功事例を２つご紹介しますので、参考にしていただけたらと思います。

7-1.暫定的に利用した事例

まずは土地を暫定的にコインパーキングとして活用し、成功した事例です。
これは、土地の活用方法が定まらない間はリスクの少ないコインパーキングとして活用し、ある程度成功した後にアパート経営に移行、アパート経営でも成功したというものです。

この事例では、いずれも土地活用会社のアドバイスを受けながら計画を進めています。コインパーキングについてもアパート経営についても、しっかりとした調査に基づいて実行し、いずれも高い収益を上げることができています。

7-2.自宅の一部を活用した事例

自宅の一部を活用してコインパーキングとした事例もあります。

これらの事例を参考に、ご自分の土地がコインパーキング経営に向いたものであるかどうかよく検討してみると共に、コインパーキングの管理会社や土地活用の専門家など、プロの意見を聞いてみることをおすすめします。

8.コインパーキングで土地活用するなら

コインパーキングは比較的低リスクで始められる土地活用法ですが、競合やニーズの調査などしっかり行うことができなければ成功させることは簡単なことではありません。
ご自分で調査することは大切なことですが、やはり専門家の意見を取り入れることは重要なことです。

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まとめ

コインパーキング経営について、失敗する方によくある原因やその対処法、コインパーキング経営を成功させるためのお金の流れの把握の仕方をお伝えしました。

コインパーキング経営は立地やニーズ・競合、料金設定など重要なポイントを押さえることができれば、リスクを抑えながら高い収益性を実現することができます。特にニーズや競合の調査においては、コインパーキングの管理会社や土地活用の専門家によるアドバイスを受けることが重要です。

コインパーキング経営を考えているのであれば、本記事を参考にニーズの調査等を行うと共に、「HOME4U 土地活用」を活用し、プロのアドバイスを受けることをおすすめします。

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